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2011年8月1日 星期一

2011.08.01 不動產新聞動態

市價估算 不動產總值達600

2011-08-01 01:12工商時報 記者朱漢崙/台北報導
根據合庫內部最新估算,倘若用市價來估算合庫所持有的不動產價值,那麼,合庫旗下的不動產至少將再增值200億元,以合庫目前的總資本額來看將挹注每股淨值達3元之多,不動產總值亦將達600億元,在所有上市公股行庫裡不動產實力最為雄厚。
因應IFRS上路,合庫董事長劉燈城表示,倘若不動產能按公允價值入帳,合庫的不動產價值至少還將增值200億元,他也同時強調,即使自用行舍無法以公允價值入帳,合庫內部已針對員工優存提列進行估算,必須提列的人事費用金額大致不到40億元,因此IFRS對合庫影響仍相當有限。
儘管銀行持的不動產能否全以公允價值入帳尚在未定之天,但目前大台北商辦大樓行情持續看好,使得合庫持有的不動產,不論是對合庫淨值或獲利,挹助潛力都不容小覷。
4年前合庫合併農銀,不僅造就全台灣分行最多的銀行,由於合庫、農銀本身位於大台北地區的不動產非常多,因此也打下了目前合庫堪稱是上市公股金控、銀行「地王」的基礎。
根據合庫目前的帳列清冊,在台北市,合庫共有6棟大樓,除了總行所在的館前路大樓外,分布地點包括忠孝東路2棟、南京東路2棟,包括城中大樓、西門大樓、寶通大樓、信義大樓、襄陽大樓、自強大樓等,樓高約1015層左右。
倘若再計入正在興建的中崙總部大樓,不動產業者估計,該大樓市價至少250億元,合庫未來資產增值更潛力可期。
劉燈城表示,中崙大樓落成後,合庫會將現有這些辦公大樓的資源再整合,以出租及參與都更為主要規劃。其中,信義路捷運大安站後方的合庫資訊大樓,現在就有參與都更的計畫,該都更計畫佔地1,000坪,其中合庫持份高達6成。此外投入都更的還包括天母的北士林分行,面積約250坪。

A7產專區今截標,傳鴻海等重量級業者均將投標

2011-08-01 07:47時報資訊【時報-各報要聞】
位於機場捷運A7站林口特定區的產業專用區土地預標售案今(1)日截止投標,傳出鴻海精密等重量級業者將投標,備受矚目。但學者表示,台灣、尤其是北台灣土地很稀少,從國家整體利益來看,園區土地應採出租方式,政府不該賣斷所有權。
A7第一期開發面積186公頃,其中產專區占43.59公頃,建蔽率70%,容積率420%,底價1961550萬元。今天是資格標截標日,審查時間一週,在9日開標;接下來是開價格標,預定8月中旬決標,就決定勝負。
A7產專區土地非常搶手,傳聞不斷,傳出鴻海及台塑都有意投標。去年8月民進黨立委潘孟安公開指出,傳聞去年3月鴻海董事長郭台銘拜見行政院長吳敦義後,為鴻海量身打造、圈地。原本有意住駐的台塑,可能會出局。因此,內政部及經濟部下修招商資格的門檻,以讓更多廠商也有資格投標。
寶華經濟研究院院長梁國源現表示,本案交通更便捷,區位特別好,與其他工業區不同;台灣土地資源有限,最好不要賣掉,改採科學園區模式出租地上權較好。
政大地政系教授張金鶚,現在是要解決住宅問題優先,為平抑高房價,要多推出租住宅、社會住宅,在A7合宜住宅要賣斷所有權,吵得沸沸揚揚之際,又要賣斷產專區土地爭議更多,土地利用不能以財政收入為主要考量,科學園區土地也是只租不售,A7是否有必要再開發產業區?為何一定要賣斷?
此外,A7土地來源是內政部要向1000多位私人地主區段徵收,本案是預標售。台北大學不動產與城鄉環境系副教授廖本全指出,根據內政部在今年118日函示,土地在徵收之前,要提出符不符合「必要性」及「公益性」評估報告,A7土地開發單位為內政部城鄉分署,根據沒有提出此評估報告,內政部自己率先不遵守規定,結果又球員兼裁判,在召集的「土地徵收評議委員會」卻照樣通過。對此,內政部地政司司長蕭輔導表示,本案是政院指示內政部擬定,整個計劃在去年就核定了。 (新聞來源:工商時報記者王信人/台北報導)

台糖港埠用地開發 高市鬆綁

2011-08-01 01:12工商時報 記者顏瑞田/高雄報導




























高雄市政府為了高雄港水岸整理發展,推動休閒觀光,將鬆綁台糖港埠用地開發限制,將「一宗基地整體開發」的限制,改為得以「分期分區請照開發」,希望吸引國內外資金151.5億元,參與投資興建。
由於鄰近的駁二特區在索尼電腦娛樂(SCET)進駐帶動的效應下,駁二藝術特區的場地需求愈來愈高,因此,高雄市政府都發局長盧維屏表示,台糖港埠商業區開發案第1期,市府決定與台糖合作,由台糖出地,市府出資2.5億元,作為擴大駁二文創、藝術特區的腹地,滿足各界對文創的產地需求。
都發局表示,台糖港埠商業區位於公園二路、大義路交叉處,鄰近高雄港鹽埕商港區,基地面積約5.65公頃,市府規劃的多項招商模式,包括以設定地上權方式,與民間合作興建,或以其他開發方式進行,並且分為短期、中期、長期三階段開發。
短期的開發經費約6.26億元,以興建文創、和展示等促進休閒觀光發展的空間為主,約民國103年完成;中期開發金額約42.54億元,以複合式主題展覽區、展覽館、博物館主體、青年旅社、商務旅館、以及觀光商業服務設施為主,開發年限到民國110年;長期開發金額約102.79億元,以大型百貨、購物中心、美食中心、觀光飯店、和商務辦公室等綜合商業區為主,開發長期為民國115年。
台糖港埠商業區建蔽率最高50%,容積率則高達1,000%,如果興建大樓的話,樓層最少20層,將是鄰近水岸的優美景觀商業大樓。
都發局長盧維屏說,台糖港埠商業區曾經有兩次的招商失敗經驗,主要的原因除了外在經濟因素之外,另一個重要原因是整體一次開發的金額過於龐大。因此,這次的台糖港埠商業區都市計劃檢討,就是針對這項弱點予以修正,將「一宗基地整體開發」的原有限制,改為得以「分期分區請照開發」,讓有意投資者,擁有更彈性的操作。
台糖港埠商業區都市計劃目前正在進行變更公告展覽,預定在84日結束後,就將正式進入高雄市政府都市計劃委員會實質審議。

新店、雙和房市 買氣跌15~20%
2011/07/31【聯合報╱記者孟祥傑/新店報導】

受奢侈稅開徵影響,新店、永和與中和地區今年第2季房地產交易量,較第1季下滑15%至20%,但房價仍呈現平穩且微幅上揚趨勢;新店與中和地政事務所均表示,因捷運環狀線、中和萬大線將陸續開工,雖然目前買氣略為下滑,但未來房市景氣仍看好。

新店地政事務主任莊月桂指出,新店今年第2季土地及建物買賣移轉案件量共1826件,較第1季減少15.77%,也較去年同期減少13.54%,呈現價穩量縮的現象。研判受6月奢侈稅開徵影響,呈現價穩量縮的現象。

但成交量雖下滑,成交價仍算穩定,如北新路捷運沿線、民權路、中興路、中正路、三民路、民族路、建國路等主要幹道,公寓成交行情每坪約25萬元至38萬元,大樓每坪約32萬元至45萬元。

安坑地區則因五重溪便道通車,加上安坑1號道路、捷運安坑線等重大交通建設計畫帶動下,成交行情略漲,主要集中在安康路、安德街及安民街一帶,公寓行情每坪約16萬元至19萬元,大樓每坪約18萬元至24萬元。

中永和地區則呈現價漲量縮趨勢,在第2季土地及建物買賣移轉案件量上,中和區2169件較上一季減少20.64%,永和區1036件較上一季減少15.5%。

地政所主任黃國峰說,中和區不動產交易主要集中在景平路、圓通路、景新路、南山路、連城路、安樂路、中興街與忠孝街等地段,成交行情為中古公寓每坪約21萬元至27萬元、大樓每坪約27萬元至36萬元,新成屋每坪約33萬元至38萬元。

永和區中山路、中正路、永貞路、竹林路及永和路12段,中古公寓每坪約22萬元至35萬元、大樓每坪約26萬元至37萬元,新成屋每坪約36萬元至48萬元。

遏止炒房 初見成效
【經濟日報╱記者徐碧華/台北報導】2011.08.01 03:51 am

內政部指出,奢侈稅遏止炒房初見成效。今年第一季建物買賣登記棟量較上年同期成長9.64%,在財政部提出開徵奢侈稅後,第二季轉呈負成長,較上年同期減少8.76%

奢侈稅到底對不動產交易有沒有影響,內政部拿出數據指出,有影響,而且對台北市和新北市影響最大。今年第二季買賣登記棟數都較去年同期大減兩成以上,各減少23.73%23.37%,顯見奢侈稅發揮遏止投機客炒作北部地區房地產效果。

內政部表示,奢侈稅對中南部也有影響,但影響比較不明顯。台中市第二季買賣登記移轉棟數仍較去年同期成長3.08%,高雄市則下跌4.74%。不過,台中市第一季較去年同期成長18.08%,高雄市成長21.79%,相較之下,第二季的增長也是快速萎縮。

說起對奢侈稅的抵禦能力,首推新竹縣。也許是受惠於科技業去年營運大好,竹科去年平均薪資成長,今年第一季新竹縣建物買賣登記棟量較去年同期長34.46%,第二季年增率也高達19.91%

雖然政府有抑制房價的措施,但今年申請建照仍相當踴躍。上半年共計核發16,009件、總樓地板面積1,657萬平方公尺,較去年同期增加12.2%18.2%。上半年核發建造的總樓地板面積主要集中在五都及準直轄市桃園縣,占總面積的三分之二。五都中高雄市增加40.0%最多,台南市增加25.3%次多,而新北市僅增加11.9%,台北市則減少1.0%

房租所得抓漏 瞄準20萬戶
【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】2011.08.01 03:51 am

特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)61日開徵後,出售持有未逾二年的非自用房屋均會被加課重稅。為避免炒地養房者轉入租賃市場逃漏租金所得稅,國稅局將在全台展開非自住房屋調查,優先對一戶或一人擁有三棟以上房屋者查稅,調查對象估計超過20萬戶。

此次非自住房屋的調查行動將持續至年底,國稅局將派員進行實地訪查,包括各縣市主要街道、繁華商圈,以及一人擁有多屋(三棟以上)、套房與非親屬借用的房屋等,都在查稅之列;另外高價房屋經人檢舉漏報租賃所得,以及低報租金的個人包租公,也將一併納入調查。

根據財政部財稅資料中心統計,全台由個人及營利事業持有的房屋超過900萬棟,其中,個人或家庭持有超過三棟以上房屋者,一共有20.24萬戶。財政部表示,非自住房屋是指出租供他人做自用住宅使用或營業用,其租金申報有無偏低,或是否漏報租金收入,將是非自住房屋調查的主要重點。不過,此次非自住房屋調查排除空屋、獨資事業的自用房屋,以及所有權人當年度持有房屋未滿六個月的「新屋」、房屋評定現值低於10萬元以下者,這類房屋並不在選查範圍。

財政部表示,奢侈稅開徵後,限制持有非自用不動產(房屋及土地)二年內出售須負擔10%15%的重稅,因此,部分持有未滿二年的房屋,極可能在「養房」期間採取出租方式規避奢侈稅,國稅局也將就這類短期出租的房屋,調查有無短漏報租賃所得稅。

名下擁有多棟房屋的個人,若選擇出租坐收租金,國稅局在此次非自住房屋調查行動中,也將就租屋量大者,輔導包租公辦理營業登記,租屋收入的稅負,除了所得稅之外,還需增繳營業稅及營利事業所得稅。

目前營業稅率為5%,營利事業所得稅率為17%。個人出租不動產,但如果不涉及「營利行為」,只須按所收取的租金繳納5%40%不等的個人綜合所得稅,並無其他額外稅捐。
















北市出租宅 擬與民間合建
【經濟日報╱記者陳乃綾、楊文琪/台北報導】2011.07.30 02:32 am

為加速推動出租住宅,台北市政府財政局昨(29)日表示,將引進「民間融資提案(PFI)」制度,與民間合作興建出租住宅,首站選址為士林官邸附近市有土地,將是全台首例公共建設引進PFI制度。

財政局長邱大展表示,PFI模式是政府出地,由私人公司設計、建造、籌資、營運和維護的一條龍服務,政府不必再「一事一標」,省下不少時間,並增加政府公共建設效率。私人公司營運時,政府須付款購買長期公共服務,費用可能包含公司的興建成本。

邱大展指出,財政局這幾年積極派員遠赴PFI創始地英國,學習PFI運作,如果士林出租住宅能成功,未來所有的市有地都將以PFI模式興建公共設施。

目前市府區段徵收收回七筆士林官邸北側土地,面積共3,200坪,財政局指出,該土地附近為住宅區,興建風險較低,將成為PFI出租住宅示範案例。預計給予得標者30年合約時間,期限一到,建物和經營權就回歸政府。

市府今年底將先公告招標「PFI總顧問標」,協助研究後續招標事宜,以及分析北市房地市場和PFI財務可行性。

不過,PFI模式目前沒有法源依據,財政局表示,日前已向行政院工程會報告,盼促參法能納入PFI,讓政府擁有更多與民間合作興建公共建設的方式。

工程會官員則表示,PFI是一種「先享受、後付款」的財務操作模式,牽涉廣泛,目前行政院對此還有不同意見與看法。

官員說,PFI一般是政府經費不夠,卻必須興建公共建設所採用的手段,日後還是得分年編列預算償還本金和利息。優點是政府可先借用民間資金完成公共建設,缺點則是未來政府得逐年編列預算償還債務,恐怕會排擠其他項目預算。

官員認為,現在稅賦一直減少,各級政府財政都很吃緊,尤其中央與地方政府都是民選,這任官員若採PFI方式興建很多公共建設,風光舉辦動工儀式,後繼接任者就得扛起前任留下的債務,恐怕會引發爭議。

中國人力+租金漲 麗嬰房展店減2
2011 0801 【張嘉伶台北報導】

中國人力成本提升以及租金成本提升等因素,麗嬰房(2911)上半年轉投資獲利受衝擊,公司決定下半年放慢中國展店腳步,今年原本預定新增300店減2成至240家。不過為了反應原物料成本,麗嬰房中國秋冬裝將上漲15~25%,台灣也會漲價10%左右。

嬰房董事長林泰生說,今年中國麗嬰房面臨租金壓力上升,人力成本上漲,折舊攤提開始及企業稅率調升等,並影響今年上半年麗嬰房的獲利表現,但現在已有因應對策,下半年獲利受影響幅度可縮小。法人評估此問題造成稀釋獲利幅度上半年是4成,下半年會縮減至2成。

估上半年獲利稀釋4
中國麗嬰房上半年已新增197家店,因上半年中國店面獲利表現受店租調漲及人工上漲不利因素,因此,公司決定下半年擴增動作會慢下來,預計今年展店目標將會減少2成降至240家。
麗嬰房今年來中國營收成長仍非常強,但因工資今年就比去年成長3成,且租金與稅捐提高,獲利難免被侵蝕。總經理王國城說,中國市場現在還在「跑馬圈地」搶市佔、衝營收,其實獲利維持相對營收比較沒那麼急迫。
在台灣方面,今年上半年的出生率2成至3成,帶動台灣麗嬰房成長,麗嬰房也將跨入母嬰用品市場,目前南嵌特力屋新開一家,若成效不錯,未來也會複製到中國市場。

羅斯福路 都更每坪110
舊透天變豪宅 房仲看好
2011 0801 【張舒婷台北報導】

北市中正區都更熱絡,今年以來已有3件都更案通過,居所有行政區之冠。北市府都更處指出,除今年1月通過的天成商業大樓,7月再核定通過中正區兩件都更案,一為羅斯福路、辛亥路口舊透天住宅群,另一案為八德路一段日進大樓。業者預估,羅斯福路都更案未來若推出豪宅建案,每坪可望超過110萬元,最受矚目。

北市府都更處副處長簡裕榮指出,羅斯福路三段、辛亥路口都更案,由保強建設實施,都更面積約1633坪。
永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛表示,原台大教授宿舍、2008年都更完畢後推出的豪宅建案「中正史坦威」,規劃53~70坪,因鄰近南門市場,地段甚佳,目前成交價已高達每坪90~110萬元。

建物拉皮影響小
黃舒衛說,羅斯福路、辛亥路口進行都更的舊透天住宅群,區段鄰近台大、師大、捷運站,都更後效益十分值得期待,且當地興建豪宅的條件優於「中正史坦威」,完成後每坪上看百萬元。台北市不動產估價師公會理事長陳玉霖也表示:「若興建中大坪數住宅產品,每坪超過110萬元不成問題。」

中正區7月通過的另一案日進大樓,則為建物拉皮案,陳玉霖分析,由於只是簡單拉皮,都更完成後對該商辦行情影響不大,預估租金將維持在每坪1700~1800元左右的行情。黃舒衛說,當地有「台北秋葉原」計劃的利多發酵,仍可持續觀察其市況。

位捷運旁佔地利
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,中正區匯聚公園、捷運、學區三大利多,未來又有華光社區、台北車站雙子星等重大建設加持,加上區域自住客對都更認知較深,推動都更相對容易。黃舒衛指出,今年北市府核定的中正區都更案,普遍位於捷運周邊,有地利優勢。

大安信義各2
被視為精華地段,一向是兵家必爭之地的大安、信義區,今年也各有兩件通過。以大安區為例,位於市民大道、建國南路口,總值超過200億元的「明日博」,業者預估,成交行情可望達每坪120萬元高價。富邦人壽大樓斜對面停車場都更案,確定由富邦建設執行,興建A級商辦,富邦建設總經理李震華表示,部分樓層將出租,租金每坪上看3000元。

















建案吸人氣 4房送3
2011 0801 【張舒婷台北報導】

房市回溫,不少建案為了拉抬買氣,祭出促銷活動搶客。新竹知名建案推出「買75坪送37坪」的好康,等於買4房送小3房;也有建案為了吸引消費力高、品味獨特的客戶看屋,將舉行藝術展,展出國外藝術用品。新北市中和區建案「左岸」則是遠赴北市信義計劃區BELLAVITA設接待中心,搶攻貴婦族群。

自住與投資皆可
位於新竹國家藝術園區附近的「大無限」和「古根漢」,皆由志嘉建設推出。志嘉建設總經理張耀仁表示,「大無限」開價每坪22萬元,目前已快要完銷,僅剩15戶左右。
「大無限」兼「古根漢」專案經理王秉逸說,為了滿足同時想自住、置產投資的民眾,「大無限」推出買75坪送37坪的優惠促銷活動,買14房的客戶,可獲贈1戶小3房的產品,以該案每坪22萬元計算,等於奉送814萬元給買方。

信義區搶貴婦客
王秉逸指出,「古根漢」共15戶,目前售出3戶,為了提高知名度和品牌形象,8月下旬到9月底,將與藝廊業者合作,在國家藝術園區美術館舉辦「星月芸境藝術展」,展出土耳其藝術品。
遠雄建設在新北市中和區推出的大案「左岸」,上周到信義計劃區「貴婦百貨」BELLAVITA設立接待中心,「左岸」專案經理夏念祖指出,近1周「左岸」在中和的接待中心共200多組人來看屋,BELLAVITA的接待中心則吸引超過300組看屋民眾,效益極佳。
















奢稅量縮價未跌 6月房市買氣減1
新北 高雄成交少 自住仍觀望
2011 0730 【張舒婷、蔡佩蓉、實習記者林仲蔚台北報導】

奢侈稅後自住客觀望心態濃厚,影響房市交易熱度。內政部昨公布6月全國建物買賣移轉共31096棟,月減近1成,綜觀上半年,五都唯獨台北市小增0.18%,其餘四都均量縮,新北市與高雄市減最多,新北市更從8132棟大跌13.4%7038棟。民眾抱怨,奢侈稅喊這麼久未見房價下跌,當然買不下手。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說,6月建物買賣移轉棟數下滑,主要是因為整體房價未下跌,許多自住客觀望心態濃,期待價格再修正,延後進場時間。

竹桃中交易增
26歲、擔任行銷企劃的Corrina說,奢侈稅後原考慮到房價較低的新北市買屋,但3月迄今,觀察附近的待售房屋資訊,「還是覺得很貴!」
但若僅觀察奢侈稅發威最明顯的3~6月,卻出現「北冷南熱」現象,除台北市、新北市成交量均減少近2成,其他地區反而逆勢增加,新竹地區交易量增15%、桃園縣增9%、台中市增8%。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說,大台北以外的區域房價處於低檔,市場投機氣氛並不濃厚,因而奢稅影響整體房市程度有限,「反觀百年結婚潮與經濟復甦,讓其他區域交易量較去年增加,比大台北衰退約2成好得多。」

願置產南2
值得一提的是,受奢稅影響,代表單一區域購屋能力、買氣的「家戶購屋比」全台上半年為2.5%,較去年同期下滑2.53%,相當於100人中有2.5人有購屋行為。
家戶購屋比是以買賣移轉棟數除以家庭戶數,象徵購屋強度及意願,若以區域觀察,全台五都中,高雄市從去年同期1.87%上升到2%,台南市則從1.69%上升至1.77%,南2都上半年家戶購屋比逆勢上揚,其餘3都皆較去年衰退。
全國不動產總經理石吉平說,南部在上半年表現較好的原因有2個,首先房價親民加上沒投資客炒作,使購屋意願增加,其次南2都升格後,直轄市預算增加,在交通設施、城市景觀都有改變,因此願落地深根置產,甚至買第2戶出租。

雙北價未下滑
至於大台北家戶購屋比則是下滑的情形,台北市上半年為2.95%,較去年少了0.45%,新北市為3.68%,較去年微幅下滑0.17%,美商ERA不動產研究中心經理李恆宇說,由於大台北呈成交量縮、價格卻不見下滑的背離情況,使買氣較去年下滑。













房仲業仍夯 營業保證金增16%
2011 0730 【蔡佩蓉台北報導】

上半年受奢侈稅影響,房市交易量下滑,不過房仲業者未像先前市場預期的「倒千店」,反而持續展店。
統計房仲新開店須繳存的不動產仲介營業保證金,今年上半年總額達1.35億元,較去年同期1.16億元,增加16.3%,顯示今年上半年開業的仲介仍較2010年上半年多。

高雄總額增62%
東森房屋副總經理吳駿杰說,一般房仲開店後,須在3個月內繳存營業保證金以取得合法標章,因此今年上半年繳存的金額,部分反映今年4月前的展店情形。
以區域來看,高雄市今年上半年總額1100萬元,較去年675萬元增加62.96%,為全台6都會區成長最多。住商不動產業務副總劉明哲指,高雄從去年中旬就有不少房仲持續展店,他舉例在左營店的店東經營23年,今年6月又在高雄美術館附近開店,主因是高雄買氣較不受奢稅影響,除自住買盤外,還有長期投資盤,租金收益比大台北優,因此上半年交易較北部活絡增加業者展店信心。

多處仲介換店東
其他地區,桃園縣增加29.75%、台北市增加20.37%,而台南市則減少17.39%,台中市也減少4.76%。吳駿杰觀察,目前市場成交量萎縮,許多仲介店東都悄悄換人經營。
一般在大台北開店成本為300萬元,頂讓店面卻只要80100萬元,因此倒店情形不明顯,預期下半年可能繳存金就會下滑,屆時才能看出奢侈稅政策對房仲業績的壓力。

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