市價估算 不動產總值達600億
2011-08-01 01:12工商時報 記者朱漢崙／台北報導
根據合庫內部最新估算，倘若用市價來估算合庫所持有的不動產價值，那麼，合庫旗下的不動產至少將再增值200億元，以合庫目前的總資本額來看將挹注每股淨值達3元之多，不動產總值亦將達600億元，在所有上市公股行庫裡不動產實力最為雄厚。
因應IFRS上路，合庫董事長劉燈城表示，倘若不動產能按公允價值入帳，合庫的不動產價值至少還將增值200億元，他也同時強調，即使自用行舍無法以公允價值入帳，合庫內部已針對員工優存提列進行估算，必須提列的人事費用金額大致不到40億元，因此IFRS對合庫影響仍相當有限。
儘管銀行持的不動產能否全以公允價值入帳尚在未定之天，但目前大台北商辦大樓行情持續看好，使得合庫持有的不動產，不論是對合庫淨值或獲利，挹助潛力都不容小覷。
4年前合庫合併農銀，不僅造就全台灣分行最多的銀行，由於合庫、農銀本身位於大台北地區的不動產非常多，因此也打下了目前合庫堪稱是上市公股金控、銀行「地王」的基礎。
根據合庫目前的帳列清冊，在台北市，合庫共有6棟大樓，除了總行所在的館前路大樓外，分布地點包括忠孝東路2棟、南京東路2棟，包括城中大樓、西門大樓、寶通大樓、信義大樓、襄陽大樓、自強大樓等，樓高約10至15層左右。
倘若再計入正在興建的中崙總部大樓，不動產業者估計，該大樓市價至少250億元，合庫未來資產增值更潛力可期。
劉燈城表示，中崙大樓落成後，合庫會將現有這些辦公大樓的資源再整合，以出租及參與都更為主要規劃。其中，信義路捷運大安站後方的合庫資訊大樓，現在就有參與都更的計畫，該都更計畫佔地1,000坪，其中合庫持份高達6成。此外投入都更的還包括天母的北士林分行，面積約250坪。
A7產專區今截標，傳鴻海等重量級業者均將投標
2011-08-01 07:47時報資訊【時報-各報要聞】
位於機場捷運A7站林口特定區的產業專用區土地預標售案今(1)日截止投標，傳出鴻海精密等重量級業者將投標，備受矚目。但學者表示，台灣、尤其是北台灣土地很稀少，從國家整體利益來看，園區土地應採出租方式，政府不該賣斷所有權。
A7第一期開發面積186公頃，其中產專區占43.59公頃，建蔽率70％，容積率420％，底價196億1550萬元。今天是資格標截標日，審查時間一週，在9日開標；接下來是開價格標，預定8月中旬決標，就決定勝負。
A7產專區土地非常搶手，傳聞不斷，傳出鴻海及台塑都有意投標。去年8月民進黨立委潘孟安公開指出，傳聞去年3月鴻海董事長郭台銘拜見行政院長吳敦義後，為鴻海量身打造、圈地。原本有意住駐的台塑，可能會出局。因此，內政部及經濟部下修招商資格的門檻，以讓更多廠商也有資格投標。
寶華經濟研究院院長梁國源現表示，本案交通更便捷，區位特別好，與其他工業區不同；台灣土地資源有限，最好不要賣掉，改採科學園區模式出租地上權較好。
政大地政系教授張金鶚，現在是要解決住宅問題優先，為平抑高房價，要多推出租住宅、社會住宅，在A7合宜住宅要賣斷所有權，吵得沸沸揚揚之際，又要賣斷產專區土地爭議更多，土地利用不能以財政收入為主要考量，科學園區土地也是只租不售，A7是否有必要再開發產業區？為何一定要賣斷？
此外，A7土地來源是內政部要向1000多位私人地主區段徵收，本案是預標售。台北大學不動產與城鄉環境系副教授廖本全指出，根據內政部在今年1月18日函示，土地在徵收之前，要提出符不符合「必要性」及「公益性」評估報告，A7土地開發單位為內政部城鄉分署，根據沒有提出此評估報告，內政部自己率先不遵守規定，結果又球員兼裁判，在召集的「土地徵收評議委員會」卻照樣通過。對此，內政部地政司司長蕭輔導表示，本案是政院指示內政部擬定，整個計劃在去年就核定了。 (新聞來源：工商時報─記者王信人／台北報導)
台糖港埠用地開發 高市鬆綁
2011-08-01 01:12工商時報 記者顏瑞田／高雄報導
高雄市政府為了高雄港水岸整理發展，推動休閒觀光，將鬆綁台糖港埠用地開發限制，將「一宗基地整體開發」的限制，改為得以「分期分區請照開發」，希望吸引國內外資金151.5億元，參與投資興建。
由於鄰近的駁二特區在索尼電腦娛樂（SCET）進駐帶動的效應下，駁二藝術特區的場地需求愈來愈高，因此，高雄市政府都發局長盧維屏表示，台糖港埠商業區開發案第1期，市府決定與台糖合作，由台糖出地，市府出資2.5億元，作為擴大駁二文創、藝術特區的腹地，滿足各界對文創的產地需求。
都發局表示，台糖港埠商業區位於公園二路、大義路交叉處，鄰近高雄港鹽埕商港區，基地面積約5.65公頃，市府規劃的多項招商模式，包括以設定地上權方式，與民間合作興建，或以其他開發方式進行，並且分為短期、中期、長期三階段開發。
短期的開發經費約6.26億元，以興建文創、和展示等促進休閒觀光發展的空間為主，約民國103年完成；中期開發金額約42.54億元，以複合式主題展覽區、展覽館、博物館主體、青年旅社、商務旅館、以及觀光商業服務設施為主，開發年限到民國110年；長期開發金額約102.79億元，以大型百貨、購物中心、美食中心、觀光飯店、和商務辦公室等綜合商業區為主，開發長期為民國115年。
台糖港埠商業區建蔽率最高50％，容積率則高達1,000％，如果興建大樓的話，樓層最少20層，將是鄰近水岸的優美景觀商業大樓。
都發局長盧維屏說，台糖港埠商業區曾經有兩次的招商失敗經驗，主要的原因除了外在經濟因素之外，另一個重要原因是整體一次開發的金額過於龐大。因此，這次的台糖港埠商業區都市計劃檢討，就是針對這項弱點予以修正，將「一宗基地整體開發」的原有限制，改為得以「分期分區請照開發」，讓有意投資者，擁有更彈性的操作。
台糖港埠商業區都市計劃目前正在進行變更公告展覽，預定在8月4日結束後，就將正式進入高雄市政府都市計劃委員會實質審議。
2011/07/31【聯合報╱記者孟祥傑／新店報導】
受奢侈稅開徵影響，新店、永和與中和地區今年第2季房地產交易量，較第1季下滑15％至20％，但房價仍呈現平穩且微幅上揚趨勢；新店與中和地政事務所均表示，因捷運環狀線、中和萬大線將陸續開工，雖然目前買氣略為下滑，但未來房市景氣仍看好。
新店地政事務主任莊月桂指出，新店今年第2季土地及建物買賣移轉案件量共1826件，較第1季減少15.77％，也較去年同期減少13.54％，呈現價穩量縮的現象。研判受6月奢侈稅開徵影響，呈現價穩量縮的現象。
但成交量雖下滑，成交價仍算穩定，如北新路捷運沿線、民權路、中興路、中正路、三民路、民族路、建國路等主要幹道，公寓成交行情每坪約25萬元至38萬元，大樓每坪約32萬元至45萬元。
安坑地區則因五重溪便道通車，加上安坑1號道路、捷運安坑線等重大交通建設計畫帶動下，成交行情略漲，主要集中在安康路、安德街及安民街一帶，公寓行情每坪約16萬元至19萬元，大樓每坪約18萬元至24萬元。
中永和地區則呈現價漲量縮趨勢，在第2季土地及建物買賣移轉案件量上，中和區2169件較上一季減少20.64％，永和區1036件較上一季減少15.5％。
地政所主任黃國峰說，中和區不動產交易主要集中在景平路、圓通路、景新路、南山路、連城路、安樂路、中興街與忠孝街等地段，成交行情為中古公寓每坪約21萬元至27萬元、大樓每坪約27萬元至36萬元，新成屋每坪約33萬元至38萬元。
永和區中山路、中正路、永貞路、竹林路及永和路1、2段，中古公寓每坪約22萬元至35萬元、大樓每坪約26萬元至37萬元，新成屋每坪約36萬元至48萬元。
【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】2011.08.01 03:51 am
內政部指出，奢侈稅遏止炒房初見成效。今年第一季建物買賣登記棟量較上年同期成長9.64%，在財政部提出開徵奢侈稅後，第二季轉呈負成長，較上年同期減少8.76%。
奢侈稅到底對不動產交易有沒有影響，內政部拿出數據指出，有影響，而且對台北市和新北市影響最大。今年第二季買賣登記棟數都較去年同期大減兩成以上，各減少23.73%和23.37%，顯見奢侈稅發揮遏止投機客炒作北部地區房地產效果。
內政部表示，奢侈稅對中南部也有影響，但影響比較不明顯。台中市第二季買賣登記移轉棟數仍較去年同期成長3.08%，高雄市則下跌4.74%。不過，台中市第一季較去年同期成長18.08%，高雄市成長21.79%，相較之下，第二季的增長也是快速萎縮。
說起對奢侈稅的抵禦能力，首推新竹縣。也許是受惠於科技業去年營運大好，竹科去年平均薪資成長，今年第一季新竹縣建物買賣登記棟量較去年同期長34.46%，第二季年增率也高達19.91%。
雖然政府有抑制房價的措施，但今年申請建照仍相當踴躍。上半年共計核發1萬6,009件、總樓地板面積1,657萬平方公尺，較去年同期增加12.2%及18.2%。上半年核發建造的總樓地板面積主要集中在五都及準直轄市桃園縣，占總面積的三分之二。五都中高雄市增加40.0%最多，台南市增加25.3%次多，而新北市僅增加11.9%，台北市則減少1.0%。
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.08.01 03:51 am
特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）6月1日開徵後，出售持有未逾二年的非自用房屋均會被加課重稅。為避免炒地養房者轉入租賃市場逃漏租金所得稅，國稅局將在全台展開非自住房屋調查，優先對一戶或一人擁有三棟以上房屋者查稅，調查對象估計超過20萬戶。
此次非自住房屋的調查行動將持續至年底，國稅局將派員進行實地訪查，包括各縣市主要街道、繁華商圈，以及一人擁有多屋（三棟以上）、套房與非親屬借用的房屋等，都在查稅之列；另外高價房屋經人檢舉漏報租賃所得，以及低報租金的個人包租公，也將一併納入調查。
根據財政部財稅資料中心統計，全台由個人及營利事業持有的房屋超過900萬棟，其中，個人或家庭持有超過三棟以上房屋者，一共有20.24萬戶。財政部表示，非自住房屋是指出租供他人做自用住宅使用或營業用，其租金申報有無偏低，或是否漏報租金收入，將是非自住房屋調查的主要重點。不過，此次非自住房屋調查排除空屋、獨資事業的自用房屋，以及所有權人當年度持有房屋未滿六個月的「新屋」、房屋評定現值低於10萬元以下者，這類房屋並不在選查範圍。
財政部表示，奢侈稅開徵後，限制持有非自用不動產（房屋及土地）二年內出售須負擔10%或15%的重稅，因此，部分持有未滿二年的房屋，極可能在「養房」期間採取出租方式規避奢侈稅，國稅局也將就這類短期出租的房屋，調查有無短漏報租賃所得稅。
名下擁有多棟房屋的個人，若選擇出租坐收租金，國稅局在此次非自住房屋調查行動中，也將就租屋量大者，輔導包租公辦理營業登記，租屋收入的稅負，除了所得稅之外，還需增繳營業稅及營利事業所得稅。
目前營業稅率為5%，營利事業所得稅率為17%。個人出租不動產，但如果不涉及「營利行為」，只須按所收取的租金繳納5%到40%不等的個人綜合所得稅，並無其他額外稅捐。
【經濟日報╱記者陳乃綾、楊文琪／台北報導】2011.07.30 02:32 am
為加速推動出租住宅，台北市政府財政局昨（29）日表示，將引進「民間融資提案（PFI）」制度，與民間合作興建出租住宅，首站選址為士林官邸附近市有土地，將是全台首例公共建設引進PFI制度。
財政局長邱大展表示，PFI模式是政府出地，由私人公司設計、建造、籌資、營運和維護的一條龍服務，政府不必再「一事一標」，省下不少時間，並增加政府公共建設效率。私人公司營運時，政府須付款購買長期公共服務，費用可能包含公司的興建成本。
邱大展指出，財政局這幾年積極派員遠赴PFI創始地英國，學習PFI運作，如果士林出租住宅能成功，未來所有的市有地都將以PFI模式興建公共設施。
目前市府區段徵收收回七筆士林官邸北側土地，面積共3,200坪，財政局指出，該土地附近為住宅區，興建風險較低，將成為PFI出租住宅示範案例。預計給予得標者30年合約時間，期限一到，建物和經營權就回歸政府。
市府今年底將先公告招標「PFI總顧問標」，協助研究後續招標事宜，以及分析北市房地市場和PFI財務可行性。
不過，PFI模式目前沒有法源依據，財政局表示，日前已向行政院工程會報告，盼促參法能納入PFI，讓政府擁有更多與民間合作興建公共建設的方式。
工程會官員則表示，PFI是一種「先享受、後付款」的財務操作模式，牽涉廣泛，目前行政院對此還有不同意見與看法。
官員說，PFI一般是政府經費不夠，卻必須興建公共建設所採用的手段，日後還是得分年編列預算償還本金和利息。優點是政府可先借用民間資金完成公共建設，缺點則是未來政府得逐年編列預算償還債務，恐怕會排擠其他項目預算。
官員認為，現在稅賦一直減少，各級政府財政都很吃緊，尤其中央與地方政府都是民選，這任官員若採PFI方式興建很多公共建設，風光舉辦動工儀式，後繼接任者就得扛起前任留下的債務，恐怕會引發爭議。
2011年 08月01日 【張嘉伶╱台北報導】
中國人力成本提升以及租金成本提升等因素，麗嬰房（2911）上半年轉投資獲利受衝擊，公司決定下半年放慢中國展店腳步，今年原本預定新增300店減2成至240家。不過為了反應原物料成本，麗嬰房中國秋冬裝將上漲15~25%，台灣也會漲價10%左右。
嬰房董事長林泰生說，今年中國麗嬰房面臨租金壓力上升，人力成本上漲，折舊攤提開始及企業稅率調升等，並影響今年上半年麗嬰房的獲利表現，但現在已有因應對策，下半年獲利受影響幅度可縮小。法人評估此問題造成稀釋獲利幅度上半年是4成，下半年會縮減至2成。
估上半年獲利稀釋4成
中國麗嬰房上半年已新增197家店，因上半年中國店面獲利表現受店租調漲及人工上漲不利因素，因此，公司決定下半年擴增動作會慢下來，預計今年展店目標將會減少2成降至240家。
麗嬰房今年來中國營收成長仍非常強，但因工資今年就比去年成長3成，且租金與稅捐提高，獲利難免被侵蝕。總經理王國城說，中國市場現在還在「跑馬圈地」搶市佔、衝營收，其實獲利維持相對營收比較沒那麼急迫。
在台灣方面，今年上半年的出生率2成至3成，帶動台灣麗嬰房成長，麗嬰房也將跨入母嬰用品市場，目前南嵌特力屋新開一家，若成效不錯，未來也會複製到中國市場。
舊透天變豪宅 房仲看好
2011年 08月01日 【張舒婷╱台北報導】
北市中正區都更熱絡，今年以來已有3件都更案通過，居所有行政區之冠。北市府都更處指出，除今年1月通過的天成商業大樓，7月再核定通過中正區兩件都更案，一為羅斯福路、辛亥路口舊透天住宅群，另一案為八德路一段日進大樓。業者預估，羅斯福路都更案未來若推出豪宅建案，每坪可望超過110萬元，最受矚目。
北市府都更處副處長簡裕榮指出，羅斯福路三段、辛亥路口都更案，由保強建設實施，都更面積約1633坪。
永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛表示，原台大教授宿舍、2008年都更完畢後推出的豪宅建案「中正史坦威」，規劃53~70坪，因鄰近南門市場，地段甚佳，目前成交價已高達每坪90~110萬元。
建物拉皮影響小
黃舒衛說，羅斯福路、辛亥路口進行都更的舊透天住宅群，區段鄰近台大、師大、捷運站，都更後效益十分值得期待，且當地興建豪宅的條件優於「中正史坦威」，完成後每坪上看百萬元。台北市不動產估價師公會理事長陳玉霖也表示：「若興建中大坪數住宅產品，每坪超過110萬元不成問題。」
中正區7月通過的另一案日進大樓，則為建物拉皮案，陳玉霖分析，由於只是簡單拉皮，都更完成後對該商辦行情影響不大，預估租金將維持在每坪1700~1800元左右的行情。黃舒衛說，當地有「台北秋葉原」計劃的利多發酵，仍可持續觀察其市況。
位捷運旁佔地利
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，中正區匯聚公園、捷運、學區三大利多，未來又有華光社區、台北車站雙子星等重大建設加持，加上區域自住客對都更認知較深，推動都更相對容易。黃舒衛指出，今年北市府核定的中正區都更案，普遍位於捷運周邊，有地利優勢。
大安信義各2案
被視為精華地段，一向是兵家必爭之地的大安、信義區，今年也各有兩件通過。以大安區為例，位於市民大道、建國南路口，總值超過200億元的「明日博」，業者預估，成交行情可望達每坪120萬元高價。富邦人壽大樓斜對面停車場都更案，確定由富邦建設執行，興建A級商辦，富邦建設總經理李震華表示，部分樓層將出租，租金每坪上看3000元。
2011年 08月01日 【張舒婷╱台北報導】
房市回溫，不少建案為了拉抬買氣，祭出促銷活動搶客。新竹知名建案推出「買75坪送37坪」的好康，等於買4房送小3房；也有建案為了吸引消費力高、品味獨特的客戶看屋，將舉行藝術展，展出國外藝術用品。新北市中和區建案「左岸」則是遠赴北市信義計劃區BELLAVITA設接待中心，搶攻貴婦族群。
自住與投資皆可
位於新竹國家藝術園區附近的「大無限」和「古根漢」，皆由志嘉建設推出。志嘉建設總經理張耀仁表示，「大無限」開價每坪22萬元，目前已快要完銷，僅剩15戶左右。
「大無限」兼「古根漢」專案經理王秉逸說，為了滿足同時想自住、置產投資的民眾，「大無限」推出買75坪送37坪的優惠促銷活動，買1戶4房的客戶，可獲贈1戶小3房的產品，以該案每坪22萬元計算，等於奉送814萬元給買方。
信義區搶貴婦客
王秉逸指出，「古根漢」共15戶，目前售出3戶，為了提高知名度和品牌形象，8月下旬到9月底，將與藝廊業者合作，在國家藝術園區美術館舉辦「星月芸境藝術展」，展出土耳其藝術品。
遠雄建設在新北市中和區推出的大案「左岸」，上周到信義計劃區「貴婦百貨」BELLAVITA設立接待中心，「左岸」專案經理夏念祖指出，近1周「左岸」在中和的接待中心共200多組人來看屋，BELLAVITA的接待中心則吸引超過300組看屋民眾，效益極佳。
新北 高雄成交少 自住仍觀望
2011年 07月30日 【張舒婷、蔡佩蓉、實習記者林仲蔚╱台北報導】
奢侈稅後自住客觀望心態濃厚，影響房市交易熱度。內政部昨公布6月全國建物買賣移轉共3萬1096棟，月減近1成，綜觀上半年，五都唯獨台北市小增0.18%，其餘四都均量縮，新北市與高雄市減最多，新北市更從8132棟大跌13.4%至7038棟。民眾抱怨，奢侈稅喊這麼久未見房價下跌，當然買不下手。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，6月建物買賣移轉棟數下滑，主要是因為整體房價未下跌，許多自住客觀望心態濃，期待價格再修正，延後進場時間。
竹桃中交易增
26歲、擔任行銷企劃的Corrina說，奢侈稅後原考慮到房價較低的新北市買屋，但3月迄今，觀察附近的待售房屋資訊，「還是覺得很貴！」
但若僅觀察奢侈稅發威最明顯的3~6月，卻出現「北冷南熱」現象，除台北市、新北市成交量均減少近2成，其他地區反而逆勢增加，新竹地區交易量增15%、桃園縣增9%、台中市增8%。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，大台北以外的區域房價處於低檔，市場投機氣氛並不濃厚，因而奢稅影響整體房市程度有限，「反觀百年結婚潮與經濟復甦，讓其他區域交易量較去年增加，比大台北衰退約2成好得多。」
願置產南2都
值得一提的是，受奢稅影響，代表單一區域購屋能力、買氣的「家戶購屋比」全台上半年為2.5%，較去年同期下滑2.53%，相當於100人中有2.5人有購屋行為。
家戶購屋比是以買賣移轉棟數除以家庭戶數，象徵購屋強度及意願，若以區域觀察，全台五都中，高雄市從去年同期1.87%上升到2%，台南市則從1.69%上升至1.77%，南2都上半年家戶購屋比逆勢上揚，其餘3都皆較去年衰退。
全國不動產總經理石吉平說，南部在上半年表現較好的原因有2個，首先房價親民加上沒投資客炒作，使購屋意願增加，其次南2都升格後，直轄市預算增加，在交通設施、城市景觀都有改變，因此願落地深根置產，甚至買第2戶出租。
雙北價未下滑
至於大台北家戶購屋比則是下滑的情形，台北市上半年為2.95%，較去年少了0.45%，新北市為3.68%，較去年微幅下滑0.17%，美商ERA不動產研究中心經理李恆宇說，由於大台北呈成交量縮、價格卻不見下滑的背離情況，使買氣較去年下滑。
2011年 07月30日 【蔡佩蓉╱台北報導】
上半年受奢侈稅影響，房市交易量下滑，不過房仲業者未像先前市場預期的「倒千店」，反而持續展店。
統計房仲新開店須繳存的不動產仲介營業保證金，今年上半年總額達1.35億元，較去年同期1.16億元，增加16.3%，顯示今年上半年開業的仲介仍較2010年上半年多。
高雄總額增62%
東森房屋副總經理吳駿杰說，一般房仲開店後，須在3個月內繳存營業保證金以取得合法標章，因此今年上半年繳存的金額，部分反映今年4月前的展店情形。
以區域來看，高雄市今年上半年總額1100萬元，較去年675萬元增加62.96%，為全台6都會區成長最多。住商不動產業務副總劉明哲指，高雄從去年中旬就有不少房仲持續展店，他舉例在左營店的店東經營2至3年，今年6月又在高雄美術館附近開店，主因是高雄買氣較不受奢稅影響，除自住買盤外，還有長期投資盤，租金收益比大台北優，因此上半年交易較北部活絡增加業者展店信心。
多處仲介換店東
其他地區，桃園縣增加29.75%、台北市增加20.37%，而台南市則減少17.39%，台中市也減少4.76%。吳駿杰觀察，目前市場成交量萎縮，許多仲介店東都悄悄換人經營。
一般在大台北開店成本為300萬元，頂讓店面卻只要80至100萬元，因此倒店情形不明顯，預期下半年可能繳存金就會下滑，屆時才能看出奢侈稅政策對房仲業績的壓力。
