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2013年3月21日 星期四

2013.03.21 不動產新聞動態


房市多空纏鬥 329檔決戰桃園


2013/03/21 【經濟日報/記者黃啟菱、陳美君/台北報導

房市329檔期到來,北台灣噴出近3,000億元的天量,光是桃園案量就高達1,247億元。昨(20)日已傳出公股銀行擔憂青埔地區房市供過於求,將祭出房貸緊縮措施;桃園儼然成為329檔期多空交戰點,市況將成房市景氣指標。

《住展》昨發布統計,今年329檔北台灣總推案量高達2,939億元,年增四成五且創新高,加上大台中的850億元、大高雄的500億元,三區總案量達4,289億元,建商作多心態濃厚。

其中,桃園推案量占比42%。噴出大量主因高鐵等交通建設到位、航空城計畫啟動、桃園升格直轄市這三大利多加持,各家建商搶推案,林口A7合宜住宅案總銷就達365億元。

桃園近日投資客漸多,日前曾傳出「秒殺建案」,曾引發新任台北市副市長張金鶚關注,建議政府管控。

央行理監事會下周四登場,是否「加碼」管制房市成重頭戲,公股行庫昨搶先調整授信政策,針對有供過於求疑慮之處祭出房貸管制,除新北市林口、淡水與三峽外,新納入桃園青埔。

公股行庫主管透露,青埔案量多、房價屢創新高,銀行不願承擔過高風險,因而有意劃出紅線。

包括遠雄、皇翔、麗寶、寶佳,329檔期在桃園都有大案登場;華固、太子、宏普等也已在青埔備妥土地。

華固董事長鍾榮昌直言,桃園青浦重大建設多,未來發展佳,房市長線仍看好。他認為,此區房價在站上每坪40萬元後,會先休息一下,待重大建設完成、生活機能成熟後才會有下波漲勢。

太子總經理謝明汎則說,雙北市房價已高,桃園成為自住客首選,青埔又有交通利多,剛性需求仍強,後續發展看好。

 

房市329檔期 憂張金鶚效應


2013/03/21 【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】

政大教授張金鶚將接台北市副市長一職,在房產業界引發的話題持續發酵,太平洋建設總經理章啟明昨(20)日直言,張金鶚當官,易讓民眾聯想房價可能下修,造成房市氛圍由原本的樂觀轉趨觀望,恐衝擊329檔市況。

長虹董事長李文造則說,當學者跟當官是兩回事,張金鶚之事是否會引發民眾聯想到房價下修,還很難說,即便是有,也只是短暫的心理因素干擾,他認為329檔期市況還是會不錯,整體來說,將呈現「量增價微漲」格局。

章啟明表示,今年開春以來,房市氛圍頗樂觀,業內多預期整體成交量將優於去年,不過前天傳出張金鶚任北市副市長一職後,市場氛圍恐有轉變。

他直指,張金鶚一直給人「房市空頭總司令」的形象,如今有了實權,會有哪些具體政策出台,大家都很關注,也容易讓民眾聯想到房價可能下修,原本想出手買房者態度轉趨觀望。

不過,章啟明認為,張金鶚上台後將會致力於解決都市更新牛步化的問題,對建商跟都更戶來說,是好事一樁。

業界初估,眾家建商「卡」在都更的資金逾5,000億元,若都更問題有解,這些「卡住的建商」都可望受惠。

李文造認為,房市的支撐力道之所以強,正是因為自住與換屋的剛性買盤一直都在,這些買方是否出手,應不受張金鶚是否當官影響;長線來看,房市走勢仍是偏多。

 

土銀董事長 估今年房市量價持平


2013/03/21 【經濟日報/記者陳美君、呂淑美/台北報導】

房貸龍頭土地銀行董事長董事長興昨(20)日對今年房市發表看法,他認為,今年房市交易量與價格將「持平」,土銀的房貸與土建融餘額也將維持「零成長」目標。

此外,憂心房市泡沫化風險,銀行不再追求房貸、土建融業務大幅成長。一家公股行庫主管說,除非具有相當良好的條件,例如:該建案位於捷運站旁,或者建商信用財務相當良好,否則對於這供過於求的區域,房貸授信將「從嚴審核」。

銀行主管說,除淡水、林口與三峽外,桃園青埔為近期銀行貸放最關注的區域,因為青埔不僅推案量大增,房價還屢創新高,有銀行不願承擔過高風險,將貸款利率拉高至3%以上,貸款成數也砍到五成以下。

除特定區域外,銀行對對於豪宅與小套房房貸授信,也格外審慎。以土銀為例,今年迄今豪宅建案「零承作」,除非是位於捷運站附近的建案,否則小套房房貸一律不承作。

土銀主管表示,土建融餘額驟減,主要是建案完工後陸續轉入分戶貸款,且新進件的土建融,比還款金額要少,顯示建商購地交易不如過去熱絡。

另外,土銀房貸利率約2.1%—2.3%,維持去年底水準,土建融利率則拉高至2.5%以上。

 

不動產放款 2年減700


2013/03/21 【經濟日報/記者邱金蘭、李淑慧/台北報導】

金管會打炒房,從控管銀行對不動產放款集中度著手,已有具體成效。金管會昨(20)日指出,近兩年銀行對不動產的放款共減少702億元。

今年將持續推動不動產放款集中度的四項控管措施,超過標準的銀行須增提準備金並限期改善。

依據金管會資料,2011年有17家銀行對不動產放款集中度過高,被要求增提準備金共62億元。2012年還有15家集中度過高,但增提金額已下降到11億元。

銀行局副局長邱淑貞表示,銀行業2012年大多數都符合規定,只有少數超標,即使超標,也只超過一點。

 

土銀看房市 年價量持平


王耀興:「人肉立牌」仍多 觀察329檔期


20130321日 蘋果日報【陳瑩欣、廖珮君、林巧雁╱台北報導】

房市調控管制政策不退場,金管會主委陳裕璋昨在立院財委會備詢時說,房市信用管制部分,現有制度將會繼續,主要是避免銀行將放款過度集中不動產,間接助長房價飆漲,與央行的謹慎管制措施持同調。

土地銀行董事長王耀興昨預估,今年不動產交易量與價格應與去年持平,將視房市329檔期來評估後續不動產市場的發展狀況。

王耀興去年曾以預售屋的「人肉立牌」滿街跑,提醒民眾注意餘屋去化問題,他表示,若建案長期有人高舉預售屋廣告立牌,就要當心房子是否賣不掉,王耀興昨在信用卡記者會前指出,目前街上人肉立牌仍多,將在329檔期到現場觀察。

小套房「不做為原則」

王耀興在今年全行行務會議,要求各分行承作土建融資時,「尤其要注意規避地區性的風險」。據了解,包括林口、三峽、淡水,以及桃園青埔等供給量過大區域,皆被視為警戒區。

土銀表示,目前的房貸放款案件中,中古屋申貸佔比逐漸下滑,內部同時下令各分行,對於小套房要以「不做為原則」。

至於豪宅放款案件,土銀表示自中央銀行去年6月管控雙北市8000萬元以上、其他地區5000萬元以上豪宅貸款成數,去年全台也僅約8~10件,今年以來承作案件首度「掛零」。

除主要行庫在土建融放款持平外,金管會自去年針對房貸、土建融、以不動產為擔保和素地放款等4大控管不動產指標,今年將依此標準、持續監控各銀行。

4放款標準 金管會盯

據金管會規定的4大放款標準,要求前10大房貸放款銀行,房貸放款限佔總放款30%、土建融放款限佔10%;非前10大放款者,房貸限佔40%、土建融限佔15%,第3項則是所有銀行不動產相關放款限佔總放款70%,第4的素地貸款則限市場平均數,約5%內。

金管會官員說,一旦業者超限,將會被金管會要求提改善計劃,並依嚴重程度,要求得增提不動產放款的0.5%0.75%損失準備金。

金管會銀行局副局長邱淑貞表示,今年1月購置住宅和修繕貸款跟2010年底比,減少881億元,顯示銀行對不動產集中度已有調整。

財長今報告國產運用

此外,財政部長張盛和今將赴立法報告國有財產基金預算,財政部為靈活開發利用大面積國有土地,提升國有財產運用效能,2002年設置國有財產開發基金,編列2013年度預算49292000元,預計委託專業廠商協助辦理主導都市更新、財稅人員訓練所及周邊國有土地開發案、辦理拆除華光社區等業務。
 
12億豪宅 4個月完銷

自住客買氣突圍 不受量縮影響


20130321日 蘋果日報【張菱育、吳苡辰╱台北報導】

在政府打房壓力下,今年台北市中心豪宅推案量不若以往熱絡,但仍有不少每戶要價億元起跳的豪宅案持續成交,且6~7成買方為自住客,包括「中山世紀」、「華固松疆」都傳出銷售佳績,其中每戶要價2億元的「中山世紀」,推出4個月就完銷。

由太平洋建設與中星建設共同打造的豪宅案「中山世紀」位於中山北路二段,屬市中心精華路段,規劃130坪,成交價落在每坪140~150萬元,每戶要價約2億元,公開4個就完銷。

成交量價都下滑

太平洋建設副總經理陳清暉說,目前豪宅市場量體不多,但「中山世紀」位在台北市精華地段,加上以客製化方式打造頂級產品,買方需求還是大,買方多為國內金字塔頂端的企業主。

華固建設「華固松疆」規劃100110坪,每戶約1.2~1.6億元,目前銷售約8成。華固建設總經理洪嘉昇指出,自央行對豪宅祭出限制房貸及寬限期的管制措施後,銀行對豪宅貸款的鑑價變嚴格,因此去年下半年豪宅市場受到影響,但從今年開始,長期置產的豪宅買家回籠,且6~7成以自住為主。

不過根據台灣房屋智庫統計,台北市今年第1季豪宅市場,不論交易量與成交價都較上季與去年同期下滑,第1季北市豪宅每坪單價為111.8萬元,較上季減少1.6%,成交指數為92,較上季減少5.1%;新北市第1季每坪單價則為55.3萬元, 則較上季增加0.4%。

329檔爆4300

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析,受豪宅限貸影響,大幅提高豪宅購屋門檻,影響豪宅交易量,且北市第1季成交物件多非指標性豪宅,使均價下滑。住商不動產北市區副理陸毅祺也指出,真豪宅釋出量本來就少,在通膨疑慮下,屋主更為惜售,因此第1季豪宅詢問度雖增加,但成交量反而減少。

而房市將進入329檔期,台北市329檔期將推的指標豪宅案包括「藍田陞玉」、「文心AIT」等,但每坪開價均突破百萬元。《住展》雜誌研發長倪子仁說,今年329檔期北台灣總案量達2939億元,為6年來最多,而桃園推案量達1247億元,台中則為850億元,高雄500億元,全台推案量約4300億元。

 
329檔房市推案量 4300

2013/3/21 自由時報〔記者林美芬、盧冠誠/台北報導〕

房市重頭戲329檔期起跑,房產業者認為房市利空出盡,估計全台推案量約4300億元;土地銀行董事長王耀興則對今年房市看法中性,預估交易量與價格應與去年持平。

但根據住展雜誌最新完成今年329檔房市推案量統計,北台灣五大區加上台中及高雄二都會,推案達到4300億元的巨量,爆出歷史新天量,其中北台灣推案量高達2939億元;台中都會區推案量825億元,高雄今年的推案量體約500億元,形成爆量衝刺的市況。

北台灣總推案量高達2939億元中央銀行下週四召開理監事會議,多數公股行庫主管預期,因房市交易回穩,央行暫時不會採取新管控措施,但將關注新北市五股、泰山、桃園青埔以及中南部特定重劃區,這些未被央行列入管控的地區,是否有過熱跡象。

王耀興去年曾以售屋的「人肉立牌」滿街跑,提醒民眾注意餘屋去化問題,若建案長期有人高舉預售屋廣告立牌,就要當心房子是否賣不掉,他昨說,目前街上的人肉立牌仍不少,會趁329檔期去現場實地觀察。

土銀為國內不動產授信龍頭,王耀興於今年全行行務會議,要求各分行承作土建融資時,「尤其要注意規避地區性的風險」。據了解,包括林口、三峽、淡水,以及桃園青埔等供給量過大區域,皆被視為警戒區。

房貸部分,土銀下令各分行,對於小套房要以「不作為原則」,豪宅則必須審慎評估,自央行去年6月管控雙北市8000萬元以上、其他地區5000萬元以上豪宅,土銀今年以來承作案件「掛零」,去年全台也不到10件。

去年底,土銀房貸餘額為6515億元,今年2月底略降至6513億元,內部預估全年將零成長,房貸利率方面,區間多介於2.1%~2.3%

 

大坪頂土地標售 每坪逾16


2013/3/21 自由時報〔記者葛祐豪/高雄報導〕

高市地政局昨舉行第一季開發區土地標售,以往較不受注意的南高雄大坪頂五號道路區段徵收區,此次異軍突起,以每坪十六萬六千餘元,創下當地住宅區行情新高。

此次共標出六標六筆土地,脫標率七十五%,為市府進帳一億七千八百餘萬元。其中,大坪頂五號道路區段徵收區因孔宅綠園開闢及綠美化,景觀環境佳,加上連結小港區與大寮區的大坪頂特定區十號道路去年十月通車,吸引多家建商搶進。

大坪頂五號道路區段徵收區的一筆住二用地,此次以一億一千兩百餘萬元脫標,溢價兩千兩百八十五萬元,每坪脫標價約十六萬六千餘元,創下當地住宅區行情新高,地政局認為本區地價已逐步攀升。

其餘如高雄大學區段徵收區的住三用地,每坪以十五萬三千餘元脫標;近右昌森林公園的第三十七重劃區住四用地,每坪脫標價為二十五萬八千餘元。

 

北市商辦Q1神,平均售價反彈


2013-03-21 09:37 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】


第一季北市商辦市場回神,擺脫前季的溫脫,交易價量俱揚。依據全球資產管理公司(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價小幅回溫,售價由第四季的每坪77.1萬元,微幅上漲至77.4萬元,平均租金也上漲至1975元,毛租金資本化率最終維持在2.51%,守住2.5%大關。辦公室空置率則連續兩季回升向上至9.13%。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出,隨著全球經濟前景轉向復甦,2013年商辦市場擺脫去年第四季的疲軟,呈現回春的跡象,往年第一季因農曆春節緣故,通常為交易的淡季,但金蛇年則從春節前到年後都維持溫熱,因此成交價格而有緩步向上的情形,不過租賃市場表現相對淡定,空置率也逐步升高。

第一季北市辦公平均空置率為9.13%,空置率反彈向上。辦公大樓新增供給的部份,遠雄金融中心(A1)於本季完工啟用,其中高樓層為遠雄集團自用,另外釋出約一萬餘坪對外招租,另外台灣人壽保險的總部大樓也於本季完工啟用,目前以台壽保內部自用為主。預計今年內可能還有南京東路的宏盛辦公大樓(捷四)及松江路的聯邦育樂大樓(捷八)將完工釋出。

本季A級辦公室空置率收斂情況較佳,從前一季的7.45%下降至7.18%。A+級辦公空置率由於遠雄金融中心完工釋出,空置率則從12.49%回升至14.53%。B級辦公空置率由5.94%回升至6.41%。從不同商圈來看,信義世貿商圈及南京四五段商圈空置率有較顯著的增加,而復興南京商圈及敦北民生商圈則是趨向收斂。

租金方面,依據全球資產統計,第一季辦公平均租金1975元,其中A+級大樓平均租金為2828元,A級大樓1775元,B級大樓1432元,整體租金水準受到新完工大樓的租金訂價較高的緣故,因此平均租金由前季的1953元上漲至1975元。但目前而言,租賃需求仍以各大樓之間搬遷為主,新增需求較少。從各商圈來看,敦南商圈重新回到2000元以上的平均租金水準,其餘商圈租金變動並不明顯。

展望未來,在買賣市場方面,原本預期今年價格可能出現修正,但由於市場回復熱絡,因此價格似乎並未走跌,三月開始標售案件紛紛回籠,拉抬投資買氣,預估第二季市場熱度可望維持不墜。至於租賃市場方面,台北市公司登記家數仍持續正成長,12月份共吸引2035家公司及商號至台北市設籍投資,較去年同期約成長11.9%,在景氣沒有轉壞的情況下,第二季辦公需求可望穩步增加。

 

雙北市去年Q2Q3推案3000億元,預售揭露寥寥無幾


2013-03-21 07:47 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】


實價揭露上路至今,已經累積超過18萬筆的資訊,預售案揭露的資料仍相對稀少,統計台北市預售案目前僅可查詢40筆,總銷售金額為11.9億元,新北市則有近4百筆,合計總銷為41.46億元,再比對國泰房價指數去年的相關調查,2012Q2雙北市總可銷金額為1867億元,總可銷戶數超過5千戶,2012Q3也有1100億元,總銷戶數5100戶,和上千億元的推案量相比,截至目前為止揭露資料仍相對稀少。

一手的預售個案向來是區域房價的領頭羊,在實價資料上路之前,只能「聽說」房價成交一坪多少錢,實價上成交房價還是蒙上一層神秘面紗,而實價登錄對預售案亦有相關規定,經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,從預售推案到結案後按規定申報,加上實價登錄的作業時間,大概需要8個月的時間,若按此時間推算,今年第2季後揭露的資料應該會慢慢變多,加上今年初開發商也密集推案,年底前應該有更多的預案資料可供參考,不過從現階段已公布的預售案資訊來看,對於購屋人參考價值仍有限。

若按規定流程申報,結案後才實際看得到每戶的交易金額,對於想要購買該案的購屋人而言,就時間上的確是有點落差,參考價值就打了折扣,不過實價登錄還在剛起步階段,經過一段時間運作與檢討後,應該還有改善的空間。

 

商用不動產Q1成交額 年同期3.5


2013-03-21 01:12 中國時報 王莫昀/台北報導


壽險業國內不動產投資止步,但今年第一季商用不動產表現,仍令人讚賞,依第一太平戴維斯統計,首季單筆交易逾3億元以上的大型商用不動產交易總額,高達220億元,創下2008年以來同期新高,成交金額較去年第一季大漲3.5倍,為商用不動產市場注入一劑強心針。

全球資產管理公司(Sinyi Global)最新調查也顯示,台北市辦公室平均售價小幅回溫,由去年第四季的每坪77.1萬元,微幅上漲至77.4萬元。

壽險業受限於金管會投資禁令,轉而研究投資海外市場,其他投資人卻看準這個機會,伺機挺進國內商用不動產。

寶豐隆興業於2月底以88億元買下敦南誠品商場及12樓辦公室,成為本季單筆交易金額最高買賣案;另外,位處敦化北路的蘇黎世大樓7樓至12樓,從去年中即採私下邀標方式進行銷售,原本是各家壽險機構覬覦的投資標的,最後卻由香港私募基金豐泰地產旗下的基萬公司以27億元買下,每坪單價突破115萬元。

零售店面也是開春以來市場焦點,連續幾個北市東區店面成交案例,奠定忠孝東路四段單價千萬店面市場地位,近二年價格漲幅達4成以上。另根據昨日北市最新揭露的實價資訊顯示,公館商圈羅斯福路四段一處1樓連同2樓出售的店面,以總價3.48億元成交,單價每坪達210.5萬元。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,由於台北市精華土地越來越少,擁有土地效益的透天厝也越來越搶手,尤其是位於熱門商圈的透天厝,一樓可做店面,價格更是扶搖直上。

 

台開 擬售花蓮17,000坪地


2013-03-21 01:10 工商時報 記者袁延壽/台北報導


為活絡公司資產、提升土地發展效益,台開昨(20)日指出,100%持股子公司台灣創新發展將出售花蓮光華樂活園區17,000坪土地。台開指出,這些土地可做為國際觀光旅館使用,據了解,已有包括國內知名五星級觀光旅館及全球連鎖飯店集團與台開接觸,預估出售土地金額將超過18億元。

台開指出,集團在花蓮光華樂活園區共有6.2萬坪土地,分屬為相關產業一、二、三、四、五等五塊面積共約42,000坪,其他還包括社區用地有16,500坪、可做醫療美容的用地超過2千坪。這次對外公告徵求要約出售的土地,主要是相關產業一及相關產業三;其中,集團已保留相關產業一共3,600坪土地,自行興建國際影城,總投資額超過13億元,並將在322日動土。

此外,台開已規畫自行開發相關產業二的基地,興建國際會議中心;相關產業四興建國際飯店、相關產業五做為客家土樓、人文會館;另社區用地則開發為酒店式公寓,還有做為醫療美容健檢、養生村的「金華聯」。估計這些自行開發的土地,總投資額將達百億元,預計今年底陸續動工。

台開指出,花蓮目前並沒有大型娛樂、商場及國際級旅館,過去給人「好山、好水、好無聊」印象;光華樂活園區位於花蓮精華區域,希望結合國內外旅館集團、醫美及生物科技企業、華納威秀或國賓影城、會展產業等廠商共同開發,吸引國際觀光人口,共創花蓮繁榮。

 

329爆量 測試張金鶚效應


2013-03-21 01:10 工商時報 記者蔡惠芳/台北報導


最新調查顯示,即將登場的329年度黃金大檔,全台三大都會區可望噴出4,300億元的巨量,挑戰最近6年來最大量;惟台北市副市長由張金鶚教授接掌,被市場認為是測試市場「耐壓度」的最佳試金石。

329檔期即將全面登場,適逢台北市副市長由張金鶚教授接掌,為市場投下一顆震撼彈;有業者不諱言:「2013年房市的最大變數,一個是核四公投,一個就是張教授副市長的一舉一動。」

住展雜誌昨(20)日公布最新調查指出,農曆年後,各指標工地人氣陸續回籠,住展風向球連續2個月出現代表「復甦安全」的綠燈燈號。房市更在股市直逼8,000點大關下,使股市與房市的人氣持續加溫,建商看機會不可失、景氣應不可能再壞,因此今年黃金329檔期全力衝刺,估計全台三大都會區大約有4,300億元新案登場。

住展雜誌研發長倪子仁指出,北台灣約有2,939億元,直逼3,000億元歷史天量,也是自2008年以來的近6年來最大量,比馬英九當選總統的2008年同期,還要再激增32%,也比2011年奢侈稅打房時的1,050億元,多出2.8倍,顯示今年329推案的火爆程度。

至於台中都會區,今年329檔期大約有850億億元新案,比去年同期的700億元激增;大高雄都會區,大約有500億元,年增約2成。

今年329檔期特別爆紅的戰區,非桃園莫屬,今年329檔期將出現1,247億元巨量。倪子仁指出,桃園超夯,主要和桃園航空城計劃及桃園升格直轄市,吸引大批建商轉戰桃園搶地推案有直接的關係。

至於北台灣都會區的最熱門推案區域,以台北市內湖、北投最熱門,尤其內湖美國在台協會旁,由文心建設投資、總銷90億的新成屋案「文心AIT」,開出每坪120萬的高價,開價與成交價的高低,再度成為市場矚目的焦點。另外,北投奇岩重劃區的「華固奇妍NO.1」,永陞建設總銷45億元的「藍田陞玉」案,也是台北市329檔的房市焦點。
新北市指標案以遠雄人壽100億新莊副都心案「遠雄國都」、五股區森聯機構的100億元「上河圖」,旺洲建設林口50億元「旺洲極品」,及淡水50億元「宏盛新世界」等,最具指標。

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