不動產成本列帳 今公聽會
2011-06-02 01:07工商時報 記者彭禎伶／台北報導
金管會主委陳裕璋昨（1）日強調，針對推動IFRS，金管會初步想法是所有產業帳上不動產以成本列帳，但金管會今天將舉行IFRS公聽會，願意廣納各界意見，歡迎各公司及公會代表就此專業問題充分討論。
但陳裕璋也「提醒」，上市櫃公司和金融業若想積極推動不動產以市價列帳，要檢視自己的想法「是否成熟」，是否對IFRS及國際制度了解夠清楚；陳裕璋分析，國際上對不動產採市價列帳規定相當嚴格，不是隨便都可採用。
陳裕璋進一步指出，英國只有4％的公司帳上不動產採市價列帳，大陸有3,000多家上市公司，其中僅20多家不動產可採市價表示，金管會初步評估，若要在2013年完全接軌IFRS，採取過去成本列帳的原則，推動會較為簡單。
立法院財委會視察櫃買中心，陳裕璋也再度對IFRS新制表達個人的看法，強調證期局已經組成服務中心，有20多位專人負責檢視1,200多家上市櫃公司接軌IFRS的進度，銀行局、保險局、檢查局也派員協助，務求金融業等都能順利接軌。
陳裕璋並承諾，自己將親自與銀行座談，協助銀行業接軌IFRS。
陳裕璋強調，金管會設有多個清楚、明確的「里程碑」，會一步一步檢視所有企業準備IFRS進度，且是逐家公司確認進度，目前看來，已完成的里程碑仍趕得上2013年全面接軌IFRS。
證期局長李啟賢也說，各公司都要定期申報準備的情況，一旦有公司的進度落後，就會要求公司召開董事會，決定應補上的程序，追上進度。
陳裕璋強調，上市櫃公司及金融業明年首季開帳，就必須訂出符合IFRS的科目及基本會計準則，所以金管會今年第3及第4季就要確定所有財務會計原則，其中不動產列帳部分，金管會的方案是全數依成本列帳。
陳裕璋表示，有企業在中國大陸的不動產、固定資產用成本列帳，在台資產卻想用市價列帳，以增加淨值爭取上市，金管會內部已確定，同一集團各海外子公司須用同一套會計標準，如果中國大陸子公司用成本法，台灣也應用成本法。
IFRS上路 8大行庫淨值減少近千億
2011-06-02 01:07工商時報 記者朱漢崙／台北報導
IFRS上路牽動人事福利費衝擊，將使8大公股行庫淨值減少合計近千億元。根據8大行庫內部初估，在非投資不動產價值僅能以成本法認計，加上退休金、13％優存等跨年費用必須一次提足，合計8大公股行庫淨值將減少近千億元，影響大於先前上路的34號公報。
除了大型行庫，其他多家民營銀行也因各種「疑難雜症」，對IFRS上路憂心忡忡。據透露，繼證期局將專案討論不動產價格認列方式並舉辦公聽會，本周五金管會也將召開「研商銀行業導入IFRS實務問題」會議，由主委陳裕璋主持。
銀行主管透露，金管會在開會通知特別表達「場地有限」，限制「每家銀行僅以1名出席代表為限」，並建議銀行最好由負責IFRS導入的專案負責人出席。
目前國銀面對IFRS上路所受的衝擊不同，大型行庫光人事福利費部分，合計就將近千億元，主要原因來自原本可以分年提列的費用，根據IFRS的要求，在實施首年便須一次提完，使得在資產負債表關於人事福利費的負債大增，進而減損保留盈餘乃至淨值。
影響所及，未來8大公股行庫放款能量將受影響，金融圈高層指出，由於對單一企業或產業放款比重上限與淨值高度相關，未來行庫向外展業將大幅受限制。
以台銀、土銀為例，2家行庫合計受衝擊的金額就超過500億元，一方面是這2家公營行庫採用退休金舊制的員工人數為8大行庫之冠，且員工全部退休金均適用13％優存，所以受到的衝擊最大。
相關人士分析，8大公股行庫相關衝擊原本可用房地產市值增值部分攤平，以房產最多的台銀、土銀、合庫為例，初估3家行庫若按市價估計，旗下不動產可為淨值挹注金額合計約900億元，但若僅限投資用不動產可按市價認列，其他均按成本法，對淨值挹注金額僅約200億元。
陸客自由行 啟動來台買屋潮
2011-06-02 01:07工商時報 記者佘研寧／上海報導
陸客來台自由行可望在下周宣布啟動，目前北京及上海業者已摩拳擦掌接受私下預定。據悉，除了一般遊客之外，自由行提供便捷的赴台途徑，意外吸引不少大陸民眾準備組成購房團，準備赴台看房及置產。
根據現行「大陸地區人民台灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」，大陸人民符合資格即可來台置產，但置產後3年內不得轉讓。東南旅行社上海市場總監陳皇穎昨日在受訪時則透露，陸客赴台熱度高，就連遠雄建設也跟他洽詢何時開放自由行。
他表示，許多大陸有錢人打算赴台置產，但過去赴台灣看房並不方便，開放自由行後，不需商務擔保或邀請名義才能赴台，較過去方便的多，加上台灣永久的土地政策，對大陸人也相當具吸引力。他並預測自由行開放將使陸客潮再翻漲1倍，即未來每日可能多到8,000人。
而京滬旅遊業者紛紛反映，近日洽詢赴台自由行的民眾明顯增加，比先前多至少3成以上。不少團客退團，就是等自由行開放。
「目前每天打來問的，幾乎都是陸客來台自由行。」上海中國旅行社副總經理周迎風表示，將推出4、6、8天等自由行行程，其中至少都含2天的自由活動，等政府放行就可馬上推出。
在自由行的費用方面，由於自由行機票、酒店都比較高檔，整體費用將與團體旅遊費持平。含機加酒最短4天的自由行1人費用約在3,000元人民幣（下同）左右；最長8天的自由行，依檔次約為5,000元至7,500元。他認為自由行將吸引30至40歲的陸客來台觀光、購物。
而看好陸客赴台自由行商機，中國國有旅行社也先行來台布局，中國國旅上海分公司出境遊台灣部總監江影表示，刻正在台跟專門作自由行的旅行社業者接洽，目前台灣旅遊業者所提出的多套方案中，可能會以4至5天的旅遊行程為主力。
陸客來台自由行熱燒，也有旅遊網站推出自由行指南。如「51766旅遊網」建議年輕白領情侶來台自由行，費用約12,000元上下為宜。而對於某些在台有親戚的退休人士，則建議停留時間可延長到9到12天。
賣地入帳 彰銀上半年賺逾50億
2011年 06月02日【廖珮君╱台北報導】
彰銀（2801）去年處分新燕紡織三重土地的第二批帳款，昨正式入帳16.54億元，成彰銀獲利大補丸，法人估算，彰銀上半年稅前盈餘可超過50億元，甚至上看60億元，全年應可破百億元。
彰銀是在去年7月處分新燕紡織三重萬坪土地，處分收益達68.74億元，分兩批入帳，去年底入帳52.2億元，昨日再入帳16.54億元，彰銀副總施建安說，這批收益將挹注6月獲利。
彰銀累計前4月稅前盈餘35.02億元，5月單月提存後稅前盈餘約8~9億元，若加上6月挹注的處分新燕土地16.54億元，上半年稅前盈餘將可超過50億元，上看60億元，全年應可破百億元大關。
不動產將以成本入帳
據了解，彰銀內部自訂目標稅前盈餘為102億元，若上半年有60億元獲利入袋，獲利達成率達60%。
至於不動產將以成本法認列入帳，施建安說，目前彰銀不動產都以成本法認列，金管會新措施不影響彰銀淨值波動。
華南銀部分，日前法說華南銀主管說，將區分自用（如自有行舍）和非自用（如出租），將採用公告現值來辦重估。過去華銀僅針對自用不動產做重估，國際會計準則（IFRS）實施後，非自用不動產也將以公告現值來辦，華銀淨值將可增加。
金管會將在今（2）召開財報編制準則公聽會，確定所有產業不動產都將以成本列帳，據了解，金管會也將在明（3日）針對2013年業者全面接軌國際會計準則召開公聽會，了解業界對接軌的因應措施。
教授投訴 買屋履約保證費率亂
業者片面決定 專家：服務不同 可個案磋商
2011年 06月02日【張舒婷、陳宇軒╱綜合報導】
房仲業者大力推行履約保證制度，但有學者向本報投訴，房仲或代書對收取保證金的費率，語焉不詳；履約保障金額明明只有「交易金額減掉買方已付的錢」，計算費率時卻使用買賣總價金為基礎，對買賣雙方都不公平。專家建議，各家房仲業者提供的履約保證服務不一樣，消費者應採個案磋商方式。
僑光科技大學財經法律系系主任鄢武誠向本報投訴，透過房仲買屋，申請履約保證時，買賣雙方必須支付總價的萬分之6費用，「費率訂定標準為何？消費者無法了解，是由業者訂立契約時片面決定的。」以1000萬元的房屋交易為例，辦理履約保證費用就要6000元，由買賣雙方各負擔一半，但現行法規規定，履約保證人可拒絕辦理、甚至終止保證關係；交易雙方卻不能反悔。
「確有討論空間」
此外，履約保障的金額是「交易金額減掉買方已付的錢」，業者卻以買賣總金額來計算費率。舉例，甲賣1棟1000萬元房子給乙，乙先支付200萬元頭款，但訂立履約保證契約時，應以800萬元約定保護責任，但一般履約保證金卻會以1000萬元的萬分之6來計算。
信義房屋客法部協理劉韋德坦言：「這確實有討論空間。」他建議購屋或賣屋民眾，不妨採取個別磋商的方式，亦即一開始就和仲介或代書談妥，自己能接受的保證金多少、計算方式為何，以捍衛自身權益。
有業者免費服務
劉韋德提醒，民眾可比較各房仲業服務內容、費率後再抉擇，以坊間業者為例，信義、永慶房屋直營店皆免費提供履約保證服務，東森房屋、21世紀不動產則收取價金的萬分之6費用。
此外，鄢武誠以近期家人購買台中7期房子的經驗為例，通常房仲都要求買賣雙方直接簽署履約保證，看似提供許多擔保，但其實會需要擔保的情況都很少發生，如完成過戶後，買方始終沒辦理貸款、不付尾款等。
銀行會建議簽定
國泰世華銀行信託部經理張齊家指出，以前有許多詐騙集團以低於市價售屋，民眾誤以為撿到便宜，直到被誘騙簽下假的買賣契約、付頭期款時，才察覺上當，銀行推出「成屋買賣價金信託」機制，買賣雙方將買賣價金交由受託銀行管理，銀行受到信託法等相關法令嚴格規範，仍建議民眾簽定。
履約保證金制度爭議
★履約保證定義：在銀行開專戶，把買方付的價金、賣方的權狀交由專戶保管，交屋時再把權狀給買家、所有價金給賣方
★爭議：
◎合約內容：
˙提供擔保的情況都很少發生
˙履約保證人可拒絕辦理、甚至終止保證關係；買、賣方卻無反悔條文
˙不論權利瑕疵、損害賠償，履約保證人均不負責
◎價格面：
˙履約保證金多以買賣總金額的萬分之6來計算，但履約保障方應履行的任務是，交易˙金額減掉買方已付的錢
˙為何費率是萬分之6，是由業者片面決定
★專家建議：
◎曾發生詐騙集團誆騙民眾，簽定履約保證仍有必要
◎部分房仲業者並未收履約保證費用，可慎選房仲
◎可以個別磋商方式，先談好能接受的費率和內容
資料來源：《蘋果》採訪整理
防財團養地 停車場地價稅優惠將廢止
【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】2011.06.02 09:18 am
抑制炒房投機客的奢侈稅昨天上路，政府接下來將鎖定假借停車場養地的財團。財政部、交通部已達成共識，近期內廢止停車場適用地價稅優惠稅率的解釋令，防堵財團養地節稅。
台北市稅捐處官員表示，目前財團只要把空地改建為合法停車場，就可享有千分之十的地價稅優惠稅率；一旦優惠條款廢除後，這些利用停車場養地的業者，最重要繳千分之五十五的地價稅，稅負將大大加重。
官員昨天透露，相關共識已報請行政院，最快本月底可實施。
但官員強調，限縮地價稅優惠的只限有養地嫌疑的空地停車場；一般大樓附設的停車場，沒有養地問題，不會被取消優惠。
都會地區寸土寸金，不少財團把手中大批精華區土地放著「養地」，卻不願繳高額地價稅，因此利用停車場享有優惠稅率的規定，把土地暫時改建為停車場。此舉不但引發監察委員關注，台北市政府也向中央喊話，呼籲中央取消優惠，以防杜投機。
財政部二月底邀集交通部、台北市等地方政府開會，討論如何解決財團利用停車場養地炒作的問題，會中達成決議，由財政部和交通部研商檢討停車場的租稅優惠條款。
官員表示，政府早年為解決停車場不足的問題，為鼓勵民間興建停車場，在民國八十三年發布解釋令，給予合法的停車場用地享受地價稅優惠；考量目前時空背景大不相同，政策鼓勵民眾多使用大眾運輸系統，加上有心人利用優惠條款養地，因此研議取消解釋令，行政院拍板後即可實施。
官員說，地價稅是採累進稅率課徵，一般而言，名下的土地愈多、價值愈高，要繳的地價稅也愈多，稅率從千分之十到五十五；但目前如果改建為合法停車場，不管面積大小，統統適用千分十最低稅率。
假停車真養地 一年稅收短少六、七億
【聯合報╱記者賴昭穎、何醒邦／台北報導】2011.06.02 09:18 am
財團利用停車場養地兼節省地價稅，台北市尤其嚴重。台北市議員王鴻薇昨天抨擊，市庫估計一年少了六、七億元稅收，形同拿這筆錢幫財團養地，呼籲政府應嚴格審查停車場是否「假停車、真養地」。
王鴻薇指出，台北市去年申報領有停車場登記證、並按千分之十地價稅優惠稅率課徵的停車場案件有三四八件，一年稅收損失高達七億一千多萬元；到了今年還有三三○件，稅收損失約六億元。
王鴻薇表示，以華南金控位於北市信義區總部預定地為例，儘管已經撤銷停車場登記，但從九十三年九月到九十九年二月，享受了近六年的地價稅優惠，一年省下二千五百多萬元。
此外，王鴻薇說，長虹建設握有其中三筆、停車場總面積高達五千二百五十四坪的土地，主要位於內湖區，每年至少節稅二千七百四十五萬元，有養地之嫌。
但長虹建設發言人陳茂慶澄清，只要拿到建照的土地，稅捐單位會主動撤銷停車場優惠稅率；長虹建設位在內湖、大直的三筆土地，今年都已經收到稅捐單位通知，不適用優惠稅率，議員可能有所誤會。
王鴻薇強調，台北市有許多財團以設置停車場方式養地避稅，等待時機興建或轉賣，有些甚至在沒有需求的地方廣設停車場公然養地，不是停車費低廉，有的甚至連管理員都不想請，現行優惠明顯過於浮濫。
對於租稅優惠遭濫用的現象，王鴻薇要求，北市政府應立即檢討停車場優惠稅率政策並展開調查，不要成為財團養地避稅的工具；停管處也應嚴格審核停車場執照申請作業，清查是否仍作為停車場。
國土分區分級管理 衝擊農地山坡地開發
【經濟日報╱記者徐碧華 】2011.06.02 03:04 am
立法院內政委員會昨（1）日完成國土計畫法的審查，未來國土將分區分級管理，由政府進行指導性開發，可以申請開發的土地由現行的負面表列改為正面表列，只有經劃設可以開發的地區才能提出開發的申請，對農地和山坡地的開發影響較大，相對地，台糖的農地較易保留下來。
另外，該法對開發者新徵收兩種費用，一是開發影響費，因開發而必須配合興建的公共建設費用由開發者負擔，包括聯絡道路等，個案計算收費；二是國土保育費，也是個案決定，專款專用於國土保育。
李婉鈺大直套房 低價標出
2011/06/02【聯合報╱記者蘇位榮／台北報導】
新北市議員李婉鈺因為債務糾紛，她位於台北市大直的「皇普河畔」套房被聲請拍賣，台北地院昨天拍賣，由法拍界知名的蔡姓男子以1039萬多元得標。
李婉鈺4年前向銀行貸款2600萬元，建商林承祺幫她作保，林承祺另匯350萬元給她，之後兩人鬧翻；法院認為，李婉鈺無法證明錢是林「贈與」，判決李女敗訴確定。李婉鈺另透過林承祺向楊文奇借款300萬元，林、楊向法院聲請拍賣李婉鈺的房產。
台北地院昨天拍賣的「皇普河畔」，位於大直明水路豪宅區，屋齡15年，總坪數約24坪，底價960萬元；有4人競標，最後由法拍界以投資精華路段聞名的蔡姓男子得標。
房仲業認為，在奢侈稅甫上路之際，這個得標價遠低於市價行情，標得很漂亮。
日勝生建案 港客投資
2011/06/02【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
奢侈稅上路在即，房市氣氛轉佳，指標建案又見港客身影。中原地產副總經理余志文透露，該公司近日成交一戶由日勝生（2547）投資興建「京站」，買方為港客，每坪單價超過58萬元，在該建案中屬相對高價，主因物件裝潢佳。
「京站」為交九轉運站共構的地上權住宅案，由於此案將轉運站、百貨商場與住宅成功結合，已成日勝生的代表作，不少海外參訪團來台考察時，都指名要參觀「京站」。
據了解，日勝生未來若赴中國大陸發展，也將複製「京站」的成功模式。
中原地產是亞洲地區最大房仲公司，據點遍集香港、中國大陸、澳門、新加坡及台灣，目前已有1,550個直營據點，在台灣則已有古亭、新生、和平三據點，信義分店已在昨（1）日開幕，盼在一年內拓展至十店。
余志文表示，中原地產來台發展後，除台灣本地的中古屋交易業務外，也與代銷業者合作，將一些指標建案銷售給港客，如高雄建商隆大營建在當地的指標案「都廳苑」，中原地產日前就賣掉三戶給港客，每坪成交價約在30萬元。
華票要賣大樓 估賺20億
2011/06/02【經濟日報╱記者陳美君、夏淑賢／台北報導】
中華票券今（2）日召開股東會，將討論出售敦化南路總部大樓案，預估最快第三季完成標售、獲利入帳。法人推估，華票出售大樓利益可達20億元以上，每股獲利貢獻超過1元，將是獲利大補丸。
華票高層人事亦將在股東會後調整，現任董事長李明紀預定於6月中旬董事會通過退休人事案，由華票總經理吳正慶升任；吳正慶也是接替李明紀出任票券公會新任理事長的熱門人選。而吳正慶的總經理遺缺，大股東台灣工銀不排除外聘可能性，內升機率較低。
至於台工銀與華票合併案，由於台工銀今年重心放在登陸，下周二（7日）蘇州台駿國際租賃將開業，銀行辦事處與其他周邊事業合作也在進行中，合併案可能延後到明年再議。
華票位於敦化南路二段的總部大樓與土地，目前尚未鑑價。不過，敦化南路遠企中心旁的停車場1,140坪空地，今年第一季標出每地坪逾900萬天價，華票評估這是值得參考的指標，因為華票總部大樓符合都更門檻，且為土地、建物一起出售，土地有300多坪，建物為地下一層、地上14層，一層約170多坪，整棟的建坪約2,500多坪，華票總部大樓賣相極佳。
以華票持有總部大樓不動產帳列成本僅約12億元，法人推估，未來華票處分總部大樓利益，可望超過20億元。
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