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2011年3月31日 星期四

2011.03.31 不動產新聞動態

北京 要讓房價降下去

2011-03-31 01:31 工商時報 記者劉馥瑜/綜合報導


北京市政府29日晚間發布北京房價調控目標,與此前其他城市調控目標不同的是,北京首次提出今年要「降」房價,並且沒有涉及此前被普遍沿用的GDP與人均收入增幅。
專家指出,這是目前大陸推出最嚴房價控制目標的城市,顯示北京控制高房價的決心。
此外,廣州市也公布房價控制目標,今年新建住房價格漲幅要低於全市年度GDP和人均可支配收入增幅。廣州市政府先前預期今年GDP和人均收入增幅為11%,以此計算,今年廣州房價漲幅要低於11%。
據新華社引述北京住建委表示,北京市今年新建普通住房價格控制目標是:加大住房保障力度,廉租住房應保盡保,公共租賃住房保障能力明顯提高;新建普通住房價格與去年相比穩中有降。
中國房地產協會副會長陳國強指出,北京版調控目標的亮點是,對保障房和商品房市場分類管理,一穩一降。穩的是保障房,降的是普通商品房。對價格上漲過快的區域和項目嚴格調控促使房價回落。
在「穩」的方面,主要是要將價格穩定在去年的水準,措施主要是保供應。在今年北京住房用地供應中,各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低於70%,並且推行「限房價、競地價」等方式,抑制居住用地價格的非理性上漲。
至於「降」的部分,將嚴格執行限購、差別化信貸和稅收政策等各項調控政策措施,堅決抑制投資投機性購房需求;對去年以來價格過高或上漲過快的區域和項目,將嚴格調控,促使價格回落到合理區間。
截至29日,大陸已經公布房價調控目標的城市達43個,距離大陸國務院要求的房價控制目標公布時限僅剩2天,一線城市近幾天紛紛搶搭末班車,相繼公布調控目標,包括上海、深圳、廣州、北京等。其中,又以北京祭出的房價控制目標最為嚴厲。

面對通膨及高房價,央行今將升息半碼

2011-03-31 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】


央行今(31)日召開首季理監事會議,被視為短期利率風向球的金融業隔夜拆款利率已連續第3日揚升,市場人士認為,面對通膨及高房價,央行可望持續升息,幅度以半碼(0.125個百分點)機率最高。
央行總裁彭淮南多次表示台灣面臨的是供給面(成本推動)的通膨,必須追求物價相對穩定。由於日本震災重建拉高原物料價格,除傳統貨幣政策調控,市場分析,央行可能採取配套措施,像加碼管控餘屋貸款,或調升存款準備率。
據了解,為讓銀行達到不動產放款安全界線,主管機關希望銀行房貸、土建融餘額合計再降6,000億元。近期央行密切關注國銀房貸、土建融等不動產放款情況,並分批鎖定國銀,指示國銀提出相關調整計畫。
銀行主管指出,首批調整的將是房貸、土建融放款比重合計佔總放款比重超過30%的銀行,包括央行和金管會等主管機關,主要是提醒國銀必須找到其他安全的放款途徑,作為房貸的替代資金去處。 (新聞來源:工商時報記者藍鈞達、朱漢崙、孫彬訓/台北報導)

遠雄新莊買地 險局盯上

2011-03-31 01:31 工商時報 彭禎伶


針對保險局發函要求遠雄人壽解釋25日以61.15億元拿下新莊副都心土地案,遠雄人壽29日已回覆,且強調9個月內一定會取得建照,保險局目前正檢視一切投資流程是否合法,官員表示,必要時,不排除要遠雄人壽到保險局親自說明。
金管會224日已正式發函,要求所有保險業投資土地必須帶有建照,6個月動工;亦或是不需與鄰地整合開發者,在9個月內申請建照,且金管會原則希望壽險資金多朝帶有收益的商辦大樓發展,降低外界對壽險資金炒地的疑慮。

央行今將升息半碼

2011-03-31 01:31 工商時報 記者藍鈞達、朱漢崙、孫彬訓/台北報導


央行今(31)日召開首季理監事會議,被視為短期利率風向球的金融業隔夜拆款利率已連續第3日揚升,市場人士認為,面對通膨及高房價,央行可望持續升息,幅度以半碼(0.125個百分點)機率最高。
央行總裁彭淮南多次表示台灣面臨的是供給面(成本推動)的通膨,必須追求物價相對穩定。由於日本震災重建拉高原物料價格,除傳統貨幣政策調控,市場分析,央行可能採取配套措施,像加碼管控餘屋貸款,或調升存款準備率。
據了解,為讓銀行達到不動產放款安全界線,主管機關希望銀行房貸、土建融餘額合計再降6,000億元。近期央行密切關注國銀房貸、土建融等不動產放款情況,並分批鎖定國銀,指示國銀提出相關調整計畫。
銀行主管指出,首批調整的將是房貸、土建融放款比重合計佔總放款比重超過30%的銀行,包括央行和金管會等主管機關,主要是提醒國銀必須找到其他安全的放款途徑,作為房貸的替代資金去處。
利率方面,金融業隔拆利率昨天已經彈升到0.285%,行庫主管表示,主要是本周央行刻意要求大型行庫作價,逐步拉抬隔拆,以營造升息環境。
央行去年4月起,已連續12個月標售長天期存單回收共1.2兆元,相當調高存準率4.55個百分點,但這些存單下月起將陸續到期,市場人士指出,考慮資金成本,不排除央行直接提高存準率以合理調控市場資金水位。

北台灣中古屋3月賣壓湧現

2011-03-31 08:57 時報資訊 【時報-台北電】


奢侈稅打房從南到北已全面發威,尤其北台灣都會區已驚見倒貨潮,3月中古屋市場賣壓湧現,比1月激增3成。房地產業者預期,第2季房價勢必面臨鬆動。
永慶房仲集團總經理廖本勝直指,奢侈稅草案出爐以來,中古屋市場看屋量確實銳減3成多,房市從原本賣方市場逆轉成買方市場的新格局。
信義房屋公布3月中古屋市場統計指出,奢侈稅議題自2月底開始發酵,屆滿1個多月以來,屋主售屋心態日趨積極。最受矚目的台北市、新北市,中古屋新增委託數量,比1月激增3成;桃園縣也增加33%。至於,新竹與高雄,房市新增委託狀況就較為穩定,受奢侈稅影響並不深。(新聞來源:工商時報記者蔡惠芳/台北報導)

奢侈稅發威 豪宅也降價求售

2011-03-31 01:33 中國時報 王莫昀/台北報導


奢侈稅發威,連財大氣粗的豪宅主人也跟著心驚驚?房仲業者昨天透露,部分豪宅屋主眼看奢侈稅生效後,短期內若要脫手,將會被課1成至15的高額稅負,決定先降價求售,降幅約在5%至10%,以致巿場上最近釋出不少頂級豪宅物件。
但也有屋主仗著個案地段稀有,開出驚人價格每坪單價超過250萬以上出售,台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,雖然仍不多見,但的確己有豪宅案降價出售。
永慶房仲集團首席顧問葉國華說,目前巿場確實已有些豪宅主人,想在奢侈稅開徵前處理掉手頭上部分個案,由於近年來豪宅價格翻揚,他們就算轉售也不會賠本,頂多是著眼在奢侈稅被課稅的基準,小降5%至10%。
房仲業者調查發現,最近包括「帝寶」、「一品苑」、「信義之星」、「勤美璞真」、「文華苑」等頂級豪宅案都有物件釋出,其中以「一品苑」、「信義之星」釋出較多,在34戶以上。
其中「一品苑」開價多在每坪168175萬之間,較去年底林文淵出售價平均183萬低許多,房仲業者認為,目前釋出個案以低樓層為主,價格不能與林文淵以妻子名義買下之14樓物件相比。
值得注意的是,近來有投資大咖釋出面對大安森林公園「勤美璞真」物件,開價相當高,每坪多在230萬以上,與預售初期120130萬相較,高出約百萬元,「文華苑」釋出物件開價也在每坪250萬上下,顯示奢侈稅對頂級豪宅的殺傷力較一般住宅低了些。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出,許多在20072008年間推出的豪宅案,在去年、今年間會陸續交屋,豪宅主人不可避免地多會面臨被課徵奢侈稅問題,須調節手上物件。

怕被打 北台灣中古屋急售

2011-03-31 01:31 工商時報 記者蔡惠芳/台北報導
























奢侈稅打房從南到北已全面發威,尤其北台灣都會區已驚見倒貨潮,3月中古屋市場賣壓湧現,比1月激增3成。房地產業者預期,第2季房價勢必面臨鬆動。
永慶房仲集團總經理廖本勝直指,奢侈稅草案出爐以來,中古屋市場看屋量確實銳減3成多,房市從原本賣方市場逆轉成買方市場的新格局。
信義房屋公布3月中古屋市場統計指出,奢侈稅議題自2月底開始發酵,屆滿1個多月以來,屋主售屋心態日趨積極。最受矚目的台北市、新北市,中古屋新增委託數量,比1月激增3成;桃園縣也增加33%。至於,新竹與高雄,房市新增委託狀況就較為穩定,受奢侈稅影響並不深。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,現在賣方已感受到財政部強硬表態將開徵奢侈稅,且志在必行,因此售屋意願已轉趨積極。
但買方態度方面,蘇啟榮指出目前觀望心態濃厚,普遍期待降價,在買賣雙方認知房價差距仍大之際,成交量相對萎縮。至於房價回跌滿足點是否已達到?就短線看來,研判房價還是有下探空間。
從中古屋市場占有率最高的台北市、新北市來觀察,過去幾年房屋成交量能也高居全台之冠,台北市2010年買賣移轉棟數達6.3萬棟,新北市約10.8萬棟,其中包括一部分比重的投資客,也撐出市場半片天。因此,奢侈稅確定要開徵後,不少投資客正伺機倒貨。
尤其,投資客占比不小的新北市新莊重劃區一帶,最近12年買進的預售屋、現在湧出的賣壓,更明顯出籠。
房地產業者預期,這波倒貨潮,至少會持續到6月。
信義房屋新莊中原店店長黃健智表示,部分賣方受到奢侈稅衝擊,已願意以「成本價」求售。也有屋主表態,尋求「解套」方案,若是6月底前無法順利脫手,將改採先出租、拖過2年持有年限再說。

奢侈稅發酵,桃園以北售屋委託月增約3

2011-03-30 16:47 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】


奢侈稅議題從2月底開始發酵,屋主售屋心態日趨積極,根據信義房屋內部統計顯示,台北市與新北市的新增委託數量,比起1月時約增加3成左右,桃園縣同樣也增加33%,相較之下,新竹與高雄地區,房市新增委託狀況就較為穩定,受奢侈稅影響並不深。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,政府對於奢侈稅態度堅定,屋主也多感受到其中沒有什麼轉圜的空間,因此售屋意願較為強烈,除了受到奢侈稅規範的屋主外,也有持有較久的屋主,因為看壞未來的房價表現,有意趁現在售屋拼現金,這種屋主沒有成本壓力,反而價格更有彈性。
台北市與新北市過去幾年房價表現活潑,也是成交量能前兩高的都會區,台北市2010年買賣移轉棟數就有6.3萬棟,新北市也有10.8萬棟的交易量,除了自住的實質需求外,也包含了部份的投資需求,奢侈稅議題發酵後,市場上的待售數量明顯增加。
新北市是新增委託增幅最高的都會區,一些房價上漲又快又猛的區域,更感受到奢侈稅的影響。信義房屋新莊中原店店長黃健智指出,一些受到奢侈稅影響的屋主,都願意以「成本價」出售,只求全身而退,不過有些人因為購入成本並不低,短期內找不到買方接手,還有屋主已經表明,若是今年6月還沒辦法順利賣掉,就選擇先出租,等持有滿2年再賣,這段期間想要出租的屋主明顯增加。
現在這個時機點對於自住客,反而是個看屋的好時機,黃健智分析,以新莊地區來說,分店的帶看數量並沒有減少,只是買方都是打78折在出價,其實現在看屋不僅競爭者少,可挑選的好物件也變多,且現在買到的價格很容易比年初更低,算一算若買比租划算,其實就可以考慮,畢竟新莊地區許多重大建設都在動工,區域利多條件並未改變。
至於台中地區,實際上這幾年短期轉售的比例並不高,不過受到奢侈稅議題影響,有些屋主擔心未來的資產價值減損,想要委託售屋,而買方的信心面同樣也有受到影響,但同時間市場上仍有自住客,則趁現在價格有洽談空間時,進場購屋,總價400~700萬元的標準住宅產品,買氣受到奢侈稅的打擊影響較輕。
蘇啟榮表示,這波奢侈稅後的急售潮,進入6月份後,可能會隨政策上路時間越近,而力道呈現遞減,對於有實質自住需求的買方來說,現在洽談優勢相當明顯,多看多選多詢問,不難挑到條件不錯的房子,至於房價回跌滿足點是否已經達到,短線看來,房價還是有下探空間。

遠雄人壽買新莊地 金管會不排除約談

2011/03/31  【經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】
金管會盯上遠雄人壽標下新莊副都心土地案,遠雄人壽昨(30)日已依金管會要求函覆提出說明,金管會不排除下一步約談遠雄人壽相關人員到金管會當面說明疑點,以了解這項投資案是否符合金管會的新規定。
根據金管會規定,遠雄人壽一旦無法提出合理說明,可能會被要求停止購買或限期處分。
遠雄集團上周五(25日)分別以遠雄建設、遠雄人壽名義,以總價計122.8億元標下新莊副都心土地,平均每坪177萬餘元,比底價每坪90萬元多出近一倍。由於金管會在224日才發布新規定,從嚴規範保險業投資不動產,遠雄人壽這項投資舉動,立刻引起金管會的關注。金管會在上周五發函要求遠雄人壽在三天內提出說明。
至於以後是否只要保險業標下不動產,金管會都會發函要求說明?金管會官員表示,只要是重大不動產標售案,或社會關注的案件,都會要求業者說明。
金管會224日發布的保險業投資不動產新規定,被視為金管會打擊保險業養地的「緊箍咒」,重點包括保險公司購買素地,若是作為停車場、出租廣告等利用方式,將不再符合「即時利用並有收益」的規定。
並提高保險業買入不動產後的收益率門檻。原本規定,保險業購買不動產後的收益率,不能低於中華郵政公司2年期定儲利率,新規定是還要再加2碼(即0.5個百分點)。目前為1.705%

李述德:奢侈稅 讓房市回到常態

2011/03/31  【經濟日報╱記者陳美珍、邱金蘭/台北報導】
政府祭出「奢侈稅」後,部分地區出現預售屋退訂潮,財政部長李述德昨(30)日指出,在處理過程中,陣痛是一定會有的。政府目的,是要讓房市回到常態。只有回歸正常機制,包括建商在內,才有長遠經營的未來。
至於目前行政院版的特種貨物及勞務稅條草案,並沒有授權行政部門暫時停徵或彈性調整稅率的權宜機制,李述德認為也沒有必要。這種權利只有立法院才可以行使,不適合由行政部門去做。他強調,也不能設定落日條款,「例如如果訂三年,大家就會有預期」,反正政策可以視當時的景氣隨時機動調整。
最近財政部推動金融整併及課徵奢侈稅等議題,讓李述德成為火線人物,他昨天接受本報專訪時,暢談對公股管理、政府財務效能等看法。以下是專訪紀要:
問:特種貨物及勞務稅條例還沒完成立法,部分地區已出現退訂潮,房價要到何種水準才合理?有沒有必要訂定「視景氣暫時停徵或調整稅率」的機制,以免一旦景氣反轉時,產生過度打房的反效果?
答:經濟成長的過程一定會有一些泡沬或異常的情形存在,只有例外與非常態的現象才需要處理。例如美國與日本也都曾面臨房產泡沬化的問題,在處理的過程中,陣痛是一定會有的。
特種貨物及勞務稅條例的目的,就是要讓房市回到常態。只有回歸正常機制,包括建商在內,才有長遠經營的未來。與星、港的國家相比,台灣對投機炒房課徵的稅負適中。對經濟、投資會不會有影響?當然會,但只要是能朝正面發展,調整是一定要的過程,對房市的發展也很重要。
房價沒有一定合理水準,因人而異,政府要做的事,就是維持它的常態性。
問:100年的租稅負擔率是12%,你要如何逐年讓負擔率回升?
答:我有一個理念,如果政府做事可以不要花錢,是不是就可以不要收稅或減少收稅。這不是空想,只要能夠調整政府的財政政策與財務效能,政府造橋舖路做建設,可以尋求與民間合作,由民間開發、民間經營,政府透過收費的方式,不但可以一毛錢不花,還可以把「稅」轉成「費」,這才是多贏的局面。現在有很多重大公共建設都已運用這樣的理念。

賣屋未繳納奢侈稅 買方過戶不受影響

2011/03/31  【經濟日報╱記者徐碧華/台北報導】
內政部地政司司長蕭輔導表示,賣方未繳奢侈稅不影響買方過戶不動產的權利。買方進行財產過戶登記時,不必填寫實際交易價格,也不必提示賣方奢侈稅已繳稅或免繳稅證明。
「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅)草案已送立法院審查,雖然奢侈稅是針對賣方課徵,但買方也相當關心會不會影響自己的權利。
蕭輔導表示,財政部先前曾問過內政部對課徵奢侈稅的意見,內政部認為不動產登記涉及人民財產權,應受保障,任何時間或空間上的限制都不適宜。所以,奢侈稅的課徵與不動產登記完全切開。
蕭輔導指出,不動產過戶登記後,現在地政機關會發異動通知給財稅機關,財稅機關據以進行地價稅、房屋稅等開徵事宜。未來地政機關要做的動作和現在一樣,並沒有新的資料需要通報。
將來財政部收到不動產登記異動通知之後,蕭輔導指出,會派員進行訪查,所謂實際交易價格的取得是透過實地訪查而來。不動產奢侈稅的繳交與查核是在登記之後,而且是對賣方,當然買方也有可能會被財稅機關查問實際交易價格問題。
實際交易價格的登錄並不在配套中,蕭輔導指出,內政部已向立法院提送不動產資訊透明化的法案,並沒有要撤回重提。法案中規定,必須申報實際交易價格的是房仲等經紀商,不是買方。

抓房貸人頭戶 鎖定新北五大區

2011/03/31  【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】
金融界人士昨天透露,為徹底清查人頭戶貸款,金管會最近展開房貸專案金融檢查,目標鎖定房價漲太凶、投機客聚集的新莊、板橋、淡水、林口及三峽等新北市五大區域各大建案整批分戶貸款。
銀行業者透露,央行、金管會在密集金檢各銀行後,陸續發現不少房屋貸款案有「疑似人頭戶」的情況,已要求各銀行就相關房貸案「解釋清楚」。
據了解,金管會、央行查獲部分特殊案件,例如:同一個家族系統,在同一地區「一次有三個人來貸款」;最誇張的是,有些房屋所有者是年紀七、八十歲無收入的老人,因無所得,就利用子女名義向銀行貸款等異常狀況。
金融界人士透露,日前央行、金管會還聯手「包抄」某大銀行,讓相關銀行為應付主管機關的專案金檢忙到人仰馬翻。
銀行業者指出,金管會日前在專案金檢這家大型銀行時,一口氣調閱2,0003,000件新北市的新莊、板橋,及林口、三峽和淡水等五大區域的整批分戶貸款,創有史以來調閱規模最大紀錄,業者形容「幾乎整家銀行都快被翻過來了」。
房價狂飆引發民怨,過去半個月央行、金管會密集金檢各大銀行;其中,央行主要鎖定建商土地融資及資金流向等,金管會則把金檢焦點放在人頭戶貸款上。
業者表示,今年以來房價實在「飆很大」,央行、金管會檢查動作日趨頻繁,多家銀行透露,從去年下半年央行「打炒房」以來,主管機關專案金檢動作就從未間斷,以房貸量大的銀行為例,在短短數個月內,已經被央行、金管會金檢56次,密集程度為多年罕見。

戴勝通「起家厝 下月法拍

2011/03/31  【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】
負債累累的「帽子大王」、前三勝製帽董事長戴勝通,名下的兩筆房產將在下月法拍,其中一間就是他住了卅幾年的「起家厝」。戴勝通昨天淡然說,「房子再租就有了」。
台北地院將在四月廿二日法拍戴勝通的兩筆房產:一筆是台北市忠孝東路四段的「住安大樓」十一樓,加車位共六十四坪,屋齡卅三年,總底價五千九百五十萬元,戴現居於此。另一筆是南京東路一段的「正泰大樓」八樓,約五十六坪,總底價兩千八百多萬,也是卅幾年的大樓,現租給「財訊」雜誌當辦公室使用。
房仲業者表示,卅多年前,住安大樓那排都是台北最氣派的大樓,目前低樓層商家林立,正對SOGO百貨、又有捷運,具都更效益;只是法拍價偏高,要等二、三拍才有機會。
戴勝通卅多年前從台中上台北打拚,最先買下的就是住安大樓,持家、創業、生子都在此度過,算是他的起家厝。日前得知房屋將被法拍,他心中雖不捨,「但我心安理得」,他從沒想要將名下房產過給別人,「欠人的,我絕對會還」。
戴勝通曾為台灣最大的帽子製造商,他製造的「扁帽」曾形成風潮,後來前往海地投資失敗,一度負債超過十億元,土地廠房全遭查封拍賣。
戴勝通說,接下來位於台北市復興北路、民權東路口的三勝製帽辦公室也將法拍。雖然公司已解散,但他每天還是會進去上班,他自嘲,「我現在在看守。」

葉國一 將加碼大台北土地

【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2011.03.31 02:49 am
英業達集團會長葉國一昨(30)日表示,政府祭出奢侈稅打炒房後,市場修正在所難免,但他從不炒作,對台灣房市仍有信心、長期看好,會持續評估、買進不動產,以大台北地區的土地為主;至於已持有的土地則持續開發腳步,與專業有口碑的建商合作。
葉國一是科技業大老跨足房市的代表性人物,他曾笑說,自己的嗅覺「還算靈敏」,房地產業內人士普遍認為葉國一出手的時機、標的都非常好。在政府決定要在7月開徵奢侈稅後,葉國一昨天是首度對房市發表看法。
奢侈稅消息釋出後,有很多民眾在出來看屋時,都會大力砍價,葉國一以「唐山客、對半說」來形容目前的市況,他說,買方想殺價、用低一點的價格買到房子,是可以理解的,如今價格也的確開始有鬆動,未來房價勢必下滑,但無法預期下跌幅度。不過,葉國一也說,蓋房子的業者,有其開發成本,土地、建材、工程,都是成本,業者可以少賺,但不能不賺,買方若砍價太兇,業者也不會賣。
對於房市長期發展,葉國一仍是看好,他認為,如今已是後ECFA時代,台灣經濟情勢與過往大不相同,將有愈來愈多資金流入台灣,而且,遺贈稅調降後,海外資金即使不回流、國內資金也不會再出去。如今利率尚屬低檔,這些資金自然會投入購置保值、抗通膨的房地產。
葉國一也注意到,政府目前大力推動都市更新,台灣民眾也愈來愈重視生活品質、希望住好一點的房子,這些因素都讓台灣持續進步與改變,未來的城市風貌將會更好,成為台灣房市重要的成長動能。在此情況下,葉國一會持續加碼房地產,以大台北地區土地為主,他說房價長期不動,大台北地區是首都,發展前景較佳。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金管會:REITs 立場中立

2011/03/30  【經濟日報╱記者夏淑賢、李淑慧/台北報導】
三鼎、基泰之星不動產投資信託基金(REITs)部分散戶投資人與小股東,針對56日受益人大會所提出的四大議案,29日遭受託機構「封殺」,提案全部不予列入議程。
投資人擔心屆時大會直接討論新版的清算計畫,改為所有不動產統包出售,恐不利售價,醞釀對受託機構採取進一步的法律行動。
對於投資人認為主管機關主導REITs清算破局,金管會昨日表示,對此事持中立立場,尊重受益人的自主決定,從未行政指導讓清算計畫破功。
金管會也說,已經積極督促兩家受託機構儘速進行兩檔基金的清算事宜,目前兩家受託機構都已經公告,將於今年56 日召開受益人會議,就兩檔基金的信託計畫修正,提請受益人會議決定,並無「重新表決清算案」之情事。
但投資人仍認為,原先準備提出的四項議案,主要是針對金管會222日發函駁回清算計畫的要點,此提出相應提案釐清,例如金管會駁回理由之一,是財務顧問的野村證券角色,所以才會提案確認野村證券服務內容不含不動產仲介,且其酬金由REITs直接支付,但是現在銀行「封殺」提案的理由竟然是「野村的服務範圍與責任已詳列、無誤解之虞」,明顯與金管會發函矛盾,令人無法接受。
受託機構針對三鼎REITs持有的三件不動產,打算採取包裹模式出售,取代原來野村所提出的拆成兩包,商場性質的頂好香檳商城單獨出售。

房貸餘額降 央行打房力道將趨緩

2011 0331 【李亮萱台北報導】
中央銀行今日將召開理監事會,眾多學者雖異口同聲認為央行將再度升息半碼(0.125個百分點)到1.75%。但由於房市已降溫,預料央行不會再祭出更進一步的打房政策。
瑞士銀行經濟學家蕭正義表示,台灣消費者物價指數雖然在國際間相對穩定,但「目前還沒有達到通膨高點」。為了緩和通膨,央行升息半碼機率仍高。
專案金檢持續進行
不過,隨著房貸餘額回落,央行打房力道預估將趨緩。央行日前公布2月購置住宅貸款餘額為5.19兆元,較1月減少4.95億元,是20093月以來,房貸餘額首見衰退記錄。
全體銀行房貸餘額下滑,代表房貸客戶每月定期還款金額,超過銀行新承作的房貸金額。央行表示,這數據顯示政府打炒房政策已發揮成效。
今年2月以來,除央行原先對大台北都會區,祭出第2棟以上房貸成數上限6成外,財政部也決定對短進短出的房市投資客課徵奢侈稅重稅。近期金管會也啟動房貸專案金檢,要揪出藉由人頭戶炒房的投機客。三大部會共同維護秩序,預料房貸餘額將持續衰退跡象。
奢侈稅已發揮效果
國票投顧分析師蔡孟軒說,預料7月將實施的奢侈稅,除降低中古與預售屋轉售量,市場也可能出現拋售潮,民眾在觀望氣氛下造成閉鎖效應。
但由於奢侈稅還須經過立法院審核,如因下半年立委選舉及明年第1季總統選舉而無法過關,蔡孟軒認為,央行有可能在第2季底再祭出控管政策。不過,市場擔心通膨持續升溫,台幣仍有升值壓力,因此央行有可能加快升息腳步,房市將持續降溫。

房仲自清「3年不得轉手」

直營店定內規防炒房 加盟店難約束

2011 0331 【蔡佩蓉台北報導】
炒房手法頻曝光,為避免房仲經紀人被冠上「炒房共犯」污名,房仲業龍頭信義房屋昨決議,將原本規定員工購屋1年內不得轉手,延長為3年,同屬直營體系的永慶房屋,也限制員工不得在2年內轉手賣屋,相較之下,加盟房仲品牌較難約束員工。業者認為,要提升房仲專業形象,仍需政府嚴格立法規範。
昨信義房屋緊急召開主管會議,為與投資客劃清界線,信義房屋總經理薛健平表示,對於員工買房限制由原本1年內不得轉手,更改為3年,若發現有轉手獲利行為,查證屬實一律開除。
連手投資客就開除
另一直營品牌永慶房屋,也禁止旗下經紀人與投資客合作,包含員工3等親內,因自住、換屋需求買屋,2年後才能轉售,永慶房仲集團不動產暨代銷事業總經理葉凌棋指出,內部設有電腦稽核系統,若發現物件短期反覆交易,將約談業務員,一旦發現短炒屬實或與投資客合作,立即開除。
良莠不齊恐難杜絕
大師房屋總經理陳建慶則說,公司採直營體系,有專屬代書,杜絕業務員與投資客掛勾效果很好。旗下有直營、加盟體系的台灣房屋發言人謝萬雄則說,內部規範不得侵害客戶權利,若買房並須以遷入戶籍作自住證明,且不得在1年內轉手。
不過業者私下表示,國內房仲業者良莠不齊,主因是現有《不動產經紀業管理條例》鬆散,該條例第16條規定「經紀人員應專任一經紀業,並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務」,僅簡單陳述須規避利益、不得收取不當所得,無法遏止投資行為,導致不少房仲業務員違反單純「居間人」角色,淪為炒房共犯。
直營體系還能制定內規,但加盟店屬獨立經營,總部命令貫徹不易,21世紀不動產總經理王福連坦言,集團禁止業務員買斷轉手行為,但要杜絕不容易。
應進一步詳確立法
太平洋房屋企業部協理蕭朝陽說,公司則規範業務員不得幫助客戶超額貸款、假合約等行為,其他規範依各加盟店店長,標準有嚴也有鬆。
葉凌棋建議,政府應該針對不動產經紀業進一步詳確立法,定義該如何「規避利益」,立法規範可提升民眾對仲介觀感。
台北市不動產仲介公會理事長黃鵬指出,光憑立法難定義短炒行為,實行有困難。

 

 

 

 

 

永和大陳義胞都更 起招商

2011 0331 【楊舒晴台北報導】
為促進都市景觀,新北市積極主導都更,去年4月流標的「永和新生地(大陳義胞地區附近地區)都市更新案」,新北市府放寬條件,將規劃的7個單元分開招標。
難度太高業者縮手
12單元於明天(41日)啟動招商,兩個月後結標。
大陳義胞社區位於新店溪旁,擁有河岸美景,適合發展水岸景觀住宅,全案佔地2.9萬坪,住戶約1500戶,其中公有土地面積高達53%,去年4月全案統一招商,但整合困難度太高,雖有20家廠商領標卻無人投標。
新北市府城鄉局更新處主祕黃秀源表示,此次將7塊單元分開招標,第12單元先個別招商,而且放寬整合開發商的限制條件,保證金打對折,試探市場反應。
黃秀源說,都市更新困難在於整合,政府將輔助建商協調土地,將整合時程放寬到3年,僅需50%私人住戶的同意即可以申請都市更新。
鄰河岸宅160
此外,大陳義胞地區屬於內政部規劃的策略再開發地區,享有100%的容積獎勵,該案位置鄰近捷運萬大站,應有開發價值。
住商不動產永和雙和店長張麗鴻表示,大陳義胞社區周邊有仁愛公園、永平國中及頂溪國小。
目前面對河岸的住宅每坪開價40~60萬元,成交價37~40萬元,期望能有大型建商前來開發,將當地市容建設得更好,但是由於都市更新耗時太久,建議民眾不要抱持著太大的希望,還是以平常心看待。
永和大陳義胞 都更區招標小檔案
位置:新北市保安路、保生路、環河西路,鄰近捷運萬大站
面積:第一單元:5747.5坪 第二單元:2420
戶數:450
容積獎勵:100%
投資額:113億元
資料來源:營建署、新北市府城鄉發展局

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