以房養老，4都年底試辦
2012-04-03 08:27 時報資訊 【時報-各報要聞】
內政部次長曾中明昨（2）日表示，內政部推動不動產逆向抵押貸款制度（以房養老），預計今年11月試辦，試辦地區包含台北市、新北市、台中市、高雄市等4縣市，試辦規模100人，以65歲單身、無繼承人，擁有不動產老人優先試辦，支付年限30年，按月給付。
立法院內政委員會邀請內政部長李鴻源報告「為落實人口政策檢討，現行高齡社會所採對策」，報告中指出，將試辦以房養老政策，開辦模式將採公益型態，由政府出資，試辦對象為65歲以上單身國民，擁有不動產，但無繼承人，並且因不動產價值超出社會救助規定，以致未能符合社會救助者。
內政部初步規劃方向，支付年限以民法規定最高30年，採年金模式 按月給付，並得變更或延長支付年限，代辦銀行為土地銀行。官員說，老人年齡不斷延長，未來第二階段會研議是否延長支付年限不限30年。至於年金支付多少，會參考各縣市最低生活費水準再往上加，給老人有一定誘因。
官員表示，未來抵押的不動產不設下限，但很多專家主張應設上限，不能像帝寶一億元以上不動產也拿來抵押，上限約在700-1,000萬元左右。而土銀只願意代辦，不願處理不動產，未來內政部不排除委託金服公司等專業機構處置。若未來擴大至有繼承人老人，依民法必須尊重繼承權，若中途老人過世，可先償還已支付金額，取回抵押不動產。
由於這是新創業務，目前只有四縣市願意參與，其餘縣市基於人力及新創業務等考量，意願不高，最快11月開辦，規模100人。
李鴻源報告指出，人口快速老化是世界各國人口結構普遍變遷的現象，台灣老年人口於民國82年達149萬人，占總人口比率超過7％，成為高齡化社會。至去年底逾252萬8,249人，占總人口10.89％。
報告說，行政院經濟建設委員會推估，民國106年將超過14％，成為高齡社會，114年將超過20％，成為超高齡社會，推估149年時老年人口將達784萬,3000人，占總人口比率41.6％。(新聞來源：工商時報─記者呂雪彗／台北報導)
不動產資本利得稅，3個月內完成討論
2012-04-03 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
財政部長劉憶如昨（2）日在立法院表示，財政健全小組將與地方政府討論不動產資本利得稅議題，分組子題今日可望出爐。
由於土地不動產相關資本利得稅，關係到地方政府財源收入，仍待分組座談討論，承諾3個月內完成各地分組討論。
劉憶如表示，本周召開有價證券資本利得稅分組座談，有關土地的資本利得稅也將同步討論；外界預期，關於土地的資本利得稅，較傾向在實價登錄制上路後，逐步朝向土地交易實價課稅的目標邁進。
立委曾巨威日前建議，可先鎖定一年內的不動產短期交易利得課稅，區域性房價飆漲再用交易稅性質的奢侈稅處理，亦即奢侈稅由全面開徵，改成特定區域課徵，類似中央銀行的選擇性信用管制。
熟悉稅務人士表示，不動產利得課稅的不公，第一個問題在於房、地分開課稅，第二個問題就是課稅價格不實；要解決問題，就是房地合在一起實價課稅，但因碰到土增稅問題，就牽涉到修憲的困難，問題複雜度超乎想像。(新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北報導)
增額容積挹注建設 杜絕蚊子館
2012-04-03 01:19 工商時報 記者于國欽／台北報導
經建會委員會議昨（2）日通過「跨域加值公共建設財務規劃方案」，未來地方政府所提的公共建設計畫，必須把因建設所增加的週邊土地容積與賦稅收入導入建設，以提升自償率。自償率過低的計畫將被退回檢討，這項方案將在月內報院核定後推動。
經建會副主委黃萬翔表示，由於地方建設的需求愈來愈多，但政府財政日趨困難，解決的方法就在於讓公共建設所創造的效益能回到建設本身，昨日與會委員對本案皆表支持。
經建會表示，例如隨著捷運開發，週邊土地容積提高、未來30年的土增稅、地價稅、房屋稅及契稅也因此增加，所增加的容積即可透過容積銀行標售來支持這項建設，而未來可能增加的稅收也可向銀行融資導入建設。
以捷運民生汐止線為例，估計全線總經費為777億元，其中增額容積可籌得42億元，租稅增額融通可獲129億元，新增土地開發也可獲107億元，加上日後營運收益，總計自償性收益達352億元，經折現後算出的自償率達32.6％。
黃萬翔表示，過去公共建設的自償率平均只有10％左右，透過「跨域加值公共建設財務規劃方案」可以讓自償率大幅提高，以目前已在推動的民生汐止線、鳳山鐵路地下化等十項公共建設為例，由於採增額容積、租稅增額融通（TIF）等財務規劃方式，使得平均自償率提升至35.7％，有助於紓解中央政府的財政壓力。
黃萬翔表示，沒效益的計畫不應做，有效益而無法轉成建設財務效益的計畫，不公平，也不能做。透過這項跨域財務規劃方式，不但可提升建設效益，也可避免蚊子館的出現。
未來公共建設自償率會訂在什麼水準？黃萬翔表示，會因地因質而有不同，以大眾捷運而言，台北市要在35％以上，新北市要在25％以上，地方財政較困難的也要在10％以上，自償率愈高，中央補助愈多，如果沒有達到，就會請地方政府重新檢討後再提。
黃萬翔表示，這項公共建設財務規劃，不需修法，以目前在交通建設推動的情況看來，已經成熟，可以推廣到其他公共建設。這項方案在月內將報院核定，相關部會也會在6個月內依其職掌訂出作業要點，全面落實在所有公共建設上。
壽險業包租公 國壽賺最多
2012-04-03 01:19 工商時報 記者彭禎伶／台北報導
在全台投資4,643億元投資用不動產的壽險業，去年全年租金收入150.12億元，其中國泰人壽投資不動產部位1,461億元，全年租金63.77億元，繼續蟬聯第一大「包租公」，租金收益率維持4.7％。
由於國壽去有小幅出售高雄土地，實現獲利4.9億元，全年不動產投資收益率拉高到5.3％。
租金收入第二名是投資907億元投資用不動產的新光人壽，全年租金收入37.88億元，租金收益率4.2％，但去年新壽實現不動產收益達24.24億元，全年投資報酬率因而拉高到7％以上。
壽險業中僅17家壽險公司投資不動產並有租金收益，大部分外商壽險公司都無在台置產計畫，僅保德信人壽在台有購置大樓；17家壽險公司去年加碼投資用不動產約522億元，但全年租金收入並未跟著成長，反而比99年減少1.69億元。
壽險業者表示，去年有不少不動產投資案、競標案，許多不動產因為才剛買入，仍未有租金收入，有些則是土地開發案。
去年加碼投資用不動產金額最高的是國壽加碼199億元，其次是富邦人壽加碼120億元，第三則是三商美邦人壽加碼81億元，遠雄人壽去年加碼77億元，全球人壽則加碼56億元。
99年壽險業租金收入151.8億元，較98年增加32億元，主要是當年有較多調漲租金案，但去年相關不動產則多數未調漲租金。
99年壽險公司實現不動產獲利達99億元，當年度若加計出售獲利及租金收入，全年壽險業不動產投資報酬率達6.25％，去年則僅實現69億元，加計租金收入後，全年不動產投資報酬率約5％。
除了國壽、新壽都有極高的租金收益，近年積極投資不動產的富邦人壽，目前不動產投資部位673億元，去年全年租金收入18.6億元，較前一年增加1.81億元；南山人壽帳上也有293億元投資用不動產，去年租金收入14.6億元，較前一年增加8,500萬元。
北市辦公室售價、租金，同創新高
2012-04-03 08:57 時報資訊 【時報-台北電】
台北市辦公市場行情，再創史上新高，後市欲小不易。最近台北市小巨蛋對面的「台北國際金融大樓」，已打破每坪150萬元的史上天價成交行情，辦公租金也持續上探，信義計畫區「遠雄人壽A1企業總部」大樓，將挑戰每坪月租均價4千元以上的最高租金，對外問世。
經濟部3月下旬宣布第三階段開放陸資來台投資政策，涵蓋製造業、服務業和公共建設等，為兩岸開放政策再跨出一大步，也成為牽動未來台灣商用不動產市場的一大動力。
美商仲量聯行台灣分公司董事總經理趙正義昨（2）日表示，以第1季來說，儘管大型商用不動產成交金額僅45億元、季減達88％；但在量縮格局下，辦公成交行情卻逆勢攀升、再創新高，「台北國際金融大樓」日前就有辦公室以每坪150萬元成交，再寫新高。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
3月北市房市 價量齊揚
2012-04-03 01:21 中國時報 陳宥臻／台北報導
北市3月房市「價量齊揚」！3月建物買賣移轉棟（件）數月增535棟，總數達2960棟，月增22.1％，尤其以南港和中山區買賣最熱絡。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，整體台北市中古屋成交均房價每坪為53.3萬元，較2月上漲5.1％。
就區域表現來看，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，中山區以564棟成為「賣座王」，南港區以量增60.5％為「成長王」。
住商不動產副總劉明哲認為，中山區具有產品類型多元，不只有高價豪宅，也有中低價大樓與公寓，加上生活機能強，交通便利，都是賣座重要原因。而南港區因區域利多不斷，推論是自住客積極進場所致，也顯見自住客已經成為現階段的主力。
但表現最弱勢的區域為大同區，交易量僅126棟，月減28％。徐佳馨認為，大同區的交屋潮帶動上次的移轉量，相較下3月就不理想。
黃舒衛進一步表示，選後自住買方回籠看屋，自用需求明顯增加，來客量增加3至4成，帶動整體成交量能，且觀察今年買賣移轉棟數可發現，北市交易量已經連續2個月上揚，顯示房市已經築底反彈。
另外，近期全球經濟情勢好轉，消費者信心明顯增強，且油價高漲，帶動民眾買屋置產抗通膨的意願，預計4月北市交易量有機會再上漲。
展望未來，徐佳馨指出，買氣回歸基本面，但自住客加價有限，且整體以中小型坪數與低總價產品為市場主力下，房市可望維持量增格局，但價格若要大幅攀高有難度。
「豪宅證書」出爐元大栢悅勝帝寶
2012-04-03 01:21 中國時報 陳宥臻、王莫昀／台北報導
被稱為「豪宅證書」的豪宅稅即將在5月1日開徵。根據稅捐單位公布的地段率推算，位於敦南商圈的「元大栢悅」的稅率比「帝寶」高；但以漲幅來看，大直明水路的「輕井澤」，去年每戶約5萬左右的房屋稅，今年一舉跳升至23萬元，大漲4.6倍最多。
20至30萬元的豪宅稅可能比豪宅管理費還便宜，也被房地產業界形容為台北市政府頒發的豪宅證書，如今可先從稅捐單位公布的地段率推估豪宅稅排名。
至於那些社區符合豪宅條件，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，北市府以「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理周全」等八個原則作為判斷基準，民眾在無法據此來判斷自己的住宅要不要負擔豪宅稅下，又不想等月底收到稅單才知道自己住的房子是不是豪宅，可憑房屋座落地址、身分證統一編號等資料，向房屋所在地的稅捐分處查詢。
有關豪宅稅，台灣房屋智庫研究員劉怡蓉解釋，北市府針對評選的400棟、1萬400多戶中，於5月開徵的房屋稅加計課徵。
台灣房屋智庫執行長邱太煊表示，稅負最重的，推算會是位於敦化南路一段的「元大栢悅」，台北市將其所處地段的地段率拉高到300％，是北市有豪宅建築的地段，地段率最高的路段，比知名的仁愛路「帝寶」250％的地段率還高。
若以168坪「帝寶」來算，住戶今年要交的房屋稅將從原本一戶約7.5萬元上升到30萬元左右，但「元大栢悅」同樣大小的房子，推算會到40萬元左右。
大直地區房仲指出，中山區明水路480號至樂群三路「路段率」調升至200％，漲幅54％，為北市漲幅最兇的路段。因此，以明水路豪宅「輕井澤」為例，去年一戶房屋稅稅額約5萬元，今年依路段率調整為200％，及豪宅稅加計課徵，今年房屋稅恐繳23萬元。
反觀一般住宅，若地段率也被調高，蘇啟榮指出，一戶市值2000萬元的中古電梯住宅，房屋稅通常不超過1萬元，而北市府也說今年房屋稅額僅增加數百至數千元不等，並不構成明顯負擔。
地籍清理「地王」是土地公
2012-04-03 01:20 中國時報 蘇瑋璇／台北報導
台北市地政局實施地籍清理，不少神明是大地主！其中「地王」是土地公，擁有四十二筆土地，六使尊王、開漳聖王分居第二、三位。地政局表示，土地權利人登記為神明的緣由已不可考，但台北歷史發展與信仰文化脈絡，依稀可循。
地政局指出，依內政部地籍清理實施計畫，應清理土地權利共分十四類，今年四月公告最後一類「權利主體不明土地（建物）」，共計一五○筆土地和一棟建物，公告現值達十六億五千九百多萬元，神明名下土地就屬此範疇。
其中，北投區五十筆土地數量最多，中正區土地價值最高，約三億七千多萬元。有趣的是，許多「大地主」都是神明，登記在土地公、福德爺、福德神、福德正神名下土地共計四十二筆，因土地公是台灣常見民間信仰，名下土地也散布各區。
居次的六使尊王名下有廿八筆土地，集中在北投區東昇路；開漳聖王則有十四筆土地，位在士林區至善路三段。據了解，土地登記在神明名下，常是先民為了感謝庇佑，買下土地供奉，至於詳細時空背景已難考據。
另外權利主體不明的地主還包括有應公、延平郡王廟，以及早已不復存在、從名稱難以認定的組織。
地政局指出，本次公告日期從四月二日起，至一○一年四月一日，土地權利人或利害關係人應於受理申請登記期間，檢附相關證明文件向不動產所在地的轄區地政事務所申請更正登記，若無人申請登記，除公共設施用地外，將由台北市府代為標售，二次標售均未標出，將囑託登記國有。詳可上地政局網站：www.land.taipei.gov.tw「地籍清理專區」查詢。
元大栢悅豪宅稅 30萬起跳
路段率調整 輕井澤5萬變23萬
2012年04月03日【馮牧群╱台北報導】
今年5月1日豪宅稅將首次開徵，根據台北市政府日前評選，台北市共有400棟、約1萬400戶住宅今年要繳交豪宅稅，台北市稅捐稽徵處也針對房屋稅路段率做出調整，調整後稅率最高的為敦化南路、安和路口「元大栢悅」，漲幅最大的則是明水路豪宅「輕井澤」。房仲業者指出，今年北市各指標豪宅屋主恐將多繳3~4倍、接近30萬元的房屋稅。
豪宅稅計算方式為先透過路段率提高房屋評定現值的基準，再以路段率為加乘倍數，其中房屋的屋齡、建築結構、折舊率都會影響房屋評定現值的高低。台灣房屋執行長邱太煊指出，路段率愈高，稅愈沉重。
名人住戶：沒意見
此次北市調高路段率後，台北指標豪宅中，以位敦化南路一段上的「元大栢悦」路段率最高，從270%調整至300%，業者推估今年應繳房屋稅至少30萬元。「元大栢悦」知名住戶包括國民黨榮譽主席連戰的夫人連方瑀、韓風整形診所負責人徐洵平，對於恐繳高額稅率，徐洵平昨日僅表示，「沒有意見。」
信義計劃區豪宅「信義之星」、「御之苑」，路段率皆從240%調漲至280%，今年應繳的稅額恐為去年4倍以上，至於仁愛路「帝寶」，路段率則從210%調漲至250%。
若從調整幅度來看，漲幅最大的是明水路豪宅「輕井澤」，從130%漲至200%，漲幅超過5成，入主豪宅代價不菲。台灣房屋大直特許加盟店店長卓偉呈表示，「輕井澤」去年一戶稅額約5萬元，今年路段率調整後，恐怕須繳23萬元的房屋稅，買方持有不動產的成本增加，進而降低購買意願。
「落實居住正義」
力推6000萬元以上非自用住宅買賣課徵資本利得稅的立法委員賴士葆則說，曾聽聞帝寶某住戶說：「房屋稅繳的比社區管理費還少！」賴士葆指出，民氣可用，民意贊成多課徵有錢人的稅，才能落實居住正義。
「中低價位反漲」
不過，大師房屋總經理陳建慶則認為，只課高總價的豪宅，很容易讓投資客轉進入一般住宅，造成中低價位住宅飆漲，因為低總價市場門檻低、脫手容易，本來投機客就多，屆時可能會得到反效果。
7月將實價登錄
陳建慶說，不同於美國與日本以市價為基礎，台灣以房屋評定現值與公告地價作為課稅依據，稅基太低，與市價落差極大，不過今年7月實價登錄將上路，可做為日後實價課稅依據，稅賦才會走向公平。
買氣回暖 台北上月交易增22%
2012年04月03日【林帝佑╱台北報導】
台北市房屋買氣回暖，3月建物買賣移轉棟數為2960棟，較2月的2425棟回升22.06%，房仲業者表示，連2個月成長，「顯見台北市房市已見春天」，其中南港、中山2區均較上月增加超過4成，中山區更以564棟的交易量居冠；另有業者認為，4月交易量可望再回升1成。
自住需求增加
北市地政局昨日公布3月台北市建物買賣移轉棟數，為2960棟，較上月回升22.06%，但若與去年同期的5537棟相比，則仍少46.54%。
21世紀不動產台灣區總經理王福連表示，回升是正常反彈，景氣復甦與否還要再觀察，不過4月交易量可望回到3千棟以上的水準。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，觀察3月北市中古屋房價，每坪53.3萬元，較2月的每坪50.7萬元上揚5.1%，整體來看，北市3月房市呈價量齊揚格局，因選後自住買方回籠看屋，帶看數量增3~4成，自用需求增加也帶動成交。
南港量漲6成
其中，南港、中山買氣較上月增溫最多，上月買賣移轉棟數分別為76棟、390棟，3月則為122棟、564棟，較上月漲幅各為60.53%、44.62%。
住商不動產副總經理劉明哲表示，南港區利多不斷，如三鐵共構、南港經貿園區及軟體園區等，推論是自住客積極進場讓交易量暴增。
而中山區產品多元，豪宅、大樓和公寓都有，加上生活機能強，除漲勢驚人外，也以564棟的交易量，穩坐北市3月賣座王。
唯一買氣成負成長的為大同區，上月為177棟，3月為126棟，減少28.81%，劉明哲說，大同區2月由於交屋潮帶動交易量，所以3月相對不理想，但只是回到基本面，4月可望穩定成長。
北市豪宅稅來了！元大柏悅超越帝寶
2012/04/02【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
台北市豪宅稅下月開徵，房仲業根據稅捐單位公布的地段率推算，大直明水路的「輕井澤」，房屋稅調漲最多，去年每戶約5萬元，今年跳升至23萬元，大漲4.6倍；至於稅率最高的，則是位於敦南商圈的「元大柏悅」，加乘倍數達4倍。
房仲業說，雖然倍數看起來很驚人，但對動輒一戶逾億，甚至數億元的豪宅屋主來說，2、30萬元的豪宅稅，只是「小菜一碟」，遠低於每年應繳的管理費。
北市的豪宅稅，有一套有點複雜的計算方式，簡單說，就是先調高豪宅所在路段的地段率，讓作為課稅基準的房屋評定現值跟著提高，然後針對豪宅加乘一次地段率。
台北市政府去年通過此一課稅方式，今年開始課稅，稅單預計本月中下旬寄發，但已事先公布各豪宅路段「地段率」。
台灣房屋根據現已公布的地段率，推算指標豪宅今年房屋稅，從房屋稅調漲倍數來算，大直水岸豪宅「輕井澤」漲最凶，北市稅捐處將其座落位置的地段率一口氣調漲5成以上，除了房屋評定現值大增外，加乘的倍數也大增。
大直房仲業者表示，去年「輕井澤」的住戶，一戶約繳5萬元房屋稅，今年依北市公布的地段推算，將會收到23萬元的稅單，漲幅約4.6倍，高居北市第一。
不過，稅負最重的，推算會是位於敦化南路一段的「元大柏悅」，台北市將其所處地段的地段率拉高到300%，是北市有豪宅建築的地段，地段率最高的路段，比知名的仁愛路「帝寶」250%的地段率還高。
如以「帝寶」多數168坪型的房子來算，帝寶住戶今年要交的房屋稅將從原本一戶約7.5萬元，上升到30萬元左右，但元大柏悅同樣大小的房子，推算會到40萬元左右。
台灣房屋智庫執行長邱太煊表示，帝寶雖然名氣最大，不過根據台北市政府所公布的地段率，還擠不進檯面上豪宅前三名，除了元大柏悅外，信義計劃區的「信義之星」和「御之苑」、敦化南路二段的「敦南苑」，調整後的地段率也都高於「帝寶」，至於豪宅稅上路後是否會出現「標韱效應」，則仍有待後續觀察。
以房養老 雙北、中市高市11月試辦
【聯合報╱記者李順德／台北報導】 2012.04.03 04:10 am
內政部長李鴻源昨天在立法院表示，內政部最近與土地銀行研商結果，「以房養老政策」預定十一月可進行試辦，參與試辦縣市，有台北市、新北市、台中市、高雄市。
立院內政委員會邀李鴻源專題報告「為落實人口政策檢討，現行高齡社會所採對策」，李鴻源引用經建會人口推估資料，指二○一七年台灣老齡人口將超過總人口的百分之十四，成為高齡社會，二○二五年將超過百分之二十，成為超高齡社會。
李鴻源指出，在推動「不動產逆向抵押貸款制度」的部份，內政部初期規劃先以試辦模式採公益型態，由政府出資；試辦對象為六十五歲以上單身國民擁有不動產，無繼承人，且因不動產價值超出社會救助規定，導致未能符合社會救助者。
李鴻源說，試辦規模一百人，試辦地區包含台北市、新北市、台中市、高雄市，或其他有意願參與的縣市；支付年限最高卅年，按月給付，並得變更或延長支付年限。
李鴻源坦言，國內尚無相關經驗，內政部將續邀專家學者、相關部會及地方政府會商研議，目前土地銀行已願意合作，今年年底可正式試辦。
土銀總經理蘇樂明昨天表示，這項政策主要是針對有房子、但每個月生活費有困難的銀髮族，老人家的房子可以先抵押給土銀，由銀行評估發放現金額度，等老人家往生後再處理不動產。蘇樂明說，土銀研究這項政策已經三至五年，銀行會針對個案進行完整評估；這是一項好的社福政策，老人家可以自給自足，也降低社會負擔。至於原訂七月試辦延到十一月，蘇表示，尊重內政部的政策。
