2013年1月22日星期二

2013.01.22 不動產新聞動態

消費力北市中山區壓倒信義、大安

2013-01-22 01:52 中國時報洪凱音／台北報導

根據輔仁大學「台灣區城市消費力指數」調查顯示，全台消費力最強的前十大村里中，台北市中山區就佔了七個名額，其次是由萬華區萬壽里、西門里以及大同區揚雅里等拿下，最有消費力的村里竟是一般民眾刻版印象中的老舊社區，獨不見上億元豪宅林立的信義區、大安區。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，台北市中山區、萬華區是台北市最早發展的地區，居民不僅年齡偏高，且年輕的時候多做小生意、賺了不少錢，不僅有房產、沒有貸款，且手頭寬裕；徐佳馨表示，千萬不要小看這些年齡偏大的居民，由於早已習慣社區方便的生活機能，不太會去其他區域、縣市消費，且出手大方，多貢獻在生活週遭的商店。

年約三十、從小住台北市中山區、錦州街的小花(化名)透露，小時家裡開小型飯店，奶奶最愛帶她去傳統市場買日本進口的舶來品，在她印象中，三歲以前從來沒穿過重複的衣服，幾乎每件都是進口貨。

小花分析，由於老家離林森北路非常近，很多酒家小姐會帶恩客去買日本舶來品，前腳撒嬌買進、後腳賣出換現，也是中山區消費能力提升的原因之一。

相對於豪宅林立的信義區、大安區，徐佳馨表示，這是台北市後來新興發展區域，外來人口比例較高，雖然豪宅林立，但房價也偏高，居民房貸的比例、金額都很高，雖然很會賺錢，但受限於貸款壓力，大手筆消費的力道仍不如中山區。

輔大商研所所長謝邦昌表示，明星、企業家陸續在信義區置產，卻不住信義區，對生活圈的消費力沒有什麼貢獻；而王永慶二房，就是王文洋的母親楊嬌，外傳過世前長年住在中山區聚盛里。

全台前十大村里中，前四名全由台北市中山區拿下，依序為聚盛里、康樂里、中山里以及正得里，居民平均一年可支配的所得分別為五十八．四萬元、五十七萬元、五十五．二萬元以及五十三．九萬元，第五名是台北市萬華區的萬壽里拿下，年支配所得約五十三．二萬元，皆比台北市平均可支配所得三十九．二萬元高出許多。

新北環快通車，三重、永和房市增溫

2013-01-21 16:07 時報資訊【時報記者郭鴻慧台北報導】

新北環快於本月28日全線通車，台灣房屋智庫彙發現三重、新店及永和這三區的年漲幅9%~27%，其中以人口密度稱冠的永和區，中古屋均價更是站上了「4」字頭，台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，顯然「交通確為房價之母」。

新店區年增幅26.6%，為此次通車路段漲幅最大的行政區。洪佩君指出，新店區位居台北都會區的衛星城市之一，受惠捷運淡水-新店線開通，打開新店區房市能見度，房價起飛，去年該區房價年增幅更創26.6%。

永和區因地狹人稠，交通壅塞的景觀，也常讓消費者卻步。洪佩君分析，此次新北環快通車，對於永和區居民來說，是交通的一大福音，因永和區內道路線道不多，讓永和區交通常處於壅塞狀態，透過新北環快通車，可望更舒緩永和區交通，為該區交通市容帶來不一樣的面貌，更可望可以吸引區外人口的目光，在人口成長由負轉正下，房市需求增，房價可望穩定盤堅。

同為去年新北市人口下滑區的三重區，人口年減數為438人次，年減0.1%，算是下滑不大的行政區，從房價來看，三重區年漲幅為8.7%。洪佩君說明，三重區的房價起飛源自捷運新蘆線的開通，雖然從人口來看有些許下滑，但房價還算有穩定成長，今年預計在捷運機場線及新北環快通車效應下，可望為三重區帶動更多的人口移入，顯然交通建設不僅為房價之母，更為創造房市量能的基礎。

房市遇晴天 成交多3成

看屋增5成「有陽光很重要」

2013年01月22日蘋果日報【張琬聆╱台北報導】

大台北連日濕冷後上周末放晴，不只出遊的人多，看屋人潮與買氣也增加不少，看屋人數較前一周增加4~5成，成交也增2~3成，業者直呼：「有陽光真的很重要！」不過，整體仍以新北市首購宅買氣較佳，大坪數、高總價產品買氣相對仍弱。

房市景氣低迷，日前寒流來襲及連日陰雨，更影響民眾看屋意願。創意家行銷副總經理何志正表示，由於上周末天氣變好，與前一周濕冷氣候相比，整體看屋人數增5成，成交也增3成。

股市熱絡提升信心

甲山林廣告總經理張境在也說，上周看屋人數較前一周增加3~5成，成交增加約2成，除天氣因素加分，主要還是股市熱絡，拉升民眾對經濟的信心，不過「目前大台北仍以總價2000萬元、首購產品買氣較好。」

新北市五股「全坤尊峰－微風館」尚未公開，上周看屋人數近50組，銷售已達6成，該案專案經理林世偉表示，因低單價、低總價，受年輕購屋族青睞，光上周即成交20多戶。

「單周銷售10餘戶」

新莊規劃小坪數的「NY璞緻」，原本買氣就不錯，近期成交量穩定，目前已售7成。

除首購買氣熱，換屋產品也漸回溫，台北市文山區「靜心連雲」為換屋產品，目前銷售已達9成，該案專案經理沈慧萍表示，天氣好的確帶來更多看屋人潮，與前一周約30組人相比，上周末逾50組人明顯增多。

新北市林口區「國家1號院」公開一周成交10餘戶，看屋人數達60多組。

永慶代銷協理何彥煒透露，台北市若天氣不好就會塞車，降低民眾看屋意願，所以前幾周看屋人數銳減，上周天氣好轉民眾出門意願高，如中正區「中正藏璽」看屋人數也增加不少。不過，「中正藏璽」因屬高單價、高總價產品，上周看屋人數約15~20組人，仍比其他個案買氣稍弱。

新聯陽實業總經理黃清益說，目前整體房市仍以新北市中、小坪數的建案賣得較好，台北市大坪數產品因總價高，買方考慮較久，成交狀況較差。

「年前年後漸回籠」

何志正表示，去年受政府打房、國際經濟影響，房市表現糟糕，近期因股市慢慢轉好，使房地產隨之加溫，去年有購屋需求但因景氣而暫緩購屋的民眾，預計最近與年後將慢慢回籠。

雙北高價宅 銷售快22天

2013年01月22日蘋果日報【吳苡辰、葉思含╱台北報導】

去年6月央行實施豪宅限貸後，豪宅市況冷淡，不過年底購屋潮與國際寬鬆貨幣政策下，民眾擔心通膨，今年1月北市4000萬元以上、新北市2000萬元以上高價住宅詢問度已提高2成，包括「勤美璞真」與「吾疆」等指標豪宅都有民眾指名購買。

豪宅詢問增2成

豪宅去年交易量急凍，根據永慶房產集團統計，總價8000萬元豪宅去年下半年交易量較上半年少36％，每坪成交均價也減1.8％，降至112.6萬元。但隨國際寬鬆政策實施，高資產人士擔心通膨，加上實價資訊揭露「仁愛一品」出現每坪240萬元高價，漸提升高端客群購屋意願。

永慶房屋首席房產顧問葉國華協理說，因農曆年前購屋旺季及台幣升值潮帶動下，高資產人士較積極看房、買房，出價速度也加快，買氣已漸回暖，如台北市總價4000萬元以上、新北市2000萬元以上產品，1月網路點閱率各較上月增加20與22％，銷售天數則減少23與22天。

住商不動產北市區副理陸毅祺認為，接近年底購屋旺季，不論首購或換屋族購屋需求都會增加，加上實價資訊陸續揭露，民眾觀望心態降低，而使雙北市高價住宅釋出量與需求量都增加。

不只總價4000萬元以上的換屋產品需求增，台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店店東施光明說，就連超過8000萬元的「潤泰敦仁」、「勤美璞真」與「吾疆」等指標豪宅，近2~3個月來詢問度也增加約2成。

高雄億元宅熱賣

除台北高價宅回溫，興富發董事長鄭欽天說，高雄美術館旁豪宅案規劃坪數200坪、每戶逾億元，未公開已售過半，「市況好到自己都很驚訝。」另一豪宅案「華人匯」每戶總價約4000萬元，250多戶也售108戶。

頂新魏家收藏豪宅 擁12戶200億

2013/1/22 自由時報〔記者徐義平／台北報導〕

政府打房動作未鬆手，但頂新集團魏家買豪宅不手軟，根據內政部實價查詢網資料，頂新集團千金魏妙玲名下又買進一戶台北市仁愛路二段豪宅「仁愛築綠」，累積魏家持有指標豪宅戶數增加到十二戶、總價值估超過兩百億元。

根據內政部實價網資訊顯示，這戶豪宅建築完成日是二○一二年三月，建物第一次登記、也就是建案首次交屋是二○一二年五月底，但卻在二○一二年九月，以總價一．九七億元出售給頂新魏家千金，並在十月進行買賣登記。

房仲業者指出，這戶豪宅交屋後持有不到半年便出脫，除非是自住，否則仍屬奢侈稅兩年內買賣課稅範圍。

這戶豪宅是國內老牌建商國泰建設興建，二○○七年底開始預售，當時每坪開價約一二五萬到一五○萬元，目前交屋還不到一年。根據實價網資訊，坪數約一八五．七六坪，每坪揭露實價為一○六．○五萬元，若車位一個以四百萬元計算，扣除四個車位價格與坪數，拆算每坪單價約一三一．五八萬元。

台灣房屋指出，「仁愛築綠」每坪行情約一六○萬到一八○萬元，周邊知名社區有「仁愛鴻禧」、「旅行與閱讀」等，每坪行情約一五○萬元，但仁愛路二段屬中正區，並非大安區，加上生活機能較弱，豪宅價格不若仁愛路三段高。

根據奢侈稅課稅標準，若屬於自用住宅，即便是兩年內買賣也不需課徵奢侈稅；但持有第二屋以上，第二屋以後便不屬於自用住宅，如兩年內移轉，便屬奢侈稅課稅範圍，一年內買賣課徵交易總價十五％，持有逾一年、而在兩年內買賣課徵交易總價的十％。

業者推測，出售屋主如不是名下只有這間豪宅，不在奢侈稅課徵範圍，便是有出售資產轉換現金的需求；若該戶屬奢侈稅課稅範圍，估算屋主應繳二九五五萬元奢侈稅。

業者指出，豪宅議價空間通常在十％以內，若以每坪成交價格與市場行情比較，此案落差竟達十八％到二十五％，猜測屋主有現金需求可能性較大。

此筆交易案也帶出背後承接新買家，就是頂新魏家千金。繼去年八月持有北市敦南商圈頂級豪宅「敦南苑」一戶曝光後，相隔不到一年再買進「仁愛築綠」一戶，加上四年前魏家斥資十餘億元買下十戶「帝寶」，總計整個家族收藏豪宅至少十二戶。

雙北豪宅好彩頭 詢問度月增兩成

2013/1/22 自由時報〔記者徐義平／台北報導〕

中央銀行自去年六月底針對雙北市總價八千萬元以上豪宅祭出信用管制，造成近半年來豪宅買氣疲弱，甚至價格出現微幅下滑。但根據房仲調查，今年一月豪宅買氣似出現回溫，不但詢問度增加，銷售天數更縮短二十天。

根據永慶豪宅事業部統計，今年一月雙北市高總價豪宅，不僅詢問度月成長逾兩成，交易去化天數也明顯縮短，均較上月一○七天大減到八十四天，大幅縮短超過二十天，創去年六月來新低。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，農曆年前購屋旺季及新台幣升值潮帶動下，豪宅市場信心與買氣開始有回暖跡象，未來若台灣經濟能回穩，雙北市豪宅價量將有機會緩步回升。

房仲透露，去年底便有高資產族群陸續進場看屋，但大多是想逢低撿便宜；以大安、中正、信義計畫區、大直、天母等豪宅區看屋及交易熱度提升最多，並以指標豪宅指名度最佳。

高雄市未來新地王 博愛明誠巨蛋商圈 氣勢足

2013/1/22 自由時報〔記者葛祐豪／高雄報導〕

高雄市地王二至三年後可能換人當！北高雄博愛二路從明誠路到巨蛋商圈的土地公告現值，近年來每年調漲超過一成，地政局預估二至三年後將成為高雄市新地王。

「地王」見證了商圈興衰，早期都是鹽埕區的大新百貨獨占鰲頭，隨著商圈移轉，民國七十六年五福、中山路口的大統百貨竄起，八十四年甚至創下每坪一百三十八．七萬元的土地公告現值天價，迄今未被打破。

八十四年底大統百貨的一把火燒掉地王寶座，取代的是大立百貨；直到九十三年由三多路SOGO及新光百貨商圈取代，迄今已十連霸，但近年來南高雄商圈的土地公告現值普遍持平，SOGO商圈的地王價格已好幾年維持在每坪一百萬元左右。

地政局預估二至三年將產生新地王

倒是北高雄博愛二路從明誠路到巨蛋商圈的路段，近三、四年來土地公告現值都維持每年十％的漲幅；地政局預估，此趨勢已經成形，二至三年後此區域將產生新地王。

目前博愛二路沿線土地公告現值最高的地點，是位於博愛二路、明華路口的三角窗，已超過每坪八十萬元，實際成交價可能兩倍以上，外傳某建商前一陣子購買博愛二路、明華路口一塊土地，成交價約每坪一百九十萬元。

地王變遷跟著百貨公司興衰變化

綜觀高雄市的地王變遷，與百貨公司的興衰有極大關係，SOGO及新光百貨三多店的業績逐年下滑，漢神巨蛋的業績成長卻最大，但不管地王如何轉移，主軸還是在中山路、博愛路這一條沿線，隨著捷運開通，情況更加明顯。

地政局主秘龔振霖十年前擔任地價科長時，就曾公開預言博愛路一帶未來將成為高雄市的晶鑽地區，不過當時附近還有農田，不少人存疑；他認為這股趨勢已再往北延伸到華夏路、孟子路、文自路一帶，這些地區的地價都有再調升的空間。

大筆土地待釋出 市府擁金雞母

2013/1/22 自由時報〔記者葛祐豪／高雄報導〕

博愛二路沿線土地水漲船高，高市府仍有大筆土地待釋出，包括農十六的八公頃特專用地，成為最大受惠者。

博愛二路從明誠路到漢神巨蛋沿線，經過明誠路、明華路、裕誠路等路段，近年已造就一級消費戰區的明誠及裕誠商圈，不過沿線已幾乎沒有大筆閒置土地，只剩下明誠路南邊的農十六特區，仍有大面積土地待價而沽。

地政局表示，農十六特區近年豪宅一棟一棟蓋，市府在該區域仍擁有八公頃的特專用地，未來將成為金雞母。

舊龍華國小用地將變更商業用地

農十六特區內的舊龍華國小文教用地（博愛、大順路口），面積三．八五公頃（約一萬一千六百坪），都發局已準備進行都市計畫變更，成為「商四」用地，未來開發利益驚人，包括百貨公司、大型影城、3C賣場均有意進駐。

但據了解，市府目前暫無出售舊龍華國小的打算，經發局可能先朝設定地上權或ＢＯＴ模式進行招商、開發。

壽險買房產自律規範 敲定5重點

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2013.01.22 06:30 am

保險業投資國內不動產自律規範草案，壽險公會已擬妥5大項作法，讓不動產投資更加透明化、合理化，將先洽保險業者意見後，再向金管會保險局爭取解禁。

為避免保險業搶標助長不動產不合理飆漲，金管會去年11月祭出提高收益率等7禁令，嚴控保險業獵地買樓，並找來保險業者，當面示意「全面暫停投資不動產」。

壽險公會理事長許舒博表示，壽險公會正針對自律規範草案中的5大議題，詢問保險業者意見。

自律規範主要是去除主管機關的疑慮，讓不動產投資更加透明化、合理化。

內容有5大重點，例如，保險業者可能透過裝潢、提高租金方式，以拉高租金投資報酬，未來在計算2.875%投報率標準時，成本是否包括裝潢費用等，將透過自律規範，訂定一致性標準，避免業者取巧。

還有，有保險公司買了不動產後，為達到2.875%標準，由賣方補貼租金，墊高投報率以達2.875%標準等，未來也必須透過自律規範加以防範。

其餘重點還包括，鑑價方式透明、中介費用是否列入投資成本等，以及在裝潢或整修期間不受租金收益率規範的期間有多長等，也都會訂定一致標準。

郝龍斌專訪／看發展 促解封土地

【經濟日報╱本報訊】 2013.01.22 04:49 am

郝龍斌表示，北市府也曾向中央保證，解封土地進行開發取得的權利金或租金，將會優先償還勞健保費欠款，可是還是未獲同意，他無法理解，尤其像位於舊市議會（忠孝西路與中山南路交口）的市中心精華地，就放在那裡不能開發，非常可惜。

財政局說，北市府目前依5年還款計畫，攤撥勞、健保爭議款共計326億餘元，占該還款計畫預估攤撥金額的40.98%，至2012年底共可償還440億元，占爭議款796億元的55%，連同2013年預算中償還數額178億元，僅剩178億元，且由於「中央與地方是對半均攤」，故台北市的爭議款債務數額約在178億元至89億元之間。