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2012年9月6日 星期四

2012.09.06 不動產新聞動態


新店安坑1號動土,預計1026月完工


2012-09-06 08:47 時報資訊 【時報-台北電】


「新店區安坑一號道路第一期延伸段工程」昨天動土施工,打通新店區玫瑰路、安祥路,直通安坑交流道,有助紓解安康路壅塞情況,預計民國一○二年六月完工。

工務局昨舉行該路段動工典禮,由市長朱立倫主持,立委羅明才及議員劉哲彰、許正鴻、陳永福、區長王美月等人到場。

工務局表示,這次工程經費約三億二千多萬元,其中一部分獲內政部營建署「一百年生活圈道路系統建設計畫」補助兩億餘元,其餘由市府負擔。

工務局表示,新店安坑地區發展迅速,人口遽增,聯外道路僅依賴安康路、安和路,交通顛峰時間壅塞,延長道路自玫瑰路銜接至安坑交流道,可分散安坑地區車流量,緩解安康路的塞車狀況。

工務局指出,昨天動土路段僅是安坑一號道路其中一段延長路線。安坑一號道路西起新店五城、東至北宜路,全長十二公里,分四期施工。

第一期工程範圍從安坑交流道至安祥路,全長三.八公里;第二期工程由玫瑰路延伸至五城,長度為二七三六公尺,另規畫安和路銜接至安坑一號道路的安坑支線,路線長度約七百公尺;第三期工程從安坑交流道至新烏路、第四期工程從新烏路至北宜路。(新聞來源:中國時報─記者殷偵維/新北市報導)

 

地上權,國營事業生財新利器


2012-09-06 08:47 時報資訊 【時報-台北電】


近來商用不動產市場超夯,打房政策也有暫時收手跡象,大台北都會區的房地產價值提升之際,最近連台電、台酒、台鐵、中油等國營事業、政府公部門,也紛紛釋出地上權土地,加速資產活化。

東森房屋董事長王應傑表示,金融機構、傳產業積極活化大台北都會區的資產,連國營事業、政府公部門,也加入釋地的行列,不但創造非本業的潛在獲利,也提供建商新的土地取得來源;但相對的,也增加未來潛在新供給賣壓。

高力國際董事總經理劉學龍表示,政府財政預算吃緊,大型建商基於台北市大面積土地已幾乎絕版、對於爭取和傳產業和銀行合作開發資產或地上權土地,並且朝向商用不動產市場布局,接受度愈來愈高,使國營事業勇於跨出活化資產、甚至釋出地上權的一大步。

劉學龍指出,國營事業、政府公部門,以及傳產業、金融機構的自有土地,將成為建商儲備土地料源,下波競爭最激烈的新興市場。例如台電公司就將初試啼聲,近期將公開標售宜蘭礁溪795.7坪地上權的土地。高力國際估計,台電礁溪土地未來可開發總樓地板面積約3,600坪,包括42個法定停車位,不含權利金的總投資額,約7億至9億元。

此外,台灣菸酒公司也將釋出新北市板橋中山路一段面積727坪的營業處所,地點位於板橋大遠百對面,鄰近板橋車站、新北市政府,預估總開發金額約30億元。(新聞來源:工商時報─記者蔡惠芳/台北報導)

 

實價登錄後,東海、淡江套房租金漲最多


2012-09-06 08:47 時報資訊 【時報-台北電】


隨著實價登錄上路,租賃市場出現「量變」!根據房仲業者調查,包租公婆自行刊登物件量大幅成長67%,且為反應賦稅成本,私立大學附近「委託代租」的出租套房,租金行情已悄悄上漲。

好房網指出,自實施奢侈稅政策後,部份投資買家為了規避10%至15%的稅負,改採「轉售為租」,造成租屋市場的物件供給量逐月上升;不過隨著今年8月上場的「實價登錄」,租賃市場自行刊登物件量大幅成長67%,委託代租量明顯縮減57%。

包租公婆在節稅的考量下,紛紛撤回委託物件,自己PO網找房客,就是不想讓租金收益曝光,導致78月的租屋物件出現明顯「量變」。

此外,9月中旬全台各大學陸續開學,私立大學附近龐大的租屋市場商機,向來為包租公婆們的兵家必爭之地。

根據教育部統計99學年度全台私立大學學生人數排行前5名,依序為淡江、文化、輔仁、逢甲及東海。好房網指出,以這5校周邊的8坪出租套房觀察,今年8月「自行刊登」的租金行情和去年同期相較,租金漲幅都在300元以下。

不過,若從「委託代租」的租金漲幅來看,平均每間出租套房竟悄悄調漲320401元,漲幅遠大於「自行刊登」;其中,以台中東海大學周邊的委託代租部分,房東今年調租高達401元,幅度最大,其次,為私校學生人數居全台之冠的淡江大學,也同步「反映成本」調漲租金386元。

好房網表示,坐擁大學周邊數間到數十間出租套房的包租公婆不在少數,自81日實價登錄政策上路後,由房仲委託代租的租金行情,將全都攤在陽光下,讓一向低調收租的房東們,擔心因此要多繳稅,進而將可能增加的稅賦成本反映在「委託代租」行情中。(新聞來源:工商時報─記者方明/台北報導)

 

建築業跨足飯店,蔚為風潮


2012-09-06 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】


建築業跨足旅館、飯店蔚為風潮。國泰集團來勢洶洶,將在國泰建設(2501)創辦屆滿50周年的2013年全台插旗,潤泰集團也將在2014年加入旅館飯店行列;麗寶集團站穩台灣後將再插旗大陸,至於鄉林集團未來飯店版圖更是朝向大陸和歐洲、美國、東南亞布局。

此外,京城集團等大型營建集團,大股東也有連鎖飯店的擴張計劃。

旅館飯店可謂是建築業跨出多角化經營腳步的最愛,惟進入旅館飯店領域門檻不低。向來保守穩健的國建,終於在3月正式100%轉投資成立國泰商旅公司,宣告跨足旅館飯店業,這一步跨得來勢洶洶。

潤泰集團也將在2014年,在松山與南港車站分別開出2家飯店。松山車站的觀光飯店由潤泰、國賓各持股40%、60%,引進國賓副品牌amba Hotel,預計20146月開幕;南港車站BOT案的飯店則出租給六福集團,定位為中價位商務飯店。

麗寶集團以「後來居上」之姿,進軍飯店市場以來,已躍居全台最大連鎖飯店集團,開出12家福容大飯店;麗寶董事長吳寶田表示,接下來上海會是考慮的連鎖據點,美國屬地關島也不排除,現已在關島設立投資開發公司進行評估。

鄉林的涵碧樓已名號響噹噹,鄉林集團董事長賴正鎰表示,青島涵碧樓將在2013年中開幕,中長期目標是10年在大陸、巴黎、東南亞和美國開出30家連鎖飯店。

京城集團除高雄京城飯店外,屏東海生館旁的六星級度假飯店則預計2013年動工。 (新聞來源:工商時報─記者蔡惠芳/台北報導)

 

租屋登錄 大學城漲租6%


全台上月委租量大減5


20120906日【吳苡辰╱台北報導】

實價登錄上路後,透過仲介租屋也必須登錄租金,有不少房東擔心租金收入曝光,便改為自行出租,或委託非法仲介租屋,導致全台合法房仲租屋委託量大減5成以上;透過仲介委租的房東,則因擔心未來恐須繳稅而趁勢調漲租金,據網路業者統計,部分大學旁房東委租租金平均調漲6.1%,比自行刊登租屋的租金漲幅增加2.4個百分點。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長李同榮表示,實價登錄上路後,有不少房東會以不須開立發票來換取房仲不登錄租金,使8月全台願合法登錄的仲介租屋委託量只剩7月的4.8成,台北市更量縮至3.4成,而萎縮的租屋委託多數流向非法仲介,或願意配合不登錄的合法仲介。

自行刊登漲幅3%

好房網協理鄭惠文也表示,不少透過房仲租屋的房東,因擔心登錄後必須多繳稅,紛紛調漲租金。

據好房網統計全台5間學生人數最多的私立大學周邊套房租金發現,房東自行刊登套房出租,8月平均租金為6060元,較去年同期高出219元,漲幅約3.7%,但透過仲介租屋的套房8月平均租金為6313元,較去年同期高出365元,漲幅約6.1%,租金成長明顯。

10個房東有9.5個不想登錄」,不具名仲介坦承,為了不流失租屋量,會透過其他方式避開實價登錄。

改代理人找租客

舉例來說,改用裝潢公司名義,將協尋租客做為是裝潢的附加服務,且改用代理人名義找租客,簽約時不使用仲介公司印製的合約,合約內容也會避開仲介公司的名稱等。

李同榮說,政府實價登錄規定應一視同仁,否則可能縱容非法、打擊合法業者,導致租屋產業倒退、合法業者經營困難等。

對此,內政部地政司副司長王靚琇回應,因房東出租房屋,政府無法得知、難以掌控,要落實房東自行租屋也要實價登錄的可能性不高,所以才未將屋主自行租屋也納入實價登錄範圍,但若有業者發現有違法情事,可提供資訊給各地縣市政府地政單位,地政司會加強查核。

學界:治標不治本

玄奘大學財務金融學系副教授花敬群認為,內政部加強查核的做法「是治標不治本」,內政部應趕快跟財政部協商,可分離租金所得,降低其稅率,讓房東不再排斥租屋實價登錄。
 
高雄8月建物移 跌了3

20120906日【邱煜婷╱台北報導】

高雄市昨公布8月建物買賣移轉棟數共2757棟,比上月減少1267棟,減幅31.5%,為自今年2月以來,交易量首次跌破3000棟;以各行政區來看,前3名區域為三民區444棟、鳳山區376棟、左營區345棟。

3名區域和上月相比相差不大,但左營區跌至第3名,三民、鳳山名次雖比7月提升1名,但交易量卻分別較7月下跌17.63%24%

住商不動產高雄鳳山文山店店東鄭啟峰表示,受到實價登錄的影響,買方期待價格下修,但屋主認為房價正在補漲,不肯降價,雙方認知不同,造成不易成交、交易量下跌。

建商積極高價插旗

信義房屋高一區執行協理林武雄表示,78月受颱風、鬼月、實價登錄等影響,建物買賣移轉棟數下跌,這是「早就預期到」的;不過實價登錄只是造成買氣延遲,預估10月後公布房價數字,情況明朗後,買氣就會逐漸回升,加上政府、建商投資等正向因素,預計10月交易狀況會有比較亮眼的數字。

儘管房市交易表現差,但近來建商仍積極進軍南部高價買地,引發恐炒高房價疑慮。

京城建設經理周敬恆表示,不要看得太過負面,這代表建商對高雄的前景看好,且目前土地買進價格都還在正常範圍內,應不至於有炒房疑慮。

周敬恆認為,目前高雄有重大公共建設,加上高雄的公司登記數量連續2年成長、就業機會增加,未來高雄房價應會溫和成長,年漲幅約在5%內。
 
台股青紅燈/貨幣寬鬆 打房成空

2012-09-06(金貝貝)

美國聯準會主席伯南克一席暗示將實施第三次貨幣寬鬆政策(QE3)的談話,讓沉悶已久的台灣房地產業者,再度雀躍不已,馬政府推動多時的打房政策,恐都將無疾而終。

美國之前兩次貨幣寬鬆,讓世人記憶猶新,因為資金氾濫,造成原物料、商品期貨、房地產價格還有股市暴漲,美國為解決次貸風暴所遺留下來的問題,大量供應美元到市場上,結果造成金融市場秩序大亂,全世界的財富幾乎重新組合分配一次。

姑且不論海外的亂象,看看台灣各領域因資金浮濫所造成的禍患,百業蕭條,唯有房地產價格一枝獨秀,過去幾年,馬政府用盡各種辦法,包括緊縮銀根、實施奢侈稅及嚴查市場投機買家等,希望抑制房價上漲,結果打房政策推動數年下來,房價不見下跌,但是市場交易量卻明顯萎縮。

馬政府的打房政策,讓國內房地產市場處於窒息狀態,但是伯南克的一席談話,卻讓業者如久旱逢甘霖,面對因為貨幣寬鬆可能帶來的通貨膨脹憂慮,房地產與黃金似乎是保值的最佳工具,一時之間,業者又開始躍躍欲試,過去幾天內,看多的談話與土地成交再創天價的消息,再度充斥於媒體版面。

這個轉變相信讓很多人傻眼,遠在數萬公里外美國政府的政策,竟讓馬政府各部會努力多時的打房政策,一夕間化為塵土。

 

員林賣地 鎮代憂「公告現值」賤賣


2012-09-06〔記者顏宏駿/員林報導〕

彰化縣員林鎮公所打算出脫十二筆畸零土地,總土地現值超過二千四百萬元,日前該項土地處理案獲代表會同意通過,但四位投反對票的民進黨籍鎮民代表昨天批評說,這些土地均以「公告現值加四成」出售,可能與市場交易價「差很大」,他們呼籲公所謹慎為之,勿落人口實。

鎮長:土地將會鑑價

對此,鎮長張錦昆表示,這些土地都是「縣外土地」,管理不易,因為傳出有人願意購地,公所才將其造冊送代表會,取得同意後,公所還要進行鑑價,再送縣府查核,最後再送國有財產局標售,行政程序非常冗長,能不能完成交易讓「錢進鎮庫」,還有很多變數,但公所為開闢財源一定要不斷去突破困難。

反對的鎮代包括江燈村、陳秋蓉、江永林、黃金堂等人,其中陳秋蓉指出,這十二筆土地分佈於全台各地,當初因土地持有人以「捐地抵稅」的模式「贈與」員林鎮公所,每一筆土地的價值因其所在地段及面積大小各有不同,雖面積都不大,最大約四十坪,最小才五坪,如今公所為籌措財源才打算出脫。

陳秋蓉說,依國有財產法規定,公有土地未達一千六百五十平方公尺(約五百坪),得由財政部國有財產局辦理標售,且依市價查估為底標後公告兩星期後標售。

她指出,員林鎮公所逕自列出十二筆土地的地號、面積、公告現值、賣價等資料,就送鎮代會同意,鎮代們不了解土地的價值就要舉手同意,豈不淪為橡皮圖章,況且僅列出「公告現值」容易失真,應該用鄰近土地的交易價格作參考,若公所能賣到較高的地價,也算對鎮民有所交待。

縣府財政處表示,公所獲得代表會同意處理土地後,還要送到縣府查核,地價的部分係由公所與買方約定,通常大面積土地依公告現值計價,但畸零地因情況特殊,土地可能因不完整或面積過小而乏人問津,故訂價的空間較具彈性。

 

經費15 水湳經貿園區 兩標開工


2012-09-06〔記者張菁雅/台中報導〕

水湳經貿園區區段徵收工程共分為七標,第二與第三之一標五日開工,兩標總經費共約十五億元,其餘各標也將在今年九月底至十月初陸續動工,區段徵收工程預計一○三年底完工。

黎明路施工 研擬設便道

副市長蕭家淇昨天主持動土典禮,他表示,市府非常重視水湳經貿園區開發案,第二標在中清路附近,劃為商業區,未來將是經貿和商業集中地帶,有助於帶動西屯、北屯區的商業繁榮;第三之一標經過黎明路,過去因機場跑道關係,黎明路設置半凹隧道,現在要將路面填平,施工時可能必須暫時封閉黎明路,市府會特別考量交通問題,將研究是否設置便道。

建設局副局長吳世瑋指出,水湳經貿園區最受矚目的就是「青翠園」(舊稱中央公園),目前動工的兩標總面積約一百一十公頃,經費十五億元已全部到位,工程主要是青翠園周邊的馬路、小公園、人行道、路燈與圍籬等景觀工程和基礎建設,其餘各標也將在今年九月底至十月初陸續動工。

水湳經貿園區區段徵收範圍北至環中路外環道、東接整體開發地區單元八細部計畫區、南至河南路與「公五十一」用地南界、西側緊鄰中山科學研究院、漢翔公司與逢甲大學等。另包含跨越港尾溪因區段徵收開發而須增改建的八座橋樑工程、其他土地利用變更及道路工程,全部工程面積約一百八十四公頃。

 

房市降溫 三民、鳳山、左 交易仍熱絡


2012-09-06〔記者葛祐豪/高雄報導〕

雖然建商猛放利多,但受到不動產實價登錄上路、颱風及鬼月等影響,高雄市八月份不動產買賣棟數只有兩千七百多棟,較七月份大減一千三百棟,也終結五至七月份連續三個月站上四千大關的榮景,三民、鳳山、左營仍是交易最熱絡地區。

地政局統計,高雄市八月份不動產買賣棟數以三民區最熱絡,達四百四十四棟,鳳山區及左營區居二、三名,各有三百七十六棟及三百四十五棟,不過這三個行政區七月份不動產買賣棟數都超過或逼近五百棟,八月份成交量均出現不小幅度衰退。

台灣房市今年出現北溫南熱現象,尤其高雄市挾著比價偏低、亞洲新灣區即將完工等優勢,房市出現價量齊揚的補漲態勢,六月份甚至出現四千三百四十多棟買賣的今年新高,市區新成屋每坪喊價更從二、三十萬元起跳,讓不少無殼蝸牛哀嘆購屋痛苦指數激增。

房仲業者表示,八月份房市成交量驟降,主因是受實價登錄上路,加上颱風及鬼月影響看屋人潮,但成交價並未明顯下跌,頂多議價空間加大,後續仍待觀察,但房仲業普遍持中性偏多看法。

展望下半年高雄房市,高雄市建築開發公會理事長陳武聰也偏向樂觀,認為應該是溫和成長,不過他強調推升房市的真正動力在於產業進駐,人口增加,才能帶來更多商務客。

首購族仍在期待不動產交易實價登錄上路後,高雄房市是否有一波拉回?不少即將步入購屋成家階段的年輕人在網站上留言,直指這波高雄房市是靠北部及國外投資客拱上去,高雄縣市合併後,人口不像北部都會區有明顯增加、薪資更有南北差距,房市是在漲什麼道理?市府經發局及地政局則強調尊重房屋市場供需機制,但站在經濟發展角度,希望房價有一定支撐;官員無奈表示,房價漲或跌都有人不滿意,八月份稍微降溫也好。

 

租賃仲介委託量 上月腰斬


【經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】 2012.09.06 09:58 am

實價登錄上路滿月,委託仲介出租房屋的租賃市場委託量出現腰斬,其中台北市更暴跌六成六。不動產仲介全聯會理事長李同榮昨(5)日表示,政府只規定仲介登錄行情,一般房東卻不受規範,恐將衝擊全台專做租賃市場1萬多名從業人員。

實價登錄自7月公布上路後,不動產仲介公會全聯會陸續接到專營租賃的房仲公司反映,8月上旬租賃案委託量比7月同期萎縮52%,台北市更暴跌66%

現行實價登錄歸範中,房屋租賃市場若委由仲介成交案件,需登錄租案的成交行情,不過,若屋主自行出租則不在此限制中,讓不少房東擔心租金收入全曝光的話,恐遭課稅,在避稅考量下,寧願自己招租也不願「全都露」被課稅。

李同榮表示,政府當初為了實價登錄政府修改地政三法,但對於房東出租行為並未要求比照登錄,使得租賃市場衍生4大問題。

包括非法打擊合法業者、合法業者難以經營、交易價格未完全透明化,以及居住正義落實不完整。

李同榮指出,由於法令規範合法的不動產經紀業負有申報責任,造成變相鼓勵房東為避稅,最後將物件委由非法業者承攬,造成租賃市場地下化、非法化,提供不少房東或投機人士逃漏稅的機會,影響合法業者的權益。

他強調,在法令規範不周全下,出現委託仲介出租房屋的租賃市場委託量驟減,並衝擊全台專做租賃市場的1萬多名從業人員,接下來還會讓合法的租賃業者難以經營、恐至倒閉。

李同榮表示,政府當初因選舉、急就章的推出新制,現在因法令不周全影響租賃仲介的惡果卻要業者自己買單,是開倒車的行為,政府需正視此問題。

 

高雄移轉棟數 逾三成


【經濟日報╱記者陳美玲、林政鋒/台北、高雄報導】 2012.09.06 09:58 am

五都8月移轉棟數全數出爐,各地移轉棟數一面倒呈衰退狀況,主因實價登錄所帶起的過戶潮所致。南部地區量能縮減最多,高雄、台南分別下滑31%45%,其次為新北市的26.5%,台中、台北市減幅相對較小分別達22.18%21.3%

高雄地政局昨(5)日公布8月買賣移轉棟數達2,757棟,較7月大減31%,是繼2月以來首次跌破3,000棟大關。住商不動產高屏區執行經理林祺博分析,南部市場8月交易量冷淡,除與兩大颱風影響買氣外,實價登錄所引發的提前過戶潮才是市場量能萎縮的關鍵。

從成交量來看,舊高雄市各行政區表現慘淡,交易均較7月呈現負成長。

8月高雄市交易量前三名仍以三民、鳳山與左營區為主,移轉棟數分別為444棟、376棟、345棟。

林祺博指出,雖然與上月相比,三民與鳳山買氣表現不理想,但交易仍傲視高雄各區域,顯見自用與長線持有客戶仍重視生活機能與發展前景,支撐區域買氣居高不墜。

值得留意的是,近月來不少高資產客戶有積極布局收租套房、優質店面的動作,顯示游資充斥對於不錯標的的不動產的需求升高,也讓市場買盤搶進帶起高雄房地產業產生質變。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析,實價登錄正式上路後,房市交易也回歸常態,進入第4季傳統旺季,買氣應能夠明顯回升,房市將在穩定中求發展。

另外,也有法人分析,高雄房地產市場第4季以及明年第1季是重要觀察期,目前多空勢力較勁,但高雄人口數、失業率、民眾可支配所得等基本面都未見提升,房地產價格卻上漲,優勢能否永續維持,是建商努力的重點。
 
實價登錄稅增 大學租屋喊漲

2012/09/05 【聯合晚報/記者游智文/台北報導】

漲幅達3~9% 非委託出租的也跟漲 學生荷包更瘦了!

實價登錄上月上路,對房價有何影響尚待觀察,但房仲業發現,由於新制規定「委託出租」必須登錄,已讓今年大學城套房掀起一股漲租風,其中學生人數排名前五大的私立大學,租金漲幅達3~9%,學生每月得多付200~400元不等。

對於不少需靠打工才能支付房租的大學生來說,如此金額也備感壓力,高達75的外宿大學生受訪時表示,今年明顯感受到租屋壓力,其中更有17.5%的人認為「壓力很大」。

各大學下周起陸續開學,好房網近日針對熱門大學城租屋市場進行統計,結果發現,由於實價登錄新制規定民眾委託房仲代為出租房子,租金行情亦需照實登錄,對房東而言,等於得如實申報租金所得,為此委託房仲出租的學生套房,幾乎都把可能增加的稅賦成本都轉嫁給學生,大幅提高租金。

以淡江、文化、輔仁、逢甲及東海等學生人數排名前五名的私立大學為例,根據好房網統計,目前學校周邊委託房仲代租的套房平均租金,都比去年同期多出300~400元,其中以台中東海大學平均租金上漲401元,漲幅9.1%幅度最大。另外淡江、輔仁、逢甲漲幅也達5~7%

好房網表示,由於實價登錄只規定「委託出租」者,才需登錄,因此很多房東現在都改採上網「自行刊登」找租客,7月和8月比較,自行刊登的物件大幅成長67%,委託代租則減少57%,可見實價登錄確實對多數房東造成影響。

按理說自行刊登者,不用登錄,沒有多繳稅的問題,而在目前景氣下,也不應調漲租金,但實際上,好房網統計,上述五大私校套房「自行刊登」套房租金,今年也跟著調漲,只是調漲幅度較小,多在3%上下,一戶調漲100~200元。
雖然不論委託出租或是自行刊登,漲幅多只在10%以內,不過好房網近日一項「大學生租屋壓力調查」發現,有高達65%的大學生表示必須打工來維持生活開銷,面臨目前這波房東全面調漲租金,有75%明顯感受到租屋壓力。

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