整合開封街推行都更，台產斥重金買喜苑飯店
2011-08-23 08:17時報資訊【時報-台北電】
台產昨（22）日公告，以總價7.46億元買下台北市中正區重慶南路1段喜苑飯店全棟大樓，台產表示，台產已經持有鄰近開封街1段35號及41號兩棟建物，未來將考慮一併推動都市更新。
台產指出，喜苑飯店大樓為地上10層及地下兩層，土地面積約90.45坪，建物面積約770.46坪，年租金收益約1,860萬元，年化租金收益率2.5％。房仲業者指出，台北市精華區找尋租金報酬率2.5％以上不動產標難度很高，推動都更後，租金報酬率有機會上看4％。 (新聞來源：工商時報─記者王立德／台北報導)
政院版住宅法 房價過熱區 優先蓋社會住宅
2011-08-23 01:14中國時報 王莫昀／台北報導
民進黨「十年政綱」喊出社會住宅，占全台住宅存量一○％目標後，行政院版住宅法草案，也將在兩周內拍板定案，該法授權主管機關，在房價過熱區域，優先興建社會住宅，並授權財經部會，對該地區建築融資，進行選擇性信用管制，住宅法立法通過後，台北市四千八百戶、高雄二百戶國宅，將轉為社會住宅。為鼓勵生育，社會住宅未來優先提供給育有子女家庭租用。
住宅政策儼然成為明年總統大選重要攻防議題，讓躺了十餘年的「住宅法」，終於有機會在九月起死回生。為了鼓勵生育，住宅法特別規定，育有三名未成年子女的家庭，可申租社會住宅，不過，要進一步申請租金補貼，要看整體條件是否能打敗其他申請者，擠進當年補貼名額了。
內政部官員表示，相較於現有國宅條例，新版住宅法將納入鼓勵民間興建、購置、租用住宅的補貼措施，草案中雖無訂定社會住宅占住宅存量政策目標，但內政部強調，今年將朝推動合宜住宅一萬戶、社會住宅二千六百戶的目標邁進。
為了讓政府補助社會住宅，達到一定生活水準，內政部官員表示，住宅法將就社會住宅「基本居住」予以定義，其坪數、基本生活空間等居住品質，須達政府最低要求，始能申請政府補貼。
以日本為例，即要求四口之家最低居住面積，須有四間房（含廚房、餐廳與房間）及樓地板面積四十四平方公尺，而國內這類規範細節將會在細則訂定。
在提升房市交易透明度，並且平抑過熱房價，住宅法對供需嚴重失衡區域，授權主管機關優先興建社會住宅，不過，行政院政委李鴻源表示，法令與政策不同，住宅政策可以較法令更寬廣，未必全要一股腦的列入法案，「現代住宅」、「青年住宅」就不一定要納入。
對於這項「鼓勵生育」政策，總是站在批判政策立場的政大地政系教授張金鶚這次則予以支持，他認為，社會住宅為出租用，用於這一類鼓勵政策，也是好事一椿。
至於月前立院要求提高青年安心成家方案與整合住宅補貼方案的租金補貼，由三千六百元提升至四千六百元，內政部初步討論，由於各地租金水平、租屋需求不同，已要求各地方政府視需求自行辦理。官員指出，租金補貼提高一千元，預算將增加十二億，且各地租金水準不同，一味加碼，並不公平。
【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】2011.08.23 03:19 am
南山人壽投資長楊智淵昨（22）日表示，南山過去在台股、不動產的投資水位偏低，未來將至少拉到同業平均水準。以南山1.62兆元的可運用資金來算，大約有近900億元的銀彈，將投入股市與不動產。
台股受歐美股災影響大幅震盪，楊智淵對此表示，以台灣的經濟實力，應可支撐台股在7,000點以上價位，就算跌破，也很快會回來。
南山人壽正在籌組全方位的投資團隊，除楊智淵外，將繼續挖角投資台股與不動產的專業人才。楊智淵表示，投資團隊的首要目的，就是將目前負利差的情況，拉到損益兩平。據了解，南山人壽目前負利差，至少還有1個百分點。
過去南山人壽隸屬於美國國際集團，投資操作都以債券為主，占該公司可運用資金的九成以上。
依據該公司第二季的財務數字，資金運用總額共有1.62兆元，投資在不動產部位僅407億元，投資在台股也僅有600多億元。
楊智淵表示，南山的台股部位僅占可運用資金的4%多，遠低於同業平均水準的7%，因此未來投資操作將更為活潑，「只要價位合適，會盡量增加部位」。不過，台股部位大，風險性會提高，因此也會增加避險操作。
至於現在是否為買進台股的時機？楊智淵並未正面說明，僅說，在他20幾歲的時候，台股大約在4,500點附近徘徊；在三、四十歲的時候，台股約在6,000點移動，「以台灣現在的體質，可以支撐台股在7,000點以上」。
楊智淵說，金融海嘯期間台股跌到3,955點，但之後不拖泥帶水狂漲到七、八千點，就是反映台灣實際的經濟實力。
在不動產部分，投資部位僅占可運用資金的2.5%，未來也將逐步提高至業界平均水準約5%。
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.08.23 03:20 am
潤隆建設（1808）近來動作頻頻、持續獵地，昨（22）日公告買進台北市文山區政大段土地，共花11.8億元，總面積為1,933坪，每坪價格約61萬元，賣方則為自然人。
潤隆本月初才向宏盛建設購買位於台北市內湖、民權東路與成功路口的土地，共527.39坪，每坪價格約410萬元，總金額21億6,230萬元，昨日又再度出手，積極儲備推案來源。
潤隆股價昨日小跌0.6元、收30.2元。
潤隆的前身是國賓大地，原為陶瓷廠商，在13年前、本土金融風暴後，由新北市副議長陳鴻源家族入主，成為最大股東，並逐漸轉型，以環保業務為主；去年因大股東年紀較長，子女也無意接班，興富發在去年6月取得國賓大經營權。
今年6月時進一步改名，宣示未來將以營建事業為主，同時也不放棄收益穩定的環保業務。
2011/08/23【經濟日報／記者陳怡慈／台北報導】
台產昨（22）日公告以7.46億買入位於重慶南路的喜苑飯店整棟大樓，換算後建坪每坪96.8萬元、地坪824.8萬元。不願具名的知名商仲公司總經理昨聞訊後直呼：「買貴了！」
據透露，這棟位於台北市重慶南路1段18號，地上10層、地下2層的大樓，賣方是全球最大燈飾製造商、在港掛牌的真明麗主席樊邦弘的夫人翁翠端。
喜苑飯店土地面積約90.45坪，建物面積約770.46坪，年租金收益約1,860萬元，年化租金收益率約2.5%。
商仲人士說，喜苑基地與規模太小，「每坪96萬可以到敦化南路、南京東路買到更好的標的」。他並表示，2.5%的租金收益率對保險公司來說報酬率太低，一般要要3%以上才願意進場。
不過，台產著眼的，非僅租金收益，而是未來龐大的都更效益。
2011/08/23【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】
節稅不成反遭奢侈稅奇襲，財政部決定開放補救門。夫妻以「先贈後售」移轉不動產，享有一生一次超低土地增值稅率，受贈者出售時因持有期間未逾兩年，遭課奢侈稅，財政部同意，受贈者只要選擇回贈，改由贈與人出售，可併計贈與人贈與不動產前的持有期間，逾二年者即免課奢侈稅。
財政部已經明令，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）實施後，所有權人銷售原贈與配偶，之後配偶又回贈的不動產，其計算奢侈稅持有期間時，可將所有權人贈與配偶前，持有該不動產期間，與其配偶回贈後的持有期間合併計算。
舉例，甲持有A屋40年，99年1月5日將A屋贈與其配偶，100年1月5日配偶回贈A屋給甲，甲在100年7月5日出售A屋，此時，甲持有A屋的期間共計40年6個月，已超過二年期限，可免課徵奢侈稅。
但是若甲在99年1月5日將A屋贈與給配偶，100年7月5日以配偶的名義出售A屋，此時配偶持有A屋不到二年，若不符合自用住宅條件，或夫妻及未成年子女名下不只一屋時，甲的配偶出售A屋時則須課奢侈稅。
土地稅法提供納稅人每人一生有一次按10%低稅率繳納土地增值稅的機會，坊間最常見到夫妻以相互贈與不動產方式，希望將每人一生一次超低增值稅優惠，擴大成為一戶一生二次（夫及妻各享有一次）低稅機會。例如以夫名義購入的不動產，若夫先前已申請適用一生一次低稅率，日後只要將不動產贈與給未曾使用一生一次低稅率的配偶（配偶相互贈與財產不課稅），即可再享有一次低稅率。
這招廣被採用的節稅手法，奢侈稅開徵後面臨限制。
為避免民眾做出錯誤租稅規劃，財政部同意，先贈後售不動產的夫妻，如夫先贈與不動產給妻，再由妻回贈給夫出售，計算奢侈稅課稅持有期間，可併計夫原先持有該不動產期間，避開奢侈稅課徵法網。
【經濟日報╱特派記者邱莞仁／上海二十二日電】2011.08.23 04:08 am
隨著上半年大陸部分房地產業者營業收入和淨利潤出現下滑，開發商紛紛表示，憑藉土地開發，以「拿地-借款-開發-銷售」的簡單運作方式，已無法支撐上市企業。許多上海房企更開始選擇告別炒房時代，進入理性投資時代，商業地產成為資金追逐的下一輪熱點。
東方早報報導，儘管商業地產在大陸房地產界早已不是什麼新事物，包括幾大龍頭萬科、金地、招商、保利等都曾多次公開表態，要增加在商業地產的布局，但在不會放棄傳統住宅市場的前提下，對於開發商來說，大陸其他尚未完全開發的區域，將是下一波商業地產的重點。
北京世嘉房地產開發有限公司董事長朱仝分析，以目前市況來看，過去簡單地拿地、蓋房、預售、回錢，產生利潤的模式已經不存在了。房企現在首先要降低發展速度，做好手中的住宅產品，同時適當開發綜合性商業項目。某位港資企業開發商則分析，商業地產可以為企業帶來租金的持續收入，如果經營得好，還可以管理輸出。這樣可以弱化住宅市場調控及成本上升帶來風險。
另據新華社報導，在限購政策重壓下，中國房市持續蕭條，土地成交陷入低迷，許多房企業紛紛撤離一線城市。今年前7個月，中國主要房企在一線城市拿地僅占25%，許多開發商開始將目光轉移到二三線城市。根據北京中原地產最新統計資料顯示，今年1至7月，京滬廣深四大一線城市中，標竿企業合計拿地僅為16 塊。
台股投資額度320億 房地產400億
2011年 08月23日 【林巧雁╱台北報導】
南山人壽大股東潤成投資公司組成的新經營團隊昨天正式亮相，未來將著重投資房產，提高台股投資，兩者合計可投資金額達720億元，希望儘快將南山轉虧為盈、規劃上市。
南山副董事長杜英宗強調，未來南山上市將發新股，不會賣老股，「上市是為了在台灣深耕，不是幫潤成出脫股份。」
將來上市不會賣老股
投資長楊智淵表示，南山投資台股與房產的比率都低，台股不到5%，同業平均約7%，未來台股投資希望更活潑，價格若合理會增加台股投資。南山房產投資目前為2.5%，相較同業平均約5%，未來會以創意方式投資房地產，績效才不會太依賴行情。
以南山網站公告1.6兆可運用資金估算，若要追上同業水準，還可加碼320億元投資台股，房地產可再加碼投資400億元。
杜英宗說，台北地段貴，報酬低，南山不會像一般的保險公司買地、蓋大樓，這種方式10年、20年前可賺錢，現在很難，南山未來會以創新的方式參與房地產。
董事長郭文德、副董事長杜英宗昨天率領一級主管召開記者會，說明未來營運方針。而副董事長杜英宗提出3大願景，一是希望成為保戶心中第1名的保險公司，不追求總保費與市佔第1，但若能達到保戶心中第1的保險公司，自然就可達到總保費與市佔第1的目標。
7~8月財報已經轉盈
第二是建立全方位的投資團隊，未來將以有創意的方式投資房地產，至於何種創意方式，他表示是商業機密無可奉告，第三是成為員工與求職者心中的首選公司。
杜英宗表示，南山6~8月有股息收入，7~8月的財報已經轉虧為盈，潤成年底前增資百億，未來會在法令允許下規劃儘快上市，根據法規要3年賺錢才能上市。
目前南山還累積虧損200多億，未來不會減資。其中保險業風險資本額（RBC，Risk-based capital）目前有200%，年底希望達250%。
他強調，南山是社會公器，上市是讓成果跟大家分享，不是為了出脫潤成持股，潤成已承諾金管會鎖股10年。
南山新經營團隊記者會重點
●新團隊名單：董事長郭文德、副董事長杜英宗、總經理陳潤權
●三大遠景：
◎成為保戶心中第1名的保險公司
◎建立全方位的投資團隊
◎成為員工與求職者的首選公司
●目標：
◎3年內重回前3大保險公司
◎5年內成為第1大保險公司
●財務狀況：
◎7、8月獲利已轉虧為盈
◎累計虧損200多億，年底潤成將增資100億
◎RBC目前200%，希望達250%
●上市計劃：
◎發新股，不會賣老股、不減資
◎法令規定須3年獲利才能上市，希望儘快上市
●投資策略：
◎以創意方式投資房產(但不願透露商業機密)
◎增加台股與房產投資比重
●業務員公積金：
◎未來目標朝更透明化、提高收益
◎若員工生病、年紀大或有買房需求，也可先提領部分公積金，不必等到退休才能領
資料來源：南山人壽
2011年 08月23日 【陳瑩欣╱台北報導】
奢侈稅上路2個月來，財政部稅務人員昨指出，日前有民眾因將海砂屋回售給建商，遭課15%奢侈稅，引發爭議，賦稅署原有意發出解釋函令不予課稅，儘管買賣雙方達成共識，撤銷買賣契約。但財政部提到，若民眾誤購海砂屋，在持有兩年內回售給建商，是不需要課徵奢侈稅。
可撤銷買賣合約
日前有民眾在新北市中和以680萬元買下1間房屋，入住不到1年後發現是海砂屋，以原價退回給賣方，反而得繳納高達逾百萬元的奢侈稅、契稅及代書費，引發爭議。
對此，北區國稅局局長吳自心說，相關案例符合奢侈稅對非自用不動產課稅免稅條款中的「非自願因素」，應可免稅，若買賣雙方爭議沒有解決，國稅局會將相關案例送報財政部審核，並由財政部做成案例告知各區國稅局是否要針對類似案件課稅。
稅務人員指出，本來賦稅署有準備對相關事件核發免稅的解釋令，但民眾在權衡購屋糾紛解決效率考量下，日前買賣雙方已達成協議，以「撤銷買賣」取代「附買回」，由於交易案件不存在，因此財政部也沒有再核課解釋令的必要。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，奢侈稅屬貨物稅一種，如果因故撤銷買賣合約，已繳納國庫的奢侈稅理應退還，該案在於原屋主以「買回」方式解決爭議，若財政部函發解釋，可能衍生更多問題，最後屋主和建商以撤銷買賣解決。
徐佳馨表示，如果原屋主是建商，且買賣契約沒有撤銷，除奢侈稅外，建商和買方都必須多繳營業稅、營所稅跟契稅，附買回更有重複課稅的疑慮，撤銷買賣合約可使事件單純化，也不會引起國稅局要求補稅甚至罰款。
朝向旗艦店布建 Q4貢獻裕隆營收
2011年 08月23日 【陳慜蔚╱台北報導】
裕隆集團積極進行納智捷在中國上市前籌備計劃，裕隆（2201）總經理陳國榮昨表示，納智捷大7 SUV正式於杭州蕭山廠下線後，目前已完成杭州及銀川銷售據點，當地反應不錯、詢問度熱絡。
陳國榮說：「未來新車上市速度會比台灣這邊還快，目前規劃的通路據點也將更朝向旗艦據點來布建。」
陳國榮解釋，以台灣旗艦點設有智慧車「體驗劇場」為例，考量到納智捷在中國正式上市後，車款快速累積，1個展示間裡恐怕至少要有20、30個體驗劇場，因此腹地也將是台灣展示間的幾十倍。
預定9月底前上市
為達成9月底前順利上市，陳國榮指出，在杭州與銀川據點落成後，近期已開始加速拓點，預計年底前要破80個據點，照原訂計劃，第4季開始貢獻母公司營收。
陳國榮指出，這是目前納智捷在對岸通路布建似較緩慢的原因，他說：「因為每一個據點都很大，整體開發計劃須經主管單位審批才可以進行。」
至於下線後預接單狀況，陳國榮表示，在只有2個據點，且訂價仍未正式確定的情況下，預接單量無法真正呈現出來，因此實際銷售數量可能還是得等到9月底才能確定。
年底銷量衝1.5萬台
東風裕隆內部也已訂出9月底上市後的銷售目標，東風裕隆董事長周文杰說：「預估年底前銷量可達1.5萬台，明年更將一舉突破10萬台、5年內達20萬台，營收將破250億元人民幣（約1115億元台幣）。」
照東風裕隆內部設定目標，法人因此推估，若明年納智捷順利達成全年銷售量10萬台，銷量已破裕隆集團在台灣品牌總銷售量，營收也將同步超越台灣本廠，未來東風裕隆可望成裕隆主要的獲利來源。
看好中國車市成長
至於近期全球甚至中國經濟成長腳步放緩，對岸車市成長力道似乎表現也不如過去。陳國榮分析，市場原本就會起起伏伏，陳國榮說：「就像投資股市一樣，買股票也不可能天天都期待他一直漲上去，我想基本面健康才是最重要的。」
陳國榮分析，以目前中國車市其實仍持續往上走，儘管會有一些非市場因素干擾，但基本面都還是健康的，因此仍十分看好納智捷未來在當地的發展潛力。
2011年 08月23日 【林巧雁╱台北報導】
富邦金昨天到證交所舉辦「業績說明會」，外界關注金管會放寬投資中國的限制後，富邦金中國布局是否改變？富邦金總經理龔天行昨表示，「目前還沒有決定。」但法人推估，應以台灣母公司為主，有利於在大陸的業務擴展。
由於金管會鬆綁，登陸限制母行與子行登陸需二選一的限制，因此富邦金已於日前規劃富邦香港下市，外界預期未來台北富邦銀將與富邦香港，以「富邦金母公司」為主體登陸。
利於擴展中國業務
至於大陸主管機關要求母行與子行登陸需二擇一，龔天行表示，也會納入考量。不過法人認為，富邦金應該還是會選資本較大的母公司登陸，有利於大陸業務擴展。
富邦投信與方正證券合資「方正富邦基金管理公司」7月在北京揭牌，富邦香港參股的廈門銀行已有35個據點（32個點在廈門，另3個點在福州、泉州及重慶），並規劃到漳州、南昌、天津擴點。
另外，總部在廈門的富邦產險未來2年計劃擴點至福州、泉州、重慶及大連，富邦人壽與南京紫金控股申請合資設立的「富邦紫金人壽」正等大陸主管機關核可，預期明年可拿到執照。
由售轉租 信義區1坪殺到1千
2011年 08月23日 【蔡佩蓉╱台北報導】
台北市商用不動產雖有兩岸經貿互動支撐，但奢侈稅上路至今，商辦市場「售轉租」的情形逐漸發酵，市場掀起租金價格戰，近期不少辦公大樓掛上招租招牌，位於信義路、基隆路口的景綸通商大樓就掛上「信義區1/2租金」，據了解以每月每坪租金1000元低價搶市，業者指出，位於主要商圈邊陲地帶的B辦產品，招租壓力最明顯。
商辦及店面被視為長期獲益型商品，尤其受到陸客自由行上路利多題材，買賣交易活絡，不過，根據經濟部投審會資料，至6月底陸資來台投資辦公室登記僅155間，陸資辦公室需求量並不如預期。
此外，奢侈稅上路後，非登記自用住宅的辦公室也在課徵範圍內，因此「售轉租」風氣漸起，市場出租供給量增，競爭激烈。
頂級A辦反上漲
位於信義區的B辦景綸通商大樓，屋齡29年，掛上「租金只有信義區1/2」的攬客帆布，大樓管理員表示，是幫10~11樓的屋主張貼出租，根據樂租網的租屋資料，該辦公室登記90坪，月租金9萬元，等於每月每坪僅1000元。
永慶商仲事業部協理黃增福表示，先前有投資客看好商辦漲勢進場買屋投資，沒料到殺出奢侈稅政策，現在乾脆先出租，甚至出現部分案件下殺的狀況。相較之下，信義計劃區內的頂級A辦相對有限，但又受外資企業喜愛，產生「磁吸效應」，租金逐步攀高。
根據全球資產管理統計，今年第2季信義計劃區商辦每坪月租金2903元，較信義區的1483元，將近高出1倍。全球資產管理專案經理王維宏指出，目前信義區主流產品為B辦，月租金每坪1300~1500元。而信義計劃區以頂級A辦為主，包括華新麗華花旗大樓，每坪月租3500~3800元。
101大樓1坪4千
王維宏表示，新光信義金融大樓每坪月租金3500~3800元，台北101大樓也是外資及陸資企業最愛，每坪月租金行情已攀升至3400~4000元，顯示信義計劃區大者恆大、租金看漲的情勢。
商辦搶陸資進駐
黃增福指出，目前頂級A辦進駐率愈來愈旺，商辦搶陸資企業競爭也愈來愈白熱化，因此辦公商圈外圍或是屋齡較大的B辦產品，為爭取租客才出現大幅降租的攬客行銷方式。
2011年 08月23日 【林帝佑╱台北報導】
根據最新統計，今年7月台北市店面平均租金每坪1786元，多數區域較6月持平，唯獨萬華區較上月的每月每坪1489元飆漲到3646元，月增144%。
5坪月租5.8萬元
業者透露，西門町徒步區內有間5坪店面近期以每月5.8萬元出租，拉抬平均行情，不過，台北市租金最貴店面仍坐落在忠孝東路一帶。
過往資料顯示，隸屬大安區的東區店面租金一直居全台北市之冠，以明曜百貨周邊店面為例，每月每坪租金約7000~8000元，若是更精華地段的店面，月租每坪1萬元不成問題。位於萬華區的西門町商圈租金也屬一級商圈，永慶房屋中華西門直營店曾重銘店長表示，西門徒步區內的店面租金每月約7000~1萬1000元，其中又以峨嵋街及漢中街最高。
搜房家天下企劃部經理廖秀敏分析，此次以每月5萬8000元出租的5坪店面就位於峨嵋街內。廖秀敏表示，1~7月萬華區店面出租樣本數近80個，若剔除此特例，萬華區店租金行情波動不大。
徒步區內行情好
不過，西門徒步區內、外店面租金相差甚遠，在昆明街上開菸酒店的周延麟表示，「我店面50坪大，月租金才7萬元，但是成都路以北，可能10萬元才只能租到10坪左右店面。」至於在武昌街巷子內自有40坪店面的范小姐表示，「巷內店面租金落差大，如果出租，大概每坪月租金僅3000元。」
