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2012年11月5日 星期一

2012.11.05 不動產新聞動態


國泰世華銀要賣內湖大樓


2012-11-05 00:40 工商時報 記者彭禎伶/台北報導


金管會從明年起啟動3年增提第一類放款備抵呆帳行動,從原本的0.5%提高至1%,國泰世華銀預計要因此增提近19億元,且因國泰世華銀打算一次提足,為避免影響年度獲利,國泰世華銀內部規畫,將出售3棟大樓來預籌資金。

金管會要求各銀行從明年到104年底,必須針對第一類授信,也就是目前的正常還款授信,增提備抵呆帳,從原有0.5%提高到1%,整體國銀預估至少要增提640億元以上,很多公股行庫面臨極大增提壓力。

至於民營銀行方面,中信銀要增提68億元左右,國泰世華銀約19億元,新光銀行約15億元。

有些銀行決定逐月、逐季分年提足,國泰世華銀則計劃一次提足,且不排除可能今年底就一次提存19億元,以換取未來金管會海外設點等相關政策優惠。

為避免衝擊到今年的獲利,國泰世華銀已確定出售博愛特區及信義路上的兩家分行大樓,以20.19億元賣給國泰建設,實現獲利15.3億元;另外國泰世華銀內湖大樓預計125日標售,底價33.9億元,據悉,已有多組買家正在評估出價。

國泰世華銀這棟內湖大樓除了有其分行及自用部分,還有韓商等租用,每年租金近8,000萬元,且這棟大樓是由三井建設興建才3年的新大樓,占地1,117坪,地上9層、地下4層。

市場人士預估,若有壽險業者搶標,國泰世華銀的內湖大樓價格飆上37億元以上,應該沒問題。

國泰世華銀今年前9月累計稅後獲利103.57億元,較去年同期成長近11%,全年應可超越去年全年獲利111.4億元,若再加上出售3棟大樓的獲利,扣除一次性呆帳提存,法人指出,國泰世華銀今年獲利仍值得期待

 

實價登錄 台北市揭露率6


2012-11-04 12:42 中央社


內政部今天表示,實價登錄全國揭露率已達7成,其中台北市買賣揭露率54%,租賃部分9成,平均揭露率約為6成。

不動產交易實價登錄制度上路3個月,內政部表示,2日再函請地方政府再檢視,盡量提高揭露率,有關台北市實價登錄揭露率,內政部解釋,台北市揭露率平均約6成,並非今天媒體報導的不到5成。

內政部表示,根據台北市政府回報指出,暫未揭露買賣案件中,親友關係人約兩成,公設保留地及畸零地約1成,另異常行情待查證約1成。

內政部說,有關車位價格及面積影響房價單價計算,內政部早有公告說明,呼籲申報人應充分申報相關資訊,以利提供外界更完整資訊。

對於揭露資訊疑有不實者,內政部表示,可檢附實際成交契約交所轄地政事務所審認,申報人也有可能因申報不實而受罰。

 

日房產,亞洲投資基金搶買


2012-11-05 08:07 時報資訊 【時報-台北電】


根據日本經濟新聞的報導指出,隨著亞洲各國在金融危機後經濟快速成長,亞洲投資基金近來擴大投資日本房地產及其他資產,反觀日本對亞洲市場的投資速度落後。

今年秋天泰國房地產公司Property Perfect Public從三井不動產手中買下北海道滑雪度假村。

這家佔地50萬平方公尺的度假村內含飯店、Spa中心及其他休閒設施,且鄰近的小樽近年也成為泰國上流圈熱門的度假地點,因此吸引泰國房地產公司注意。

該公司執行長柴尼德(Chainid Ngowsirimanee)在8月表示,日本是公司目前唯一投資的海外市場。

東京房地產投資顧問公司Agility Asset Advisers也表示,近來有越來越多亞洲投資人詢問東京房地產的投資事宜。該公司總裁海保表示:「許多人想投資商業大樓、住宅公寓或其他整棟建築。」

據麥肯錫(McKinsey)統計,日本以外的亞洲金融資產總額高達32兆美元,但該地區尚未發展出足夠規模的投資市場吸收這筆龐大資金。日本投資市場兼具流動性與透明度,且泡沫經濟瓦解後房價偏低,因此房地產特別受到亞洲投資人青睞。

中國官股基金近年對日本的投資涵蓋本田汽車、日立及Fanuc等近200家企業,持股總價超過3兆日圓。擔任中國開發銀行國際投資顧問的西室表示:「中國開發銀行在擴大資產管理規模後,可望擴大投資日本。」

據日本央行統計,去年底為止亞洲各國在日本持有的證券總價達34兆日圓,較前一年增加7兆日圓,主因是各國擴大投資日本政府債券。反觀日本在其他亞洲國家持有的證券總價僅6兆日圓,相當於國內金融資產總額1,500兆日圓的1%以下,透露日本錯失大好商機。

所幸近來日本終於開始關注亞洲的投資機會,例如今年4月成立的日興JF亞洲探索基金,就是專為投資亞洲股市而設立。

該基金首輪募資金額高達1,300億日圓,是雷曼兄弟破產以來規模最大的新基金,且至今已投資三星電子及其他亞洲企業。 (新聞來源:工商時報記者陳穎芃/綜合外電報導)

 

高港 38蓋旅運中心


【經濟日報╱記者吳秉鍇/高雄報導】 2012.11.05 04:00 am

台灣港務高雄分公司啟動打造全台最大一座旅運中心大樓,預計12月上旬開標,準備斥資38.2億元、明年2月動工,可望2015年第4季啟用,將成為高雄港新地標,有利爭取國際郵輪彎靠。

台灣港務高雄分公司指出,命名為「高雄港客運專區-港埠旅運中心」的基地位於高港苓雅商港區19號至20號碼頭,加上後線場地,占地面積約2.46公頃,歷經國際競圖等前置作業後,目前將進入招標階段。

該分公司編列完成建造經費38.2億元後,計劃1212月開標,近期有近10家廠商詢問,預期將出現激烈競標,若能順利完成,預計明年1月與得標營造廠商簽約、2月展開工程。

這座港埠旅運中心總樓地板面積為2.4萬坪,地上樓高15層、地下2層,主體空間設計包括港務公司、航港局辦公及旅運設施等空間,配備國際會議廳,登船廊道,旅客入、出境空間,餐廳、購物等多元化空間。

台灣港務高雄分公司規劃,旅運中心將於201510月啟用,未來每小時出入境旅客量可大幅提高至2,500人次,成為全台過關效率最高的港口。

 

林口A7合宜宅 23月開賣


2012/11/03 【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】

內政部營建署昨天表示,第二批合宜住宅林口機場捷運A7案,確定來不及在年底開賣,預計在明年春節過後的23月開賣,每坪均為15萬。

營建署表示,「合宜住宅承購資格證明」的有效期限至1231日止,為保障民眾權益,效期仍可持續,已有證明的人,不用重新申請;有意申購合宜住宅卻未取得資格證明的民眾,需在年底前提出申請。

A7基地位於桃園縣龜山鄉文化一路、青山路附近,近機場捷運A7站,由麗寶、名軒、皇翔、遠雄等4家建商興建,未來將有近4000戶釋出,規劃坪數3050坪。

為方便民眾看屋,未來將在一個聯合銷售中心裡同步開賣,就算放棄購買浮洲案,也可買A7案。

首批合宜住宅板橋浮洲案,全國有近2.5萬人登記預售,可售戶數4009戶,中籤率僅16%,規劃坪數2050坪,每坪19.5萬元。

浮洲案自8月開始進行4009位正取戶的選位簽約作業,於10月中旬完成,案場人員說,原本預計10月底完銷,但至昨天為止,還剩下約235戶,登記序號已至5730號,因為愈接近銷售尾聲,可選擇的產品不多,棄權率會愈高。

營建署分析,因浮洲案的自備款要3成,許多棄權的民眾,多為經濟因素無法負擔或購買,另外10年不得轉售的規定,也降低承購意願,而部分區位或樓層較佳房屋已出售,也使民眾放棄承購。

A7案相對便宜,對經濟弱勢民眾具吸引力,也會檢討是否降低自備款門檻。

房仲業者表示,A7案總價較低,以最大坪數的房型來說,就與浮洲案差了200多萬,另外綁約僅5年,棄權率應沒那麼高;而A7案有4家建商,也會卯足全力搶客。

 

地上權開紅 掀起開發熱


2012/11/04 【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】

地上權觀念愈來愈普及,也帶動地上權市場近日開出紅盤,接連創下6大紀錄,分別是總標脫價格最高、每坪價格直逼所有權行情、容積單價破百萬、離島首度有地上權案標出、雙北市以外首有高價行情,以及單季交易金額創新高。

地產業者指出,近日地上權案刷新6大紀錄,第1是世貿二館土地由南山人壽以268.88億元取得50年地上權,超越台北101地上權的交易價、創地上權標售史上最高價。第2是容積率僅200%的民生社區住宅土地地上權,以每坪183萬元標脫,得標價格直逼民生社區之所有權地價;第3是國產局上周標售一筆台北市中正區南海段的345坪之地上權,吸引知名建商將捷、宏普等出手,最後由台灣人壽勝出,以8.76億元得標,換算土地單價為253.58萬元。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示,此案單價雖然並未超越過去紀錄,但是若換算住三土地的容積單價高達112.7萬元,超越世貿二館容積單價100萬元的紀錄。

金門縣金湖鎮的地上權也在上周標售,共吸引9封標單,最後由台開以4,568萬元得標,溢價率亦達134%,該標的離太湖不遠,台開未來擬規劃員工宿舍。

台電礁溪案以3.69億元標出,則創台北市以外的地上權權利金新高,也是地上權案走出台北、遍地開花的首例。王維宏說,近來包括台中、高雄、嘉義、金門、宜蘭等地,只要地點夠好,面積方整,都有機會脫標,顯見投資人對地上權的接受度提高。

6則是第3季地上權交易金額高達281億元,創下歷史新高。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,以往地上權都著重在商場、旅館、辦公室等商用不動產開發,但近十年來台北市地上權案也朝向住宅開發,知名建案包括「台北花園」、「京站」等。曾東茂說,如今民眾對於地上權住宅的接受度日漸增強,不少建商已加強投資地上權住宅開發項目,未來地上權住宅將大幅增加。

值得注意的是,不同地上權標案會有不同的投資限制,像是有些案件限制不可做集合住宅使用、不可移轉使用權;有些機關也要求必須認養附近用地、配合政府政策提供公共空間,加上地上權有年限限制,貸款成數較低,對開發商來說,限制愈多風險愈大,投資風險也將反映在標價。

 

實價逼降價 新北8.6折求售


投資客避稅 全國平均降一成


20121105 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

10月中旬實價揭露後,房市正式轉入買方市場,屋主降低開價已成趨勢。房仲業統計「降價專區」的物件日益增加,台北市量增8.3%、新北量增10.2%,而且降價幅度都高出全國平均的10.9%降幅,新北降價幅度高達13.2%,亦即半個月內屋主開價就打了8.6折。

住商不動產統計全台1016~29日網路降價專區待售屋,全國較9月同期量增8.1%,平均開價降10.9%;雙北市分別量增8.3%10.2%、平均開價則降12.1%13.2%,皆高過全國平均數。

房價低中南部不急

雙北市降幅達3成以上待售屋的佔比,各達3.2%5.1%,台中為0.4%、高雄更低到僅0.1%

住商不動產業務副總經理劉明哲分析,中南部不似雙北市房市炒風盛,開價過高的狀況本來就較少,且中南部房價低,屋主較無急售壓力。

中山區套房砍半價

分析雙北市降價專區量大的行政區,台北市以信義、中山、大安區為前3名,新北市則為新莊、林口、板橋區,劉明哲說:「這些多半房價高、投資客多,供給量大、實價與市價認知落差大,屋主較願降開價求售。」

查詢售屋網站「樂屋網」降價專區,已有屋主砍了近半價求售,如套房量大的中山區,長安東路一段套房從1150萬元下殺至588萬元,降幅48.9%;另板橋區「新巨蛋」與新莊區「鄉林淳風」也分別打7.5折與8.4折求售,售價已下殺至2950萬元與1900萬元。

東森房屋執行副總經理吳駿杰說,奢侈稅後購屋族想殺價,屋主仍想賣高,價開更高、預留殺價空間,但實價揭露後正式步入買方市場,「開價過高,購屋人連看都不想看。」

台灣房屋新莊幸福店店長徐嘉瑋表示,新莊副都心等重劃區量大、投資客多,且近來貸款趨嚴,投資客多有2屋以上,交屋實際貸款成數至少較購屋時預估成數少1成,交屋後須繳稅費、轉賣卡到奢侈稅,有不少屋主主動降2成開價,想趕在交屋前脫手,部分甚至「成本價也賣」。

「沒有不跌的房價」

26歲的Bonita認為,未來會有更多屋主降開價,到時不僅選擇更多,也更有機會買便宜,因此她會再多等3~4個月。

玄奘大學財務金融學系副教授花敬群說,開價與成交價有連帶關係,幅度或許不同,但開價降、成交價也會跟著降,2002年房市衰退時台中市房價較1993年跌5成,台北市也跌3成,從歷史經驗更確認「沒有不跌的房價」。

 
相對便宜新北外圍區買氣穩 淡水單一建案月銷破百戶

20121105 蘋果日報【葉思含╱台北報導】

新北市上周五公布10月買賣移轉棟數,以淡水、新店區有新建案陸續交屋、增加件數最多表現佳,各區總平均正成長3成,反觀預售屋、新成屋表現較差。代銷業者承認10月新北市各接待中心看屋民眾平均約少了2成、成交速度趨緩,但淡水、三峽等房價相對親民的外圍地區表現不錯,更有建案單月銷售破百戶。

新北市代銷公會副理事長、談美廣告董事長林談表示,隨著8月實價登錄、10月實價揭露後,民眾觀望心態轉濃,整個新北市平均看屋人潮減少了2成,成交速度也變緩,以總價1000~1500萬元以內個案賣得最順暢。

林談說,如新店安坑地區新成屋「博覽天下」2~3房在10月銷售狀況不錯,可售戶數僅剩餘個位數,但4房產品銷售則較遲鈍。

小坪數產品順銷

「博覽天下」現場專案經理徐玉樹表示,由於新店安坑地區房價相對偏低,實價揭露後仍算持穩銷售,10月即售出5~6戶,並以小坪數產品順銷,29坪以下產品已完銷。

天氣涼看屋稍減

新北市10月表現最亮眼的地區仍屬首購天堂的淡水區,雖然受天氣轉涼影響看屋人數稍減,但成交仍不錯,如「台北灣」系列推出第5期「四季之旅」,單月銷售即逾百戶。

現場專案經理陳慶龍表示,該案9月底潛銷後單周簽約32戶、10月已簽約110戶,目前每坪成交價約22~23萬元。

淡水另一指標案「微笑莊園」共規劃607戶,已簽約300戶,現場銷售協理楊嵊滄表示,該案9月每周看屋人達120組,10月受到實價揭露影響,降到100組,不過銷售仍算持穩,每周仍銷售20~30戶,大約每6~7組民眾就有1組簽約。

吸引不少首購族

同位淡水、仍屬1字頭的「四季水漾」專案經理張鼎暉表示,9月每周約有50~60組民眾看屋,10月則減至40~50組,不過因總價680萬元起、相對便宜,每周仍可銷售5~6戶。

另外,亦屬新北市外圍的三峽區近來首購產品表現也不差,「益展上河」總價588萬元起,吸引不少首購族,現場銷售業務林承業表示,由於是三峽少見的2房產品,10月初公開已售2成。

而「和毅逸品」5月公開,平均每周看屋人有45組,10月降至40組,目前每月可售10多戶、已售8成,專案副理張師哲表示,2房產品已在10月完銷,目前僅剩33+1房產品。
 
社區賺管理費出租外牆年增5%

20121105 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

物價直直漲,但薪水卻沒跟著漲,不僅個人經濟壓力大,連社區公基金、每月固定繳的管理費也不敷使用,業者表示,有社區改裝LED燈「節流」,也有社區想以出租公共設施來「開源」,又以出租外牆較常見,今年約增5%

月增5萬廣告收入

水蓮公寓大廈管理維護股份有限公司經理陳俊宏指出,會出租公共設施的社區多是交屋逾5年,原設定管理費已不敷使用,但社區住戶又不想再增加管理費金額時,便決定出租公設為社區增加「外快」,增加的收入依項目與社區而不同。

出租外牆置放廣告看板,或是出租社區公布欄,是較常見且不影響住戶居住品質的方法,前者每月可為社區增加5萬元以上收益;後者會因電梯數量、張貼面積不同,每月可收2000~3000元。

出租公設仍有風險

另外,也有社區對外出租會議室、KTV室、游泳池、韻律教室等空間,雖有人認為公共設施若「用不到、養蚊子」,還不如出租收益,但晟泰公寓大廈管理維護公司總經理陳木村提醒,對外出租社區公共設施仍有其風險,除了增加管理難度與成本外,若不幸發生意外,也容易有責任糾紛,提醒社區住戶事前應謹慎評估。

管理複雜影響住戶

東京都物業管理機構便表示,中和區某大樓社區原對外開放瑜伽教室,但僅舉辦1期課程,社區便因出入人員管理複雜,恐影響住戶居住品質而取消。

社區如何賺外快!?

★出租外牆懸掛看板或LED廣告

.每月5萬元起跳,精華路段更可高達百萬元

★出租社區大廳或電梯內公告欄

.每月2000~3000

★出租會議室或KTV室等公共空間

3小時約1000

★出租韻律教室或游泳池

.依招生人數,向授課老師收取1300~500元場地使用費

註:收費標準會依社區、面積與路段而不同

資料來源:《蘋果》採訪整理

 

捷運宅拋售每坪降15


投資客急賣「美河市」網刊70戶待售


20121104 蘋果日報【葉思含╱台北報導】

總戶數達1680戶的捷運宅「美河市」年底將交屋,2007年預售至今每坪房價漲1倍到近70萬元,實價登錄後雖澆熄炒風,但不少投資客怕交屋時揭露了每坪3字頭的「底牌」,近來紛紛降價求售,每坪竟比半年前少了10~15萬元。

日前捷運宅「信義18号」近半數流標、溢價率僅4.4%;「南方之星」流標率亦逾4成,向來高價搶標的捷運宅似乎不再吃香。

新店區捷運小碧潭聯合開發案「美河市」交屋在即,東森房屋小碧潭捷運加盟店副店長楊秉豐說,「美河市」2010年每坪約39~41萬元,去年一般戶每坪漲至46~48萬元、面河戶漲至52~53萬元。不少投資客趕在交屋前換約,搭上今年選後房市熱,34月平均每家房仲店月成交5~6件換約,每坪多數開價60~70萬元、成交在50萬元內,即便67月房市轉淡交易也頗熱。

憂交屋揭預售低價

因實價揭露將讓此案預售成交價曝光,許多投資客擔心「美河市」每坪31萬元起跳的預售價將現形,即便已停止換約、受奢侈稅限制,不少人仍希望趕緊脫手。

「樂屋網」刊登待售物件便約有70戶待售,超過10戶列在「下殺專區」內,總價下殺100~500萬元,並且出現「最低每坪44萬元」的開價,每坪幾乎比半年前降了10~15萬元。

楊秉豐指出,目前平均每間店仍有10餘件「美河市」待售,多數買方都想再等2個月交屋後實際看屋,但投資客想趕緊入袋為安,才有這波降價潮。有自住需求的民眾可趁機議價,有機會以每坪50萬元以下買到河景戶。

房地產專家Sway表示,捷運宅炒太兇,非市中心捷運宅沒跌價就算不錯,許多投資客嗅到捷運宅不再吃香,想搶在實價揭露前趕緊出售,從「美河市」半年前每坪開價60~70萬元到已有44~46萬元低價出現,就看出投資客現在不賣、2年後奢侈稅解禁會有幾百戶拋售的心理。

避買戶數過多社區

政大地政學系教授張金鶚透露,買捷運宅需避開戶數、投資客過多的社區,否則未來將有很大下殺空間,「美河市」戶數過多,雖規劃大型商場看似利多,但若多為投資客而無人住,商場也無法成型營運,恐惡性循環。
 
房市量縮 曆年前料翻盤

20121104 蘋果日報【葉思含╱台北報導】

捷運局日前標售捷運宅「信義18号」、「南方之星」,近半數流標,專家學者表示房價將反轉,會有2~3年低迷,但代銷業者認為流標的捷運宅本身條件不佳,房市沒這麼悲觀。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊說,投資客一窩蜂搶購盛況不再,房市已進入盤整、成交量萎縮,投資客擔心無下波買氣可轉售獲利而趨保守,因此連最熱門的捷運宅也不再吃香,預計農曆年前房市將翻盤,尤其距市中心愈遠的郊區,因基本盤不夠將最先跌價,市中心因素地少、都更費時,就算跌也不會太慘。

郊區中古屋先下修

章定煊認為,若金融機構可撐過此波房市反轉期,約再過2~3年房市可望再復甦,反之將進入長達多年的黑暗期。

淡江大學產經系副教授莊孟翰說,政府打壓、加上實價揭露反映出開價與實價差距,QE3亦無預期中有助漲反應,房市開價開始下修,亦代表成交價漸下修,尤以郊區中古屋價跌最明顯,預計未來2~3年市中心價格較持穩,外圍區下跌幅度最大。

但代銷業看法不同,金磚動力行銷副總經理施孝文指出,流標之捷運宅本身條件不佳,如位置差、近高壓電塔或坪數過大、總價過高等問題,現在房市盤整、投資客比較審慎選貨,未來房市並未如此悲觀。他認為市中心要跌價不容易,但投資客量大的地方將會有一段盤整期。

 

10月買氣 新北增31


避鬼月 延後登記影響


20121103 蘋果日報【吳苡辰╱台北報導】

新北市10月買賣移轉棟數昨日出爐,共6803棟較9月增31.8%,但新北市地政局強調大增原因,主要受新屋大量交屋與9月上半旬仍為農曆鬼月,購屋人刻意延後登記影響。房仲業者也表示,扣除新屋過戶量後,新北市的中古屋交易近2個月變化不大。

新北市10月買賣移轉棟數共6803棟,以淡水區佔1092棟最多,其次為新店區611棟、中和區568棟。

新社區交屋爆大量

量增幅度則以永和區331棟,較9月增98.2%排第一;新店區611棟,增89.8%居次;增幅第3的是淡水區1092棟,月增77.9%。

新北市地政局地價科科長黃美娟指出,9月上旬仍為農曆7月,民眾習慣將登記時間延至鬼月之後,故而拉大9月與10月的差距,且光是新店區「國賓山莊」新屋過戶191戶、淡水區「捷運悅境」與「伊東市」分別過戶235戶及160戶,更使10月移轉棟數較9月大增31.8%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛也表示,若排除新屋過戶,10月新北市中古屋的交易量與9月差異不大。

「開價6折開始殺」

雖然新北市10月買賣移轉棟數以淡水區量最多,量增幅也高達77.9%,但台灣房屋紅樹林捷運旗艦特許加盟店店長何思萱說:「淡水區10月交易量反較9月少約2成」。

議價時間反減一半

何思萱分析在實價揭露後,購屋族受媒體報導實價與市價差異大,且有名嘴專家建議「從開價6折開始殺」,導致購屋族開價偏低,屋主不願埋單,延緩成交時間,更有已出價的購屋族,在實價揭露後改為觀望而反悔。

由於中和區移轉棟數量排第3、永和區月增幅近1倍,東森房屋雙和加盟店店東柳洲塘說,今年為首購市場,雙和區外圍地段,如連城路、中山路總價在700~1000萬元,因此成交量穩定;而永和區中心地段,房價較高,89月購屋族受實價登錄而觀望,但實價揭露後價差並不大,議價時間反縮短一半,且10月有捷運東門站通車利多,因此10月交易量較9月增加2~3成。

在新北市租屋的36歲清賢說,實價揭露後,連台北市都降價,新北市多數區域也會跟著跌,認為近1~2年房價仍會變動,因此不打算近期購屋。
 
國壽淨值大 國泰金每股淨值升至22.7

救景氣與失業率 李長庚籲開放壽險投資素地建商辦


20121103 蘋果日報【林巧雁╱台北報導】

國泰金(2882)昨舉行第3季法人說明會,今年前3季稅後純益128.2億元,每股純益1.2元,其中,國壽截至今年9月為止,淨值2424億元,季增257億元,國泰金每股淨值可望提升至22.7元。

另外,國泰金總經理李長庚昨天公開呼籲政府鬆綁壽險業商業不動產投資,希望保險業的龐大資金可投入社會,產生更大效益。在景氣低迷時放寬壽險投資素地開發商場,可增加就業、提振經濟,國壽也會繼續投資公共建設與商業不動產。

國泰金前3季稅後純益128.2億元,每股純益1.2元,年化股東權益報酬率(ROE7.5%,合併總資產為53698億元,名列金控榜首。

國壽股息入帳111

李長庚表示,國壽在今年受惠現金股息入帳111億元,7月已轉虧為盈,前3季稅後純益23.6億元,第3季淨值增加257億元,使國泰金每股淨值由第2季底的20.3元提高到22.7元。

國壽9月底帳面淨值1358億元,未實現獲利318億元,其中,股票部分未實現虧損150億元,債券未實現利益逾460億元;不動產淨值增加1700億元,換算成金控每股淨值還可增加15~16元。

對於經濟前景,李長庚說,台灣現在面臨許多問題,經濟成長率只剩1%多,景氣低迷、就業不振、股市也不好,資金希望有長期出路,壽險業若能投入更多資金,建飯店、outlet(大型購物商場),可創造更大價值,為社會盡更多力。

他舉國壽日前標下桃園航空城為例,未來投入資金超過200億,每年租金收入5%以上,可創造6000多個工作機會,也能吸引更多廠商進駐,可創造更多稅收。

素地投資規定實行難

國泰金副總李偉正舉例說,以6家餐飲、飯店、百貨業者為例,去年員工超過4000人,1年薪資加起來20億元,創造整體稅收13億元,租金收益12億元。未來桃園航空城規模更大,除了可吸引廠商投資,民眾有就業機會,政府有稅收,國泰也有租金收入。

李長庚特別點出,現有法令規定保險業投資素地須6個月內取得建照、9個月內開發,實際執行上有困難,根本不可能在如此短時間內開發商業不動產,等於沒有開放。

他也澄清外界對壽險業炒房炒地的疑慮,他說,「快速買賣才是炒作,因此可限制壽險10年或15年不可買賣,限定商業不動產一定的年限不能出售。」

以國壽來說,目前不動產投資約5%,若政府願意鬆綁法規,若有機會,國壽投資不動產比率可提高至目標10%。國壽目前可運用資金約3.23兆元,若提高至10%,估計約可再增加160億元以上資金。
 
全家中國開店 今年恐虧1.6

2012-11-05 自由時報〔記者羅倩宜/台北報導〕

外資瑞信證券指出,全家(5903)在中國積極展店,今年認列虧損恐擴大至1.6億元,以台灣全家持股18%計算,中國全家今年虧損就超過8億元。里昂證券也表示,統一超(2912)也在中國面臨嚴酷現實,前三季認列持股百分百的上海Seven Eleven虧損達3億元。

中國市場大餅吸引許多零售通路業者前往,但是登陸美夢並沒有想像中的美好。除了遠百、大洋等百貨業者收益縮水,超商也是虧損連連。以國內超商二哥全家為例,持股頂新集團主導的中國全家約18%,中國全家迄今在中國6省展店千餘家,前三季認列虧損1.1億元。瑞信證券估計,因為展店支出增加,今年全年台灣全家在中國將虧損1.6億元,占稅前獲利達16%,比去年的1.2億還多。其中上海可能較快達到損益平衡,新進城市如蘇州、廣州及成都等,虧損也相對較小。

展店集中在上海的統一超也面臨同樣狀況。上海Seven Eleven 為統一超百分百持股的子公司,上半年合計虧損2億,Q3再虧9200萬元,前三季認列虧損逼近3億元。上海Seven Eleven迄今展店103家,只比去年多3家,距離年初宣布的150家目標還很遠。而且因為較晚進入,不容易找到黃金店面,在地狹人稠的上海地區,租金成本也更貴。

中國概念雖然給股民許多美夢,但業者卻經營得相當辛苦。國內兩大超商統一超和全家,在上海地區的市占率各約2%13%,同時要跟超過1400家的外國品牌競爭,激烈程度可見一斑。統一超商當年在台灣耕耘多年才轉虧為盈,不過中國政經情勢變數多,如今的投資何時能回收很難說。

中國夢也使得本益比膨脹,統一超前三季EPS5.38元,上週五收盤145.5元,不過旗下還有許多金雞母,如台灣的無印良品、康士美、博客來等支撐。中國概念更強的全家,前三季EPS3元,上週收在141元。

 

實價登錄不準 房價資訊恐遭操縱


2012-11-03 自由時報〔記者林美芬/台北報導〕

實價登錄價格遭質疑不實或偏低,有人直指不動產價格現形。但地政士公會全聯會理事長王進祥認為,是內政部不敢揭露全部資訊所致;國泰建設協理陳仁澤也指出,官方刪除一部分實價登錄資訊,導致實價登錄無法真實反映價格,等於是被操縱的資訊不透明及不對稱,有以偏概全的疑慮。

備註全都刪 房價有盲點

王進祥表示,不動產交易有很多個別條件,地政士登錄價格時都會備註諸如「急買急賣」、「親屬買賣」、「債權債務糾紛」、「含路地買賣」、「增建比率」、「畸零地」、「借名」等,這些備註到了內政部手上變成「全部刪」,沒有揭露,導致價格認知存在盲點。

王進祥舉例,有一案件是含違建的建物,總價一千萬元,但本建物八百萬元,違建二百萬元,結果買賣完成後,違建被拆,價格被誤導成本建物就是一千萬元。

另外,王進祥表示,車位坪數及公共設施坪數的計價,導致整個總價可能沒有問題,但拆開後的單價就誤差很大。舉例而言,台北市一坪五十萬元的房子,六十坪總價三千萬元,一個車位約十坪、四百萬元,就要先扣掉車位再來計價,才符合實況。

陳仁澤則指出,實價登錄八月上路,但很多案件擔心財產曝光而提前登錄,導致八月移轉登記件數減少,官方又以各種理由刪除一部分申報案件,北市八月揭露的案件不到登錄的五十%,且八月揭露案件也沒有預售屋,數量少且統計樣本數也不足。

地政司︰將揭露更多資訊

對於實價登錄資訊沒有「全都露」的質疑,內政部地政司副司長王靚秀表示,價格有異或備註有特殊情況的案件,政府都會查核,查核後若對民眾沒有參考價格的數據,就會整筆不揭露,未來會逐步考慮揭露更多的資訊,以提供民眾參考。

另外,內政部實價登錄網站上,已就車位計價另提出計算公式,並要求相關人員在申報價格時,應盡量將車位面積及價格單獨申報。不過,公共設施部分並沒有明確說明,一般建物大樓的公共設施比率約二十五%至三十五%,約是建築物產權的三分之一左右。

 

《徵收失效 市府申復》捷運綠線聯合開 傳有地主反悔


2012-11-03 自由時報〔記者唐在馨/台中報導〕

台中市捷運烏日北屯線確定全線徵收失效?民進黨議員曾朝榮、李天生昨天要求市府針對此案要做出因應,曾朝榮並表示,部份原本同意參與聯合開發的地主已經反悔,市府要記取北捷曾因類似情況被監察院彈劾的教訓,不要一意孤行。

市長胡志強則說,市府是提出申復,但並不清楚是否確定裁示徵收無效,如果最後結果是如此,他早就說過,不能犧牲地主,但市民的權益也不能有所損失,他會要求相關單位成立跨局室專案小組,研究因應全部改市價徵收後,要如何因應。

捷運烏日北屯線徵收案,在地主向內政部陳情,質疑市府原採公告現值加四成補償並不合理,要求依市價徵收,內政部十月初正式回文,認為中市府違反相關徵收款於公告期滿十五天內發放的規定,因此「原徵收失效」,市府則提出申復。

而交通局長林良泰則說,如果是一般徵收區段,包括今年送出的七億元預算,一共卅六億餘元的經費,就算全部改成市價徵收,「也是夠的」,但現在問題較大的是聯合開發,市府的立場,還是希望地主能夠百分之百參與聯合開發,減少市庫目前徵收的負擔,也能共創雙贏。

但曾朝榮則不滿地表示,目前不少原本在市府要求下,同意參與聯合開發的地主,現在都已反悔,要求市府「還他們土地」,市府如果不能提出讓地主能夠接受的條件,地主根本不會同意聯合開發。

而林良泰則表示,他目前還沒有接到地主相關的反映,但表示,只要正式收到內政部的回文,確定全線徵收無效,他會主動與市府相關單位合作尋求因應,並即連絡地主,尋求溝通、締造雙贏。

而民進黨議員張耀中昨天也說,他認為市府「根本無法做到市價徵收」,財務負擔相當龐大,也會影響捷運進度,市府不應再閃躲,要快點拿出因應方案。

 

麻豆工業區 地主促改住商混合


2012-11-03 自由時報〔記者劉婉君/麻豆報導〕

反對麻豆工業區重劃,三、四十位地主昨天持布條至麻豆區公所抗議,要求更改為工商住宅混合區。市府都發局表示,工業區重劃是為了提升土地價值,麻豆的住宅區使用率僅六、七成,恐難規劃為工商住宅混合區。

麻豆工業區長期未開發,市府去年開始辦理都市計畫變更作業,將麻佳路以北、工業路東西兩側土地納入重劃範圍,希望加速整體開發,但地主不滿市府將民國六十六年即編為工業區的土地再做重劃,組成自救會,要求市府立即停止將麻豆工業區重劃為工業區。

自救會成員昨天在麻豆區公所前高喊「抗議!」由副會長林傳山代表將請願書交給區長張益隆,希望轉交給市長賴清德。

吳姓地主說,他的土地緊鄰麻佳路麻豆交流道下,早在民國七十九年即被強行徵收,造成土地損失,如今還要再重劃,勢必將二度損失,實在沒道理。

林傳山說,麻豆工業區三、四十年來一直荒廢,失敗的規劃使麻豆無法好好發展,台南已有太多工業區了,許多傳統工業也轉變成科技產業,工廠外移,工業區已經不符合時代,希望重劃為工商住宅混合區,帶動麻豆發展。
市府都發局都市規劃科長蔡孟儒表示,麻豆工業區長期因公共設施未開闢造成閒置,希望透過市地重劃,讓原本凌亂的地籍成為方正易利用的土地,同時改善當地水患問題,希望提高土地價值,重劃面積約一百一十六公頃,為增加整體開發的可行性及公平性,參與重劃土地不僅容積率提升,總平均負擔比例也降低。

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