鄉林 爭取武漢籌設涵碧樓
2012-05-10 00:56 工商時報
記者劉朱松／台中報導
鄉林建設董事長賴正鎰昨（9）日透露，13日將在自家的日月潭涵碧樓飯店，宴請湖北省長王國生等人。鄉林初步相中武漢的漢口、漢陽，或武昌的批地案，將擇一規畫一處涵碧樓飯店，及多處的綜合開發案。
若今年能順利取得土地，鄉林計畫投資2億美元，明年中動工興建房間數300間的涵碧樓飯店。
賴正鎰說，鄉林提出武漢重大投資案，初步相中漢陽區、漢口的月湖，及武昌的黃鶴樓旁等地，除了將擇一開發一處涵碧樓飯店外，也會開發包括寫字樓、大型購物中心及營建案。
若在漢陽，鄉林需地約800畝，將蓋20層以上的涵碧樓飯店，及其他綜合開發案；若在漢口月湖，需地200畝，因月湖周圍有梅子山，及古琴臺等風景區，鄉林將興建Villa式的涵碧樓飯店、籌設文創產業，及其他綜合開發案。
若在武昌，需地100畝，鄉林計畫興建7樓的涵碧樓飯店，及其他綜合開發案。其中，武昌批地案，可能牽涉到當地拆遷戶，及黃鶴樓古蹟保護範圍問題。
賴正鎰說，大陸華中的武漢，是大陸「九省通渠」的城市，境內也有長江，風景秀麗。鄉林希望藉由湖北省長王國生等代表團來台的機會，與武漢市等多位領導接觸，希望能促成涵碧樓飯店在武漢籌設。
至於鄉林的南京涵碧樓飯店，將趕在2014年南京市青奧會前開幕。另外預定今年底落成的青島涵碧樓，鄉林希望成為未來舉辦亞太經合會（APEC）等國際大型重要會議的首選場地。至於其他城市，如成都、瀋陽、天津、昆明、西安的涵碧樓飯店等綜合開發案，賴正鎰強調，都依計畫進行中。
百億元建案 進軍台中
落腳中科拼首購 每坪喊29萬元
2012年05月10日【陳宇軒、張琬聆╱綜合報導】
近期中部房市增溫，帶動不少建商推大型建案，太子建設「雲世紀」昨舉行動土典禮，該案總銷金額百億元，是今年中部最大的首購建案。國泰建設在市政北一路、惠中街的「國泰璞匯」，總銷案量也達30億元，而富邦建設6月底將公開百億元豪宅案「天空樹」。
太子建設「雲世紀」昨舉行動土典禮，該案位台中市中科地區，太子建設總經理謝明汎說，「雲世紀」是今年中部案量最大的首購型大樓建案，共規劃769戶，每坪開價20~29萬元，潛銷階段已預約超過200戶，上周更售出29戶。
「買氣比去年明朗」
謝明汎指出，今年全台房市可望「漲跌互見」，台中、台南因近年來房價漲幅不高，具補漲潛力；由於中南部買氣持續加溫，今年太子全台推案量將從250億元提高至300億元，其中台中市、台南市2大都會區推案量合計至少200億元。
台中建案銷售狀況從3月開始增溫，冠德與龍寶合作的七期市政路豪宅「謙臻邸」總銷60億元，3月公開至今已售逾7成，該案規劃150~170坪，每坪開價62~72萬元。
總太建設位七期的豪宅案「東方帝國」，則已售9成，總太建設發言人柯惠文表示，「最近買氣的確比去年明朗。」
第4季朝市郊推案
近期將公開的指標案包括備受矚目的富邦建設豪宅案「天空樹」，該案總銷約1百億元，預計6月底公開，規劃175~247坪，據傳開價每坪達65~80萬元，每戶總價逾1億元，尚未公開已預購6~7成。而國泰建設在市政北一路、惠中街的「國泰璞匯」總銷30億元，目前潛銷也有破5成的銷售率。
第4季推案則往市郊區走，總太建設將於北屯廍子地區推出2案，基地面積各為4000、700坪的透天與大樓，總銷共約25億元。
過去以七期豪宅為推案重點的龍寶建設，第4季也將在高鐵烏日特區推案，基地面積將近2000坪，規劃40~70坪的大樓案，開價每坪22~23萬元，總銷18億元。
「沒熱到需要滅火」
近期銷售狀況雖回溫，但龍寶建設董事長張麗莉表示，目前台中房市雖穩定成長，不過20年前台中市北區房價已有每坪20萬元的行情，至今漲幅並不算大，「房市沒有熱絡到需要政府來滅火，請政府不要緊張。」
打炒房 銀行恐少賺百億
【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2012.05.10 05:28 am
金管會打炒房再出手，上周清查發現約10家銀行不動產授信比重偏高，下令提出改善計畫，並要求相關銀行的住宅貸款增提0.5%至1%損失準備，不僅限縮銀行不動產授信動能，更直接衝擊銀行獲利高達百億元之譜。
房價蠢動，財金部會緊盯不動產授信。為徹查銀行是否趁機增加不動產放款，金管會上周全面清查銀行辦理不動產授信情況。這次調查的兩大重點指標是「建築融資餘額占放款比重是否逾15%」、「購置住宅貸款及修繕貸款占放款比重是否逾40%」。
金管會最新發現，有10家左右銀行高過這兩項指標，包括公股銀行、民營銀行，當中有銀行「購置住宅貸款及修繕貸款占放款比重」甚至超過60%，較主管機關監理目標超標五成以上。
金管會將要求這些銀行提改善計畫，逐步調降不動產授信金額。
金管會也將針對各銀行提出的改善計畫內容，逐一評估各銀行必須增提的備抵呆帳準備。
官員表示，第一類正常放款項目包括小額信貸、信用卡、企業放款及住宅貸款等，現行規定，這類正常放款須提列0.5%準備。住宅貸款因有抵押品，風險最低，通常銀行提得少；為了讓衝過頭的銀行不動產授信降溫，金管會要求比重偏高銀行須單獨針對住宅貸款部分，提列0.5%準備。
舉例來說，若住宅貸款已提準備金額占住宅貸款金額比率僅0.1%，至少會被要求補提到0.5%以上。
住宅貸款若集中在央行列管的13個特定地區，或連續多年不動產授信比重過高，必須提列的準備比率就更高，可能要提列0.6%、0.7%，甚至到1%。
央行列管的13個地區包括板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水。
以3月底住宅貸款餘額5.2兆元估算，平均一家銀行住宅貸款金額約1,300億元，增提準備後，10家銀行可能受影響獲利高達70億至130億元。銀行提列損失準備愈高，有助強化風險承擔能力，但獲利也將大受影響，金管會這些動作將有效促使銀行調降不動產授信金額。
豪宅貸款成數 銀行砍一成
2012/05/10 【經濟日報／記者陳美君／台北報導】
中央銀行打炒房，盯上豪宅貸款。不少銀行最近開始緊縮豪宅貸款，對總價8,000萬元以上的房屋貸款，貸款成數調降一成。
大型行庫消金主管指出，總價在8,000萬元以上的豪宅來辦貸款，核貸成數至少先砍一成。舉例來說，一般自住客的房貸成數最高可貸七至八成，豪宅房貸最高只能貸到六成，調整授信政策理由很簡單，豪宅單價高，若未來房價下跌，銀行會承擔過高的授信風險。
中央銀行關切豪宅貸款，就是為了避免建商利用豪宅單價創新高來炒作房市，甚至帶動周遭房屋價格水漲船高，助長民眾通膨預期。
銀行主管指出，通常買豪宅的都是金字塔頂端的客戶，絕大多數使用自有資金，向銀行申貸案件相當少。目前全台灣的房貸，接近九成五的總價都是在2,000萬元以下，其中又以1,000萬元以下為最大宗，占比近九成。
銀行主管說，央行現在對房貸的管制措施，主要衝著投資客。同一名下第二棟以上房貸，成數不得超過六成、利率也不得低於2%，透過價量同步管控房價，希抑制炒房風氣。雖然豪宅辦貸款較少，銀行還是會配合政策關注所在調整授信條件。
油電雙漲引發通膨隱憂，台北市大安森林公園「勤美璞真」豪宅每坪開出304萬元天價，驚動央行。
上個月央行總裁彭淮南特別邀集9大銀行會商，並呼籲各銀行注意風險控管。接著金管會也發函給所有銀行，提醒銀行注意不動產授信不要過度集中，並全面清查銀行辦理不動產授信情況。
台中公告地價現值 明年凍漲
【經濟日報╱記者宋健生、吳泓勳／台中、台北報導】 2012.05.10 03:13 am
因應油電雙漲，台中市政府昨（9）日成立「抗漲政策督導小組」，宣示由政府帶頭抗漲，小組並通過，將建議台中市地價評議委員會，明年土地公告現值及公告地價全面「凍漲」。
業界解讀，此舉對台中民眾將有三項好處，民眾繳交的地價稅不會提高、賣方出售土地時的土地增值稅不會增加，同時建商取得土地成本壓力舒緩，有助於緩和房價上漲速度。
台北市土地公告現值年年呈現上漲，但公告地價明年則不會調整。台北市政府地政處長陳錫禎表示，公告地價目前基於三年一調政策，最快要民國102年才會調整。
換句話說，台北、台中兩大都市明年公告地價都不會調整。而台北市101年土地公告現值平均已經貼近市價達86.7%，依照內政部政策，在104年時必須達市價九成。外界解讀，即使明年要調整，幅度也不會太大。
土地公告現值是政府徵收補償費計算，以及移轉計徵土地增值稅的依據，土地有交易移轉時才會計徵，屬機會稅的一種；公告地價則是每年課徵地價稅的依據，目前台中市公告地價，約為土地公告現值的50%。
主持抗漲政策督導小組會議的台中副市長蔡炳坤強調，油電雙漲促使通膨壓力大增，民怨四起，政府有必要帶頭抗漲，他目前也兼任台中市地價評議委員會主席。台中市地政局長曾國鈞則說，會全力配合抗漲政策督導小組決議，儘全力說服地價評議委員支持凍漲。
台中也是全台各縣市政府中，率先發動土地公告現值、公告地價凍漲的縣市。台中市建築開發公會理事長張麗莉說，如果土地公告現值、公告地價能夠凍漲，將可大幅減輕建商的成本，也有利於和緩房價上揚。
事實上，配合政府讓公告現值趨近於市價的政策，台中市今年土地公告現值平均調升達15.7%，不但創歷年新高，調幅也是全台之冠。與查估市價差距的比率，也由原來的69.67%，一舉拉升至80.34%。受此影響，地主跟著反映成本，促使今年台中市土地價格明顯上揚，建商苦不堪言，連帶也讓房價水漲船高。
華固降房價 花旗看空
【經濟日報╱記者溫建勳／台北報導】
2012.05.10 09:00 am
花旗環球證券8、9日在台北舉行的投資論壇，有房地產最新的產業訊息，華固在論壇中表示，低利環境讓房價維持平穩，但華固將瞄準「零庫存」政策（a zero inventory policy），對銷售一段時間仍未去化的餘屋，將降價清庫存。
華固屬一線指標建商，零庫存政策是否意味先行感受到大環境景氣變數，引起市場不少的討論；華固的最新動作似乎也印證花旗環球原本就對房地產較保守的觀點。華固本身本則是繼興富發之後，第二家喊出降價的建商。
近期油價雙漲，不少建商以成本為由，試圖調高售價，甚至還有股市熱錢轉進房市的說法，想要拉抬成交價。不過，若從華固零庫存的最新動態進行解讀，各建商對於未來長線房市，似有不同看法。
外資圈人士解讀，實價登錄7月上路，而實價登錄是實價課稅的第一步，且資本利得稅未來有可能砍向房市，再加上央行嚴控土建融，政府這些動作讓有些建商私下感到壓力，因此北市第二季新屋開價反而有走跌的現象。
花旗環球則指出，房市這兩年主要的風險，在於成交量萎縮、資本利得稅、升息、以及銀行緊縮銀根。
華固在論壇中指出，預期今年房市量縮價穩，捷運附近住宅今年房價還會上漲5%；雖然現在議價空間似乎有拉大趨勢，但華固毛利率可守穩在35%左右。
花旗環球對華固（2548）的投資評評等維持「賣出」，目標價56元，隱含兩成左右的下跌空間。另外，對長虹（5534）、宏普（2536）的目標價，分別為65元、20元。
花旗環球本周二、三在台北舉行為期兩天「2012投資論壇」，邀請名單廠商遍及電子、傳產、金融，重量級的權值股台積電、中鋼、台肥、富邦金、中信金
等，都在邀請之列。花旗環球對於台積電前景非常正面，認為獲利穩定成長，目標價可上看三位數。
台開 獲豐洲園區開發案
【經濟日報╱記者黃啟菱、宋健生／台北、台中報導】 2012.05.10 04:33 am
台中市政府為提供完善產業發展環境，辦理神岡豐洲科技工業園區申請設置、規劃、開發、租售及管理計畫甄選案，昨（9）日宣布由台開（2841）獲選為優勝廠商。台開指出，此案開發總面積為62.83公頃，預估開發經費約56.5億元，將於民國103年3月展開預售作業。
此案為產業創新條例發布實施以來，首次由地方政府公告甄選開發單位之中大型產業園區開發案，台開規劃將其打造成創新科技園區，結合生產、行銷、數位科技與生活為一體，盼超越韓國松島新都數位科技城。
神岡豐洲科技工園區二期土地開發案，可帶來開發收益，除開發經費10%的勞務收入，未來園區開發成本總結算如有超過成本者，50%先繳交給台中市工業區開發管理基金，台開可獲另一半50%超額成本的開發利潤。
