台經院：奢侈稅讓房市軟著陸
2011-03-30 01:29 中國時報 張舒婷／台北報導
政府祭出奢侈稅，房市下修。台灣經濟研究院產經資料庫副研究員劉佩真昨天說，房價已連8年上升，其實已到修正時機，正好奢侈稅議題被拋出，認為現在是最佳購屋時機的買方比重慢慢下降，認為現在是獲利了結時機的賣方比重則上升，如此一升一降之間，房市可望「軟著陸」。
台經院昨公布2月景氣動向調查指出，由於農曆春節期間工作天數減少，製造業、服務業營業氣候測驗點，雙雙下滑，製造業部份因為產業進入淡季，2月營業氣候測驗點為111.95點，較1月修正後減少5.01點，創2009年6月以來新低。最值得注意的是建築投資業，不僅看壞2月景氣，也看壞未來半年景氣。
近來房價下修，劉佩真指出，奢侈稅只是導火線，2003第4季到目前為止，房價皆往上走升，從2004到2010年，大台北地區的預售屋、新成屋價格，平均漲幅有8成以上，但房價或租金已呈現背離，近10年來，房價拉升未帶動租金上漲，台北市租金未有改變，僅有0.5％的微幅成長。
劉佩真分析，這段期間，房價上升，是真的因為住屋需求，還是「買一個未來」？投資比重是否過高？都是值得注意問題。
但劉佩真強調，現階段奢侈稅讓房價軟著陸，但引起房價上漲的是因資金行情，目前資金行情因素，仍未完全去除，預估交易量會下修，未來仍會反彈，只是反彈波段幅度減少。
至於央行周四（31）將召開理監事會議，劉佩真預期會升息半碼，持續調控利率，但應不會緊縮區域貸款，反而有可能控管對建商餘屋貸款。
台經院預測 房市跌勢確立
2011-03-30 01:26 工商時報 記者陳碧芬／台北報導
奢侈稅將觸發國內房市走跌趨勢，根據台經院針對個別產業分析的景氣趨勢展望，地產相關的建築投資業2月已經轉壞，且未來半年會更看壞；營建業和房貸相關的銀行業、保險業，2月情況亦轉壞，未來半年也頂多持平。
根據台經院的產業研究，房地產已走了8年多頭，房價與房市租金已出現背離狀況，財政部和金管會陸續出爐的打房新令，觸動投資者脫手地產的連鎖動作，認為現在應該獲利了結的比重大幅拉升。
台經院產經資料庫副研究員劉佩真指出，台北市與新北市的房屋成交價在2月底到3月間下跌1成，預期整體房市在第2季價跌量縮的局勢會確立，整體房價下跌幅度可能達15％。官方奢侈稅及打房對策都是觸發房市修正的引爆點，但並非是唯一推倒房市的壓土機。
劉佩真表示，此波跌幅已出現，但因為市場游資甚豐，房市投資能達到資金去化功能，加上房地產對抗通膨的耐久特性，自住地產交易仍可望正常進行，所以房價修正將呈現「軟著陸」，不久後會有價格反彈的現象，惟每波反彈的幅度會愈來愈小，形成整體房市往下的長期趨勢。
台經院市場調查顯示，目前房市議價空間拉大，買賣雙方交易行為也出現改變，認為「現在是最佳購屋時間」的買方比重下降，認為「現在是獲利了結時機的賣方」的比重往上拉。劉佩真分析，未來房市市況將同時反應在量和價，前者預估會減少50％，價的部份預估第2季會下修15％。
大陸打房撒手（金間），限漲令出檯
2011-03-30 08:57 時報資訊 【時報-台北電】
上海與深圳昨日分別公布今年的房價調控目標為不超過8％與10％，使得市場普遍預估今年房價仍有上漲空間；由於目前已公布限漲目標的城市，多半是採取與GDP掛鉤，業界認為，這項政策根本是變相的「漲價令」。
據深圳城市規劃與國資委昨日表示，2011年新建房屋價格指數漲幅應低於全年GDP與人均可支配收入的成長速度，也就是今年房價上漲目標約10％。而上海市也公布相同的調控標準，將今年房價漲幅定為8％，是漲幅目標最低的城市。
國務院在今年1月發布的國8條中，要求各城市建立新建住房價格目標，並在第1季公布，如今期限將至，而身為房價一線城市的北京與廣州卻尚未公布，就算在已公布的40多個城市中，也都是以「漲」為準，調控目標多定為10％，並未提及居民住房實際支付能力等關鍵指標，不但被房地產業者視今年房價上漲的預期空間，為更被市場戲稱為漲價令。
廣州市國土房管局日前表示，一定會在本月31日前公布房價調控目標，而當地房地產業者則普遍認為廣州房價調控目標也會與GDP掛鉤，也就是維持11％的成長。
但分析師認為，在已經公布房價調控目標的40個城市中，「降」字完全不見蹤影，最算以興建低價保障房的方式來分擔房價成長，也必須保障房的興建速度夠快才能達到目標。
據統計，去年上海新建住房的平均銷售價格為每平方公尺14,213元人民幣（下同），若依照GDP年成長8％的目標計算，則上海今年房價將漲到每平方公尺15,350元，造成許多房地產業者仍對今年房價上漲形成期待，甚至改變市場預期，有助於帶動房市銷售量回升。 (新聞來源：工商時報─記者林殿唯／上海報導)
新北市加碼補助建物拉皮
2011-03-30 08:57 時報資訊 【時報-台北電】
為鼓勵市民將老房子拉皮美容，新北市政府決定加碼補助。
市府城鄉發展局局長張璠指出，補助項目加碼增設電梯，補助額度最高可達50％，若位在「整建維護策略地區」的住宅最多還可以補助到全額的75％、最高可達1,000萬元。
張璠表示，只要房屋位居新北市都市計畫區域內，屋齡達20年以上，整建維護規模達到透天厝連續5棟、3樓以上雙拼屋2棟或6層樓以上1棟的住宅，都可以提出申請。
另外，針對台灣漸步入高齡化社會，新北市也同時考量整建維護應具有更積極的「機能提昇」功能，因此，加碼補助電梯的增設。尤其，針對只有4或5層樓的公寓或集合住宅建築物，可以一棟為單位，提出申請。
最重要的是，新北市府將配合內政部修正的有關5層以下建築物增設昇降機得不計入建築面積的相關規定，以因應實際的需求。(新聞來源：工商時報─記者袁延壽／台北報導)
商辦惜售，Q1交易額腰斬
2011-03-30 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
鑑於台北市精華地段的優質商用不動產，面臨嚴重缺貨，賣方惜售心態濃厚，使得第1季商用不動產交易金額僅139.8億元，較上季大幅減少49.3％，較去年同期也銳減27％。
高力國際董事總經理劉學龍預期，第2季後商用不動產市場可望呈多頭格局，不受政策打炒房所影響。
第1季土地市場方面，高力國際最新統計結果顯示，成交金額卻高達485億元，雖比上季減少19.3％，但也創下2007年以來單季第4高紀錄。尤其上周新北市政府公開標售新莊副都心2筆商業區土地，更吸引25封標單投遞，顯示建商資金仍充沛，呈「資金不退，多頭不止」的格局。
然而，隱憂是土地市場目前的多頭態勢，恐怕會添加一個央行更加緊縮土融、建融政策力道的變數。
劉學龍指出，預計本周央行理監事會議，央行升息幅度以及緊縮建商餘屋貸款年限從2年縮短到6個月的政策動向，最攸關中小型建商出手購地的預算。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
首季商用不動產 交易額減半
2011-03-30 01:29 中國時報 王莫昀／台北報導
住宅巿場冷清，商用不動產也跟著打哆嗦！高力國際昨日公布今年首季商用不動產投資交易金額為139.8億，分別較上一季及去年同期減少49.3％及27％。
高力國際總經理劉學龍表示，首季商用不動產交易金額滑落主因是市場缺乏優質投資標的，加上政策干擾所致，若從價格來看，A級辦公室每坪站穩120萬元，顯示投資市場依然暢旺，但因無「好貨」釋出，因而形成交易量驟降情形。
展望第二季，劉學龍認為，在REITs等將陸續到期，以及被清算下，釋出量體金額將攀升逾200億，再加陸客自由行將放行，估計第2季投資市場交易金額將放大。
高力國際調查，第1季商用不動產交易就投資者類型分析，以法人占交易總額76.41％為大宗，其中，金融保險業占交易金額25％最高，包括國泰人壽、台新資產管理公司與板信商銀等成交金額為35.44億元，此外，萬海航運、大榮貨運、天下遠見出版社等法人亦進場買入自用不動產。
以資產類型來看，辦公室成交額80.35億，占總交易金額57％為最高。其中，最大交易為國壽花32億購買台北金融中心；零售類資產中，則以國寶服務以17.95億買進大亞百貨2F、5F與6F，最受巿場矚目。
至於第1季土地交易金額達484.98億，雖較前一季減少19.3％，但比去年同一季成長28.98％，高力國際認為，日前新莊土地標售案共有25封標單投入，顯示業者資金仍然充裕。
值得注意的是，北市在第1季重回土地成交額最高區域達198.42億、成交件數為8件，新北市成交額為160.77億，成交區域集中在新莊、淡水與林口等地，高雄市京城建設占該區交易額一半以上；台南市則源自科技廠商，如聯電、可成電子的擴廠需求。
北市反而買房抗通膨
2011-03-30 01:27 中國時報 王莫昀／台北報導
奢侈稅打房風聲鶴唳，尚方寶劍尚未出鞘，已令房巿急凍。但房仲業調查發現，儘管政府祭出奢侈稅等多項打房措施，民眾認為房巿交易量受影響比例將達四三‧一％，但蠢蠢欲動的通膨問題，更令四九‧五％民眾因此暫停或停止原有購屋計畫。
中信房屋董事長鄭余正全說，在政府連袂打房下，民眾認為政府打房會造成房價下滑比例約二成九，認為交易量會因此萎縮比例更達四成三，顯示民眾認為打房造成房市變化是「量大於價」。
不過，比起打房，民眾更擔心通膨，台經院研究六所所長楊家彥指出，下半年通膨力道將會加重，並可能對房巿造成影響。
但楊家彥認為，通膨對房巿影響，是促使有購屋能力的人透過購屋，對抗通膨。他指出，通膨力道增加時，中低收入的消費者首當其衝，屆時，此族群消費力勢將銳減。
不過，對有購屋能力的民眾或是金字塔頂端的精英份子來說，購買台北巿等精華區的物件，反可對抗通膨，亦即社會Ｍ型化問題將更趨明顯。
中信房屋對近期有購屋意願的民眾調查發現，逾五成受訪對象在未來發生物價飆升、通膨問題擴大時，仍會繼續購屋，其中逾三成八的民眾會調降購屋金額，另有一成一民眾反而會拉高購屋預算搶進巿場。
「最近確實有一些民眾進場撿便宜！」台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，該公司近來推出「降價專區」，湧入二千二百多件物件，賣方平均降價幅度約一成至一成五，少數特殊、遍遠物件降價幅度超過五成，由於價格相對便宜，吸引不少民眾上網看屋，網站流量爆增三成，而「降價專區」成交量也硬是較非降價區高出二成。
港資買樓再匯入3.2億
2011-03-30 01:26 工商時報 記者潘羿菁／台北報導
港商房仲業看好國內房市的爆發力，投審會昨日通過，香港商金黃置業有限公司來台，投資國內富創建設股份有限公司，投資金額達新台幣3.2億元，從事住宅及大樓開發租售等業務。
2月下旬，財政部提案將課徵奢侈稅議題發酵，打房如火如荼，不過香港商仍然看好台灣房市成長力道，申請匯入新台幣3.2億元，投資國內建設業富創建設。
去年富創建設以近65億元，向幸福人壽買下台北101大樓正對面的D3約2千坪土地，準備打造豪宅。
俄羅斯金主 錢進台北買樓
2011-03-30 01:26 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
國際級大買家看好兩岸將開放陸客自由行及金融MOU和ECFA陸續生效，紛紛開始布局台灣房市。最近一組「預算無上限」的俄羅斯買家，首度現身台灣房市，鎖定年租金報酬率達4％以上的台北市店面為目標，準備在台北市「掃貨」。
高力國際（Colliers Internationals）台灣分公司董事總經理劉學龍表示，他從事商業不動產顧問事業20多年來，首度接獲有俄羅斯的商用不動產買家「登台」買樓。這組口袋極深的俄羅斯買家，多年來一直是高力國際歐洲分公司的主要大客戶，最近相中兩岸關係大躍進，慕名而來台灣投資不動產。
劉學龍指出，這組俄羅斯買家「預算無上限」，指名要收購租金報酬率4％以上的熱門商圈店面。而且「1整排店面、或幾十間店面，統統都可以評估。」主要是看好陸客即將開放來台自由行帶來的可觀商機。
仲量聯行（Jone Lang LaSalle）台灣分公司董事總經理趙正義表示，自兩岸ECFA生效、開放陸客來台自由行啟動談判後，台灣商用不動產市場至少出現4到5組外資法人的新面孔。這些外資大多考慮雙子星C1D1捷運聯合開發案、世貿2館、信義計畫區A25等大型投資案，絲毫未受奢侈稅即將開徵的影響。
據悉，國外大型私募基金和法人，諸如：德國的不動產核心基金、收購花旗銀行集團不動產投資公司（ Citigroup Property Investors，簡稱CPI）的美系外資法人阿波羅集團等，至少4、5個新面孔，也正在台灣評估收購不動產或土地。
另外，國際連鎖飯店品牌像法國雅高集團（Accor Group），除了已在桃園機場附近開了雅高台北諾富特Novotel華航桃園機場旅館外，最近也積極物色台北市據點。
劉學龍透露，雅高集團旗下品牌，包括走奢華型路線的「鉑爾曼Pullman」、「索菲特Sofitel」，走舒適的商務酒店「諾富特Novotel」，以及背包客最青睞的「宜必思Ibis」等品牌，最近都積極物色台北市整棟舊有辦公大樓計劃改建為飯店，有的直接和建商合作。
外資法人積極搶灘台北房市，主要著眼點是兩岸金融MOU和ECFA陸續生效，且陸客自由行可望在6月底開放，辦公室、店面、購物商場等商用不動產，目前才在初升段，相較亞洲各國際城市的房地產後市中長線看俏，因此急於卡位。高房價區國有地 暫不賣
2011/03/30 【經濟日報╱記者蘇秀慧／台北報導】
行政院國有土地清理活化督導小組會議昨（29）日同意國防部標售位於台南、高雄、屏東等地區11處、33公頃土地，但位於高房價地區新北市、桃園縣和台中市大屯區的八處土地則遭到否決。
行政院高層官員強調，避免閒置國軍營舍、土地標售助漲房價飆高，凡是位於高房價地區的國軍營舍、土地，政府的原則是暫緩標售，此一原則一定會貫徹。
另外，財政部已研擬完成「國有不動產清理活化作業計畫」，將優先就台北市、高雄市及台中市內大面積、精華區土地，分期分區清理檢討閒置、低度利用，及不經濟使用的國有土地，通知管理機關檢討後進行活化利用。
行政院國有土地清理活化督導小組昨天舉行會議，會中國防部提出19處土地希望能夠標售，不過，主持會議的行政院副院長陳冲認為位於高房價地區的國軍營舍、土地暫緩標售，是行政院的既定政策，必須堅持。
第一季商用不動產交易腰斬 大亞二拍流標
2011/03/30 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
外商商業不動產仲介公司昨（29）日指出，受政策性打炒房影響，第一季商用不動產交易量較前季腰斬，僅剩139.8億元，由於土地市場雖因資金熱潮未退，仍有485億元的交易量，但受土建融緊縮衝擊，第二季土地交易也會開始萎縮。
大亞百貨的三、四樓昨天二度法拍，底價雖然僅有首拍八折，仍流標收場，高力國際董事總經理劉學龍說，主因市場氣氛不佳。
劉學龍說，第一季商用不動產交易量較前季大減五成、與去年同期相較亦少了27%，除因政策性打炒房衝擊外，市場缺乏優質標的之釋出，也是主因，但第二季在眾多REAT和REITs將陸續到期、清算，估計有200億元的標的會釋出，可帶動商用不動產成交量走揚。
反倒是土地市場，因資金熱潮仍在，第一季成交量達485億元，較前季減少19%，但年增29%，且是近四年來單季第四高。
奢侈稅 讓大台北房價軟著陸
2011/03/30 【聯合報╱記者許玉君、何醒邦／台北報導】
奢侈稅議題持續發燒，大台北房價也受到衝擊，但台灣經濟研究院副研究員劉佩真昨天表示，大台北房市已走了8年多頭市場，房價已經到了該修正的時機，奢侈稅議題僅是導火線，讓房市有一個軟著陸的機會。估計第二季房價會比第一季下修1成5。
台經院昨天公布2月景氣動向調查，其中，建築投資業看壞未來半年景氣。
她還說，明天（31日）央行理監事會可能會決定升息半碼，再度透過政策工具協助房價回歸正常。
劉佩真說，由於奢侈稅發威，2月底到3月的台北市與新北市的房屋成交價明顯下跌，第一季台北市下跌3.5%，新北市更大幅下滑8.6%，議價空間議價也同時拉大。而且，買賣雙方的交易行為正逐漸出現改變，認為「現在是最佳購屋時間」的買方比重下降，認為「現在是獲利了結時機」的賣方比重增多。
不過，劉佩真也表示，奢侈稅讓房價軟著陸，但由於資金行情仍未去除，雖然交易量會往下修正，未來仍可預見會反彈，只是反彈波段幅度縮小。
台經院的調查也指出，在打炒房政策逐步發酵、農曆年連續假期、股市指數重挫，及土地公告現值將大幅調整的情況下，影響賣方的交易成本，2月國內房市景氣出現下滑。建築投資業不僅看壞2月景氣，也看壞未來半年景氣。
另外，房仲業者表示，在政府各部會聯袂打房下，大台北中古屋交易量縮3成以上，沉重的賣壓將使價格下修更明顯，短期房價下修狀況至少持續到7月。但因價格下修，5、6月購屋民眾可望逐步回流，交易量可慢慢回升。
永慶房仲統計，台北市3月中古屋交易量縮31%；新北市量縮29%；中南部也有1成左右的修正。
但交易價格仍未有大幅波動，台北市中古屋平均房價下修3000元，由每坪50.6萬元下修到50.3萬元；新北市單價則微幅上揚5000元，由29.2萬元上升到29.7萬元，回到1月水準；台中市、高雄市成交價格持平。房仲炒樓 華廈轉手撈千萬
加盟店充斥投資客 1牛剝3層皮獲利大
2011年 03月30日 【楊茲珺、蔡佩蓉╱台北報導】
高房價民怨深，投資客成打房箭靶，其實房仲業也是「炒房要角」，知名投資客「三黃一劉」中的黃文雄就是住商不動產加盟店東。《蘋果》近日更接獲讀者爆料，北市內湖數家房仲加盟店店東更是買賣數百間房屋的大咖，國內房仲龍頭信義房屋，也傳出高階主管持有大安森林公園旁的華廈，2年內轉手賣出、獲利1千萬元的案例。
奢侈稅政策加上國稅局積極查稅，刀刀砍向投資客，事實上，近幾年如雨後春筍增加的房仲業者，也是房價飆升的共犯。讀者爆料指出，信義房屋大安區高階主管林姓協理，於2009年8月以2813萬元買下大安森林公園旁華廈，但今年1月加價77%、開4980萬元出售，於上周一（21日）以3905萬元成交，1年半獲利1000萬元。
《蘋果》致電前屋主謝姓民眾，得知舊屋短短1年半增值千萬元後，僅低調表示：「我是善良的小百姓，對房地產不了解。」不願表示意見。信義房屋總經理薛健平表示，林協理購屋是為了小孩設學籍，工作20年才買第2間房。信義房屋客戶與法律服務部執行協理張旭則說：「該屋交易獲利雖為屬實，但信義房屋仲介營業員買賣屋均告知交易對象。」且符合員工買房須滿1年才能出售的內規，於理與法均無不妥，是個人單純買賣屋。
重新裝潢高價賣
儘管房仲業者喊冤，並非投資客，業者透露，直營體系房仲業者會約束自家業務，反而是加盟體系的房仲業者充斥投資客，台北市內湖區某投資客自己當房仲店長，當經紀人低價取得物件後，重新裝潢高價賣出，短炒獲利時間長達10年時間，目前已擁有3家加盟店。
短炒獲利達3成
但近年部分房仲搭上投資客，聯手炒高房價也是不爭事實。全國不動產總經理石吉平指出，保守估計大台北至少一半以上房仲業與投資客合作，投資客看好房市投資，房仲業者僅是「配合演出」，不是價格決定者。
天時地利不動產總經理張欣民指出，同樣一間房屋，透過房仲與投資客多次轉手，「一條牛非得剝三層皮」。他說，從2008年金融海嘯到去年政府打房之前，投資客短炒獲利空間達20~30%，相當驚人。
還有號稱「內湖劉媽媽」的呂小姐，鎖定上市建商社區大量收購，再交由熟識的房仲轉賣，將原本每坪30萬元行情，炒到現在每坪80多萬元，轉手逾10戶。
景氣反轉恐倒店
張欣民說，投資客往往會給經紀人「甜頭」，今年房仲業競爭激烈，服務費即便只剩1~2%，仍有經紀人肯接，而投資客為收購優質物件，願給「滿趴」4%服務費，甚至多給分紅，當然有經紀人願跟在投資客身邊。
房仲大老不諱言，投資客與房仲合作短炒不佔少數，經紀人被投資客餵養，不用積極開發物件，就可獲高額佣收，「柿子挑軟的吃」像在「吸嗎啡」，完全沒有戰力，一旦房市景氣反轉，與投資客合作的房仲店頭，就得面臨倒店壓力。
房仲業者與投資客聯手炒房模式
●房仲加盟店東就是投資客
◎投資客開房仲店，從委賣物件中挑出獲利性高的產品，整理後加價轉售
◎投資客入股多家加盟店，掌控多方通路
●房仲客戶以投資客為主
◎「投資客養房仲」，房仲優先服務投資客，快速成交可賺服務費
◎同屋多次交易轉手2~3次，重複賺服務費
●房仲提供投資客人頭戶
◎為降低個人綜合所得稅，需大量人頭戶，仲介幫忙引介給投資客
●房仲與投資客、銀行掛勾，貸款成數高、利率低
◎2010年6月特定區域選擇性性用管制前，仲介業者與特定銀行配合，投資客貸款成數甚至可達100%，大多則有8至8.5成貸款，利率也可降低約1%
資料來源：《蘋果》採訪整理
打房買氣減 新北成交價反上揚
2011年 03月30日 【楊舒晴╱台北報導】
政府重手打房，房價與交易量背道而馳，據房仲業者統計，大台北都會區3月成屋交易量大幅滑落3成，但台北市成屋每坪成交價僅微幅下修3000元，連1%都不到，反而是打房焦點的新北市竟逆勢上揚5000元，每坪成交價成長1.7%，市況渾沌不明。
供不應求難降價
永慶房仲集團研展室協理黃增幅表示，買賣雙方的價格認知差距過大是造成價格與交易量背離的主因，台北市中心住宅仍供不應求，賣家降價求售意願不大，而買家也無意追價，買賣雙方呈現拉鋸。
換屋族趁機進場
新北市3月每坪成交價反而上升1.7%，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，受到政府打房政策影響，銀行會針對新北市限制貸款，使得錢不多的首購族更難進場，反而口袋較深的換屋族，在自住兼投資的前提下，悄悄趁機進場，新北市板橋區、永和區、新店區、三重區是換屋族首選，因而推升新北市整體房價。
中信房屋董事長鄭余正全表示，新北市自住客出籠看屋，正是因為購屋民眾「買氣未散」。
根據中信房屋宅指數調查統計，即使許多民眾期望房價下跌，但只有18.1%的民眾真正看跌今年房價，38.2%認為會持平，卻有43.7%民眾認為房價將成長或再創高峰，預估奢侈稅定案後，可確立房價走向，購屋民眾會回流，7月1日奢侈稅上路前，成交量將回升。
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