2013.05.13 不動產新聞動態

小店面夯 1坪270萬

北市中正區成交熱 較一般店貴7成

2013年05月13日 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

許多人將投資資金轉向房地產，具投資效益的店面成為首選，10坪以下小坪數店面因總價低，近期詢問度高，即便單價高於行情仍獲青睞，北市以中正區與萬華區小坪數店面成交最熱、成交佔比均達27％，中正區小坪數店面單價平均270.5萬元最高，較10坪以上店面價高7成以上。

據實價登錄資料統計，北市各類型店面成交以中山區21.7％最高，士林區12.2％居次，10坪以內小店面則佔整體店面11％，當中以中正、萬華區均為27％最高、信義區13％，內湖、南港與松山區則無10坪以內小坪數店面。

商圈熱鬧人潮多

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，中山區與士林區各有中山北路商圈及士林夜市，店面產品受青睞，而小坪數店面又多位於商圈熱鬧、人潮眾多的地段，如中正區的台北車站周邊因補習班林立、學生與通勤族都多，人潮絡繹不絕，小店面也相當搶手。
小店面如同套房，坪數小可降低購買門檻，但單價往往較高，統計實價登錄資料，台北市小店面每坪均價181.6萬元，較10坪以上店面均價每坪112.9萬元、高出60.9％，平均價差最高為中正區，10坪內店面每坪270.5萬元，較10坪以上店面高出76.3％。
而目前實價資料中每坪單價最高的店王，則位於中正區開封街，去年12月成交，面積8.633坪、總價5300萬，每坪單價達613.9萬，更較中正區10坪以下店面每坪均價270.5萬元、高出127％。

1坪千萬仍惜售

富麗華不動產店東黃麗華指出，小店面單價雖較高，但只要地段好，仍有許多買方搶著買，近期就有置產族想以總價4000萬元，購買大安區1戶僅4坪大的店面，每坪約1000萬元，但屋主仍不願出售。
代銷業者也表示，店面單價高，除非臨路寬度大，可出租給銀行或大型商場使用，否則多會規劃小坪數店面，且壓低總價後，購屋者可接受的單價反而較高，不少建商會刻意縮小店面坪數，近期便有新成屋案1樓扣除公共空間後近60坪，刻意規劃成4戶店面，每戶僅約12坪，是少見的小坪數新店面。

 

迷你店撈金 2.16坪難營業

2013年05月13日 蘋果日報 記者吳苡辰

成交價高
北市店面成交價格高，不僅建商會刻意縮小店面的規劃坪數，不少5坪以下小小店、迷你店紛紛出現，實價資料中便有面積僅2.16坪的店面交易，但專家提醒，店面太小可能難以經營，影響未來出租或轉手。

1坪竟賣113萬

北市實價登錄資料不但有許多10坪以下的小店面，更有不少小於5坪的小小店，去年12月萬華區西園路一段，就有2.16坪的迷你店面成交，總價245萬元，每坪單價113.6萬元，而樂屋網也有1筆位於萬華區武昌街二段的2.2坪3樓店面待售，開價134萬元。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，通常在商機極熱鬧的區段，才有超小店面出現，如上述2.16坪店面就位於批發市場，而2.2坪的待售店面則位於西門商圈。
住商不動產北市區副理陸毅棋表示，北市士林夜市、西門商圈與公館商圈逛街人潮多，但店租貴，不少攤販會向屋主或店家分租店面或騎樓小空間來擺攤，租金視地點與面積從1~3萬元不等，但部分店面因太小，反而不易經營。

租買前須多評估

江龍名提醒，超小面積的店面或攤架擺放空間有限，致商家經營不便，除非地段極佳，否則反而不利出租或承租方流動率高，連帶使買賣轉手也不易，購買或承租前都要謹慎評估。

 

Q1建照核發 暴增34%

桃園最夯 超越雙北總和

2013年05月11日 蘋果日報【劉曉霞╱台北報導】

今年第1季全台建照戶數較去年同期暴增34%，共28641戶，最熱門的是桃園縣，有7941戶，核發住宅建照戶數超過雙北市總和，全國核准建照的戶數之中，每4戶就有超過1戶是在桃園地區。

新北市緊追桃園縣，第1季建照戶數5485戶，台中市排名第3，有3820戶，反觀台北市，第1季建照戶數僅618戶，在全國主要都會區排名墊底。對照第１季國泰金融指數也發現，台北市火車頭地位已被桃竹地區取代，

桃竹區每坪20萬

國泰房地產指數調查顯示，今年第1季桃竹地區是全台表現最繁榮地區，可能成交價每坪20.65萬元，季增7.38%，成交量也較上季成長147.80%，量、價季成長率雙雙創下全台最高。

交通便利房價俗

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，北台灣以桃園表現最火熱，光今年第1季建照戶數已經比2008、2009年全年還高。觀察開發商動態，可發現北部建商甚至壽險公司，到熱門區段買地或參與高鐵站區的開發案，外來建商買地動作相當積極。
近來在桃園積極推案的遠雄建設公共事務部副總蔡宗易認為，桃園會超越新北市有幾個因素，包括交通改善、離桃園機場近、房價可接受、生活區和台北近、升格題材、航空城加持等因素推動。
台北市建築開發商業同業公會秘書長于俊明認為，台北市建照戶數持續墊底，主要是因為素地難求，都更困難所致。

「不怕死就去吧」

台中市第1季表現超過高雄，台中市建商公會總幹事陳冠仁認為，房產相對具保值效果，民眾對房地產仍然寄予厚望。台中市代銷公會理事長謝麟兒分析，是因為台中新光重劃區有1萬多戶新案。
玄奘大學財務金融系副教授花敬群認為，現在一軍已經沒力氣，是二軍當道，整個市場向上支撐能量已經有限，桃園市場規模沒這麼大，未來必然會呈現強大的賣壓，「不怕死的就去吧！」
淡江大學產經系副教授莊孟翰也說，桃園本來就過熱，台北則因為價格高，也沒有新供應量、都市更新慢，買不起者跑去桃園，台中則受到台北投資客南下帶動，反而是台南建照戶數增加成為異數。
莊孟翰對照全國總人口數，發現市場成長趨勢，2001~2012年間，台北市和新北人口分別增加3萬和32萬人，桃園增加26萬多人，新竹是12萬人，台中成長19萬人，台南市僅增加3萬人，高雄增加4萬人。

 

單筆面積最大 底價最高 北市超級土地標案 7月登場

2013/05/13 自由時報〔記者徐義平、鄭琪芳／台北報導〕

通化街4000坪地 底價逾126億

台北市單筆面積最大、底價最高的土地標售案將在今年七月初登場，交通部旗下財團法人台灣電信協會委託商仲標售名下通化街上兩塊土地逾四千坪，總底價達一二六．八五億元，拆算每坪價格約三百萬元。

負責標售作業的戴德梁行表示，這兩塊土地屬於電信協會、地上建物屬於員工，得標後得花時間整合，但台北市難得出現如此大坪數的土地標售案，預期將會吸引不少建商目光。

戴德梁行指出，將標售的通化街土地是通化段二小段1069地號、通化段三小段245、246、247、248、249、251、787、788等共九筆地號，靠近通化夜市；標售土地分為兩塊，一塊是通化街一七一巷、一八三巷間土地；另一塊是通化街一八○巷、一八四巷間土地，合計面積約四二三九．八四坪，土地使用分區有道路用地、住三，其中道路用地面積近千坪，其餘均是住三土地，住三容積率二二五％。

根據地籍資料，土地持有人是交通部旗下的電信協會，自一九七八年十月持有，持有約三十五年。

台灣房屋智庫研究員洪佩君說，通化街一帶開發相當成熟，鮮少有土地交易，根據內政部實價網已揭露土地價格，其中通化段一小段、較靠近光復南路一帶，每坪土地揭露實價約四○五萬元，以此為標準估算，粗估即將標售的土地每坪行情在三○○到三五○萬元間。

粗估每坪行情 300到350萬元

商仲指出，此標售案看起來相當誘人，但兩塊土地並非素地，均有地上建物，登記建號約二十筆，多為二樓平房，加總起來逾百戶合法建物，欲投標業者應會先行評估整合的難易度。尤其是砸下逾百億元後，還須花相當長的時間整合，何況戶數超過百戶，整合難度相對增加。

上百合法建物 整合難度高

另外，「國有財產法」早已明定五百坪以上國有土地不得標售，只能以設定地上權的方式釋出；此案為交通部旗下財團法人土地，公開標售是否有爭議？

國產署官員說明，政府各部會捐助財團法人名下土地，被認定是私有土地，不受禁售令限制，只要經主管機關同意，就可以處分。但相關財團法人若進行清算，包括土地等資產就要繳回主管機關，繳庫後就屬於國有地，五百坪以上不得標售。

 

電協接收日產 全台擁地350筆

2013/05/13 自由時報〔記者曾鴻儒／台北報導〕

台灣電信協會可說是個神秘單位，實際業務其實與「電信」無關，而是管理日治時期「郵電局」留下的大筆土地資產。交通部雖是負責監督的主管機關，實際上也很少干預協會運作。

台灣電信協會的土地資產，主要來自日治時期郵電局員工購買後租給郵電局的土地，這些資產在終戰後由國民政府接收，一度也曾引爆土地究竟是公產或私產爭議。

截至目前，協會在全台仍擁有近三五○筆土地、一百多筆房屋，但帳面上的資產總額不到十億元。交通部官員直言，因這些土地僅是以公告地價估算，「和市值絕對差很多！」協會實際資產可能是此數字百倍以上。

交通部過去十幾年來曾多次討論處理協會資產，但因資產實在太過龐大，且產權紊亂，要清算、要釐清產權或採取其他方式，始終沒有定論。

對於協會想要處理台北市通化街土地，交通部郵電司司長鄧添來表示，交通部已知道此事，協會處置並沒有違法或違反規定的問題；只是該處土地產權複雜，能否順利標售，交通部存疑。

鄧添來說，目前住在該處的居民，有早年電信局的老員工，也有外來居民；老員工中，有人是持續使用宿舍，也有是當事人已經亡故，後代子孫佔住，甚至有許多居民聲稱房屋已由他們價購，卻又提不出證明。

鄧添來說，之前電信協會曾有意推動都更，但因推動困難作罷。交通部尊重協會，採「現況標售」方式處理，想要競標土地者，就要承擔未來自己協調現住戶的風險。

 

外來客搶買 桃園房市欲跌不易

2013-05-13 01:50 工商時報 記者方明／台北報導

桃園房市外來客大舉入侵，推升房價欲跌不易，根據房仲業者統計，桃園市、南崁、中壢及八德等地，外來客購屋置產比重超過一半，讓桃園當地人對房價居高不下叫苦連天。後續在銀行限縮房貸、及機場捷運遞延通車影響下，是否能澆熄大桃園房價的飆漲有待觀察。

桃園近年來重大交通建設議題不斷，交通建設縮短了台北與桃園的距離，卻也帶來了眾多外來購屋人潮。根據台灣房屋調查統計，大桃園地區近年來房市買氣熱絡，從桃園市一路向南崁、中壢、八德等地漫延下去，其中，外來客購屋比重分別佔46％、55％、50％及70％。

會造成外來客大舉入侵桃園地區置產，台灣房屋營運目標總經理周鶴銘分析，排除投資客的炒作因素，大部分來自北客的購屋族群，就是因為交通縮短了與台北的距離，在桃園購屋價格相對台北便宜許多，加上不動產仍是投資收益的避險好管道，吸引首購、換屋族群青睞。

也因為外來客進軍桃園，讓桃園地區房價不斷上漲，根據信義房價指數最新統計，過去1年六大都會區，以桃園地區房價漲幅最高，房價指數漲幅高達21％，位居全國都會區之冠，換句話說，以桃園1間30坪的標準房型來看，1年貴了快100萬元。

21世紀不動產桃園藝文加盟店經理林祉言經理表示，桃園地區房價變得高不可攀，大都是讓外來客推升上去的，目前在藝文特區要找到1字頭的房子只有公寓產品，或是15年以上的電梯華廈，新成屋則看3字頭。

雖然目前桃園房市交易仍顯熱絡，但是桃園本地人面對看回不回的房價，卻是叫苦連天。她舉例，藝文特區邊陲區域某社區，市場行情每坪在20萬元，但是有某戶凶宅開價低於行情僅15～16萬元，仍然可以成交，這是以往不曾看過的狀況。

由於桃園房價飆漲，各金融機關已對桃園房市採取限貸管制措施，信義房價指數今年第1季桃園指數漲幅已縮小至3％，初步已達到抑制房價持續大漲的效果，加上日前宣布機場捷運線延後至104年底通車，是否能澆熄大桃園房價的飆漲仍有待觀察。

 

急需售屋、賣房虧錢 奢侈稅研擬排除

2013/05/12  【聯合晚報／記者楊美玲／台北報導】

奢侈稅將滿兩年，修法擬延長課徵奢侈稅的房產持有年限，並新增排他條款。

奢侈稅（即《特種貨物及勞務稅條例》）上路至6月將滿兩年，實施期間國內房市交易量的確萎縮，逼退部分口袋不夠深的投資客，但全台平均房產價格卻「不跌反漲」，促使財政部將於立法院下會期提出修正草案。由於修法的細節還不明朗， 部分房仲業者擔心可能會讓房市資金集中投資在台灣都會精華區，更會對全體房市形成衝擊。

奢侈稅從2011年課徵以來，到今年4月底，累積課徵到79億元，遠不及當初預估一年課 150億元的目標。財政部已委託學者針對奢侈稅朝三大方向檢討，包括一、補強法規模糊地帶；二、研擬新增排他條款，像是因經濟問題急需售屋或賣房虧錢等可考量排除適用；三、擬延長課徵奢侈稅的房產持有年限，但會調降稅率。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，奢侈稅確定「只修不廢」，若屆時決定將稅率降低但延長課徵奢侈稅的房產持有年限，恐怕會對房市造成更大衝擊，同時也會促使投資人更聚焦在投資風險較小的精華地區。

徐佳馨表示，相較於去年，今年520檔期的買氣和推案量都較差，不但價格未降，交易量也出不來，顯見經濟情況並未如預期佳，若未來證所稅修法後，對投資人有利，不排除會促使市場資金重回股市懷抱，將會對房市埋下變數。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，奢侈稅實施近兩年來，只有讓交易量變少，造成「量縮價漲」的情況，並無法有效壓抑房價，而且還促使部分物件進入避鎖期，在供給量變少之下，促使全台房價一年來已比預期飆高10%至15%。

黃舒衛指出，奢侈稅確實有讓投資資金退場，而且對於壓抑房價飆漲也有一定的功能，因此若奢侈稅要修法，他建議，首先可針對非都市土地也新增納入，否則會促使資金流入農地等特定商品；其次，在自住換屋部分，有實際售屋利得才課稅，如此才可以讓房市更穩定。

黃舒衛強調，今年房市買氣從329檔期一路熱絡至520檔期，光是大台北地區今年1至4月的買賣移轉棟數就較去年成長逾二成，而建商推案金額也較去年增加八成以上，顯見這些房市業者對後勢仍相當樂觀。

 

換屋族 並非都要課奢侈稅

2013/05/12  【聯合晚報／記者楊美玲／台北報導】

5月正值報稅季節，雖然奢侈稅已實施近2年，但仍有民眾不清楚法令或節稅等問題而受罰。資誠稅務法律服務會計師許祺昌表示，只要能夠精準計算「房地持有期間」，就可判斷是否要課奢侈稅。財政部指出，近期已針對換屋族頒布解釋令，若民眾因換屋需求持有兩戶自用住宅，只要在3個月內完成戶籍登記，並在1年內售出舊屋，就可免課奢侈稅。

財政部在今年4月11日頒布新解釋令，指出民眾若因「買新賣舊」或「買新賣新」等換屋需求，因而持有兩戶自用住宅時，而且符合自用未出租且未提供營業用的條件之下，必須在1年內出售其中一戶自用住宅，並且在3個月內完成戶籍登記，就可免課奢侈稅。

財政部指出，民眾容易誤解持有2年以上才免課稅的定義，以為是買賣屋登記日的時間，但正確的起算點應是買屋登記日，而終止日則為賣屋訂定買賣契約日，採從嚴認定，而且自用住宅條件須符合本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有1戶，且在賣屋簽定契約前設立戶籍，持有期間不得有出租或供營業使用，若僅有父母設戶籍，也不符合條件。

許祺昌說，判斷是否要課奢侈稅，在於要能夠精準計算「房地持有期間」，此外也要瞭解奢侈稅的課徵範圍，並不是所有房地交易或土地交易都要繳納奢侈稅，例如買賣雙方合意解除契約，買方返還該不動產予賣方並辦峻移轉登記者、依法核准的殯葬設施及其坐落土地、與骨灰骸存放設施等等，都「非」屬奢侈稅課徵範圍。

許祺昌指出，常見錯誤而導致漏報繳奢侈稅，包括有不熟悉法令、節稅方式錯誤，以及典型逃漏稅三大類型。他表示，現行奢侈稅規定，是以「持有期間」作為是否課稅的依據，但此規定也衍生出一些負作用，像是影響企業進行合併意願，並且阻礙公司進行組織調整，因而難發揮經營效率。

 

公設地擬解編 1.7萬公頃釋出

2013/05/12  【聯合報／記者李順德／台北報導】

內政部長李鴻源昨受訪表示，全國二萬五千公頃的公共設施保留地未被徵收，未來四年檢討解編後，各地至少有七成、約一萬七千公頃公設地釋出來；除了民眾可拿回高價建地，對地方政府將是一筆重要的財源。

李鴻源說，未徵收公設地解編計畫，「不僅是解決大家共同的痛」，也將是馬政府「最有感的政策」；對民眾、地方、中央政府、經濟發展等，是多贏的局面。

李鴻源說，當地方政府在為財政收支劃分爭吵不休之際，能掌握這次閒置公設地解編與處理，相當於握住最有利的財源，有很大資源可以「生出來」。

以新北市而言，目前負債九百億，未來釋出的高價土地，至少可還一半的債。他透露，桃園縣長吳志揚第一個表達支持這項政策。

內政部次長蕭家淇表示，內政部本周將會商「公共設施保留地變更處理原則」，作為地方政府檢討變更都市計畫的要點；地方都委會完成解編變更後，再送中央核定，避免造成都市計畫失序，這項計畫預定七、八月實施。

蕭家淇表示，全國各縣市未被徵收的公設地面積達二萬五千公頃，僅一百卅七公頃被徵收，閒置數十年未開發。其中，在六都未徵收面積就高達六成三，新北市最大宗，高達百分之廿四。

蕭家淇說，營建署所擬公設地解編計畫，如果公設地屬公有地，將盡量變更為其他公共設施使用，如公園、停車場等；如果是私有地，則以市地重劃或區段徵收方式，變更為鄰近分區土地的建地或住宅用地。依回饋計畫，民眾可拿到一半高價土地，地方、中央政府拿一半。

李鴻源表示，可以馬上解編變更的公設地，如學校、機關、市場、加油站、運動設施用地等。蕭家淇說，台中市光學校用地未徵收，就有一百多所。

 

大安區住三用地 標售底價1350萬

2013/05/12  【聯合報／記者邱瓊玉／台北報導】

夢想在大安區買塊土地嗎？北市府地政局日前公告今年第三批「權屬不明土地」，最便宜的是位於大安區面積1平方公尺的保護區土地，標售底價4238元起。

最貴的是位在和平東路2段175巷內的住三用地，面積約28平方公尺，標售底價1350多萬元起。

地政局表示，台灣光復初期，土地常登記不完整，或登記規格與現行不符，或年代久遠，造成土地權利主體不明，為了活化土地利用，近年來依地籍清理條例清查各地土地，由地政局代為標售。

地政局指出，這次共清出40筆土地，分別位在大安、文山區，其中2筆在文山區老泉街43號旁，屬於農業區，土地面積各11平方公尺，標售底價28萬5000多元起，另有一筆也屬農業區，位在老泉街15號附近，面積約51平方公尺，標售底價224萬元起。

此外，有34筆土地屬保護區，總底價為6400萬元，另有1筆為風景區，位在萬壽路115號附近，面積約640平方公尺，標售底價為367萬元起。

地政局表示，大安區共有2筆住三用地待標售，其中一筆位在和平東路2段175巷內，另一筆為瑞安街43號旁的土地，約25平方公尺，標售底價679萬元起。

地政局表示，7月8日至23日開放投標，7月23日開標。

 

富旺攻廠辦 潛利估逾5億

【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2013.05.13 03:59 am

受惠台商鮭魚返鄉潮，富旺國際（6219）積極開發及處分廠辦土地，今年前五月土地處分利益已達2.46億餘元，每股貢獻度約1.57元。富旺手中仍握有約1.2萬餘坪廠辦工業土地，法人初估，未來處分利益逾5億元。

富旺持有的廠辦工業土地，分布在三處，包括高雄路竹5,000餘坪、大園航空城4,600餘坪、苗栗頭份1,660餘坪土地。由於富旺開發態度積極，也讓富旺董事長林正雄獲得「廠辦開發王」的頭銜。

富旺今年第1季財報，營收為4.87億元，稅後純益1.42億元，年增約649%，扣除適用IFRs第1季須認列的遞延費用後，每股稅後純益0.91元，明顯優於去年同期的0.14元。

富旺3月下旬陸續處分高雄市路竹區16筆、共1萬餘坪土地，處分利益合計2.13億餘元，為第1季營收及獲利帶來不少動能。4月中又處分5筆土地，交易金額7,130萬元，處分利益0.33億元，預估可為第2季再挹注每股稅後純益0.2元。

富旺近幾年透過垂直整合，領域橫跨建設、營造、代銷、土地開發及工業不動產，其中土地開發的能力，在業界備受矚目。據了解，富旺也在積極獵地，標的涵蓋全台，包括高雄路竹、台南永康、新竹、桃園航空城及平鎮等地。

林正雄表示，土地開發一直以來都是富旺的強項，目前富旺擁有2.2萬坪工業建地與住宅建地，看好台商鮭魚返鄉潮，未來富旺仍將朝土地開發的領域持續布局，提供企業主合宜的土地，並投入興建客製化的廠辦大樓或廠房。

富旺今年將有新竹總銷8.6億元的「愛凡斯」、總銷2.3億元的「台中「黃金大街」等案，陸續在第2、3季完工入帳，其中「愛凡斯」銷售率已破95%。另外雲林總銷1.5億元的「幸福莫內」，也可望在今年底或明年初完工。