活化都更 捷運線蓋社會住宅
2012-02-03 01:36 中國時報 管婺媛、王莫昀、單厚之／專訪
「台灣是否需要蓋這麼多社會住宅？這是一個大問號。」即將司掌內政部的工程會主委李鴻源昨天接受本報專訪時指出，北台灣閒置空間很多，若活化再利用，不一定要續蓋更多社會住宅。對於日前傳出北市精華地段「小帝寶」要蓋社住，他不以為然地表示，與其要耗費這麼高的成本，為何不用十分之一的預算，在機場捷運線沿途蓋社會住宅呢？
李鴻源表示，社會住宅是管理問題，不是蓋的問題；若要符合真正的社會公平正義，應該從管理面著手，未來將全面檢討社會住宅等政策，例如檢討空間閒置情況、剩餘空屋、實際住屋需求等，多蓋社會住宅不一定可解決民眾住屋需求。
他說，大台北地區很多閒置空間與空屋，有些只要活化、微調後，都可成為適合居住的空間，不一定要在「小帝寶」這種精華地段斥資高成本再蓋社會住宅。
李鴻源分析，再過兩年，機場捷運線通車後，中壢去台北僅卅分鐘，捷運行經新莊迴龍、龜山、林口、南崁，這些地方的房價每坪至多十萬、廿萬，不僅交通便捷，一般民眾與青年人也能負擔得起。
至於，內政部原已在推動的林口Ａ７合宜住宅等案子，李鴻源說，會照舊推動，但仍需檢討未來的營運方式，目前他偏向由民間經營、政府督導。
他也以北縣執政時推動的「大台北都會公園」為例指出，藉由打造二重疏洪道上的都會公園，可以帶動三重、蘆洲、五股、新莊地帶的都更與新市鎮發展，不僅可改善疏洪道兩旁鐵皮屋、違章、工廠充斥的情況，也能增加新屋供給需求，「而都更正好是內政部負責的業務，我要從這些地方著手！」
他強調，身為工程師，最重視數字，看待居住問題時自己亦是如此，要看有多少實際居住需求、閒置空間，「我要檢討的不是現有居住政策，而是檢討整體環境主客觀條件的改變。」目前大家仍用「舊台北」的思維看待都市發展與居住問題；但現在已有捷運新莊線、八里新店快速道路等交通建設，把這些條件納入後，就會發現更多都市計畫的可能與選項。
建台八五大樓債權再拍
2012-02-03 01:33 工商時報 記者顏瑞田／高雄報導
高雄八五國際大樓有關的建台資產，因為建台積欠兆豐銀等債權銀行50多億元，債權銀行已委託台灣金融資產服務公司(台灣金服)，在2月8日再進行部份樓層的債權拍賣，是否成交，受到矚目。
建台水泥曾於去年9月29日自行第8次拍賣八五國際大樓部份資產，包括八五大樓地上1至11樓、地下1、2、5樓、3樓90個停車位、位於12至21樓間的44間辦公室，以及8間小套房，底價37.5億元，不過，因為無人投標而流標。
台灣金服去年11月29日已對建台債權抵押資產，包括建台高鐵左營站1.2萬坪都更土地、八五大樓B5到34樓的部份樓層，面積約3.13萬坪進行標售，雖然有人投標，但是，因略低於底價而流標。
據指出，2月8日再決標時，底價可能打9折，降至40多億元。
5筆無主地標售 2筆已核定都更
2012-02-03 01:34 中國時報 陳芃／台北報導
台北市地政局宣布，即日起至四月廿日公告標售五筆土地，都是經地籍清理後，無法確認所有權人的「無主地」，以土地公告現值來看，總價值超過一千三百萬元。其中二筆位於士林區延平北路的土地，都市更新計畫已經市府核定，「前景看好」。
地政局九十七年開始做地籍清理工作，約二千筆土地、建物的所有權人資料不正確或不全，無法獲知所有權人身分，地政局去年開始將其中的一千九百項公告標售。今年則從一月起，將分五批標售，第一批即日起至四月廿日公告，四月廿四日開標。
這次標售的五筆土地分別位於延平北路二段、延平北路五段和紗帽路、行義路一帶。最小的僅四平方公尺，最大則超過一千一百平方公尺。其中位於延平北路五段的二筆土地，分別有五十和卅五平方公尺，標售底價是七八○多萬和近五五○萬。地政局表示，這二筆土地被劃進都更範圍，更新計畫去年底經市府公告核定，未來增值空間大。
地政局表示，土地經二次標售仍未售出，將登記為國有。地政局提醒，在決標或登記為國有前，真正權利人仍可依相關規定向地政事務所申請登記；即使土地已標出，十年內地主也可憑相關證明請領土地價金。相關資訊可至地政局網站（http://www.land.taipei.gov.tw/）「地籍清理專區」查詢。
2012漢神百貨登陸 漢來飯店插旗台北
2012-02-03 01:33 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
穩坐高雄觀光飯店、百貨業界「南霸天」地位的漢來飯店、漢神百貨，2012年起將邁出擴張連鎖據點的腳步。漢來飯店計畫揮軍北上，「插旗」台北市東區；漢神百貨則計劃複製其成功經驗，西進「登陸」，首選為中國大陸錢塘江。
國揚實業總經理彭邵齡表示，國揚集團創辦人侯西峰正規劃開發台北市忠孝東路旁的「大南港案」，占地規模有1.06萬坪，目前已工變商，由第三種工業區變更為住宅區與第三種特定商業區，將規劃開發為辦公大樓、商務飯店、商場和高級住宅區4大類，國揚企業總部可望搬遷進駐，且漢來飯店將首度北上進駐，提供辦公商圈、住宅區的飯店式管理服務。
至於漢神百貨，這兩年侯西峰多次進出中國大陸考察，並看上錢塘江和杭州一帶，因為杭州中小企業比較多、所得高、人文素養高、而且外來人口多，很適合發展百貨零售服務業。
彭邵齡表示，國揚集團評估漢神百貨如果到中國大陸，競爭力和品牌效益將發揮更大。因為，中國大陸住宅市場的競爭門檻低、商業不動產市場的競爭門檻反而比較高，因為中國大陸經營百貨零售業的人才、經營團隊都不夠成熟，相對於擁有純熟經營團隊和優秀人才的漢神百貨來說，便成為揮軍中國市場的關鍵競爭利基。
營建5虎發威 Q1雙北推案1108億
2012年 02月03日 【蔡佩蓉╱台北報導】
房市面臨成交量急凍，上市建商營建5虎第1季推案量仍高達1108億元，大多建商認為，短期房市雖有波動，但長線沒有看壞理由，包括連5年賺進1個股本的華固(2548)、去年營收王興富發(2542)都指出，推案計劃仍按照原定安排。
總統大選後、新內閣將上任，房市買氣卻無明顯回溫，但建設公司並未改變計劃，根據統計，營建5虎第1季推案總銷金額高達1108億元，其中去年營收達188.16億元的遠雄(5522)，第1季將推4案，包括新北市「巴黎公園」、「香奈園」總銷達465億元。
遠雄集團副總經理蔡宗易指出，第1季主力還有新北市汐止區「UTOWN」，總銷300億元，他表示，資金活絡、陸資利多，反映房地產仍穩健發展，因此第2季還會加碼推案。
遠雄：第2季再加碼
去年自結財報每股稅前盈餘11.03元的華固，第1季有2案登場，包含新北市新店華城別墅案及台北市內湖區「V-park」商辦總銷達130億元。
長虹(5534)在內湖推出開價創新高豪宅案「長虹天璽」，接下來南港區總銷10億元「長虹菁英」將鎖定首購族。長虹建設發言人陳茂慶認為，「從來就沒有看壞房市，不擔心房市買氣。」
搶房貸首購族 銀行寬限期延5年
前5年只繳息免還本 華銀一銀推政策房貸
2012年 02月03日 分攤壓力【廖珮君╱台北報導】
搶房貸首購族，銀行出招。彰銀宣布，針對房貸首購族，寬限期可延長到5年，前5年貸款期間可只繳息、免還本，大舉降低前5年首購族房貸攤還壓力，華南銀、第一銀則主推政策房貸，如青年安心成家方案。
據銀行估算，首購族約佔銀行整體房貸量的1/5，如一家銀行房貸量3000億元，首購族的房貸量約有600億元，且今年房市轉冷，不會因景氣變遷的首購族反成為各銀行搶攻客群。
彰銀專案適用大台北
彰銀副總施建安昨說，目前彰銀房貸放款量離法定30%上限還有很大一段距離，今年將擇優承做，包括首購族、青年安心成家方案等，今年房貸餘額目標要成長5%。
彰銀日前宣布，包括「固得利房貸專案」，前7年固定房貸利率2.75%、第8年起2.1%，及「安心GO購Home房貸專案」年息2.06%起，只要是首購族，寬限期一律從一般3年，延到5年，且全大台北縣市都適用。
第6年加還本金壓力增
惟一銀副總鄭美玲也提醒，首購族前5年只繳息，每月還款少，但第6年加還本金後，還款壓力會頓時大增。如每百萬元房貸，每月還款金額將增加快5000元，首購族需有明確還款來源。
如每100萬元房貸、利率2%，若無寬限期，每月應還本息5059元；若給5年寬限期，前5年每月只需繳1667元利息，但第6年則增加到6435元，每月增加4768元，一年就增加了5萬7000多元，還款壓力不低。
華銀和一銀則針對首購族，主打政策性房貸，如內政部前兩年零利率的青年安心成家方案，第3年若是弱勢族群，有0.842%或1.417%利率，若非弱勢族群則回到2%；另外如財部青年安心購屋方案，前2年1.72%起，第3年2.02%起。
其他如土銀、合庫等也多轉向鎖定政策性房貸，如青年購屋貸款，且鎖定首購族及優質客戶推優惠房貸利率，最低1.84%起。
退燒 80坪豪宅分2戶賣
總價下修 搶自住客市場
2012年 02月03日 【周承諺、林帝佑╱台北報導】
去年奢侈稅上路、大環境衝擊房市買氣低迷，代銷業者及建商規劃產品更謹慎，1年前猛推豪宅產品，現在則「卯起來」更改產品、縮小坪數，希望貼近自住客購屋需求。業者評估，台北市主流推案坪數將從80~120坪，縮減到40~80坪，非精華地區卻創天價的「假豪宅」將逐漸減少，總價1000~4000萬元產品，自住客較能接受。
過去台北市動輒出現80~120坪產品，在非頂級精華地段也競推豪宅，目前買氣面臨嚴峻的考驗。創意家行銷副總經理何志正表示，去年底推出的個案「臨沂馥玉」，低樓層41坪產品銷售率佳，因此未來高樓層的82坪將切割成2戶41坪銷售。金磚動力代銷副總經理施孝文表示，未來台北市「假豪宅」應該會逐漸減少，該公司4月將在南港銷售「長虹菁英」，原先規劃60坪，將轉變成為25、35坪，更能符合市場需求。
永慶代銷協理何彥煒則說，除台北市精華地段產品，現在8成以上代銷業者「卯起來」改產品規劃，預計第2季尾聲，市場將釋出大量3~4房型建案。海悅廣告研展部研究員蔡致蕙表示，位於士林北投區郊區某個案，原先坪數規劃約120坪，將下修變成80~90坪，總價變低「比較不危險」；另外有資深代銷業者透露，新北市的新莊、淡水、林口等區的新推案，也從原先規劃的60~80坪，計畫下修為30~50坪。
逾4千萬難負擔
新理想代銷總經理黃正忠表示，以目前趨勢觀察，台北市總價1000~4000萬元、新北市總價約1200萬元3~4房產品，最符合自住民眾的需求，一般民眾難以負擔超過的總價帶。
無薪假買氣下滑
新竹縣政府建照執照預審委員會委員林政達表示，去年年底發現有些建築設計圖第2次送審是因變更設計，坪數由大轉為中、小坪數，或原本1層2戶變成3~4戶。本身是建築師的林正達表示，有承接個案原先是1層樓2戶、各75坪，後來建商卻要求變更成3戶，2戶55坪、1戶40坪，「受到無薪假以及景氣影響，尤其新竹縣市房地產，大都受到新竹科學園區工作族群的購買狀況影響，買氣不佳。」
房產買賣糾紛 漏水高達2成
2012年 02月03日 【林帝佑╱台北報導】
「房屋漏水問題」一直是房地產消費糾紛的主因，內政部不動產交易服務網公布去年第4季房地產消費糾紛共386件，較上季434件減少11.06%，但漏水問題有75件，比上季的73件還要多，佔所有糾紛件數的19%，是造成糾紛原因第1名。
住商不動產企研室主任徐佳馨說：「施作水管工程時是用接的，只要有縫就有漏水可能。」但水電工程師提醒，漏水原因不單是水管問題，有時是因為樓上積水，但樓下防水工程做得不完善，也會因滲水而造成漏水。
查壁面有無潮濕
房地產專家Sway提醒，看房屋「素顏」最準，容易漏水的廁所、廚房，如果天花板已裝修，一定要察看內部結構體、水管有無特殊狀況，另因台灣冬天吹東北季風，所以應觀察朝北、朝東的窗戶壁面有無壁癌，或摸摸看壁面有無潮濕。
斡旋金問題也多
除房屋漏水問題外，造成消費糾紛的主要原因還有隱瞞重要資訊、仲介「斡旋金」返還、终止委售或買賣契約及契約審閱權，以上造成消費糾紛的前5大因素共186件，佔全部糾紛件數的5成。
62%網友 看衰未來房價
2012年 02月03日 記者馮牧群
房市低迷買氣短期內難見起色，信義房屋於上月15至20日調查網站會員的購屋意向，62%網友看衰未來房價，民眾對第1季房市的看法明顯悲觀，超過6成認為房價將下修5%~10%以上，僅10%仍看好續漲。
此外，高達80%網友認為，今年上半年不是購屋好時機，44%網友認為今年下半年是購屋好時機，有16%網友說2年內都不適合買房。
政治大學地政系教授林左裕建議，至少從開價7折開始殺，成交價最少應比開價少1成才合理。
壽險業房產投資 棄商辦迎店鋪
【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】 2012.02.03 08:52 am
壽險公司競逐商辦市場，造成商辦大樓的投資報酬率跌破2%。三商美邦人壽表示，商辦大樓的報酬率太低，今年不動產投資，將尋找「店鋪」的投資機會。
三商美邦人壽副總經理楊棋材表示，該公司去年買進的頂好商圈香檳大樓，就是店鋪。現在店鋪的報酬率，還有2%左右。
三商美邦人壽目前可運用資金有4,418億元，去年的投資報酬率達3.5%，繳出不錯的成績單。楊棋材說，可運用資金有九成放在固定收益工具，剩下的一成放在股市、不動產等風險性資產。
楊棋材表示，今年看好台股表現，去年台股跌20%，但依歷史經驗，台股很少連續兩年下跌。該公司台股部位約260億元，有機會繼續加碼。
不動產部分，將鎖定大台北地區，希望投資報酬率可以在2.5%以上
「營建5虎」年後推案千億
2012/02/02 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
房市春節檔期，看屋人潮明顯出籠，銷售也開始有在動，激勵大型建商加碼並加速推案，根據統計，其中又以遠雄、皇翔、華固、興富發及長虹等「營建5虎」年後推案量最大，總計約1100億，將在今年房市扮演打頭陣角色。
住展雜誌研發長倪子仁表示，五大建商開始搶攻，不過戰略和以往略有不同，其中遠雄、華固與長虹三家公司今年除了住宅案外，都再重返廠辦市場推案。另外五大建商過去向發展，但今年不約而同幾乎都只選在雙北市推案。
以遠雄來說，年後除了持續在北市的內湖五期、中和與新莊副都心推出造鎮型新案外，也在汐止推出超高層的廠辦案。遠雄建設目前共有11個建案銷售，春節期間銷售總金額達到13億元目標，為新推案注入信心，年後案量達465億元。
華固建設年後將率先推出總銷金額達130億元的內湖五期商辦案「V Park」，及新店華城總銷45億元的「禾豐」別墅案，華固預計今年將陸續推出總銷150億元天母案、總銷60~65 億元松江路案，及北投奇岩重劃區總銷25億元第1期案。
興富發建設年後第一炮則是北市士林夜市旁的建案「台北苑」以及北市中山區60億建案「台北1號院」，興富發董事長鄭欽天在年前表示士林案將降價25%，究竟會開出多少價格，各界關切，銷售狀況如何也將成為市場焦點。
年後皇翔和長虹也都有大型建案將公開，長虹在內湖推出「長虹天璽」，總銷達88億元，皇翔部份則是市場注目已久的「皇翔F4」，目前幾已全數完工，市場傳出將開出每坪300 萬元的新高價，市場拭目以待中。
李鴻源強調居住正義 不開放陸資炒房
2012/02/03 【聯合報／記者何醒邦、黃驛淵／專訪】
下周一接任內政部長的李鴻源，昨天接受本報專訪時提出「居住正義」具體藍圖，他表示，「居住正義」無可迴避，未來內政部將重新檢討住宅政策；政府蓋住宅只是選項之一，但還有其他選項，例如閒置空間再利用。
李鴻源針對是否開放陸資投資房地產，作出政策宣示，他表示，歡迎陸資來台投資公共建設，但不鼓勵陸客投資房地產，以免炒地皮。
他說，美國很多地方房地產飆到美國人買不起，就是陸資炒出來的，開放陸資購買房地產一定要小心。至於陸資來台投資公共建設，他說，僅是投資而非承攬工程，而政府一年公共建設的預算缺口有兩千億元，大陸有很多游資，剛好需要投資管道。
但他指出，現在開放陸資投資廿一項公共建設，聽起來不少，但是每項都有層層的鎖，陸資根本沒辦法來，「必須玩真的」，否則對岸會認為我們沒誠意，開放再多項目，也不會有人來。
關於房價高漲的大台北地區，李鴻源著墨最多。他表示，最積極的作法是：以國土規劃的層次，創造適合居住的環境，將基礎建設與住宅合而為一。
他說，大台北的空屋一大堆，「把台北人都裝滿了還有剩」；政府也有一堆閒置空間，有些可以加工變成住宅，例如工程會推動的四個青年住宅與旅館，就是空間活化的方法。
另外，台北市與新北市很多公路、捷運等交通網絡都通了，從台北到中壢、八里、淡海可在卅分鐘內到達，「所以應該要把整個空間看大一點」，在都會區外圍開發市鎮、社區，這樣就有一般中產階級買得起的住宅，加上政府協助貸款，可解決一部分人的住屋需求。
當然，有一群人還是沒有能力，他說，就以社會福利、社會住宅的方式協助解決問題。
他舉例，二重疏洪道的大台北都會公園，開車約廿分鐘可到台北市，他上任後，會請內政部營建署與新北市政府，將周遭環境的土地使用與都市計畫變更，這地方就會變成滿高級的住宅區，不僅可更平均分配大台北人口，也可去除附近的違章建築毒瘤，他計畫一年內就要做到。
李鴻源：不打房 不盲目蓋平價宅
2012/02/03 【經濟日報／記者徐碧華、楊文琪、江睿智／台北報導】
檢討容積獎勵問題
新任內政部長李鴻源昨（2）日說，他不打房，也不會盲目蓋一堆平價住宅；他會用國土規劃方法，結合治水和市地重劃，創造適合中產階級居住的新空間。
「要達到居住正義，需要的不是很多的地和經費」，李鴻源說，要改變的是政府運作模式，涉及的相關部會要共同解決問題。治水與都市計畫審議的結合，是他到內政部的首件任務。
都市規劃界認為，台北市中心高房價肇因於地方政府濫用容積獎勵措施，李鴻源表示，他已注意到這個此問題，上任後將通盤檢討容積獎勵問題。他表示，容積獎勵對於地方籌措財源有很大幫助，但是容積獎勵不宜浮濫，但上限訂多少才能平衡，他還要研究。
居住正義是李鴻源接任內政部長後要落實的政策。不過，他並不準備立刻大量複製機場捷運A7站合宜住宅模式，也不打算搜尋國有地普蓋合宜住宅。只有一件事會馬上辦，「我會活化內政部閒置空間。」將蚊子館改為青年住宅。
李鴻源表示，不要從台北市看房價，應從大台北、國土規劃來看。大台北的定義兩年後和現在大不相同，兩年後機場捷運開通，從中壢到台北只有30分鐘，八里到台北市也只要20分鐘。如果能創造離台北市30分鐘車程的居住空間，讓中產階級、年輕人願意搬離台北市，市中心高房價的問題自然解決。
李鴻源希望結合治水和市地重劃來創造亮點。五股已規劃424公頃的大台北都會公園，是紐約中央公園七倍大、大安森林公園16倍，和三重、泰山、五股等接壤，政府只要投資十億元完成整治，公園周邊鐵皮屋和違章建築就會拆掉，改建成漂亮房子。
他指出，周邊房價現在一坪約12萬元，改建後即便提高價格，就算提高到22萬元，對中產階級仍具吸引力。
