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2013年4月26日 星期五

2013.04.26 不動產新聞動態


富邦人壽以26.08億元標下成功高中旁地上權


2013-04-26 08:07 時報資訊 【時報-各報要聞】

 

「台北市立成功高中旁國有土地設定地上權案」昨(25)日開出價格標,由富邦人壽保險公司以26.08億元權利金總額得標,溢價14.39%,排名住宅區地上權土地最高權利金的榜首;換算每坪單價為238.95萬元,也創下住宅區地上權土地史上的第三高。

成功高中旁地上權土地標售由富邦人壽以26.08億元得標,將有70年的期間可經營,這起案子也成為金管會限制壽險業購置不動產後,第二個壽險業得標地上權標案的案例,富邦金控預估,未來將出租使用,平均年報酬率可望有5%。

 

富邦金控總經理龔天行表示,依照與台北市政府簽訂的合約,六年內要完成所有開發,但若能提前,也能早點開始收租,因此正式接手後,會儘速建設完畢。而目前在使用規劃上,已預定興建旅館、酒店,且已有合作對象洽談,將由合作對象全數承租。

據了解,富邦在競標前已徵詢寒舍的意見,寒舍也對進一步合作表達高度意願,只是尚未有任何具體規劃。如今富邦正式拿下地上權案,若與寒舍餐旅集團合作興建五星級酒店,將會是繼信義區艾麗酒店之後,兩大集團再度攜手的市場指標大案。

 

富邦人壽去年全年大型不動產投資僅三筆,分別為忠孝東路太平洋敦南商業大樓、內湖洲子街長虹凱旋大樓、萬華萬國大樓,總計投資金額約157.29億元,為了這起標案,富邦人壽上周董事會也先行通過授權投資額度。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,富邦得標成功高中地上權案,為國防部首度釋出的台北市精華地段的地上權土地,也是金管會去年11月祭出壽險業購買不動產限購令、並鼓勵投資地上權和BOT案後的5個月來,壽險業「錢」進地上權土地的第二例。

 

國壽去年底才標下高鐵桃園站特定區的產專區,取得50年的地上權土地,規劃投資200億元。

針對壽險業投資不動產自律規範,金管會與壽險公會討論後,目前已達成共識,接下來完成相關行政程序後,金管會預期5月就會同意壽險業者重新投資不動產。(戴德梁行新聞整理)

成功高中地上權案,是台北市府與國防部、財政國有財產署第1次共同合作開發的案例;財政局預估民間投資約38億元,順利標脫後,除可收取權利金外,未來民間業者營運的70年間,每年可收取土地租金1,400萬元、房屋稅254萬元、地價稅487萬元。

 

台北市府與國防部合作地上權開發案,將陸續推出「台北市捷運南京東路站附近國有土地設定地上權案」及「台北市天母國小附近國有土地設定地上權案」等,近期公告。 (新聞來源:工商時報記者蔡惠芳、姚舜、張中昌//台北報導)

 

富邦標得地上權 每坪239


2013-04-26 01:41 中國時報 王莫昀、石文南/台北報導
 
地上權案再傳捷報,台北市財政局標售成功高中旁國有地設定地上權案,確定由富邦人壽以26.08億元得標,溢價14.4%,換算土地單價每坪238.95萬元,創下住宅區地上權標案第三高單價,並刷新住宅容積地上權標案最高權利金總額紀錄。

 

這是繼去年底國壽取得高鐵桃園站特定區的地上權開發案後,壽險公司再度前進地上權市場。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,房地產景氣維持高檔,加上市中心土地難尋,開發商也將過去不擅長開發的地上權市場,納入購地評估選項,近期北市有4筆地上權土地招商順利標脫,總標脫金額逾60億元以上,顯見今年以來地上權市場正逐步增溫中。

 

永慶資產管理協理黃增福表示,此案位處林森南路、成功高中旁,鄰近捷運善導寺站,交通極佳,區位良好,總面積1091.42坪。

 

中壽加碼不動產 200億起跳


2013-04-26 01:39 工商時報 記者彭禎伶/台北報導
 
中國人壽正在積極尋找新總部大樓用地。中壽董事長王銘陽昨(25)日透露,中壽一直想找新總部大樓,不排除買地自建或是買現成大樓,但目前相中的大直重劃區、南港、信義計畫區都已無大型完整土地出售,買現成大樓也「競標不過同業」,今年仍會繼續努力。

王銘陽說,一旦金管會核訂不動產投資自律規範,中壽也會積極增加不動產投資部位,目前中壽投資不動產約190億元,占可運用資金的2.5%,未來希望提高到58%,換算後有200440億元可加碼不動產投資。

 

至於金管會開放海外投資項目,中壽總經理郭瑜玲表示,會積極評估投資上海不動產;海外債券方面,中壽一向只投資A級債券,這次開放的BBB-BB+級的債券,中壽並不會考慮投資。

中壽總部目前在敦化北路與長春路口,但一、二樓是中信銀行自有行舍,中間也有一樓層是其他公司擁有,郭瑜玲表示,若其他樓層願意出售,中壽也會朝買下整棟大樓的方向努力。

王銘陽表示,中壽一直想找新的總部大樓來擴大面積,先前競標蘇黎世產險的大樓,就是希望逐步買下全棟大樓之後,日後改建為總部大樓,但最後以極些微的差距,而沒有買到。

 

中壽也希望在台北市找地自建,但相中的大直重劃區、南港、信義計畫區都已無大型土地要釋出,原本想競標A25地上權,但因是BOT案,也無法作為整棟總部大樓,王銘陽說,今年會繼續尋找,也透過不動產仲介,希望買到新總部大樓。(戴德梁行新聞整理)

中壽昨天慶祝成立50年,王銘陽也公開宣布中壽啟動接班人計畫,所有員工都會尋找13位未來的接棒者,傳承下一個50年。中壽昨天也宣布捐贈人民幣300萬元,作為四川雅安賑災,至於中壽參股的大陸建信人壽將捐出人民幣200萬元。

 

王銘陽也表示,中壽的股價淨值比(PB值)是同業中相對較高者,但仍不夠高。中壽目前股價淨值比約1.18,一般亞洲壽險的PB值可能在1.53倍。至於建信人壽,中壽表示,今年目標新契約保費是人民幣100億元,去年全年則有58億元,等於年成長率要逾72%。

 

雙北預售、新屋價,再飆新高


2013-04-26 08:57 時報資訊 【時報-台北電】

 

儘管政策不斷打房,但台北都會區房價在游資充沛、不動產保值效益發威下,儼然「一漲不回頭」!住展雜誌最新調查指出,台北市預售屋與新成屋平均房價,2013年第1季再衝上每坪80.7萬元,改寫北市房價新高,年漲幅達2.1%;至於新北市也年漲2.6%,達38.4萬元。

 

住展雜誌昨(25)日公布2013年第1季雙北市預售新屋最新行情指出,儘管政策打房沒鬆手、央行緊盯土融和建融,但房價仍價揚量增,雙北市房價屢見新高。住展雜誌研發長倪子仁表示,台北市最貴房價區域在大安區,也是全台灣房價最高的地區,每坪房價達131萬元,與去年同期每坪平均129.4萬元相比,年漲1.6萬元、1.2個百分點。

 

至於台北市漲幅前三名,內湖大漲9.1%排名第一、文山6.7%居次、萬華5.5%第三。這三區都位於台北市市郊,其中萬華平均房價已登上每坪平均66.5萬元的新高。

而豪宅林立的大安、信義區,房價幾乎每坪百萬起跳,大安區平均每坪131萬元,信義區130萬元,分居一、二名。

 

至於新北市,這一年來各區房價全面上揚,其中板橋仍穩坐最高房價榜首,每坪平均達55.5萬元,年漲幅達9%、氣勢凌人,永和則以每坪54.2萬元緊追在後;板橋、永和已直逼台北市最低均價區域文山區的60.1萬元。

 

目前,新北市預售平均房價正式站上「5字頭」的區域,包括板橋、永和、新店、中和。至於突破「4字頭」區域,有新莊、三重與蘆洲3區。去年最低價的鶯歌,今年第1季已站上20.5萬元,目前新北市各區幾乎已不復見「1字頭」的預售屋與新成屋。

今年最具爆發潛力的區域為五股區,其中洲子洋重劃區特別火紅,在公共建設推動下,去年已蠢蠢欲動。(新聞來源:工商時報記者蔡惠芳/台北報導)

 

家樂福砸10億,淡海開新店


2013-04-26 08:57 時報資訊 【時報-台北電】

 

國內量販龍頭家樂福重返淡海地區,斥資逾10億元興建全台第65家標準型量販店,即將提前在本周日(28日)正式開幕!其商品結構、賣場擺設有別於其它分店,尤其改以主題餐廳取代美食街,購物空間更寬敞,家樂福有信心,淡新店一年可帶進數十億的營業額。

 

同時,家樂福也在今年重啟展店腳步,去年僅開出沙鹿店,業績表現不錯,內部也正評估開小型店的可行性,預計未來23年將會開出510家店,預計最快6月前就會開出第一店。目前家樂福約有3家小型店。

 

家樂福的淡水竹圍店也是公司總部,不過,由於建築體老舊,在20101月正式結束營業。事隔3年,家樂福重返淡海地區,原本預訂30日開幕提前至28日,初期提供300個就業機會,95%以上職位優先給淡水在地人,此量販店將給淡水、金山、萬里、三芝與竹圍等北海岸地區民眾一個現代化、便利的購物環境。(戴德梁行新聞整理)

 

據了解,家樂福淡新店承租土地,占地約3,400坪,規畫為地上四層、地下兩層的獨棟購物商場;地下一、二層為停車場,12樓為購物賣場,3樓為商店街及主題餐廳;有別於一般量販店都在1樓設美食街,淡新店卻移到3樓,且引進知名品牌餐廳,目前確定有王品集團的聚火鍋及統一集團的和食上都。(新聞來源:工商時報記者林祝菁/台北報導)

 

中壽加碼房產 可用銀彈400


【經濟日報╱記者呂淑美/台北報導】 2013.04.26 03:04 am

 

國內不動產投資禁令可望解除,中壽董事長王銘陽表示,目前中壽國內不動產投資比重僅3%,目標將上調至5%~8%

 

以此推估,中壽未來不動產最高可加碼金額達三、四百億元。

 

此外,金管會對保險業海外投資將大鬆綁,中壽總經理郭瑜玲表示,一直有在看海外不動產投資,包括上海等地不動產,但因涉及收益率及稅負等問題,以及相關投資細節及自律條款都還沒有出來,目前尚無明確標的。

 

中壽昨(25)日董事會通過今年第1季季報,每股稅後純益(EPS)為0.87元。中壽預計於522日舉行第1季法說會,屆時將公布去年底隱藏價值(EV)。

 

近年來兩大壽險大戶-國泰人壽及富邦人壽均大舉加碼不動產,但中壽在不動產加碼動作相對較小。

 

王銘陽說,近年來很多不動產標售案都有投標,但很多都沒有標到,未來將持續建立不動產部位,希望不動產市場不要發生泡沬,金管會對保險業買不動產禁令,可望在近期解除。

 
成功高中旁地上權案 富邦人壽26億得標

2013/04/25  【聯合晚報/記者游智文/台北報導】

 

國防部委託台北市財政局標售的成功高中旁1091坪地上權案,上午開標,僅一封標單,由富邦人壽以溢價14.3%26.08億元得標,創住宅區土地地上權權利金最高總價,換算每坪達238.95萬元,也是住宅用地地上權第三高價。

 

這也是去年底金管會祭出「金八條」限制壽險業購置不動產後,第一個壽險業得標地上權標案的案例。

 

今天標售成功高中旁土地,使用分區為住三及商三特,位於林森南路上,就在成功高中旁,鄰近捷運善導寺站,總面積約1091坪,條件相當不錯。

 

不過,由於底價不低,又有不少限制,今年3月第一次招標時,以無人投標流標收場。稍後台北市財政局公告下修底價,從原本28億打8折降至22.8億元後重新招標,今天開標,由富邦人壽得標。

 

永慶資產管理協理黃增福分析,陸客自由行的陸續開放,讓陸客來台人數持續攀升,今年3月單月陸客來台人數已近27萬人大關,且佔全部外國旅客比重也站穩3成以上,甚至達到4成。成功高中旁這塊土地依規定不得為住宅使用,僅得作商業使用,如旅館、辦公室等,以區位條件來看,鄰捷運善導寺站,交通便捷性高,加上陸客來台住宿需求大增,又近台北喜來登飯店,預期未來規劃觀光旅館收益性最高。

 

豪宅市場 量增價緩增


2013/04/26 【經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】

 

全球實施貨幣寬鬆政策,推升高資產客戶頻頻出手購置不動產。

 

房仲專家表示,以首季來說,高資產客戶對知名度高的豪宅詢問度較去年增加一至二成,認為在頂級豪宅產品供給稀少,加上貨幣大戰未停歇下,豪宅市場將越來越熱,市場呈量增價緩增格局。

 

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,由於全球實施貨幣寬鬆政策,加上台北市可蓋頂級豪宅的基地不多,今年首季具有指標性的豪宅詢問度較去年同期成長一至二成。

 

大師房屋總經理陳建慶指出,今年34月豪宅市場回溫明顯,除了低利率環境外,全球掀起貨幣大戰,不動產成為高資產族群保值、增值首要標的。

 

此外,實價行情揭露已超過半年,市場混亂期已過,在房價未跌仍持續上漲下,也是推升高資產客戶進場主因之一。

 

劉志雄說,高資產客戶資金轉進不動產主要會買店面、豪宅二種物件,店面部分以公館、西門町透天厝產品最受青睞,主因物件不僅具有短期租金收益,長期也有都更改建效益,以今年初「印尼紡織大王」宋良浩以現金3.48億元購入北市公館商圈店面最為指標。

 

豪宅部分,劉志雄分析,由於產品較一般住宅更具保值增值力道,以大安、信義區等指標豪宅來說,平均2年均有一至二成漲幅優於一般住宅。

 

陳建慶表示,實價登錄後,地段優質的「真豪宅」產品優勢更加確立、房價回不去了,認為在市場好地段及大面積可建豪宅的土地難尋下,市場貨源供給不多,加上貨幣寬鬆政策未停歇下,今年豪宅市場會越來越熱,市場呈量增價緩增格局。

 

商辦當豪宅賣 8家二次施工


2013/04/26  【聯合報╱記者邱瓊玉/台北報導】

 

北市內湖五期重劃區商辦大樓林立,卻有建商把「辦公場所」改為「豪宅」違法販售。北市府建築管理處日前清查該區14個建案,有8件違規二次施工,對建商各開罰30萬元。

 

為了擴大內科發展空間,北市府民國92年起,將內湖五期重劃區納入「大內科園區」開發,其中占地4.6公頃的東側工商綜合區、辦公服務區、工商展售服務區,僅限定零售商店與商辦進駐使用。

 

但近年來,隨完工建案愈來愈多,卻傳出不少建商、房仲業者悄悄將「商辦」當「豪宅」販售,甚至有業者加註學區說明。

 

建管處副總工程司邱英哲表示,以往對於這類案件,都是罰建物所有權人,但實際上,不少建商當「豪宅」賣,卻把責任轉嫁不知情消費者,並不公平。

 

邱英哲表示,為了避免商辦大樓當作私人住宅使用,規定廁所、機電設備應該設在「公共空間」,有些建商卻「二次施工」,偷偷打掉廁所隔間,好讓「住戶」有機會單獨使用。因此,日前針對「二次施工」進行清查。

 

此外,建物所有權人或管委會也可出示交屋時的點交資料,證明是建商違規二次施工,以免吃上罰單。

 

邱英哲表示,清查後,8件違規二次施工建案包括合康捷境、新潤峰哲、新潤悅峰、維多利亞嘉醴、興富發領袖、忠泰恆美、忠泰至美、遠雄藝朗,已依照建築法第77條,分別開罰30萬元,若不改善得連續處罰。

 

邱英哲強調,為遏止建商二次施工歪風,除了上網公告違規建商名單,還將提送都市設計審議委員會備案,違規建商日後送審的案件,都將嚴加審查列管;若有廣告不實,也將主動移送公平交易委員會查處。

 

遠雄港招商有成 今年EPS 0.54元起跳


20130426日 蘋果日報【陳慜蔚╱台北報導】

 

遠雄港(5607)積極招商,遠雄自貿港區廠辦出租率近期已提升至75%,高於去年平均70%,隨招商配套完成,董事長葉鈞耀表示,今年出租率目標力拼90%以上,全年每股純益(Earnings Per ShareEPS)將優於去年的0.54元。(戴德梁行新聞整理)

日商近鐵運通將在區內打造首座空運物流倉庫、並已正式動工,葉鈞耀透露,目前遠雄港也正與1家日本物流業者洽談當中,預料將循近鐵模式合作,將物流倉儲設置在遠雄自貿港區內。

 

今年出租率拼逾9

 

法人看好,隨著今年出租率提升至90%以上,預料明年有機會接近100%滿租狀態。

遠雄港旗下主要分為自貿港區及倉儲物流2大事業群,自貿港區收入以廠辦租金為主,倉儲物流則負責承接桃園機場的空運貨物配送及儲運等業務,兩者佔遠雄港營收比重分為40%60%

 

因此廠辦出租率提升,除了租金收入挹注增加,貨運流量也可望因此成長,在廠辦出租率提升下,法人預估遠雄港今年獲利必將優於去年。

葉鈞耀說明,目前遠雄自貿港區內廠辦出租率約75%,進駐廠商多為3C簡易加工、空運物流等產業,其中有許多日本電子零件供應商是在311地震後,為分散風險而進駐。

除了今年積極招商,支撐業績成長,葉鈞耀對今年航空貨運景氣也較去年樂觀,整體而言獲利優於去年。

 

中壽160億銀彈 瞄準不動產


20130426日 蘋果日報【黃國棟╱台北報導】

 

中壽(2823)昨舉辦50周年慶生會,董事長王銘陽宣布未來發展3策略,包括不動產禁令鬆綁後,將有逾160億元投資不動產、投資的中國建信人壽今年新契約保費與獲利要成長1倍及6月股東會將討論通過30億元現金增資案,因應未來業務發展與購併契機。

 

昨舉辦50周年慶

 

王銘陽表示,今年利率漸緩升,對壽險公司經營是一項利多,雖債券價格會下滑,但另一方面在提存準備金負擔可減輕,且壽險公司投資報酬率將提高。

王銘陽進一步談到,不動產投資將在金管會鬆綁禁令後,逐步提高投資部位,且佔可運用資金的5~8%是最健康(Healthy),目前中壽投資不動產僅3%,未來推估將有逾160億元可加碼不動產。中壽說,目前不會對不動產進行重估,也不會挹注5月將公布的隱含價值(EV)。

 

至於中國市場布局,王銘陽表示,今年建信人壽將計劃設立5家分公司,屆時建信人壽的據點將可達到15個,而今年新契約與業務都要成長1倍,新契約保費目標100億人民幣(480億元台幣)、獲利目標5000萬人民幣(2.4億元台幣)。

 

北市每坪80 創新高


雙北房價上揚 內湖板橋漲最多


20130426日 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

 

房市回溫加上熱錢流往房地產,帶動雙北房價再上揚,統計台北市與新北市今年第1季新推案,平均開價較去年提高2.1%2.6%,且雙北市各行政區房價全面上揚,其中台北市平均開價更達到80.7萬元,創歷史新高。

 

根據《住展》雜誌統計,台北市今年第1季新推案開價每坪80.7萬元,不僅較去年成長2.1%,更首次站上8字頭,創下歷史新高,新北市每坪38.4萬元,漲幅則在2.6%(戴德梁行新聞整理)

 

《住展》雜誌研發長倪子仁分析,奢侈稅後,投資客已減少許多,但土地稀有、都更難行,土地供給極少,雙北市房價也漸高。

雙北市各行政區今年房價皆較去年成長,台北市以內湖、文山與萬華較去年成長9.1%6.7%5.5%較多,房價最高則為大安區每坪131萬元,但漲幅僅1.2%

 

雙北第2圈最熱門

 

新北市則以板橋、五股與三峽區漲幅較高,其中板橋每坪55.5萬元房價最高,漲幅9%亦居新北市之冠。

倪子仁指出,房價高漲時,相對便宜的區域多會出現補漲,今年第一季漲幅前3高的區域多位於雙北市第2圈,顯示市郊房價補漲,如萬華區受到雙子星大樓利多效應,每坪達66.5萬元,表現不俗,五股區內的洲子洋重劃區,也在眾多公共建設持續發酵,開價一再墊高,目前高價建案已突破4字頭。

 

台北市漲幅最高的內湖區,今年區內多每坪破百萬元的高價推案,「大湖朕寶」規劃60~70坪,每坪95~107萬元,今年1月銷售至今,已售9成,該案專案經理李政昌表示,因美國在台協會將在內湖設立,周邊有不少指標豪宅案推出,房價大幅提升。

 

通膨升壓買房保值

 

新北市五股區「全坤尊峰」微風館與世紀館分別今年在1月與4月開案,每坪開價40~48萬元,為區域最高價,現場銷售人員也表示,因蘆洲與三重新推案每坪也要50~60萬元,但距離五股車程僅5~15分鐘,因此吸引不少民眾,目前成交者中有3成為蘆洲與三重的購屋族。

海悅廣告總經理王俊傑認為,房地產市場主要取決於供需與資金,今年房價再上揚,也證明了今年初景氣與經濟都回溫,且在通膨壓力下,許多高資產者認為房地產保值,更將房地產當作資金避險首選。
 
成功高中旁千坪地 富邦26億標得

20130426日 蘋果日報【張菱育、劉曉霞╱台北報導】

 

國防部委託台北市財政局辦理的「成功高中旁國有地設定地上權招標案」昨開標,僅富邦人壽1家參與投標,以26.08億元得標,換算每坪238.95萬元,溢價14.39%,為北市住宅區土地地上權標售案第3高單價、權利金總金額最高價。

 

地上權規劃旅館

 

該案先前曾流標,昨為第2次招標,權利金底價從28億元降到22.81億元,得標者富邦人壽副總經理陳立信表示,未來將規劃地上9層、地下2層旅館,目前已找旅館業者評估合作,預計明年完成都市計劃變更,依照規定,簽約後須在6年內完工。

 

台北市財政局長邱大展表示,該地上權案面積1091.42坪,位台北市青島東路與林森南路口,土地使用分區為商3特與住3,開發用途限制為觀光旅館、辦公之用,BOT年限為70年。

 

還有7筆將租售

 

今年地上權案火熱,除去年流標案件都順利標出外,接下來陸續還有7筆國營公司和政府地上權案將對外租售,如5月有台酒新板特區案、高鐵新竹站案;6月將有台電礁溪案、財政局天母案和中油案。
高力國際協理林雅悅透露,財政局天母約1200坪土地、台電礁溪2300坪基地,中油將釋出北市承德路、北市八德路、板橋前誠品倉庫和新竹交大旁等土地。

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