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2011年10月4日 星期二

2011.10.04 不動產新聞動態

不動產交易 實價課稅
【經濟日報】2011.10.04 03:28 am

馬英九總統昨(3)日表示,建構不動產交易實價登錄制度後,將逐步落實「實價課稅」。財政部擬多管齊下,利用實價登記區域交易資料,在土地增值稅、房屋稅、地價稅及所得稅,推動實價課稅制,買賣及持有非自用住宅者的不動產稅負會逐年調升。























馬總統舉行「黃金十年、國家願景」第二波記者會,主題為公義社會與廉能政府,並強調施政主軸之一是維護居住正義。他指出,政府將逐步落實不動產交易實價課稅,這是馬總統首度在黃金十年政策中納入該項政策方向。

社會公義六大施政主軸,其中居住正義部分,馬總統強調要增加住宅供給,打擊短期炒作房地產,實施「奢侈稅」外,還有其他措施。

馬總統指出,推動限期建築及課徵空地稅;建構不動產交易實價登錄制度,資訊透明化,並配合實價登錄制度的建置,逐步落實不動產交易實價課稅,以及推廣與輔導不動產租賃服務產業專業化經營,建置成交案件資料庫。

財政部指出,交易資訊透明化是實價課稅極重要的一步。

財政部將協調地方政府依據實價登記的交易資料,加速反映公告價格與市價的差距,促使土地增值稅、地價稅、房屋稅及所得稅,都能趨近市價課稅。

不過,財政部強調,採實價課稅原則,並不會導致自用住宅持有者稅負增加。高層官員表示,自用住宅土地及房屋的低稅率優惠不變之外,未來若涉及稅率或稅基調整,導致租稅負擔上升時,也會特別考慮排除自用住宅。

配合政府黃金十年國家施政願景,財政部也將配合檢討不動產稅制,非自用住宅的一般用地的累進稅率,將會合理調高。

房產實價課稅 地主衝擊最大
【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】2011.10.04 03:28 am

針對實價課稅議題,多數房地產業者認為,若無配套措施,市場必會陷入一陣混亂,有業者直言,實價課稅對地主衝擊最大,地主要繳更多的稅,如果轉嫁到土地價格上,房價恐怕會被墊高。

遠雄企業團董事長趙藤雄說,台灣的自有住宅有近800萬戶,若加上商用不動產,約1,000萬戶不動產,這些不動產當初都沒有登錄實際取得成本,未來又該如何評斷實價?

興富發建設董事長鄭欽天則呼籲,對於實價課稅議題,政府應先召開公聽會,聽取眾人意見;他認為,過往依照公告現值課稅,因為公告現值與市價還有一段落差、有調整的空間,政府可透過每年調高公告現值、逐步增加稅收。

永慶房仲集團總經理廖本勝說,實價課稅的依據應該是實價登錄,全台每年交易量約40萬戶,占既有自有住宅戶數約5%,也就是說,約要20年後才能達到100%的自有住宅都有實價;實價課稅若要執行,至少得在實價登錄上路十年後,才較有可行性,假如貿然實施,市場必有混亂期。

有一說是政府可能依照區域成交行情來評判實價,但廖本勝認為,每一間房子的價值都不同,即便是同一棟大樓,也會依照樓層、屋況而不同,若用區域行情估實價,實在不公平。

甲山林董事長祝文宇也覺得,實價課稅對地主的影響最大,以後地主要交更多的稅,勢必會轉嫁到土地售價上,建商要花更多錢買地,房價因地價墊高、當然也就會跟著上揚,造成反效果。

學者:實價課稅 要有五年緩衝期
【經濟日報╱記者陳乃綾/台北報導】2011.10.04 03:28 am

馬英九總統宣示,將逐步推動實價課稅,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰昨(3)日表示,推動不動產實價課稅,至少要有五年緩衝期準備配套,未來全民可一起監督,檢視這是否只是另一張選舉支票。

莊孟翰說:「既然建立實價登錄系統,就應實價課稅。」馬總統的宣示是「好的開始」,但要真正落實政策,除了政府決心,還須許多調整機制與配套措施,並協調中央相關部會與地方政府,過程「一定會遇到許多困難」。

莊孟翰認為,國民黨及民進黨兩黨選前皆提出不動產實價課稅政見,不管誰走馬上任,全民皆應監督政府有沒有為實價課稅做準備。

莊孟翰說,不動產若以實價課稅,現行的土地公告現值與房屋評定現值便可廢除,不分房屋或土地,全部以民眾登錄的實價來課稅。且政府落實不動產實價課稅,稅收可大幅增加,有足夠財源,就不會害怕以市價徵收土地。

以房養老 政院明年開辦
【經濟日報╱記者蘇秀慧/台北報導】2011.10.04 03:28 am

因應高齡化社會到來,行政院明年開辦「以房養老」,初步規劃年滿65歲、無繼承人(無子女)、擁有房地產的老人,將房屋扺押給政府後,依房屋貸款金額,按月領取一筆現金到契約結束。
















內政部社會司副司長陳素春昨(3)日表示,內政部已爭取到明年公益彩券盈餘將挹注「以房養老」業務3,300萬元經費,明年「以房養老」確定開辦,將先試辦100個名額,敲定由公股行庫的土地銀行代辦房貸業務。

「以房養老」首年開辦經費有著落,內政部吃下定心丸,近日將組跨部會專案小組,研議「逆向扺押房貸」相關細節。陳素春指出,開辦初期以都會區台北市、新北市和桃園縣需求較多,其他縣市符合資格者如有興趣,也歡迎加入。

「以房養老」逆向抵押貸款制度,美國、英國、澳洲、法國和加拿大等已開辦多年,政府確定試辦,老人福利制度明年跨出一大步。

根據內政部初步規劃,將由政府出資,土銀負責代辦手續。凡是65歲以上、無繼承人(無子女),擁有房地產的老人可將房屋抵押給政府後,由政府依房屋貸款金額,折算成20年或30年年金,每月將年金提撥到老人帳戶,等房貸戶身故或房貸期滿,房屋再由政府收回處理。

至於年金給付多少,依老人餘命、房地產價值、貸款成數、利率等估算有所不同,仍待跨部會專案小組進一步研議。官員說,貸款成數、利率估算,若參考國外經驗,可能會根據房屋的價值、借款人的年齡等條件。官員指出,以房養老的貸款成數,通常會比一般的房屋貸款成數低,利率會比一般房貸高。

自用住宅 十年內不加稅
【經濟日報╱記者徐碧華/台北報導】2011.10.04 03:28 am

內政部長江宜樺昨(3)日表示,不動產稅制的著墨是「移轉優先、持有在後」,持有中的「自用住宅稅率不變、非自用住宅由財政部決定」。

為符合居住正義,馬英九總統昨天公布的黃金十年計畫,在不動產稅制上承諾「不增加自用住宅稅率」,但會推動限期建築及課徵空地稅;同時要逐步落實不動產交易實價課稅。

江宜樺解釋,包括奢侈稅開徵、個案實價登錄都是針對不動產交易,先處理與交易有關的稅制,接下來才會處理持有部分。

持有的稅制是地價稅和房屋稅,隨實價登錄的案件累積成長,會調高公告地價和房屋評定現值慢慢接近市價,江宜樺說,這就是「擴大稅基」。

持有方面又區分成自用住宅和非自用住宅。江宜樺說,「黃金十年、國家願景」中寫得很清楚,未來十年自用住宅的稅率不會增加,包括自用住宅的地價稅稅率和房屋稅稅率。

黃金十年計畫沒有承諾非自用住宅的稅率不增加,江宜樺說,非自用住宅的部分怎麼調,將由財政部決定。

至於高房價地區增加住宅供給,未來一年,內政部將興建1萬戶以上的合宜住宅及社會住宅等;也要加速開發淡海新市鎮等。蓋完後下一步要如何走,江宜樺指出,視需求而定。

南紡砸百億 開發土地
【經濟日報╱記者邱馨儀/台南報導】2011.10.04 03:28 am

南紡(1440)公司指出,南紡總廠的開發案即將啟動,重劃案最快11月動土,第一期8,000坪土地開發計畫將引進統一夢時代與五星級飯店,初期投資金額達百億元,最快三年後完工啟用,正式展開南紡的流通事業。


















南紡採取商場用地先行開發的方式,提高整體區位的土地價值與開發效益,務求資產活化達到最大效果。商場部分與夢時代合作開發,減少資金投入的風險,以確保土地開發效益,一旦開始營業,未來夢時代台南分公司的營運與租金收入,將是南紡的長期收入。

南紡後甲總廠開發案將先進行重劃作業,目前初估商場投資金額達65億元,加上房間數200300間的飯店與土地成本,開發金額超過百億元。

此案開發後可使用面積為商場用地1.6萬坪、住宅用地5,700坪。其中夢時代商場用地8,000坪,總樓地板面積43,200坪。商場土地開發後,夢時代商場將結合東寧路商圈,形成台南東區的商業重鎮,預計分三期進行,全部開發完成約需十年時間。

南紡指出,目前確定夢時代的相關品牌都可望引進,飯店部分也與國內知名飯店連鎖業簽訂意向書。

2011-10-04 01:18中國時報 曾薏蘋/台北報導

聯合報報導,「內政部翻盤雨遮、屋簷不納登記」。內政部昨天表示,報載內容有誤;這是九十九年七月內政部委託建業法律事務所「研訂不動產登記法」所提的研究報告,但後來行政院及內政部已定調,維持「雨遮、屋簷登記但不計價」措施。

聯合報指出,內政部為顧及人民權利,已完成「不動產登記法」草案的研議,為避免建商披著「綠色建築」外衣、實際上卻灌虛坪,草案明定雨遮、屋簷及花台等,均不在「不動產登記」範圍內。

內政部昨天指出,內政部為回應監察院糾正建物虛坪灌水,損及消費者權益一案,自一○○年五月一日起實施「雨遮、屋簷登記但不計價」措施,納入預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,並要求積極查核建商所提供的預售屋定型化契約均應載明屋簷、雨遮不計價條款。

內政部地政司指出,當時內政部在九十九年七月,委託建業法律事務所「研訂不動產登記法」所提的研究報告,這部分該研究所研提的不動產登記,僅提供內政部未來立法時參考,未來立法仍須邀集專家學者、相關行政機關研商討論。但該研究所研提的報告,僅提供內政部未來立法時參考,目前仍依現行法規規定維持「雨遮、屋簷登記但不計價」措施,報載內容有誤。

2011-10-04 01:18工商時報 楊筱筠

銀行主管指出,太子敦南大樓出售案在太子汽車願意調降價格至90億元,並捨除董事長回租條款等條件後,可望在月底前售出。據了解,太子汽車正積極接洽潛在買家。
據悉,太子汽車對太子敦南大樓出售條款陸續放鬆,包括太子汽車集團願意將敦南太子大樓底價從底價102億元調降至90億元,並取消「大樓賣出後,太子汽車原董事長許勝發仍可再租回大樓」的相關回租條款。

國產局售3地上權,建商觀望
2011-10-04 08:57時報資訊【時報-台北電】

財政部國產局將在今(4)日,公開標售台北市台北大學附近興安街,及南港昆陽街250年設定地上權的國有土地,並以權利金底價共22.25億元,公開招標。此外,也將公開標售高雄市第1筆地上權國有地,權利金底價16,815萬元。惟這次標售地上權國有地,3標統統設有京站條款、即設下不得轉讓第三人的門檻,因此大型建商興趣缺缺,預期搶標機率不高。

國產局北區、南區辦事處今天將公開標售3標地上權國有地,包括台北市中山區興安街、南港昆陽街209號,及高雄市楠梓,被視為第4季地上權土地市場熱度的溫度計。
長虹建設財務長陳茂慶表示,長虹並沒有展開評估,由於股災陰霾揮之不去、年底選舉引發政策打房氣氛凝重,再加上這2標地上權土地有京站限制條款,建商同業觀望氣氛。

冠德建設副總經理洪錦欽表示,冠德初步評估台北大學旁、南港這2標後,認為限制不得移轉或信託第三人的條件不合理、有些銀行也傾向不作這類地上權融資,對於建商來說,財務操作不夠靈活。(新聞來源:工商時報─記者蔡惠芳、陳懷瑜/台北報導)

2011-10-04 07:47時報資訊【時報-各報要聞】

房市管控見效,特定地區放款集中度及貸款成數下降,央行內部評估,房貸風險「已經受到控制」。央行高層官員指出,銀行放款地區已有平均化的趨勢,特定地區房貸占銀行總房貸比重,已從先前的64%降至56%。

央行明(5)日將至立法院財委會報告業務,央行特別在行業務報告內容指出,台北市和新北市13區等特定地區,因受到放款成數及利率限制,房貸放款成數已從去年7月的64.14%降到56.12%,利率則從原先1.94%提高到2.19%。
央行報告也指出,從建物買賣移轉棟數來看,跟5月相比,8月台北市減少22.32%,新北市減少24.67%,是連續第3個月下滑。

各種數據都顯示,房市在政策影響下已有效降溫,但央行強調,為維持金融穩定,將繼續執行土地抵押貸款和特定地區購屋貸款規定,短期內沒有「退場」打算,銀行若有疏失,央行也會促請改善。 (新聞來源:工商時報─記者藍鈞達/台北報導)

彭淮南明立院報告 匯率房市成焦點
2011 1004日【林巧雁╱台北報導】

央行總裁彭淮南明日將赴立法院財委會報告業務與央行預算,根據已印妥的業務報告,內容強調台幣匯率波動較其他國家穩定,房價也因房市控管與奢侈稅開徵達到抑制效果,預料「匯率」與「房市」將是立委質詢老彭的焦點。

央行報告指出,第2季全國建物買賣棟數減少8.8%7月再降為17.5%,台北市與新北市減幅近3成最大。5月以來大台北成屋價已緩步下降,新推案因成交量縮,漲勢也漸緩。業者推案也轉趨保守,8月台北市與新北市買賣棟數與5月相比減少2成以上。

建物買賣棟數降溫
不過第2季成屋與新推案房價同創歷史新高,分別較同期上漲8.2%14.6%。近來台北市精華區商辦大樓拍賣也屢創高價,上周頂禾開發以46.2888億元、溢價72.7%標下華票總部敦南大樓,每坪約171 萬元,土地每坪約1402.7 萬元,再創新高價。

至於匯市方面,新台幣近期大幅走貶,引發外界與央行兩方的論戰,昨台幣收盤,以30.587元兌1美元,貶值8.1分,成交量12.65億美元,創今年以來低點。
央行指出,昨天台幣波動幅度與其他貨幣相比最小,較上周五貶值0.26%,澳幣、星幣、印尼盾、歐元貶值都超過1%以上。

央行指出,近來因歐債危機升高,市場避險增加,美元止貶回穩,台幣匯率維持28.6~29.01元狹幅調整。金融危機前後,台幣匯率較其他國家相較穩定,比如96年底至今年9283年多來,台幣波動4.16%,韓元14.48%,韓元波動幅度是台幣3.5倍。
央行重申匯率採「彈性管理、浮動匯率」機制,保持台幣動態穩定,也會密切注意匯市跟外資動向。

Q3房市價量跌 花旗看空5資產營建股
華固宏普台肥目標價腰斬 長虹遠東新打6
2011 1004日【張家豪╱台北報導】

中國信用緊縮、國內政府打房,第3季以來,台灣房市交易量和房價急速萎縮!花旗環球證券全面看空未來6個月房地產景氣,昨日一口氣調降5檔資產營建類股投資評等,其中華固(2548)、宏普(2536)、台肥(1722)目標價大砍至562066元,僅剩原本目標價一半,長虹(5534)、遠東新(1402)也降到6532元。

花旗環球證券中小型股分析師邱義昇表示,中國信用政策緊縮,中小企業資金匯回大幅減少,再加上國內政府祭出奢侈稅抑制房價高漲氣焰,第3季台灣房市交易量和房價都急速萎縮。
7月來說,交易案件只有28310件,較去年同期衰退了17.5%,而且89月交易案逐月下滑1成。同時,7月預售屋價格下跌了2~6%
由於營建業者主要依靠資金周轉、財務槓桿的方式運作,在資金動能減弱、交易量衰退下,房價還有走跌的空間,而且直接衝擊業者財務狀況。

台北房價看跌5%
雖然時序已進入總統大選前倒數3個月,自2000年以來,選前房市景氣還會有一波高峰,但是他認為,總體經濟狀況不佳、政府祭出的房市降溫政策效應逐漸顯現、總統選情不確定性因素干擾,今年會有意外發生,房地產選前難有行情可言!

他預估,未來6個月,台北市房價會下跌5%左右、新北市則下跌5~10%,至於6個月後的房市走向,端看明年1月的總統大選結果而定。因此,全面看空房地產景氣,將長虹、遠東新評等降至持有,華固、宏普、台肥則降至賣出,目標價分別從113.8650.49110.6946.37132降到6532562066元。

除了下游資產營建業者之外,高盛證券看淡上游水泥等基礎原物,昨日下修台泥(1101)今明後3年獲利預期5%18%27%,每股稅後純益下探2.693.413.69元,目標價降至34元。

高盛降台泥至34
雖然第4季因為反傾銷稅上路,國內水泥價格可望漲10~15%,但高盛傳產分析師王騰傑指出,房市景氣急凍,明年國內水泥會微跌1%。台泥等水泥業者還會調降稼動率,以維繫水泥價格走勢。


















RTC101 每股至少16
2011 1004日【陳瑩欣╱台北報導】

金融重建基金(RTC)釋出台北101百貨公司股權的空間浮現。RTC相關成員透露,中聯信託手中對101公司逾15%持股,將在3個重要原則下釋出:1、每股售價不可低於16元、總交易金額要在22億元以上;2、整包銷售,絕不拆分;3、政策同意釋股。
官員表示,101在減資前,市場最高成交行情約每股14元,RTC相關成員內部評估,在101減資後,每股售價應可衝至16元以上,交易金額高於22億元的持有成本價,由於頂新魏家目前對101持股37%,與泛公股44%相距不遠,魏家有意加碼收購目前RTC持有的15%股權。

開出釋股3條件
目前國泰金、中信金對101持股皆達3%,被外界視為頂新魏家加碼掃貨的對象。
不過中信金表示,到目前為止沒有為了101與魏家有任何接觸,公司方面也還沒有釋股打算。魏家想要持有101,向RTC洽購機會較大。
官員指出,財政部內部盤算,魏家對官方「尊敬」有加,暫不致於出差錯,明年9月董監改選,在中聯信託持股不變的前提下,「泛公股」推舉的林鴻明連任應該不成問題。

無礙公股主導權
熟知RTC作業流程的財金官員指出,為了避免股權拆售以後,主力買家意願降低,打壞市場的行情,目前官方仍然傾向整包銷售的方式轉讓,除了頂新魏家以外,未來101股權也有機會由泛公股承接,包括合庫、兆豐金、台灣菸酒等金融機構買下的話,公股主導權並不會受到影響。

民眾選前觀望 5成看淡房市
9月法拍金額 不到去年一半
2011 1004日【林帝佑、蔡佩蓉╱台北報導】

信義房屋最新調查指出,52%民眾認為總統大選影響房市,要等明年元月選後再入市;對第4季及明年房價,半數受訪者看壞。由於全球財經局勢丕變,逾6成民眾購屋資金縮水,也影響法拍市場9月全國拍定金額創18個月新低。

信義房屋於2011924~1001日進行購屋意向調查,總計回收1434份問卷,調查發現半數民眾看壞房價,且國際金融情勢動盪,有61%民眾購屋資金在此次股災受到侵蝕,甚至有8%民眾購屋資金因此減損逾3成。

量價恐續下修
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,高房價時代,民眾對外在環境變動特別敏感,包括如股災、歐債、大選等,沒有急迫購屋需求的民眾自然保守觀望,第4季房市發展保守審慎。美商ERA易而安不動產研究中心經理李恆宇則說,選後不確定因素減少,明年第2季政經狀況相對明朗穩定,但目前看來量價將持續下修。

東森房屋信義敦南加盟店店長劉明田坦言,不看好第4季房市,「傳統旺季不旺」,預售屋推案約在雙十節前後結束,房價應會從郊區、量大的重劃區如新莊、林口開始修正。住蘆洲的29歲上班族Irene表示,「現在房價太高人人喊打,民眾很期待候選人會端出什麼『牛肉』,還是等大選完,看政策走向再決定購屋動向。」
也因全球經濟動盪,下半年法拍市場一片冷清,甚至9月全台法院拍定總金額創下近2年來新低,據山水資產管理統計,9月全台拍定總金額為33.9億元,較去年同期79.03億元,減幅達57.1%

搶標熱況不再
山水資產管理執行副總丁建生分析,今年以來每月釋出法拍案件平均約4千件,但拍定總金額一路從3月奢侈稅消息釋出後下滑,加上市場優質物減少,已難有去年頻創高價瘋狂搶標的情形。104法拍網總經理籃茂山就說:「未來股市若續跌,房價也將面臨下修壓力。」
以台北3大法院指標來看,9月平均競標人數為3.27人,少於去年同期4.09人,得標率也由去年21.6%升至30.6%;投資人因股災資金縮水,平均加價率為11.9%,同樣不及去年的15.92%














北市添幹道 房市新亮點
市民大道直通南港 周邊房價看漲2
2011 1004日【蔡佩蓉╱台北報導】

台北市又多一條主要幹道,松山、南港段鐵路地下化過後,9月初已公布命名為「市民大道六~八段」,道路貫穿松山、信義、南港區,未來可由基隆路一段直達研究院路,房仲指出,不僅車程可減少5~10分鐘,由於道路周邊綠化程度提高、改善住宅環境,房價看漲2成左右。

「落後指標」翻身
北市東邊區塊新幹道即將落成,8月中旬民眾票選「市民大道」及「桂花香榭大道」,最後由市民大道勝出,鐵路改建工程局公關室副工程師鍾承憲說,訂1023日在南港車站舉行通車典禮,未來有助舒緩台北市中心至南港一帶的交通流量。

目前六至八段劃分為基隆路一段至南港區中坡北路、中坡北路至向陽路及向陽光路至研究院路,也宣告自台北車站到松山車站、南港車站3站新銜接點。住商不動產八德加盟店店長蘇金城說,鐵道周邊本為房市「落後指標」,現在是新亮點,目前八德路舊公寓每坪約40萬元,有2成上漲空間。

蘇金城指出,松信路至松山車站有大量綠化及釋出地下停車位;21世紀不動產內湖五期加盟店經理黃培修表示,通車後從基隆路一段至南港可少5~10分鐘車程,臨路1樓可望產生店面價值。
今年25歲、住汐止在北市松山區工作的Jerry說,因平時騎車上下班,多要繞道內湖再到汐止,開通道路會便利很多,未來若存購自備款,也打算沿線看屋買房。

創造新門牌效應
新的道路落成後,附近民眾可變更門牌,北市民政局門牌科承辦員吳志強說,臨路住宅可經實勘改門牌。黃培修說,市民大道雖一般聯想到高架橋,但路段能見度仍較南港區小弄高,因此也可能創造新門牌效應。



















投報率5% 美法拍屋搶客
2011 1004日【周承諺╱台北報導】

美國法拍屋正式進軍台灣房市!台灣移民業者與美國物業公司合作,在台販售美國法拍屋,價格約25萬美元、750萬元台幣,有60間以上房屋可供銷售,總價超過台幣1.5億元。業者表示,美國股市正逢崩盤性衰退,現在入手風險低,投報率可逾5%

3棟總價750
主辦活動的多明麗國際顧問有限公司表示,相較於台灣租金投資報酬率只有1~2%,佛羅里達州法拍屋獨棟每組3棟總價台幣750萬元,房屋約40~60坪不等;購買後可委託美國物業公司代租,3棟租金每月共2000美元,租金投資報酬5%以上。

根據美國「標準普爾」(S&PStandard & Poor’s)房價指數資料顯示,今年3月底除了華盛頓外,19大城市房價皆創下歷年新低,地產大亨川普於8月中表示他將生平首次「棄房炒股」,顯示房地產業持續低迷。

日本信義房屋專案經理李芊億表示,相較於台灣租金報酬率偏低,日本東京都內新屋也有4.5~5.5%的租金報酬率,不過值得注意日本第4季政府公告,低於3千萬日圓以下的房屋將無法再貸款,投資民眾須先考慮自身財力

所得須申報稅負
卓群聯合會計師事務所所長韋月桂表示,根據2006年實施「所得基本稅額條例」,個人在國內與國外的應稅與免稅所得,合計超過600萬元,須申報最低稅負20%,民眾置產時仍須注意。

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