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2012年8月24日 星期五

2012.08.24 不動產新聞動態


國壽:價格合理 前景看好


2012-08-24 01:39 中國時報 劉宗志/台北報導


 

國泰人壽昨以72.56億元、溢價率23.4%標下三商美邦宏遠大樓。國壽表示,此標的區位絕佳,具穩定租金收益及資產增值效益,符合國泰長期投資目的。至於投報率問題,未來將透過租約談判,提升至符合主管機關要求水準。

 

房仲業者指出,宏遠大樓整棟年租金收入約1.35億元,以得標金額72.56億計算,投報率約1.86%,與金管會要求的最低投報率2.125%有落差。三商美邦人壽表示,持有宏遠大樓約55%產權,以72.56億元標售價格計算,三商美邦人壽獲利約21.4億元。

 

國壽指出,此大樓由信義路往東即至信義計劃區,往西為仁愛敦南商圈及大安住宅文教區,前景可期。以敦化商圈辦公交易價格每坪約125140萬元而言,本標的鄰近信義計畫區精華地點,本次交易價格尚於區域合理行情範圍內。

 

房貸、土建融 新光銀還有200億額度


2012-08-24 01:37 工商時報 記者彭禎伶/台北報導


 

儘管金管會嚴控房貸、土建融分類及額度,新光金控昨(23)日表示,新光銀行在扣除企業建廠、買樓等授信後,其房貸及土建融仍有200多億元的額度,將是新光銀資產成長的利基,將會慎選具附加價值的客戶,授信利率2%以上。

 

新光銀行今年目標是將資產成長到200億美元(約新台幣6,000億)以上,才能達到進軍大陸市場等門檻,到6月底新光銀總資產已達5,806億元,全年應該可達成200億美元的目標。

新光金昨天舉行上半年法說會,其中新光銀行上半年稅後獲利25.7億元,較去年同期成長26.6%,放款餘額也較同期成長14.3%,存放比則由第1季的75.2%成長到80.2%。

 

金管會從去年就關注銀行的房貸、土建融餘額,有些銀行在金管會要求授信重分類後,房貸及土建融餘額已逼近銀行法72條之2的上限,即金融債券加計存款餘額的30%。

新光金副總徐順鋆昨天表示,近期金管會關注企業購置廠房、辦公大樓的貸款,也應重分類到土建融等相關授信,新光銀在重分之後,仍有200多億元的房貸及土建融額度,在各銀行額度吃緊下,這將是新光銀競爭的利基。

 

徐順鋆表示,新光銀將慎選客戶,希望能帶入現金管理等業務的客戶,授信利率在2%以上;6月底新光銀房貸逾放比0.23%,整體逾放若扣除太子汽車具有十足擔保的17.2億元逾放,將從0.93%降到0.51%。

 

國壽72 高價吃宏遠大樓


2012-08-24 01:37 工商時報 記者彭禎伶、張中昌/台北報導


 
國泰人壽昨(23)日以出乎市場預期的「奮勇價」72.56億元,拿下三商宏遠大樓,每坪土地價格1,363萬元,二樓以上標準層每坪137萬元,雖未打破中華票券大樓創下的國內B級商辦新高,但因此案時值金管會祭出2.125%緊箍咒,國壽出價仍跌破市場眼鏡。

據了解,昨天有4大壽險搶宏遠大樓,新光人壽出價68億元、中國人壽出價64億元、富邦人壽出價62億元,中壽及富邦人壽是以2.125%為參考出價,但國壽的得標價年化租金收益率僅近1.86%,立即遭到競爭公司「圍剿」,認為國壽以龍頭之姿,卻打破默契,以1.875%的舊有規定競標。

 

保險局晚間也火速要求國壽必須調整租約,將租金報酬率「立刻」拉上2.125%;國壽發言人林昭廷表示,已緊急與三商美邦人壽、宏遠證券溝通,確定會拉長租約年限、調高租金,報酬率絕對會符合保險局2.125%的標準。

三商美邦人壽、宏遠證券在出售大樓後,可分別實現利益21.4億元與20.35億元,雙方也同意調漲租金,協助國壽達到保險局的要求。

 

林昭廷表示,三商宏遠大樓位於台北市信義路,緊臨將開通的捷運信義線安和站出口,產權清楚,未來租金上漲空間大;同時國壽也表示,已在台北市捷運忠孝、南京及淡水沿線布建大樓,目前就缺信義線布局,三商宏遠大樓是今年底前唯一占地500坪以上、整棟大樓出售案,因此董事會決定給予較大的出價空間。

 

三商宏遠大樓原是宏遠證券所有,2005年三商美邦人壽投資宏遠證券後,以18億元取得宏遠大樓55%產權,樓齡14年,占地532坪,地上12層、地下4層,樓地板面積6,055坪,目前宏遠證有5年租約、三商美邦人壽則有3年,二樓海鮮餐廳則到民國109年的租約,另外樓下的元大銀、中信銀租約則到明年底,全年租金近1.35億元。

國壽原本規畫取得大樓後將整修基礎設施、水電及空調,再逐步調整租約,但在保險局下令後,已漏夜與三商美邦人壽、宏遠證券談定,將立即調整租約,提高租金收益。

 

好市多砸21億建物流中心


2012-08-24 08:57 時報資訊 【時報-台北電】


 

繼全聯斥資百億興建2個物流中心後,好市多(COSTCO)也宣布將在桃園自建物流中心,占地8千坪,總投資額約7千多萬美元(約合台幣21億元),預計明年3月啟用,可望有效降低物流成本。

 

好市多昨(23)日插旗桃園,開出全台第9店,也是目前台灣好市多占地最大的賣場,總經理張嗣漢表示,桃園店投資額逾20億元,年營業額目標希望能達到40億元,計畫明年COSTCO會進軍嘉義,屆時全台重要的縣市都會有好市多;而台北市及台中市目前僅有1店,消費空間受到人多影響,顯得擁擠,內部也正規畫尋找合適的地點開出第2店。(新聞來源:工商時報記者林祝菁/台北報導)

 

不動產顧問:高租金商辦奇貨可居


2012-08-24 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】


 

商用不動產顧問業者表示,太子汽車敦南大樓二拍昨如預期流標,但宏遠證券大樓卻高價脫標,顯示擁有高租金收益優勢的不動產,將在買家挑精撿肥下,仍奇貨可居。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,昨天商辦市場另一指標大案-太子敦南大樓二拍,以底價1141,294萬元,最後高價流標收場,估計要等到三拍、底標約落在9095億元附近,才有機會標出。反觀宏遠證券大樓被國壽以高價標走,顯示買家愈來愈挑精撿肥、汰弱換強。

 

永慶房產集團協理黃增福表示,選擇具租金收益的商用不動產是壽險業的最佳投資管道,累計今年前8月,單筆總逾1億元以上商用不動產,總交易金額已突破880億元,其中壽險業投入不動產金額更高達634億元,投資比重占71.5%。包括南山人壽出資268.88億元買下世貿二館地上權土地,富邦人壽以67億元買進西門町萬國大樓等指標性大案。

 

展望下半年市場,黃增福預期,第8次江陳會簽定「兩岸投保協議」,金融、貿易業重視的「兩岸貨幣清算」也進展順利,最快月底前可完成簽署,商用不動產頗有期待空間。 (新聞來源:工商時報記者蔡惠芳/台北報導)

 

太子敦南大樓總價偏高,再度流標


2012-08-24 08:07 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】


 

法拍案「太子敦南大樓」,二拍底價1141294萬元,因總價偏高最後仍以流標收場。太子敦南大樓位於敦化南路二段39號,樓高19層,土地持有面積為542.08坪,二拍底價114.1294億元,拆算土地單價竟高達2105萬元,終究以流標收場。進入三拍程序後,底價約為90~92億,比較接近於市場行情,預計將會出現較多筆競爭標封。

 

永慶資產管理協理黃增福表示,選擇具租金收益的商用不動產正是壽險業的最佳投資管道,前8月,億級以上商用不動產總交易金額已突破880億元,其中壽險業投入不動產金額更高達634億元,投資比重占71.5%,包括近期南山人壽投資268.88億元的世貿二館地上權開發案,以及富邦人壽以67億元買進西門町萬國大樓,為交易量再衝一波高潮。8月各家壽險公司仍陸續對外公告要加碼資金投資不動產,預期商用不動產買氣將持續延燒。

 

全球資產管理公司統計表示,今年以來壽險公司購置商用不動產動作積極,從廠房、店面、地上權、商場、到精華區的辦公大樓,只要地段夠好,產品具備有一定規模,都是壽險資金考慮購置的產品,今年以來壽險公司堪稱是市場上最大的買方。統計78月大型的商用不動產交易案,光壽險公司就包辦了440億元,可看出壽險業對於精華區的大型商用不動產,需求相當強勁。

 

三商美邦宏遠大樓 國壽以72.56億元得標


【經濟日報╱記者陳美玲/即時報導】    2012.08.24 12:20 am

 

三商美邦宏遠大樓今(23)日進行標售,總共吸引4封投標單,最後由國泰人壽以總價72.56億元得標,溢價23.4%,換算2樓以上每坪成交價格超過130萬元,幾乎是信義路上辦公大樓,公開交易價格的最高價,全球資產管理公司統計、8月大型的商用不動產交易案,光壽險公司就包辦了440億元,可看出壽險業對於精華區的大型商用不動產,需求相當強勁。

 

全球資產管理公司專案經理王維宏表示,每坪百萬元的辦公商圈版圖正快速向外擴散,觀察從台北金融中心大樓價格站上百萬元大關後,A辦包括統一國際大樓、新光敦南大樓、前瞻21大樓及本次標脫的三商美邦宏遠大樓,陸續晉升百萬元俱樂部。另外像是之前的三陽忠孝大樓、華票敦南大樓以及正在交易中的蘇黎世保險大樓,也都有每坪百萬元以上的身價,精華區的完整產權辦公大樓產品,已經逐漸邁入單價百萬元的年代。

 

開發案取得建照 南紡將蓋台南夢時代


【經濟日報╱記者柯玥寧/台北報導】    2012.08.24 02:38 am

 

南紡(1440)昨(23)日公告,台南後甲廠開發案,目前已取得建照,將在近日動工,因此與大成工程簽訂夢時代購物中心建造合約,該商場樓地板面積共5.4萬坪,工程造價49.58億元。

 

南紡指出,夢時代購物中心的建物外觀加上內部裝潢,總投資金額約70億元,將辦理銀行聯貸60億元,視需求分期撥用。

 

南紡高層表示,台南市東區長期欠缺大型購物中心,預期開發後可以吸引大量人潮,預計夢時代開始營運的第1年將會小虧、第2年小賺,兩年可達損益打平,未來就是獲利的局面。

南紡昨日下跌0.2元,收13.3元。

 

南紡後甲廠案除了夢時代購物中心,未來還會有老爺飯店、威秀影城,及住宅,全案會分2期、3期,總計需要510年開發。未來南紡不僅因後甲廠土地開發案享有長期的租金收益,並將因土地開發、帶動房產價值。

 

壽險投入公共建設 工程會提3大計劃


污水下水道 海水淡化廠 長照設施優先進行


20120824日【廖珮君、王立德╱台北報導】

 

壽險業擬將5000億元資金導入政府公共建設,工程會昨提3大公共工程計劃,包括污水下水道、海水淡化廠、長期照顧設施(如安養院)擬讓壽險資金先做投資,並成立專案平台,研究後續相關問題。

 

金管會主委陳裕璋昨邀工程會、經建會、壽險公會和學者專家開會,會後做成3大結論包括:成立專案平台、提3大公共工程讓業者先投資,及各部會轄下擬推動公共工程且投報率高者,可優先提供業者參採。

 

未來將設立專案平台

 

金管會副主委李紀珠說,先有3個示範案例來操作,才能了解業者投資的問題,未來將由工程會、金管會、壽險公會成立專案平台,做壽險業者投資公共建設個案研究。

壽險公會理事長許舒博則認為,工程會所提3大案例沒有任何資料、業者無從評估。他說:「公會提出34項公共建設案子完全沒被參採,各部會根本沒有積極規劃該政策,行政院應主動督促各部會來做。」

 

目前壽險業可運用資金達12兆元,依規定最高10%可投入公共建設,但壽險業實際上投入公共建設金額卻逐年下滑,今年至5月僅剩170億元,佔可運用資金比率0.14%,主因是法令限制太多,降低壽險業投資意願。

 

業者說,例如壽險業不能投資BOT(民間興建營運後移轉)案,且可投資標的報酬率都不高。依《促進民間參與公共建設》第51條,政府BOT案的得標者須自己經營,禁止轉售、出租,但依《保險法》規定,保險公司只能經營保險本業,也就是說,若保險業者標下公共建設後,也無法自己經營或出租,等於壽險業根本無法投資。

 

郵政儲金擬投入建設

 

與會業者也說,會中工程會提出以SPV(另設新公司投資另外子公司模式)來解決業者投資公共建設後、無法經營或出租的問題,但業者說,此涉及壽險業者須動用風險資本適足率(RBC)、股本來投資,可行性不高。

 

挺企業敲定3項措施

 

李紀珠則說,SPV模式是要讓大家都是股東,可出資參與,如業者熟悉的照顧機制,找營運夥伴難度低,但一些基礎建設、找夥伴難度高,她說,壽險業者強項是中長期穩定資金多、但營運並非強項。

 

除寄望壽險資金可投入公共建設外,中華郵政昨晚也指出,樂見以郵政儲金直接支應政府特種基金自償性公共建設,以提振經濟,並協助解決資金籌措,中華郵政指每年都可達成盈餘繳庫目標,若非配合政府盈餘繳庫,資本適足率早達成目標,外界不必擔心資本適足率較低問題。

此外,金管會昨也召開挺企業出口融資會議,邀38家國銀總座來協助企業取得融資來拼出口,並敲定3項措施,包括舊有貸款維持到本金到期且依規定展延、現有額度沒用部分不緊縮銀根、增貸部分,企業營運所需和自償性融資給予支持。
 
5大行庫7月新作房貸 16月新高

20120824日【王立德╱台北報導】

 

7月央行豪宅貸款管制新制上路,房市多頭買盤反而湧現。央行昨公布5大行庫7月新承作放款統計,其中購屋貸款月增43.39億元,達557.26億元,創16個月來新高,放款加權平均利率也上揚1.3個基本點,呈價漲量增。

 

7月雙北市移轉棟數年增率,也終結自去年2月以來月月下滑的趨勢,7月台北市移轉棟數4215棟,年增率16.5%;新北市移轉棟數7268棟,年增率12.53%,凸顯房市買氣回溫。

中央銀行經研處副處長陳一端表示,75大行庫新承作購屋貸款量增加,與建商趕在農曆7月及8月實價登錄上路前趕交屋有關。光是青年安心成家貸款,7月小幅增加8億元,累計5行庫總放款達105億元,加權平均利率也走揚1.3個基本點。

 

趕實價登錄前交屋

 

由於市佔率約4成的5大行庫新承作購屋貸款,6月曾一度下滑,房貸業務轉往外銀等民營銀行,行庫主管分析,央行預計下周一(27日)公布整體市場統計,在5大行庫房貸業務已確定增加下,若其餘銀行房貸業務也增加,「很可能就是房市信心大增」。

房市重返多頭的預期,也反映在營建類股表現上,昨日營建類股漲幅1.94%,漲幅為所有族群之首,表現更優於大盤的漲幅0.11%

 

近期財政部釋出研擬鬆綁雙北市500坪以下國有地禁止標售政策,市場人士認為與央行打房方向頗有衝突,央行官員不願對此多做回應,僅表示還沒定案前,不便發表任何意見。

近來不少建商表示,政府管控房市將使經濟成長雪上加霜,陳一端回應「健全房市不能與壓抑經濟成長劃上等號」,且房價不合理飆漲將排擠民眾消費,央行希望能有一個健康穩定的房市。

 

供過於求 豪宅降租2


頂級客層減少 補空屋期損失


20120824日【吳苡辰╱台北報導】

 

政府積極打豪宅,豪宅客轉售為租,為求順利出租,豪宅出現租金降價潮!近期有不少豪宅建案完工交屋,部份屋主為躲避奢侈稅,只好將豪宅先出租,出租供給大於需求,連頂級豪宅都不得不降租,包括「帝寶」、「寶徠花園廣場」等豪宅,租金都較去年底下滑1.5~2成。

 

2~3年房地產景氣好時,大批豪宅推出,光是近期完工交屋的豪宅「吾疆」與「台北信義」就有84戶,信義房屋信義101旗艦店專案執行協理張華雄指出,其實豪宅自住客並不多,多是投資客購買,但奢侈稅實施後,投資客為避免被課稅,會等上2年再出售,為減少空屋期損失,多會將豪宅出租。

 

大安區在地房仲就說,剛交屋的「吾疆」屋主為規避奢侈稅而出租豪宅,過去每月平均接1~2件豪宅出租案,但8月至今就已接獲6~7件。

 

銷況不佳租屋增

 

事實上,豪宅銷況不佳也導致租屋供給增加。房仲表示,部分豪宅買方因房市不景氣,加上豪宅限貸與實價登錄等打房政策影響,認為房價未來會更便宜,寧願轉買為租,賣不出去的豪宅,便流入出租市場。

 

新建豪宅較吃香

 

頂級豪宅出租市場供給量增加,導致豪宅也必須「降價求租」,松信住宅不動產經理吳懿倫表示,今年第1季有5戶「帝寶」待租,雖約有20組房客看屋,但因房市前景不明,房客尚未決定要買還是要租,且當時屋主不願降價,因此一直空租,後因空租過久,房東也開始降租,以130坪戶型為例,月租金約31~33萬元,目前則降為26~28萬元,降幅約1.5成,5戶待租屋才陸續出租。

 

不只「帝寶」降租,信義計劃區豪宅「寶徠花園廣場」今年以來降租幅度也近2成,房仲指出,因近年新完工豪宅如「勤美璞真」交屋後,豪宅租客喜新厭舊,多改租新豪宅,導致屋齡較老的「信義之星」月租金下滑,去年底103坪住家每月租金約20~22萬元,今年8月租金降為16~18萬元。

 

張華雄說,豪宅租客減少,也是近年豪宅租金降價的原因之一,因房客多是外商公司高階主管,但近年人數逐漸卻減少,當需求降低、租客選擇卻變多,豪宅租金便下跌,且因國際經濟不佳,許多公司降低租屋預算,也影響豪宅租金行情。
 
壽險投入公建 鎖定污水道等

2012-08-24  〔記者王孟倫/台北報導〕

 

為引導保險資金投入公共建設以提振經濟,金管會昨邀集工程會與壽險業討論,會中達成共識,將聚焦三大產業,包括「長期照顧的基礎設施」、「污水下水道」與「海水淡化廠」。不過,有業者私下抱怨,現在能提供投資項目仍太少,希望政府加快腳步。

 

業者︰只開放三項太少

 

金管會表示,壽險業資金投入公共建設,不僅可以讓政府公共建設有資金來源,對經濟成長、就業有正面幫助,壽險業龐大的閒置資金也能投資標的。金管會將與工程會、壽險公會組成一個平台,挑出投資報酬率比較穩定的項目,包括長期照顧、污水下水道與海水淡化廠等,讓保險業試行投資。

 

金管會強調,將視債券市場需求適時規劃發行建設公債,或將公共建設資產證券化。

 

業者則表示,壽險業目前可動用閒置資金約五千億元,將選擇自償性高的公共建設,也希望主管機關能夠趕快提供適當標的。

 

至於是否能降低資本適足率(RBC)計算門檻,以吸引業者投入公共建設?金管會指出,目前保險業投資公共建設適用計算RBC的參數,本來就比投資不動產低,因此,目前暫無需要調整。

 

挺出口融資 國銀不縮銀根

 

另,為避免銀行雨天收傘,衝擊出口產業,金管會昨大動作邀集三十八家本國銀行總經理召開「挺企業出口融資」會議,並取得共識,國銀不宜對企業出口貸款緊縮銀根,對營運及繳息正常企業的出口融資,將提供必要協助。

 

下台2個月 李咸亨任都更中心董座


2012-08-24  〔記者林相美、劉榮/台北報導〕

 

前台北市工務局長李咸亨因六一二豪雨萬芳抽水站疏失而下台,甫過兩個月,本週獲聘為市府出資成立的台北市都市更新推動中心董事長,綠營認為,李咸亨為水患下台「護主有功」,以郝龍斌對部屬有情有義,短暫過水只是為了換個位子,藍營直言,郝的用人仍走不出小圈圈。

 

都更推動中心由市府出資成立,預計下月掛牌,協助整合都更案,基於財務自償,未來傾向定額收費,依照更新面積大小、戶數規模收服務費,由於都更推動中心的設立是市府重要都更政策,李咸亨下台兩個月,隨即於週二的都更推動中心董監事會議獲選為董事長,引發市府內部討論,外界也傳質疑聲浪,認為是明降暗升。

 

市長:無給職 否認明降暗升

 

郝龍斌說,李咸亨當初為了負起政務官的責任,辭職負責,李也很樂意為民眾奉獻,他也否認「明降暗升」之說,強調李是無給職。

 

李:都更是本行 能學以致用

 

李咸亨卸下工務局長一職後,於台科大任教,面對外界質疑,他苦笑說,接任董事長一職沒有支領薪水,未來最少三個月開一次會,每次只領兩千元車馬費,都市更新是他本行的一部分,讓他有機會學以致用,他觀察北市的都更案件,最快的也要十年才能完成,最長的甚至歷經十八年,都還沒完成,他很有興趣深入研究,接下這個位置,極具挑戰性。

 

綠議員:護主有功 換位子坐

 

民進黨市議員莊瑞雄表示,李咸亨擔任台灣營建研究院院長時,先後出馬為郝市府的貓纜崩塌塔柱、花博體檢顧問團背書,後來擔任工務局長,早就被外界解讀為酬庸,後來為了水患扛責下台「也算是護主有功」,以郝對部屬「有情有義」的習慣,李咸亨先前的下台,短暫過水只是為了換個位子坐。

 

國民黨市議員陳孋輝表示,過去市府一級政務官下台,很少有人能在短時間內回鍋,李咸亨回任都更推動中心董事長,顯示郝的用人還是走不出小圈圈。

 

管理站恐被標售 國宅抗議


2012-08-24  〔記者劉榮/台北報導〕

 

北市府早期興建的大型國宅社區,普遍透過國宅基金購置管理工作站,再租給管委會使用,北市都發局日前行文市有國宅管理委員會,要求管理站房舍於租約期滿後,在十月底前,騰空歸還依法辦理標售,引起卅八處管委會集體串聯強烈抗議,痛批北市府「比黑道還強勢」,這些管理站在北市房產水漲船高後,住戶根本標不起,要求北市府暫緩標售。

 

北市都發局專委羅世譽表示,這卅八處管理站,都是從承購國宅基金提撥二.五%買下,當初價購房舍都是為了管理方便,但興建過的一百一十個國宅、眷村社區,都有出資,都提撥了錢進專戶,依照明年初即將實施的住宅法,該局曾請示中央現在仍在使用中的國宅管理站房舍是否續租,中央認為基於公平原則,應該標售處理。

 

台北市議員郭昭巖昨天邀集都發局舉行協調會,卅八處市有國宅管委會代表砲聲隆隆,青年國宅管委會主委周瑞謀表示,該管委會目前使用的三間房舍,是民國七十幾年,以社區管理基金花了四百多萬元購置,希望能留下一間繼續使用。位於忠孝東路北市精華區的正義東村代表也指出,當初管委會辦公室是社區自掏腰包以三七二萬元買下,如今如果要標售,「房子漲了何止十倍,管委會怎麼可能標得起?根本是亂來!政府比黑道還兇。」

 

正義國宅甲區管委會主委文月英表示,都發局只管標售房舍,但社區原本設在管理站的消防系統、監視器要遷至何處?管理員要在哪落腳?發封公文就叫他們騰空搬家?

 

郭昭巖指出,住宅法通過後國宅條例走入歷史,社區管理依公寓大廈管理條例管轄,目前卅八處管理站,已有成功國宅管理站以七三萬餘元標售,引起其他市有國宅管委會恐慌。

 

市府府會副總連絡人朱亞虎強調,他代表市長郝龍斌反對中央要求出售北市國宅管理站房舍,市府相關單位將研擬妥善方案,向中央爭取應有的權益。

 
議員厲耿桂芳說,市有國宅管理站標售,有其歷史背景因素,其他縣市也會面臨同樣問題,近日將於國民黨中常會提案要求中央通盤解決。

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