房貸超標，金管會開罰
2011-07-29 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
針對17家不動產授信集中度「超標」的銀行，金管會首度祭出「差別性矯正措施」。
金管會副主委李紀珠透露，金管會委員會已通過對17家銀行依不動產授信比重、授信地區、授信時間，分別要求增提不同0.5～0.75％的呆帳準備，若年底前仍無法改善，將再增提額外呆帳準備0.1～0.25％。」
據悉，銀行局已發函17家國銀，要求對房貸、修繕貸款、建築融資至少先提0.5％呆帳準備；若授信地點集中在央銀匡列的特定地區，或集中在98年後的授信，增提比率提高到0.6％；同時符合兩項特徵且比重過高者，最高增提0.75％。銀行局粗估，17家銀行將增提至少50～60億元呆帳準備。
同時，這17家銀行承諾金管會要改善不動產授信集中的情況，若到年底時不動產授信「不降反增」，銀行又說不出合理原因，金管會將再要求增提0.1～0.25％呆帳準備。
金管會4月發函17家銀行，要求針對房貸、修繕貸款、建築融資餘額占整體授信比重過高的情況提出改善計畫。上述17家銀行的房貸、修繕貸款、建築融資等餘額至少2兆元，但這些授信目前都屬正常放款，且算是第一類資產，若前先完全未增提準備，全數增提0.5％呆帳準備金，估計就要100億元，對銀行是沈重負擔，將減少銀行獲利。
金管會官員表示，今年起所有銀行必須對第一類資產，即目前仍還款、付息正常且無拖欠紀錄的放款，增提0.5％的呆帳準備，這部分金額近300億元，已分3年實施。
但大部分銀行都是針對小額信貸、風險較高放款先多提準備，房貸多未提呆帳準備，這次銀行局則要求額外針對房貸、修繕貸款、建築融資至少加提0.5％的呆帳準備。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
合宜宅轉售年限擬延為10年，避免建商炒房
2011-07-29 08:07時報資訊【時報-各報要聞】
內政部營建署長葉世文昨（28）日在立院指出，將檢討現行合宜住宅的限制轉賣年限，由5年延長至10年，以嚴防炒房。首波機場捷運A7站合宜宅興建案已公告，更改規定有困難，但「板橋浮洲帶合宜住宅興建案」會朝此方向規劃。
內政部計畫推出合宜住宅興建案，期望透過低價房屋的釋出，來平抑房價，不過，第一批機廠捷運A7站興建案規劃剛公布就引發爭議，不僅遭當地居民、地主及商家抗議，未完成徵收就公告用地「欲」標售案外，立委也批評合宜住宅出租比例太低、5年即可轉賣，將引發帶動炒房疑慮。
葉世文昨日在國民黨立院黨團記者會中說明，「機場捷運A7站合宜住宅興建案」，目前僅辦理公告「土地欲標售案」並未決標，仍處於保留決標狀態，必須等到所有土地徵收程序都已完成後，才會與廠商進行議約動作。
針對黨團副書記長趙麗雲要求營建署必須在兩個月內提出改善方案、化解民怨，葉世文也點頭同意。 (新聞來源：工商時報─記者薛孟杰／台北報導)
史上最貴墓地，每坪404萬元
2011-07-29 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
台北市最貴的墓地昨（28）日拍出！法務部台北行政執行處昨天拍賣位於北市忠孝東路5段面積54.1坪墓地，最後以總價2億1,875萬元拍出、換算每坪約404萬元。該地未來可能開發為套房商品，屆時每建坪售價上看120至130萬元。
該基地土地使用分區為商三特（住三之一）、容積率300％，建蔽率45％，地目是「墓地」。住商不動產加盟行政處協理吳光華表示，這是早期日據時代的地目規定，數十年來早已不使用相關分類，且目前也沒有墳墓等地上物。
吳光華表示，該土地未來開發是依照都市計劃、也就是土地使用分區開發，因此不受地目限制。該地底價1億1,500萬元，每坪單價約213萬元，昨湧入3張標單搶標，最後由弘深企業以溢價90.22％得標。
寬頻房訊調查，去年北市拍賣墓地物件僅1筆，也是位於信義區，得標價每坪約120萬，相較下昨拍出每坪404萬元，是有史以來最貴「墓地」。
台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）指出，以該地土地使用分區商三特估算，容積率300％，未來1坪約可蓋5坪、約7層樓高的建物，但受限基地面積僅54坪，只能規劃為小套房類型產品。
以土地單價405萬元、建造成本每坪10萬元計，他指出，未來若要有20％獲利，估算建物每坪要賣120萬元以上，但以附近市場行情，周邊如元大101小套房行情約每坪95～100萬元、永春E.A.T成交每坪約80～90萬元，挑戰每坪破百萬元價格恐怕不太容易。 (新聞來源：工商時報─記者馬婉珍／台北報導)
審計部：政策缺整合，打房無效、購屋負擔沈重
2011-07-29 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
政府採取奢侈稅等措施抑制房價，不過審計部昨（28）日公布調查指出，房價上漲情形仍無法有效抑制，現行不動產稅制對房屋短期移轉稅負偏低，房地產成為炒作牟利的最佳標的，政府應整合平抑房價政策，藉以有效抑制短期投機炒作。
審計部昨日公布99年度中央政府總決算審核報告，強調近兩年民間資金回流逾2兆元，國內游資充斥，金融市場利率相對處於低檔，致資金湧進房市，導致房價異常飆漲。
以台北市為例，房屋每坪平均價格由97年的32萬餘元，升高至99年的49萬餘元、漲幅約51.23％，房價所得比與貸款負擔比率分別由97年的10.4倍、43.6％，上升至99年的14.3倍、56.2％，庶民購屋負擔益形沈重。
審計部表示，雖然政府透過推動都更、課徵奢侈稅、廢止停徵空地稅、加強查緝投機炒作、停止標售國有地，再利用國有地推動整體住宅政策，並採取選擇性信用管制等多項措施，但房價上漲情形，仍無法有效抑制。
審核報告指出，現行不動產稅制，房屋短期移轉稅負低、土地交易無須課徵所得稅、加上國內建築融資市場利率長期處於低水位，致有財團養地、囤地和建商帶照養地等情況，因為不動產交易市場進入門檻高，土地資源多為經濟優勢者所掌握，且具價格僵固性持有成本易於轉嫁等特性，使房地產成為炒作牟利最佳標的。
審計部認為，政府推出的平抑房價政策，行政體系間的溝通協調不足，以中央宣布廢止空地稅為例，地方立即表示不跟進。各部會追求執行力的同時，更應強化協調溝通，研謀政策的整合，以有效抑制短期投機炒作。
審計部也呼籲政府落實都市計畫容積總量管控機制，以林口A7合宜住宅為例，得標建商將原本規劃房屋總戶數由2,000餘戶，大幅增加到近4,000戶，就是將建築容積率作為推動政策手段，且各項容積獎勵措施競合無總量上限規定，缺乏整體考量環境容受力，已影響都市環境品質。 (新聞來源：工商時報─記者崔慈悌／台北報導)
張金鶚：房價明年初下修5～10％
2011-07-29 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
奢侈稅效應重挫第2季房市交易量，國泰建設與政大房地產研究中心昨（28）日發布的第2季國泰房地產指數，北市和新北市成交量分別較第1季驟降8成及6成，超越2003年SARS衝擊，創下2000年該指數統計以來最大降幅。
價格部分，國泰房地產指數顯示，北市成交價每坪67.17萬元、新北市每坪33.06萬元，都是統計以來新高。對此政大地政系教授張金鶚表示，房地產通常「量先價行」，預估房價明年初便可能反轉，價格恐下修5～10％。
國泰房地產指數是以統計預售及新成屋價量為主，為房市重要觀察指標；另一指標則是以中古屋為主的信義房價指數，信義房屋昨日公布，第2季成屋市場也呈價漲量縮，北二都住宅成交價格已連續4個月維持區間盤整。
依第2季信義房價指數，台北市為270.21、比上季增加3.1％，新北市為215.85，較前季增加逾1個百分點；但以新北市總價800萬元的房子為例，過去1年上漲約123萬元，今年第2季僅上漲約8.8萬元，顯示房價走勢趨於平穩。
受奢侈稅影響，第2季國泰房地產指數北市成交量指數則由第1季的120分降至22分、跌幅高達83％，議價空間率擴大至19.62％、銷售率降至18.9％，顯示買方縮手觀望但缺乏投資買盤接手。
張金鶚指出，由指數走勢可看出預售及新成屋市場原本「價量齊揚」的走勢已出現轉折，呈「價漲量縮」的背離局面，以房地產「量先價行」態勢觀察，房價通常落後交易量約2季後反映。
他預估，短期在第3、4季房價可能呈現盤整，明年初房價則不排除小幅緩跌，向下修正空間約5～10％；中古屋市場也受奢侈稅影響，投資客停頓讓仲介受到衝擊，月交易量沒起色，各房仲店數就會開始萎縮，這些都是房市反轉的前兆。
張金鶚表示，第2季處於奢侈稅實施前後的測試與調整過程，奢侈稅於6月實施，卻受陸客自由行預期心理渲染，且市場普遍以高價豪宅為推案主力，以北市為例，開價每坪100萬元以上的高總價推案占48％，使房價仍獲支撐。
玄奘大學財金系副教授花敬群也表示，第2季推案量大減，顯示奢侈稅發酵，投資客離場，供給方轉趨保守，市場推案以高總價、高單價豪宅為主，北市有2/3個案每坪開價80萬元以上，使得議價空間愈來愈大，房市可能因而陷入震盪。
信義房屋不動產研究員李健銘指出，短期交易需求大減，換屋族群也沒有急迫購屋需求，預期第3季住宅市場會呈現盤整；大台北地區住宅市場仍處多空交戰，短期房價推升力道不足，明年初總統大選等不確定因素可能干擾市場。 (新聞來源：工商時報─記者馬婉珍／台北報導)
Q2新屋市場價漲量縮，後市交易量是否回溫是關鍵
2011-07-29 07:57時報資訊【時報記者郭鴻慧台北報導】
國泰第二季房地產指數顯示，第2季新屋市場表現較首季「價漲量縮」，不過，南、北部明顯出現落差，北部因奢侈稅衝擊而形成量價背離，台中和台南市持續盤整，高雄市發展相對穩定。政大教授張金鶚表示，目前房市仍處在奢侈稅後的測試和調整期，要看到政策發酵，及房市價格的明顯變動，可能要等到明年度大選後，市場交易量能否回復將是未來房價漲跌的關鍵。
據國建與政大調查顯示，第2季全國新屋市場較首季呈現「價漲量縮」。張金鶚指出，雖然奢侈稅在6月1日正式實施，但受開放陸客自由行的預期心理渲染、以及輿論上對「奢侈稅效果有限」的說法影響，在多空兩極端的消息披露下，加上市場以高價豪宅為主的推案模式，致使房價在面對交易量大幅萎縮，仍持續獲得支撐。他認為，第3季房市發展，將以「交易量能否回復」成為後續決定價格漲跌趨勢的重要關鍵。
由各別區域分析，台北市第2季的新屋市場亦呈「價漲量縮」，但從推案較首季及去年同期大減達7成，成交量則銳減8成，而30天銷售率只剩2成、議價空間率也近2成來看，這是近年來表現最差的一季。新北市亦明顯受奢侈稅效應衝擊，雖較首季呈「價漲量縮」、較去年同期則呈「價量俱增」，但本季的推案量較上季下滑3成、銷售率只亦剩不到2成，成交量鉛減逾6成來看，受創程度僅略低於台北市，整體表現均脫離過去1年的繁榮結構。
桃竹地區部份，雖也受奢侈稅影響，但衝擊程度則低於台北市與新北市，推案量較上季小減19%、銷售率下滑約3成，而成交量下滑約4成。張金鶚說，後續成交量趨勢仍將對價格趨勢產生直接影響，看起來桃竹地區價格上漲力道已逐漸衰弱。
台中市則本季較上季「價跌量縮」，市場呈現盤整結構，後續市場價量波動幅度可能逐漸趨緩。台南市和高雄市整體表現持平、同呈現「價量俱穩」，延續過去1年來的盤整格局，受奢侈稅影響較輕。值得留意的是，高雄市是本季推案量和成交量唯一成長的地區，後續市場的穩定度也相對較高。
政府打房無效 審計部吐槽
【聯合報╱記者李順德、何醒邦／台北報導】2011.07.29 03:46 am
政府去年首度推行的各項平抑房價「打房」政策，及決定開徵奢侈稅，就被審計部「打槍」。審計部認為，行政體系各項平抑房價措施溝通協調不足，各種住宅名稱不一，民眾分辨不清；廢徵空地稅，中央也與地方不同調。
工程會主委李鴻源表示，溝通協調是一種文化，卻不是台灣的文化；審計部報告點出了重點，他完全同意，也會繼續努力，並期待不只是部會間的溝通、藍綠也要溝通、中央與地方也要溝通。內政部回應指出，行政院已注意到打房政策協調不足的問題，並已展開跨部會整合。
審計部昨天公布九十九年度中央政府總決算審核報告指出，為增加房屋供給，內政部提社會住宅、合宜住宅，同一時間，經建會倡導現代住宅、工程會則規劃蚊子館改建為青年住宅，讓民眾分辨不清。
課徵奢侈稅，財經部門也沒有與內政部確立相關配套措施，例如實際交易價格登錄及稅款繳納，都未與財產登記結合。
審計部指出，近年來都會區房價飆漲，成為民怨之首，政府雖積極推動平抑房價政策、開徵奢侈稅等，但房價上漲情形，無法有效抑制，引發民眾負面觀感。
審計部也提及都市更新政策，「造成部分地區房價非理性上漲」，及鉅額利益衍生的紛爭，刑事事件頻頻，應研謀改進。都更涉及很多專業法令，長期存在權利義務關係、市場資訊不透明等，相關資訊成為業者的私有財，形成「價格盲點」，給予房價炒作空間。
審計部表示，政府應積極檢討容積獎勵制度運用時機，落實都市計畫容積總量管控機制；各項容積獎勵措施沒有統合考慮都市環境容受力，犧牲居住品質，也導致住戶與建商的爭議。
審計部舉林口A7合宜住宅為例，得標建商以申請增設開放空間、公用停車空間等獎勵容積規定，將原規劃兩千多戶房屋，擴增到近四千戶，就是將具公共財特性的建築容積率作為推動政策手段，而各項容積獎勵措施競合，都沒有總量上限的規定，嚴重影響都市環境品質。
打炒房 17家銀行被盯
【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】2011.07.29 03:45 am
金管會打炒房，盯上17家放款過度集中不動產的銀行。金管會表示，已端出「矯正措施」，要求這些銀行增提呆帳準備，最多增提到一倍，被點名銀行獲利將受衝擊。
這17家銀行，包括不動產承作量最大的土銀、合庫、國泰世華銀等，中小型銀行包括聯邦、安泰、日盛、永豐、花旗台灣、遠東、大眾、台中、台新等。
金管會昨（28）日公布全體國銀上半年大賺1,116.96億元，創下歷史最佳紀錄。
銀行的總放款金額20.7兆元，逾放金額僅995億元，逾放比僅0.48%，續創歷史新低；呆帳覆蓋率為199.13%，也是歷史新高。不過，金管會要求銀行增提呆帳準備，成為下半年銀行獲利能否持續的變數。
金管會副主委李紀珠昨天表示，17家放款集中在不動產的銀行，因風險較高，已依據一些指標，要求增提準備金。
金管會要求這17家銀行，年底前須把不動產放款比重，降到金管會要求的水準，若未達成，將要求增提呆帳準備。
金管會採取的指標有三，一是銀行對房貸、建築貸款比重；二是放款年度，三是放款地區。
銀行對房貸、建築放款比重若超過標準，將要求銀行業對於每一筆貸款的呆帳損失準備，都要提到0.5%。
忠孝東路墓地 每坪404萬
【經濟日報╱記者李至和／台北報導】2011.07.29 03:45 am
法務部行政執行署台北行政執行處昨（28）日公開拍賣東區忠孝東路五段一塊54坪土地，該土地地目為墓地，最後由經營停車場的弘深企業以總價約2.2億元得標，換算每坪土地單價約404.3萬元，溢價率超過90%，創下墓地天價。
這塊土地地目雖然是墓地，但緊鄰忠孝東路五段路旁，又靠近信義計畫區，地段位置極佳，土地使用分區為第三種商業區，容積率300%、建蔽率45%。未來若變更地目後，可開發成住商大樓，1坪約可以蓋5坪容積，約七層樓高的建物，走小型店面與套房產品。
忠孝東路五段開發密度相當高，昨日拍賣土地面積雖小，但周遭仍有畸零地待整合。據了解，周圍分別有六塊土地，未來若要開發，應整合周遭畸零地，價值才會相對提高。
台灣房屋研究中心執行長邱太火宣表示，土地單價約404萬元、建造成本每坪10萬，未來若要有20%獲利，估算建物每坪要賣120萬才有賺頭。
不過目前市場行情，如元大101小套房產品行情約95萬元至100萬、永春E.A.T成交每坪約八、九十萬元，這塊土地基地面積不大，每坪售價挑戰120萬難度相當高。
信義房屋世貿松山店店長施威宇表示，忠孝東路五段周邊都更風氣盛行，許多建商都在卡位整合都更，就是看好此區臨近信義計畫區與捷運站的優勢，未來房價可塑性相當高。
創新高 北市屋1坪破67萬
新北也逾33萬元「大選後再進場」
2011年 07月29日 【張舒婷、實習記者林仲蔚╱台北報導】
儘管政府強力打房，但甫出爐的「國泰房地產指數」調查指出，2011年第2季國內房市呈「量縮價漲」，大台北新屋成交價創歷史新高，台北市新屋每坪已超過67萬元，新北市也超過33萬元。房仲業者的調查也顯示，房價指數比去年同期上揚逾14%。
國泰房地產指數被視為反映全台新屋市場的重要指標，昨報告指出，今年第2季全國新建案的平均成交價為每坪23.95萬元，比今年第1季的22.49萬元續漲6.43%，而台北市為67.17萬元，較上季增4.2%，新北市每坪33.06萬元，季增6.67%，皆創歷史新高。
豪宅墊高成交價
執行該調查的學者、政大地政系教授張金鶚表示，今年第2季國內房市「量縮價漲」，量縮是因為政府喊出奢侈稅後，市場上成交的多為豪宅產品，成交量自然較低，但墊高成交行情。
國泰建設協理陳仁澤表示，政府喊出奢侈稅後，假性需求、短期炒作的投資客完全退場，以自住為主的買方更加挑剔、審慎，導致成交量萎縮。
「2011年第2季信義房價指數」昨同時公布最新調查結果，全台四大都會區房價指數比第1季高出逾14%，但大台北地區成交量從高檔回落約2成。
信義房屋不動產企研室研究員李健銘分析，儘管第2季大台北地區住宅交易價格再創新高，但自2月底政府喊出奢侈稅以來，成交價已盤整連續4個月。
漲價力道有壓抑
李健銘說，部分賣方想把奢侈稅轉嫁到買方身上，買方接受程度有限，使近期房價上升力道明顯受壓抑。
目前在汐止租屋的32歲Leo無奈表示，原打算今年在台北市或新北市購屋，但奢侈稅實施後房價並未下跌。
平價宅恐現套利
他開始考慮「向外發展」，要到大台北地區以外的縣市來找尋物件，或留意政府的合宜住宅、現代住宅等平價宅。
不過，景文大學財務金融系副教授章定煊認為，目前政府針對平價住宅的政策設計，是有套利空間的，很可能吸引人頭戶，製造假性需求，除非趕走套利者，否則極難讓房價回歸到合理的供需面。
張金鶚建議，現階段買方再觀察一陣子，等明年選舉後，房價漸趨穩定再進場較恰當。
2011年 07月29日 【楊茲珺╱台北報導】
台北市信義計劃區旁、忠孝東路五段的54坪土地，昨日遭台北行政執行處拍賣，儘管地目登記為「墓」，顯示早年可能作墓地使用，但由於使用分區為商業用地，加上地段精華，原底價1.15億元被弘深企業以總價約2.19億元標得，溢價90%。
挑戰凶地忌諱
地政士林旺根表示，早期農業時代以「地目」來登記土地現況，包括旱、田、鐵等簡字，種類多達26種，登記為「墓」，應是曾作為墓地使用，合理推估應曾有人葬於此。
不過，昨日忠孝東路這塊54坪「墓」地高價脫標，相當於每坪404萬元，主因是該墓地位於都市計劃區內，目前使用分區為第三種商業區，容積率300%，顯示只要土地開發價值高，仍有業者積極投入整合，挑戰國人對凶宅、凶地忌諱的刻板印象。
信義代銷協理何胤諭指出，該基地面積僅54坪，但是仍可以規劃一層一戶、或是小坪數產品，以取得成本推估，每坪售價將上看130萬元，林旺根也說，一旦興建完成，該地目也將可改為「建」。
整合老屋都更
住商不動產台北忠孝加盟店邱祈榮店長表示，該土地鄰近捷運永春站，周邊小套房不少，幾棟較知名「元大101」每坪95~105萬元、「永春EAT」也達每坪80~90萬元，受惠於鄰近信義計劃區房價不斷飆漲，即使抱地等待，順利整合周邊老屋都更，未來獲利也可期待。
忠孝東路墓地小檔案
位置：台北市信義區忠孝東路五段269號旁
地目：墓(註)
坪數：54.14坪
底價：1億1500萬元
拍出總價：2億1875萬元
溢價率：90.2%
得標人：弘深企業
註：後台北市都發局函覆，該土地使用分區為第3種商業區
資料來源：法務部台北行政執行處
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