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2013年1月25日 星期五

2013.01.25 不動產新聞動態


壽險投資房產 爭取3月解禁

【經濟日報╱記者陳怡慈、呂淑美/台北報導】 2013.01.25 04:54 am

 

金管會保險局去年11月要求壽險業暫停投資國內不動產後,保險業有關不動產交易幾乎掛零。壽險公會理事長許舒博昨(24)日表示,壽險公會將力拚2月底提出相關自律規範,以爭取3月國內不動產投資解禁。

 

壽險公會昨天舉行年終記者會,許舒博指出,在金管會主委陳裕璋帶領下,壽險業看到更好的方向與曙光,公會今年將繼續推動4大項目。

 

包括爭取保險業可擔任公共及社福投資的董監事、公司債評等降至BBB-等級、推出人民幣保單、引導壽險資金進公共建設。

 

在國內不動產投資方面,公會已積極研擬相關自律規範,以爭取金管會解除禁令,許舒博說,希望3月能解禁。

 

金管會保險局副局長張玉煇對此表示,目前壽險公會還沒有報上來,要看公會研議出來,看訂出的自律規範內容為何,才能知道後來的程序怎麼走。

 

張玉煇並強調,「法規他們(指壽險業者)要遵守,現在大家對有些事情認定仍有些不一致,還需要作進一步的釐清與討論」。據了解,保險局希望透過自律規範,讓不動產投資更加合理化、透明化後,就可考慮解禁。

 

此外,壽險公會今年8月將改選理事長,據了解,許舒博替業者爭取多項政策鬆綁獲得肯定,連任機率極高。

 

以投資用不動產增值利益得計入淨值為例,壽險公會指出,國內投資用不動產帳面金額六、七千億元,粗估未來5年整體業界增值利益就可達500億至1,000億元。

 

陸、港投資方面,公會指出,已有8家壽險公司取得投資大陸股債的QFII額度,合計新台幣220億元,以投報率增2%計算,可增加新台幣4.4億元收益。

 

國內目前已有10幾家公司持有人民幣資產,香港占比最大、人民幣資產折合新台幣逾2,000億元,以投報率較國內增2%計,可增加40億元收益。

 

國外投資額度排除外幣保單責任準備金方面,法案通過後,2012年底外幣保單責任準備金達新台幣7,904億元,較2011年底大增3,767億元,去年新約保費 (FYP)中,外幣占比更攀抵四成。
 
不動產禁買令 壽險業自律盼解除

【聯合報╱記者孫中英/台北報導】 2013.01.25 02:50 am

 

金管會保險局口頭禁止壽險業投資國內不動產,壽險公會理事長許舒博昨天說,公會研擬「壽險業投資不動產自律規範」預定2月底出爐,希望屆時能以「自律」代替「行政命令」,爭取保險局同意解除禁買令。

 

許舒博指出,壽險公會爭取解除不動產禁買令,但保險局以目前壽險業買不動產,缺乏一致性規範為由,要壽險公會先擬出「投資國內不動產自律規範」,才會考慮解除禁買令。

 

去年金管會針對壽險公司投資國內不動產,祭出多項行政命令:壽險業投資不動產報酬率須達2.875%、買入大樓5年不得轉售、不准投資預售產品、投資素地持有至少10年、備妥承租戶長期租約等。

 

保險局修正行政命令,為壽險業投資不動產設下重重關卡之後,並且口頭指示業者「暫時」不要投資國內房地產,壽險資金因此大舉退出房市,也使得去年第4季多件商辦大樓、土地標都流標。

 

許舒博說,壽險公會自律規範將釐清5個方向即:不動產最低報酬率門檻(目前為2.875%)如何計算?不動產取得時點為何?免租期有多長?如何訂定合理交易價格?若壽險公司與建商合作開發,利益如何分配等。

 

許舒博說,壽險公會擬出自律規範後,將送理監事會通過,計畫2月底可送保險局,爭取在3月就能打開禁買令。

 

壽險公會要求解除不動產禁買令,保險局副局長張玉煇昨天說,保險局不知道自律規範會訂出什麼規則,先看公會報來的東西,再說。

 

另外,金管會去年底放寬保險業「專案報准」投資海外不動產,昨天也改口,「相關法規將再修正」,也可能辦公聽會「聽聽更多意見」,之前鬆綁恐只是空歡喜一場。

 

富邦人壽 紐約獵商辦

【經濟日報╱記者陳怡慈/台北報導】 2013.01.25 02:35 am

 

不動產投資額度逾新台幣1,000億元的富邦人壽,有機會成為台資壽險業在全球金融中心--紐約獵樓,讓世界透過紐約看見台灣的首例。

 

壽險公會理事長許舒博昨(24)日透露,富邦金副董事長蔡明興日前在一個私人餐會場合向他表示,富邦人壽已開始評估投資紐約的商辦大樓,蔡明興還親自到紐約看樓。

 

許舒博說,金管會主委陳裕璋已經同意,將開放「紐約、倫敦、法蘭克福、多倫多、上海、胡志明」6個城市,讓保險業在專案申請下,進行海外不動產投資。

 

許舒博說,只要「保險業辦理國外投資管理辦法」一修正公告,業者就可鳴槍起跑,預計保險局農曆年前就會公告。保險局表示,因需預告程序,真正上路可能是農曆年後了。

 

陳裕璋鼓勵業者在6大城市買下一整棟樓,讓世界看見台灣,富邦人壽有機會成為響應政策的第一家。

 

富邦人壽副董事長林福星昨晚表示,富壽從以前就一直有在研究投資海外不動產,包括紐約的幾個案子都有在看,隨著政策開放力度加大,會加強評估。

 

林福星說,紐約的商辦大樓並沒有比台北貴,年化租金收益率不錯,平均有5%,值得評估。他說,紐約很大,從荒涼到熱鬧地區,平均每坪折合約新台幣60萬元至120萬元,多數國內大型壽險公司都有能力購買。

 

創新要蓋單身女子公寓

【經濟日報╱記者周義朗、陸煥文/台北報導】 2013.01.25 02:35 am

 

國產集團看好兩岸關係日益密切,且國內單身貴族趨多,決定搶進醫療、租賃市場商機。

 

其中租賃住宅鎖定粉領族,推出後將是國內第1個單身女子公寓,預計下半年可望定案。

 

看好台灣旅遊市場潛力,國產旗下中興保全將整合中保、國產、復興航空等集團資源,預計上半年成立新公司,投入醫療、租賃市場。由於國產在土城、大溪、南港及花蓮等地都擁有土地,新公司將從事特殊醫療、建檢等業務,吸引大陸頂級客源,並爭取與長庚醫療體系等台灣醫療院所策略合作。

 

由於中保擁有遠距照護的經驗及業務實力,因此決定開發土地資源,從事銀髮族的照護服務,成立銀髮村。

 

國產表示,這些土地為國產所有;中保有資訊、軟體,復興航空有服務專業,這些資源整合起來,對國產活化土地更有幫助。

 

國產與中保今年將在住宅領域推出為第1個整合案,由國產集團旗下國雍營造負責興建,結合中保的樓管、保全系統、綠建築、清潔。

 

彭淮南拚內需 關注都更案

2013/01/25 【經濟日報╱記者詹惠珠、陳美君/台北報導】

 

中央銀行總裁彭淮南除關心雙率外,也關注經濟火車頭房地產的動態,日前彭淮南打電話給三圓建設總經理王光祥,關心台北市都更指標案正義國宅的進度。

 

彭淮南幕僚轉述,因都更案可以擴大內需,並創造就業機會,所以彭總裁關心,但不意味央行對炒房客的管制政策會鬆綁。

 

全國商業總會昨天舉行媒體餐敘,常務理事王光祥提起23周前彭淮南來電關心逾400億元的正義國宅都更案何時推案,進而帶動國內的經濟動能,不過由於商業區興建超過20樓以上者,必須經過環評,且至少8個月,而且因更換建築師在變更執照,最快要等到明年才能推案。

 

正義國宅位於忠孝東路三段,靠近Sogo百貨復興館,預估是台北市都更案中總銷售金額最大的案子,在整合期間爭議不斷,目前主導的建商是三圓建設的關係企業山圓建設。

 

央行幕僚表示,彭總裁不只關心正義國宅都更案,也對華光社區都更案相當關注,只要是有助於經濟成長,以及人民福祉的計畫,總裁都會很關心。

 

身為財金部會「打炒房急先鋒」,彭淮南關心都更案發展,格外引人注目,市場甚至懷疑,央行對抗炒房客的決心,是否有所鬆動,甚至揣測,這是央行房市管制轉向的前兆。

 

對此,財金官員解釋,央行打炒房之餘,仍力挺「都更」,因為推動都更案,有助提振經濟,同時也能達到創造就業機會的效果,這和投資客炒作房市是「兩碼事」,不能混為一談。

 

在去年6月的行政院院會,財政部陳報「加強與中央或地方合作開發國有土地」報告時,彭總裁便提出,應推動華光社區開發案的意見,顯示彭總裁一直對都更案投以關注眼光,在此期間內,央行對炒房客的管制政策從未鬆綁。

 

對於年輕人常抱怨薪水追不上房價,全國商業總會理事長張平沼表示,民國46年,他擔任小學老師月薪才680元,當時在永和的1戶房子要3萬元,也會令人有無力感。

 

王光祥表示,在台灣最好的投資工具還是房地產,主因為台灣擁有低利率的環境。
 
新聞眼/關切都更 彭總裁拚內需

2013/01/25 【聯合報╱記者羅介妤、羅兩莎/台北報導】

 

中央銀行政策向來「打房不手軟」,但最近央行總裁彭淮南卻親自打電話給建商,催促建案快點開工,更關心都更案發展,外界也臆測央行管制政策是否鬆綁,但相關人士表示,彭淮南是考量特定都更案不僅可擴大內需,創造就業機會。

 

據了解,彭淮南不是只有關心正義國宅都更案,他也很關心華光社區的都更案,主因是希望藉此帶動國內的經濟發展。只要是有助於經濟成長,以及人民福祉的計畫,央行都會很關心。

 

過去央行祭出打房政策,讓各大行庫配合央行全面緊縮土地和建築放款。現在為了提升經濟成長率,反而盼望建商能加緊腳步開工,連建商一時間也摸不著頭緒,誤以為央行打房政策出現轉圜。

 

但據彭淮南幕僚轉述,由於都更案可以擴大內需,並創造就業機會,彭淮南著眼於經濟發展,才會關心都更案進展。財金官員也解釋,「都更」有助提振經濟,也能達到創造就業機會的效果,這和投資客炒作房市是「兩碼事」,不能混為一談。

 

不過,建商也有話說,現在向銀行貸款成數變少,除非是資金夠雄厚的大型集團建商,一般中小型建商就算想推案開工,真的沒那麼容易。如果能因為建案開工,帶動內需市場蓬勃、幫助國內經濟成長,建商也樂見其成。

 

以正義國宅來說,三圓建設副董事長王光祥就認為,建商想法也期盼能早點開工,但未來光是環評就不知會拖多久時間。雖然央行對藉營建產業提升經濟有所期待,不過,若要馬上看到這些都更案帶動經濟利益,短期內恐怕有困難。

 

催促經濟火車頭 彭淮南關切都更

2013/01/25【聯合報╱記者羅介妤/台北報導】

 

大環境景氣不佳,中央銀行總裁彭淮南除關心雙率,也關注經濟成長火車頭房地產動態,中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會榮譽理事長、三圓建設副董事長王光祥昨天透露,彭淮南日前打電話給他,關切建築業的開工時間,尤其是正義國宅都更案,期盼盡快開工,協助經濟成長。

 

全國商業總會昨天舉行媒體餐敘,身兼常務理事的王光祥表示,目前政府除了期待台灣出口外銷,為推升經濟成長率,其實也對內需產業有所期待,盼能為台灣創造更多經濟利益。他透露,大約兩周前,彭淮南打過電話給他,關切目前國內建築業「何時開工」。

 

三圓建設目前主導北市忠孝東路上的正義國宅都更案,該案總值達四、五百億元,是全台經濟規模最大的都更案。王光祥說,彭淮南對正義國宅都更案開工時間特別關切,催促能趕快開工。

 

但王光祥表示,自從央行祭出土建融的「針對性審慎措施」,銀行承作土地抵押貸款,最高額度不得超過土地取得成本的六成五,其中一成還得在開始動工興建後才能撥貸。除非是資金雄厚的大集團建商,一般建商買土地不易、推動建案速度也不會太快。

 

至於正義國宅何時開工?王光祥說,正義國宅未來計畫改建為三十層樓,由於建案位於商業區,如果要蓋超過二十層樓,必須經過環評審查通過,但目前北市府尚未核發變更執照,且環評審查至少也要八個月,最快也要等到明年才能正式開工。

 

3都會區推案 衝高

2013/01/25 【經濟日報╱記者宋健生、吳秉鍇、黃啟菱/綜合報導】

 

台中市建築開發公會昨(24)日宣布,上調今年大台中房地產總推案量至2,000億元以上,調高約一成,創近20年來新高。這也推動全台3大都會區今年度推案量達1.27兆元,為近年來新高,可望走出政策性打炒房陰霾。

 

不過,雖然建商樂觀、推案量大,但房市是否真正反轉向上,仍得觀察建案銷售率看購屋者是否買單。今年房市呈現「區域、個案各自表現」格局,大台中率先上修總案量;北台灣總推案量為9,500億元,年增逾一成;大高雄僅有1,200億元,年減近兩成。

 

看好景氣復甦,以及台中主辦世界不動產年會效應,台中市建築開發公會昨日宣布,上調今年大台中總推案量至2,000億元以上,創近20年來新高。該公會原預估今年總推案量為1,800億元,與去年同期相當。
 

2013/01/25 【經濟日報╱記者陳美君/台北報導】

 

受到中央銀行房市管制措施,以及實價登錄上線影響,房市買氣明顯縮手;央行昨(24)日發布最新統計,去年全年,台灣銀行等5大銀行,新承做房貸金額為5,393億元,創下4年來最低紀錄。

 

央行經研處副處長陳一端表示,去年全年,房貸承作量明顯下滑,主要是受到景氣與政策因素影響。資料顯示,去年台北市及新北市,房屋移轉棟數比前年分別減少23%18%

 

不過,因農曆年前為民眾購屋旺季,5大銀行去年12月新承做房貸金額為454.23億元,較11月增加36.42億元,為連續第3個月增加,金額也是4個月來最多;此外,房貸利率漲至1.912%,為982月以來,近4年新高。

 

5大銀行包括台銀、土銀、合庫、一銀和華銀,房貸市占近四成,被視為房市景氣指標之一,去年12月,房貸因年底季節性因素而緩步升溫,其中又以大台北都會區以外的城市最受青睞。
 
容積移轉限縮 中市開第1

2013/01/25 【經濟日報╱本報綜合報導】

 

內政部全面檢討縮減容積獎勵之際,台中市政府率先自51日起縮減容積移轉,縮減幅度最高一半,台中市建築開發公會初步評估,此舉將連帶推升房價,漲幅至少在15%20%,還會引發新一波搶照、搶建潮。

 

業界並盛傳,內政部縮減容積獎勵一事,將在71日全面上路,對此,內政部部長李鴻源昨(24)日表示,並無此時間表,此案還在醞釀階段,待營建署擬妥方案之後,會邀請學界專家與業界代表共同商討,等全案成熟後才會推出。

 

李鴻源指出,容積對於都市的景觀與發展、建築物的安全,乃至於民眾的居住安全與日照權等,都有影響,過往容積獎勵並無上限,近來他請營建署評估訂定上限;業界普遍認為,容積獎勵降低將帶動房價上漲,對此,李鴻源說,將與業界交換意見,考量各項因素後,找出平衡點。

 

營建署署長葉世文透露,容積獎勵上限將由中央政府訂出標準,地方政府則在此標準下自行調整,各地可因地制宜。對於台中市開出第一槍,台北市昨天未表意見,新北市將配合中央政府、但盼保有彈性;台南市直指台南法定容積率本就偏低,不希望大砍容積獎勵;高雄市則有意採取總量管制方式,而非全面限縮。

 

據了解,內政部過去對於容積獎勵、容積移轉並未嚴格控管,導致建築物長高、長胖現象到處可見,影響都市景觀與居住品質,而遭到監察院糾正,因而決定修法。

 

台中市政府最近完成「容積移轉審查許可條件作業要點」修正,預計51日起正式上路。
 

2013/01/24 【聯合晚報/記者沈明川/台北報導】

 

中油今日上網公告台北市龍江路土地第二次公開招標,預訂在130日召開招商說明會,未來龍江路土地提供設定50年地上權,年租金為申報地價6.25%(即公告地價5%),權利金底價為新台幣81190萬元。

 

中油指出,龍江路土地前於去(101)年101日第一次公開招標,期間多家廠商詢問,但無人投標,經參考目前公有地、相關事業機構土地設定地上權案件辦理方式,檢討修正第二次招標之投標須知文件,如地上權期滿得申請續約、降低地租標準及押標金額度、附條件允許地上權轉讓及容積移入等。

 

中油說,龍江路土地面積2291平方公尺(約693坪),面臨20米龍江路及6米巷道,形狀方整,交通便利且生活機能良好,鄰近南京東路金融商業區,使用分區為第三種住宅區,可作商辦、住宅及旅館等。這次招標內容依市場條件調整,期能順利決標,達到有效活化土地、挹注收益及促進都市發展等目的。

 

5行庫房貸承作餘額 大減566

20130125 蘋果日報【林巧雁╱台北報導】

 

央行昨公布,去年125大行庫房屋貸款承作餘額為5393億元,較2011年同期的5959億元大減566億元,金額創4年來新低,利率1.912%卻創4年來新高,顯示央行控管房市奏效。尤其是雙北市房屋移轉件數去年雙雙下滑,主要受實價登錄與景氣影響。

 

控管房市奏效

 

央行昨公布5大銀行12月新承作房貸金額為454億元,20121~12月合計為53935億元。在雙北市的不動產棟數移轉,去年12月交易雙雙下滑,央行經濟研究處副處長陳一端指出,去年台北市12月交易移轉棟數為3304棟,較上月3500棟下滑。新北市12月交易移轉棟數為6329棟,較116397棟減少。

 

儘管雙北市的不動產移轉交易下滑,不過青年安心成家貸款卻增加,是否代表買屋潮轉往桃園等外縣市?陳一端說,全國的房屋移轉棟數尚未統計出爐,還不能確定是否轉往其他縣市。

陳一端說,去年5大行庫承作12月青年安心房貸金額91億元,較1189億元小幅增加2億元,主要是年底季節性因素,房貸會較多一些。

 

根據統計,去年全年台北市房屋移轉棟數下滑22.73%,新北市移轉交易棟數減少17.65%。陳一端分析指出,可能是受實價登錄上路影響,加上景氣不佳,房屋交易趨緩也有關。

 

壽險業買樓 今年3月可望解禁

壽險公會:去年投保率微增 新保費收入今年恐減2

20130125 蘋果日報【黃國棟╱台北報導】

 

國內2330萬人中還有675萬人一張保單都沒有。壽險公會昨發布,截至去年底的統計,國內投保人口為1655萬人,投保率71.03%,較上年度微幅增加1.13%,其中女性投保率高於男性3%,而每人平均保額143萬元,較上年度增加7萬元。另外,公會也透露,壽險公司禁買不動產的規定,可望於今年3月解禁。

 

壽險公會表示,各年齡層的投保率中,以20~39歲的族群投保率最高達78.38%,而各年齡層的投保率中多以女性高於男性,唯獨在0~14歲的族群,男性投保率高於女性,壽險公司表示,主要是家長為家中子女投保的緣故。

 

女性投保率高於男性

 

去年新契約保費收入達1.13兆元,較上年度成長23.5%,其中傳統型保費收入維持超過投資型保單,傳統型保單的新契約保費收入9845億元、投資型則有1487億元。不過壽險業者也提到,去年金管會調降保單責任準備金利率,使保費上漲1~4成,預料今年新契約保費收入恐下滑2成以上。

 

除公布去年國人投保率、平均保額與新契約保費收入外,壽險公會理事長許舒博昨也透露,公會擬定的壽險公司「投資不動產自律規範」,將於2月底完成彙整,並於3月送金管會審核,屆時國內壽險公司就可恢復買不動產。

 

擬定投資不動產規範

 

根據瞭解,此次不動產的自律規範主要有5大方向,包括壽險公司取得不動產的時點認定、免租期的期限標準、金管會規範年租金報酬率2.875%的計算公式、不動產鑑價標準、土地開發的獲利分配等。

金管會自去年11月至今,「道德勸說」壽險公司不能買不動產,避免造成不動產價格飆升,為此壽險公會邀請各業者擬定投資不動產的自律規範,希望能讓金管會解除禁令。

 

8壽險取得申請QFII

 

壽險公會表示,截至1月中旬為止,已有11家壽險公司提出看法,而自律規範的重點則在年租金2.875%的認定標準,許舒博表示,會在農曆年過後完成、彙整成規範,並送至金管會審核,一旦核准後,壽險公司可望在今年3月恢復買樓。

 

至於壽險公司投資海外不動產的部分,許舒博說,已與金管會達成初步共識,將以「專案」逐一審核每一起申請案,初步以上海、北京、紐約等國際城市為主,而金管會也在昨表示,將邀請相關業者召開公聽會,並修正海外投資管理辦法。據了解,富邦人壽日前已前往紐約評估投資的可行性。

 

另外一方面,國內已有8家壽險公司取得兩岸主管機關核准,申請QFII額度,其中取得最高額度的是南山人壽2億美元、最低是三商美邦人壽0.5億美元,多數壽險公司則取得1億美元~1.5億美元,截至去年底為止,全體投入金額約220億元,平均報酬率約有4~5%
 
新北自住客下滑 投資比率增1

20130125 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

 

雙北市自住購屋需求佔買方比率逾6成,不過因國際寬鬆政策持續,不少手頭有資金的置產族,擔心通膨提高將資金投入房市意願,使近半年來投資置產的比率漸提高,其中房價相對較低的新北市,投資比率比半年前提高10.4個百分點。

 

根據有巢氏房屋統計近6個月雙北市民眾購屋目的,20131月北市和新北自住購屋佔比分別為66%70.8%,雖佔多數,但皆較6個月前下滑,其中去年10月首波實價揭露,自住族群變得較保守觀望,使910月雙北市自住購屋佔比下滑5~6個百分點,不過隨著實價陸續揭露後,自住購屋佔比已逐漸回升。

 

換屋族明顯觀望

 

有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示,從近6個月購屋目的統計中可發現,20131月台北市首購族佔33.2%高於換屋族32.8%,新北市更為明顯,首購族43%遠高於換屋族29.2%,顯示受實價登錄等政策影響,沒有急迫購屋需求的換屋族觀望心態較為明顯,交易仍以首購族為主。

劉炳耀指出,台北市中心房價居高不下,多數首購族仍青睞市郊區房價較親民的小宅,台北市以文山區、內湖區等市郊區首購佔比最高,20131月內湖區首購佔比達50%,文山區達37%,新北市首購則以板橋區的37%最高。

 

上班族轉租為買

 

住商不動產港墘加盟店店長林書慶表示,內湖區因內湖科學園區有大量的就業人口,租屋需求高,但租金並不便宜,獨立套房1.2~1.6萬元,3房公寓2~2.5萬元,因此不少園區年輕上班族便會決定轉租為買,以屋齡1~2年、總價約1100萬元的套房或是屋齡約30年、總價1200~1600萬元2~3房公寓最受青睞。

雖然目前雙北市仍以自住購屋需求為主,但劉炳耀說,投資置產比率也漸提升,如台北市投資比率佔34%,較半年前增近2個百分點,新北市佔比29.2%,更較半年前增加逾10個百分點。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,去年第3季國際陸續實施寬鬆政策,提升投資置產族將資金投入房市的意願,而新北市因房價相對便宜,且未來將有捷運三鶯、機場及環狀線等交通利多,房價增值空間大、購屋門檻也較低,更能吸引投資置產族。
 

20130125 蘋果日報【葉思含╱台北報導】

 

低總價小宅持續熱銷,在農曆年前持續穩坐房市熱門投資標的,如西門町商圈「台北晶麒」潛銷中預約近5成,「有富正旺」公開2個月餘已售8成,且投資客再度出籠,不少建案投資客比重達5成,專家提醒,買方勿將投資報酬率理想化,仍要謹慎小心。

 

2年內當包租公

 

西門町130億元指標案「台北晶麒」規劃686戶酒店式公寓,尚未正式公開已預約300戶,甲山林廣告總經理張境在表示,該案未若外界傳言全為投資客預約,與自住客比例各半,並以15~23坪銷售最快。

 

金磚動力行銷副總經理施孝文指出,奢侈稅後,出租容易的小坪數建案漸受投資客歡迎,在受限課稅的2年期間可先當包租公,限制一過即可轉手,再加上景氣不佳、自住客當道,低總價小宅較能負擔,不過並非全部一窩蜂順銷,仍以有建設議題的產品最受青睞。

 

忽略危機恐套牢

 

據住展雜誌統計,不只市中心小宅賣得好,新北市、桃園市的小坪數產品報酬率也不差,如新莊區「NY璞緻」已售7成,該案主委劉吉祥表示,因重劃區各項重大建設仍待成熟,所以「NY璞緻」已購客戶仍以持有3~5年以上待增值的置產、自住客為主,投資客比例不高。

 

《住展》雜誌研發長倪子仁表示,近來一次買多戶小宅想當「包租公、包租婆」的投資客愈來愈多,建議民眾理性以對,如過去新莊、台中七期、高雄美術館特區等台北投資客喜歡搶進的地區買氣已放緩。

倪子仁說,如果忽略危機意識,將投資報酬率計算過份理想,恐套牢無法脫身。
 
建築業開工率低 彭老憂影響經濟

2013/1/25 自由時報〔記者林美芬、盧冠誠/台北報導〕

 

在政府打房動作不斷下,近年來房市交易明顯降溫,甚至衝擊到建築業開工意願。前建築公會全聯會理事長王光祥昨透露,兩週前,接到央行總裁彭淮南來電探詢,為何近來建築業開工率這麼低?彭總裁似乎擔心如此下去將影響到我國經濟成長。

 

關切正義國宅、華光社區都更

 

央行證實彭淮南有打過此電話,但只是了解近來建築業市況,作為政策參考。他除關心開工率數字外,也關心正義國宅、華光社區等都更案,因這些都更案可擴大內需、創造就業機會,所以彭才會進一步關切,希望能帶動我國經濟發展。

 

前建築全聯會理事長、三圓建設副董事長王光祥說,他從擔任全聯會理事長後,就經常與彭淮南保持聯絡,因建築業屬經濟火車頭產業之一,彭總裁當然很關心業界景況;兩週前那次談話,重點是在建築業開工率低已影響經濟成長。

 

他直接向彭吐苦水,表示因央行去年啟動選擇性信用管制,以及對土建融資限制,土地融資從原有七成減到五成,除了大型集團背景的建商,一般建商根本沒有足夠財務能力來支持建案的推動,其次是近來房市交易急凍,蓋了房子沒人買,不如不要開工。

 

王︰信用管制 不敢貿然開工

 

王光祥也拿自己手中的正義國宅都更案為例。他說,即使沒有財務及銷售壓力,但因要變更設計,開工日期也必須往後延,不可能短期內開工。

 

王光祥說,或許之前台北市及新北市因投資客炒作,造成房價失真,彭總裁為瞭解真實市況、親自探詢房價,自此央行積極要求各銀行嚴格管制土建融資成數,甚至對雙北市推出豪宅選擇性信用管制,但此舉恐一竿子打翻一條船,造成房市交易蕭條,建商當然不敢貿然開工推案。

 

根據台北市建管處核發建照統計,大前年有四二六件,去年降為三二件,拿到建照就表示可銷售及開工,但因相關信用管制衝擊,建築融資被卡住,加上市況急凍,建商拿到建照只能乾瞪眼。

 

板橋廠年後推案 大同可獲利152

2013/1/25 自由時報〔記者李靚慧/台北報導〕

 

總建坪達7.6萬坪的大同(2371)板橋廠,將於農曆春節過後正式推案,這塊土地緊鄰捷運海山站,每坪售價由40萬元起跳,總銷量上看304億元。完銷後房仲業評估大同獲利應有152億元,可貢獻每股獲利6.5元,未來3年大同獲利將處於高峰期。

 

土城土地與住宅近來買氣強勁,去年國泰人壽以43.9億元,標下太子汽車1.2萬坪工業用地,平均每坪單價36.5萬元;前年鴻海也以每坪40萬元,買進3000坪頂埔工業區土地,創下土城土地成交天價。

 

據指出,新北市政府積極推動土城老舊工業地進行都更跟都市計畫變更,這兩家財團購買工業用地,目的都是希望變更地目後進行開發,大同這塊地已變更完成,面積夠大且緊鄰捷運,建商認為是可遇不可求的漂亮土地。

 

據當地房仲指出,土城的住宅用地目前行情約是一坪100萬元,大同這塊地已變更成住商用地,以總面積約1.9萬坪計算,光是土地價值至少值190億元,扣除帳面價值24億元,大同公司的土地變更收益約有166億元。

 

大同已將板橋廠廠房全數拆除,並整地完成,預定春節過後正式推案。由於目前資金氾濫,且平價住宅需求強烈,房仲認為此建案銷售看好。

 

大同板橋廠位於新北市土城區,原本為乙種工業區,面積為26184坪,去年經內政部營建署核准,變更成住商混合區,扣除公共設施及捐地比例後,大同可取回19114坪建地,其中住宅區17196坪,商業區1918坪,住宅區核准容積率是240%

 

大同去年前三季稅前虧損28億元,每股虧1.21元,主要是因為認列轉投資虧損;但是第四季進行資產重估,再加上大同璽苑入帳,全年應可損益兩平,板橋廠推案後,未來3年將可把大同推向獲利高峰期。

 

國產集團多角化經營 今年營運樂觀

2013/1/25 自由時報〔記者陳永吉/台北報導〕

 

國產(2504)集團總裁林孝信昨天表示,今年不管大環境好不好,集團營運肯定會比去年好很多,估計集團營收至少可以成長1成以上。

 

林孝信說,今年集團會有比較大的變化,包括台北港的碼頭會開始運作,旗下海運公司也會開始運輸砂石,復興航空(6702)會有兩架大飛機在1月底前完成交機,所以今年復航的成長會相當可觀;還有,中保(9917)今年也會有新的產品推出,因此今年集團營運相對樂觀。

 

林孝信說,今年集團會開始大量介入房地產,針對自有土地開發,集團下3個公司會進行資源整合,但今年上半年還不會有成果,整體各事業計畫會在明年開花結果。

 

國產協理邱隋益進一步表示,針對資產開發,國產會與中保及復航共同成立一家公司,將以國產旗下的土地資產進行整合;目前南港廠正在辦理土地使用變更,預計將興建複合式商場,最慢2015年可變更完成。除了南港之外,國產在淡海還有1.1萬坪土地,桃園慈湖旁則有30萬坪山坡地。邱隋益表示,今年將整合集團資源,跨入健檢及銀髮村領域,健檢及特殊醫療將與國內醫院合作,鎖定中國客為客源;至於銀髮村則以台灣本地人為主,預計今年上半年照護的執照發放下來後,新公司就會成立。

 

另外,國產在花蓮美崙旁,還有2900坪土地,邱隋益說,該筆土地應該會興建飯店;中保長期的日本合作廠商SECOM,在當地推出單身住宅相當成功,因此國產可能會引進相關規劃,目前國產在中壢有一棟大樓,可能會先以此大樓做嘗試。

 

而國產混凝土本業,今年預估出貨量將達550萬噸,將較去年成長1成;邱隋益說,今年高雄、台南及台中等地公共工程量相對確定,因此對國產營運有正面幫助。

 

去年雙北市房市買氣 中山、中和區最旺

2013/1/25 自由時報〔記者徐義平/台北報導〕

 

即便去年房市面臨嚴重低潮,仍有部分區域買氣表現穩定,房仲業者依照房屋撮合速度、銷售率與成交量等數據,針對雙北市各個行政區進行綜合分析,發現北市中山區、新北市中和區分別為2012年的賣座冠軍。

 

根據信義房屋的調查,2012年房市是自住民眾為主的趨勢,過往自住民眾心中的購屋熱區,仍能維持一定買氣,其中台北市前三名分別為中山區、內湖區及文山區,新北市則以中和區、淡水區、板橋區表現較好。

 

房仲業者分析,中山區成為去年北市房市賣座王的原因,應是區域內產品多樣,加上地處市中心,長期以來是房市交易穩定區域,即便在各項抑制房價政策上路後,該區房市仍受到自住民眾的青睞。

 

信義房屋中山民權店店長張智翔指出,去年中山區結婚成家的比例高,小宅產品表現特別熱門,包括總價500~800萬元的套房,坪數約8~15坪,另總價1000~1500萬元的兩房,坪數20~25坪,也較受自住需求的民眾青睞。

 

至於新北市,則是第一環的中和地區買氣較佳,不管是各項指數均高於新北市的平均值,由於中和地區本身就是北市一橋之隔的熱門購屋區段,加上捷運環狀線的題材發酵,因此買氣維持穩定。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,2012年整體經濟表現雖不如預期,不過,今年景氣慢慢有從底部復甦跡象,整體國際金融情勢回穩,即便去年雙北市買賣移轉的交易量,都創下11年來新低,不過,自住需求仍在,房市仍有一定的買氣支撐。

 

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,去年買賣移轉棟數中,中山區是唯一突破5000棟的行政區,成就中山區交易賣座王的寶座。

 

IFRSs上路 營收認列不同、不影響獲利

2013/1/25 自由時報〔記者張慧雯/台北報導〕

 

自今年起上(興)櫃公司會計處理開始採用國際財務報導準則(IFRSs),218日前(因原申報限期210日適逢休假期間順延)將首次公告今年1月以IFRSs認列的合併營業收入數字,櫃買中心表示,由於認列方式不同對百貨業、大型零售通路業及營建業等影響最大,但實際上獲利數字並無差異。

 

櫃買中心指出,從事特約專櫃銷售交易者,如百貨業,過去多以專櫃銷售總額認列營業收入,惟IFRSs規定,若公司不負責專櫃銷售人員的招募及訓練,且不負擔商品的存貨風險,僅提供場地及基本設施,則專櫃收入應以淨額認列,此差異將使公司營收減少,惟並不影響公司獲利金額。

 

以百貨業者為例,若專櫃賣出100元商品,百貨業者抽25元利潤,在實施IFRSs以前可認列100元營收,而IFRSs上路後,僅能認列25元營收,但兩會計制度下之利潤不變,還是25元。

 

同樣地,大型超級市場及通路商業者向供應商收取的陳列收入(包含上架費、廣告促銷費及管理費等),過去認列為營業收入,依IFRSs規定,若公司所提供這些服務應視為進貨折讓,故採IFRSs後,陳列收入不再列為營業收入,應做為營業成本減項,但此變動不影響公司獲利金額。

 

以藥妝門市連鎖業者為例,賣場業者向供應商進貨100元商品,銷售期間向供應商收取上架費及展示費等20元,最後該商品以130元出售,若以前可認列營業收入150元(130+20元)、營業成本100元、利潤50元,但IFRSs上路後,營業收入應認列為130元,營業成本為80元(100-20元),但利潤還是50元。

 

此外,建商過去一般採用「完工百分比法」,使公司得以在工程結案前即依工程進度認列相關營業收入、成本及獲利;但實施IFRSs後,建商出售房屋時,若買方無權對房屋主要結構要求修改,則將房地視為一般商品銷售,建商須於完成交屋後,才能認列營業收入,使得建設業各期認列的營收、獲利產生大幅波動。

 

舉例來說,某建商今年初有一批房地專案,於同年預售並完銷,工程總金額1000萬元,工程成本估計為600萬元,且買方購買預售屋時對主要工程結構並無決定權;該案於102年已完工50%,另於103年底全部完工並辦妥過戶交屋。過去該公司可於102年及103年依完工比例平均認列營收、成本及利潤,惟採IFRSs後僅能於103年認列相關數字,整體利潤並不受影響,只是各年度認列數字不同。

 

保險業投資不動產 公會盼3月解禁

2013/1/25 自由時報〔記者廖千瑩/台北報導〕

 

保險業國內不動產禁買令迄未解禁,不少保險業者持續望樓興嘆。壽險公會理事長許舒博昨表示,壽險業投資國內不動產自律規範,已擬定五大方向,希望2月底前能拍板、並提交給金管會,要拚3月「解禁」。

 

為了避免保險業搶買不動產助長炒房氣燄,金管會去年11月祭出提高收益率等禁令,嚴控保險業獵地買樓,並要求保險業暫時先不要買不動產。從去年底至今,這項禁買令迄未解除。

 

壽險公會昨天舉行年終記者會,許舒博說,他接到保險公司反映,其實已物色到符合最低收益率2.875%的標的,但礙於禁買令不能投資,壽險公會希望在保險業投資國內不動產自律規範通過後,向金管會爭取進一步解禁。

 

許舒博說,壽險公會已規劃,保險業投資國內不動產自律規範,有五大方向,包括計算投資報酬率時如何認定不動產的取得時點,例如是簽約還是登記完成;再者,若要排除免租期,要多長時間才算合理,依現行經驗,500坪的商辦一直到裝潢好,免租期是36個月。

 

其他的方向還包括,最低收益率2.875%的公式如何計算;還有,若壽險公司與建商合作開發,利潤應該如何分配;以及如果壽險公司透過仲介買不動產,佣金手續費等是否要計入成本之中。

 

許舒博說,先前在一場會議中,保險局長曾玉瓊也承諾若保險業投資國內不動產自律規範通過,應會鬆綁保險業國內不動產投資,壽險公會也希望爭取2月底前通過自律規範、提交金管會,要拚3月解禁。另壽險公會也統計,目前保險公司錢進香港人民幣債券已達2000億台幣以上,若加上目前已有8家業者申請QFII額度,這部分全體投入金額約為220億台幣,兩者合計國內保險業投資人民幣相關產品,金額已高達2220億台幣。

 


2013-01-25 08:17 時報資訊 【時報-台北電】

 

壽險業何時能解禁投資國內不動產?壽險公會理事長許舒博昨(24)日表示,將儘速擬聚業者共識,在2月底前向金管會報交不動產投資自律規範,爭取壽險業在3月恢復投資國內不動產。

許舒博同時表示,已向國外投資管理辦法的相關建議條文,送達金管會,希望能儘速開放投資海外不動產、設立特殊目的公司(SPV),讓壽險業能趕快買到國外的商辦大樓。

 

對此,保險局副局長張玉煇指出,國外投資部分由於111日只是討論方向,且與會者僅部分壽險公司,因此仍要召開公聽會,討論確定條文後再預告實施。如此一來,農曆年前開放已確定來不及。

 

張玉煇說,公會若擬出自律規範,金管會會再看需不需要進一步開會討論,確定相關投資不動產的細節要有一致性的處理,並未鬆口是否在自律規範後立即解涷國內不動產。

許舒博表示,已有壽險公司找到不動產標的,且可符合2.875%要求,但現在必須等金管會開放買賣國內不動產。他強調,「總不能訂出2.875%的規定,卻不准大家買。」 (新聞來源:工商時報記者彭禎伶/台北報導)

 

IFRSs上路,會計處理大不同

2013-01-25 07:57 時報資訊 【時報-台北電】

 

今年起上(興)櫃公司會計處理,開始採用國際財務報導準則(IFRSs),去年12月營收申報期限因落在農曆春節期間,申報日將順延至218日前,這次也是首次要開始公告以IFRSs認列的合併營收數字,對從事特約專櫃銷售交易、提供賣場向供應商收取陳列收入及營建房屋預售等企業,會有較大影響。

 

櫃買中心指出,從事特約專櫃銷售交易者,如百貨業,過去多以專櫃銷售總額來認列營收,惟IFRSs上路後,若公司不負責專櫃櫃位銷售人員(櫃姐、櫃哥)的招募及訓練,且不負擔商品的存貨風險,僅提供場地及基本設施,其專櫃收入應以淨額認列,此差異雖會使公司營收下滑,但並不影響獲利金額。以百貨業者為例,專櫃賣出100元商品,百貨業者抽25元利潤,在實施IFRSs以前,可認列營收為100元,而IFRSs上路後,僅能認列25元,但兩會計制度下之利潤不變,還是25元。

 

此外,大型超市及通路商業者向供應商收取的陳列收入(包含上架費、廣告促銷費及管理費等),過去也全數認列為營收,但依照IFRSs規定,若公司所提供這些服務無法賣給其他非屬該公司之供應商,應視進貨折讓,故採IFRSs後,該陳列收入不再列營收,應作為營業成本減項,同樣的此變動也不會影響公司獲利金額。

 

營建業以往國內建商在建造房屋預售時,多半採用「完工百分比法」,使公司得以在工程結案前,即依工程進度認列相關營收、成本及獲利;惟採IFRSs後,建商出售房屋時,若買方無權對房屋主要結構要求修改,則將房地視為一般商品銷售,建商須於完成交屋義務後,才能認列營收,此變動將可能使得建設業者各期認列之營收、獲利產生大幅波動。

 

以營建業為例, 102年初有一批房地專案,於同年預售並完銷,工程總金額1,000萬元,工程成本估計為600萬元,且買方購買預售屋時對主要工程結構並無決定權;該案於102年已完工50%,另於103年底全部完工並辦妥過戶交屋。過去,公司可於102年及103年依完工比例平均認列營收、成本及利潤,惟採IFRSs後,僅能於103年認列相關數字,惟該專案之整體利潤並不受影響,只是各年度認列數字不同。 (新聞來源:工商時報記者鄭淑芳/台北報導)

 


2013-01-25 08:57 時報資訊 【時報-台北電】

 

小宅夯,低總價、自備門檻低為吸引買盤的最大優勢,為元旦以來房市異軍突起的生力軍。其中台北市萬華「台北晶麒」才正式公開1周,總共686戶、就狂銷300多戶,銷售率快破5成,成為元旦檔期北台灣房市指標大案。

 

元旦以來,萬華區成都路的「有富正旺」,萬華區康定路的「台北晶麒」,及位於桃園市的「璞麗」等3個小坪數產品,開春就傳出熱銷的消息;另外新北市方面,三重「冠德捷世」、新莊「NY璞緻」等,最近也成為大熱賣的指標案,儼然小宅再度竄起,躍居為房市的大熱門。

 

興富發建設副總經理廖昭雄、甲山林廣告經理蘇同福表示,「台北晶麒」總銷150億元,規畫6861350坪不等的小坪數住宅,每坪均價70萬元,採不二價方式銷售,自上周末正式公開以來,已成交破300戶,多為自住客、置產族購買,其中不乏買來給小孩的置產族。

住展雜誌研發長倪子仁表示,雖然小套房有政策限貸令、最高貸款成數不超過6成,但游資充沛、寬鬆貨幣政策仍持續,買盤轉進低總價、低自備款的小坪數住宅。

 

倪子仁指出,投資保值客仍青睞小宅低總價、穩定報酬的優勢,只要地段對、台北市總價在1,000萬至1,500萬元以內,新北市總價在800萬到1,000萬元的小宅,再度成為游資追逐的焦點。

 

惟住展雜誌企研室認為,金管會仍嚴控房貸成數,特別是針對非首購族購買的第2間房及低總價的小宅,銀行房貸成數低至6成,並加強房貸授信風險,官股的8大行庫對房貸業務,更分成34等級緊縮房貸措施。其中台銀與彰銀,甚至不承作套房業務,使小宅的財務槓桿原理無法發揮。(新聞來源:工商時報記者蔡惠芳/台北報導)

 


2013-01-25 08:57 時報資訊 【時報-台北電】

 

央行總裁彭淮南關心忠孝東路三段正義國宅都更案,三圓建設總經理王光祥日前接到央行總裁彭淮南的電話,電話中,彭總裁要他「快推案!」對此,彭淮南透過幕僚表示,只要是有助於經濟成長及人民福祉的計畫,他都會關心。

 

正義國宅都更案是三圓建設積極進行中的都更大案,規模高達4500億元,如果能快點推動,對經濟成長將有帶頭與指標性的意義,所以,彭總裁打電話給王光祥,要他「動作快點」。

王光祥說,他也很想快點,但是,他已經看開了,最快也得明(2014)年才能推動。王光祥解釋,首先因為換建築師,因此要等換照,換照後又因為建築法規定,凡樓高20層必須進行環評,一環評又要花上8個月的時間……

 

對彭淮南關心正義國宅都更案,彭淮南透過幕僚轉述,因為該都更案可以擴大內需,創造就業機會,因此才會關心。他強調,除了正義國宅都更案,也有關心華光社區都更案,其他有助於經濟成長及人民福祉的計畫,都會持續關心。(新聞來源:工商時報記者譚淑珍、藍鈞達/台北報導)

 


2013-01-25 08:57 時報資訊 【時報-台北電】

 

中油首宗土地活化案、台北市龍江路土地設定地上權開發案,昨(24)日公告重啟標案,大幅修正投標條件。年地租標準設定從申報地價10%調降為6.25%(公告地價5%);押標金由3,000萬元明顯下修為800萬元,權利金底價則微幅增加8.119億元(原7.94億元)。中油將在30日上午10點,辦理招商說明會。

 

此外,中油更將原先50年地上權增設可申請延長設定期間,最長達20年,並有條件給予開發權利轉移解禁,以吸引合作廠商青睞。在招標挑件放寬後,中油龍江路資產活化的整體報酬約由原先14億元降為11億元。不過,由於招標條件並沒有抓住建商的心,目前幾家大建商,依然意興闌珊。

 

中油龍江路土地去年101日第一次公開招標,最後無人投標。華固、冠德、基泰、麗寶等大型建商評估,這些調整後的條件還是沒有抓住建商的心,因為地上權最主要的障礙,是銀行融資、不得分戶出售的招標限制。

 

基泰建設副總經理張玉貞表示,地上權土地雖然是未來取得土地來源的新趨勢,但由於招標條件限制多、銀行融資取得不易、不容易取得未來購屋客戶的分戶貸款等因素,而不易形成對於投標人的吸引力、相對也產生許多流標案件。

中油後續規畫標的以台北市承德路土地接棒,面積雖只有378坪,但屬商業區,可經營旅館,頗具投資吸引力。

 

據悉,中油規畫辦理地上權招標的精華地段名單還包括新北市板橋油庫3,000多坪、新竹大學路2,000坪、新北市關渡自強路4,000多坪以及台北市中崙1,000多坪等。推估至少可望為中油帶進137億元收益。(新聞來源:工商時報記者蔡惠芳、彭暄貽/台北報導)

 

打房奏效 雙北買賣棟數掉22-17%

2013-01-25 01:55 中國時報 黃琮淵/台北報導

 

打房奏效!中央銀行統計,五大銀行去年新承做房貸金額創下四年新低,利率則是近四年新高,房市管控政策已有成效,但面對壽險業者近期以低利搶進房貸市場,央行經研處副處長陳一端喊話:「注意風險控管」。

 

台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行去年12月新承做房貸454億元,全年合計5393億元,年減一成,創下近四年來新低,反應出行庫對房價過高及政府打房的雙重顧忌。

利率方面,即使央行連續六季維持利率不變之政策,但風險貼水卻逆勢上揚,五大銀行去年12月新承做房貸利率1.912%,雖未能突破2%大關,但創20092月後的近四年新高。

 

陳一端表示,雖然去年底受年底季節性購屋需求挹注,五大銀行新承做房貸金額上揚,但全年仍呈現衰退,觀察雙北市買賣移轉棟數也可發現,台北市及新北市分別有22%及17%的減幅,房市熱度正在退燒。
央行也發現,五大銀行去年1112月新承做房貸都超過400億元,與雙北市買賣移轉棟數月增率明顯不符,購屋族群出現南移跡象,推測是移往最近成交熱絡的桃園地區。

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