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2012年8月1日 星期三

2012.08.01 不動產新聞動態


不動產實價登錄今上路 財長:1年後評估實價課稅


2012-08-01 01:16 工商時報

記者曾麗芳/台中報導


不動產實價登錄今(1)日正式上路,面對財政健全小組委員紛紛建議進一步推動「實價課稅」,財政部長張盛和昨日指出,實價課稅的前提,需要不動產實價登錄制度的完善,「登錄的結果若出現虛報、漏報、短報的情況,政府是否有能力查緝?」

因此,財政部考慮建立查緝機制,等實價登錄制度上路後,先觀察1年,再進一步評估實價課稅的時機。

不過,張盛和也表示,實價登錄制度一旦上了軌道,也能真實反映土地的實價,地方政府就能藉此調整土地公告現值,大家認為公告現值和實價有一段差距,如果把公告現值拉到接近實價,也是另外一種實價課稅的依據。

財政部昨日在台中市舉辦「財政健全小組財政改革議題中區座談會」,邀請台中市、彰化縣、南投縣、雲林縣、苗栗縣、新竹縣、新竹市等中區七縣市財政首長,針對地方財政檢討與國有財產開發兩議題意見討論。張盛和致詞時指出,台灣不會發生債務危機,因有舉債上限,不過,面對各縣市普遍面臨加稅、加費不易,他已指示國有財產局成立BOT小組,未來財政部要結合國家土地和民間資金,讓資產活化。



民生社區地上權 每坪標出183


2012/08/01 【聯合報╱記者林政忠、何醒邦/台中報導】

財政部國有財產局推出台北市松山區、內湖區2筆鑽石地的地上權昨天開標,結果都由吉美建設得標,其中松山區民生社區地上權土地每坪單價183.05萬元,在標售史上排名第6

台北市松山區的民生社區地上權堪稱「鑽石中的鑽石」,國產局指出,位於松山區民生東路4段巷內的365坪土地,共吸引吉美建設、潤泰新、台灣人壽等8組人馬搶標;最後由吉美建設以6.69億元得標,比底價2.77億元高出3.9億餘元。

吉美建設總經理林進輝表示,民生社區案雖環境不錯,但由於建築條件的限制,頂多蓋十餘戶,將規劃成中大坪數的小豪宅,「可能是老闆跟幾個股東蓋來自己住。」內湖案則將規劃成3050坪的住宅。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,該案位於民生東路四段巷內,距松山機場不遠,還有雙學區優勢,生活機能完備,未來若推案,每坪單價應可突破90萬元,但必須考量民眾對地上權產品的接受度。

另一筆位於內湖區成功路2段巷內的467坪土地,土地使用分區屬於「住三」,容積225%;由於鄰近高速公路,區位不如民生東路的土地佳,因此僅有吉美建設投標,最後以3.75億餘元得標,換算土地單價為每坪80.35億元。

此外,國產局位於台中市和台南市的地上權也順利標出,分別以權利金6558萬餘元和6336萬餘元標脫。其中,具有商用不動產開發價值的台中一中商圈,由鵬程建設以總金額6558萬元得標,與台南市新光三越旁土地,由富建設以6336萬元得標。

國產局官員表示,「這是國有地地上權招標案首度在濁水溪以南開花結果」。

國產局官員表示,大面積國有土地不辦理標售,大台北地區精華土地難尋,中南部地區國有土地首度以地上權方式標脫,顯示中、南部民眾「有土斯有財」觀念已在轉變,地上權漸為市場接受。

據指出,國產局預計10月初再公告招標位於台北市(大安、中正、中山區)、台中市(火車站、建國市場附近)、嘉義市(北門車站附近)、台南市(成功大學)及高雄市(捷運市議會站附近)等10宗住宅區地上權。



實價登錄上路 十月才能查行情


2012/08/01 【聯合報╱記者李順德、邱瓊玉、江碩涵/台北報導】

不動產交易實價登錄制度今天上路。內政部表示,新制包括地政士、不動產仲介業、代銷業等辦理不動產買賣成交案件或租屋案件,均須申報實價登錄,申報人或任一買方,逾期未申報,可處三至十五萬元罰鍰。

內政部將於九月底、十月初設立「不動產實價登錄服務網站」,民眾可依「區段化」、去識別化原則,在想購屋的區段點入網站,即可掌握實際交易價的案例,案例越多越接近實價。

至於為何要等到九月底、十月初,內政部地政司副司長王靚琇說,為了確保房價正確性,地政人員得一一詢價、去除極端的個案後才能公布,所以會有一段時間落差。

內政部說,今起將有三種案件須申報登錄。一是委託地政士辦理買賣移轉案件(買賣移轉建物、土地),只要委託地政士辦理,後續實價登錄就由地政士完成。個人買方若不想委託地政士,也可自行辦理移轉案件及自行辦理實價登錄。

其次,由不動產仲介業辦理租屋簽約案,租屋價錢須辦理實價登錄。第三,不動產代銷業賣預售屋,在代銷六個月契約期滿,代銷業須將受託案件,卅天內向地政事務所完成申報實價登錄。

不過內政部所提供的查詢平台,僅有「文字」描述,缺乏「圖象」資訊。為了讓民眾「有圖有真相」,台北市府地政局結合GOOGLE街景服務,推出「台北市不動產資訊與居住服務整合入口網」,可查詢實價登錄結果,還可看到當地三百六十度的全景街頭影像,交易房屋外觀、附近公共設施、店家等。

地政局即日起也和便利超商合作,開辦廿四小時「地政電子謄本下載列印」服務。

【記者林政忠/台中報導】不動產實價登錄今天上路,財政部短期內不討論不動產實價課稅。財政部長張盛和昨天表示,先觀察不動產實價登錄上路一年後的情形,如果真正反映實價,「地方政府據此調整公告地價,實價課稅就慢慢形成」。

至於不動產資本利得是否可能納入綜合所得稅?張盛和說,我國土地、房屋是單獨課稅,若併入綜所稅將牽涉憲法、平均地權等制度的大變革,「問題很嚴重」,不是財政部的單獨權責。

經濟學者馬凱建議,如果公告地價和市價差七成,中央對地方補助款就減少七成,促使地方政府調高公告地價。

張盛和表示,公告現值是地方權限,中央無法主導地方調高公告地價事宜。

仲介 搶先推成交資料查詢服務

2012/08/01 【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】

實價登錄今天上路,買賣不動產都要將房價資訊登錄到政府網站上,不過實價登錄都是單筆資料,一般民眾可能無法解讀資料意義,且必須要到十月才能查詢行情。

房仲業者昨天搶先公布自家的成交資料,並且整合成路段、區域價格,方便民眾查詢。

不過,政府直到十月才會公布資料。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,政府資料公布時間太晚,房地產市場景氣時常變動,數據若延後幾個月,行情恐怕已不符合當下市況。

信義房屋資訊長蔡祈岩表示,為了讓民眾更了解房價行情,搶在政府實價登錄資料公開前,先以自家仲介成交資料為主,提供民眾上網查詢;十月開始將結合政府實價登錄資料,定時更新資料庫,讓成交資料廣度更廣。



財長:房產實價課稅 時機未到


2012/08/01 【經濟日報╱記者宋健生、陳美珍/台中、台北報導】

實價登錄今(1)日上路,政府是否接著實施實價課稅頗受關注。財政部長張盛和昨日表示,他對實價登錄建立交易價格透明機制「樂觀其成」,但目前並非推動實價課稅的好時機,將先觀察1年。

據指出,財政部至今(101)年底之前,規劃推動的稅制改革內容,並不包括與實價課稅相關的房產稅制。今年的稅改重點,以因應明年起開徵的企業及個人證券交易所得稅相關子法為主,去年向行政院提出延後一年開徵、將於年底屆滿的能源稅制,是否如期推動,也頗受矚目。

至於市場擔心實價登錄資料,會變成稅捐機關的查稅工具,張盛和說,法律不允許登錄資料用來查稅,實務上,也因登錄資料是採區段化公告,稅捐機關無法取得實價資料,無法用來課稅。

張盛和強調,實價課稅的方式很多,包括參考實價登錄資料做為調整公告價格,讓土地公告地價、公告現值,及房屋評定現值逐漸接近市價,也可實現實價課稅。如果一年後,實價能夠真正反映,「實價課稅目標就慢慢達成了」。但目前而言,財政部認為,房產實價課稅改革不是最急迫的項目。

財政部昨天舉行財政健全小組中區座談會,與會縣市財政主管建議調高公告地價,增加地方稅收。新竹縣財政處長吳素琴說,地方稅調整應改由中央主導,減少民選首長的徵稅壓力。

張盛和表示,財政部會先觀察實價登錄上路後的情況,尤其是「登錄的是否真的是實價」,如果大家虛報、短報、漏報,就不具意義,政府也會研擬查稽機制。

經濟學者馬凱則說,地方收入主要來源是地價稅及土地增值稅,地價稅因為公告現值偏低,以致稅收偏低,這部分採依市價徵收後,如果公告現值與實價差距為七成,建議中央給縣市政府的餅就打七折,如此一來,地方才會努力調高公告現值,增加稅收。

【記者楊文琪/台北報導】不動產成交案件實際資訊申報登錄(不動產實價登錄)今(1)日起實施,所有不動產買賣成交並完成所有權移轉登記者,必須於30天內完成登錄,逾期登錄或登錄不實者,會被處315萬元罰鍰。

內政部表示,由於有1個月時間申報登錄資料,且需就已完成申報登錄資訊,加以篩選、區段化及去識別化處理,預計今年10月以後,才可以查詢相關成交案件的資訊。

至於需要申報登錄的案件類別分為3類,包括地政事務所辦理買賣登記申請案件;不動產仲介經紀業簽定租賃契約書案件;以及不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷的成交案件。

黑松要賣微風地 食品high

【經濟日報╱記者李至和/台北報導】 2012.08.01 03:45 am

黑松(1234)位在微風廣場旁土地擬標售,若賣出可挹注可觀收益,包括味全、味王、南僑等手中分別握有閒置可開發土地,或擁有商用不動產,短期內食品族群中具資產題材個股,將獲得關注。

食品業者的舊廠地點相對紡織、水泥等傳產業者較佳,如黑松持有微風廣場旁停車場土地,每坪喊價逾300萬元;味王土地包括三重、樹林、新竹等都鄰近都會區;南僑化工台北廠位在大同延平北路四段,也是商辦、住宅匯聚地點。

黑松是食品類股中資產題材指標股,目前最具市場關注的就是微風廣場旁停車場土地,土地面積為1,344坪,屬於住三用地。不動產業者估計,該土地每坪市價在34百萬元之間,土地市值逾50億元,未來開發豪宅後,利益可期。

法人指出,黑松明年將會舉行董監事改選,由於黑松張家與大股東微風廖家兩派人馬對土地處分想法不同,黑松極有可能趕在在明年董監事改選前就處分土地,若順利開發,對黑松每股貢獻獲利至少7元。黑松昨(31)日收盤價為38.4元,上漲0.8元。

此外,味全兩年前砸百億元買下三重新燕紡織舊廠萬坪土地,也有意循都更路線開發。三重新燕土地臨近先嗇宮站,土地面績約1.59萬坪,味全與能率開發、頂基開發共同設立不動產開發公司頂率開發,今年應會有具體開發計畫。味全昨日收盤價為31.1元,上漲0.2元。

住商不動產研究室主任徐佳馨分析,食品廠可開發土地不少位置都超乎想像的好,目前食品廠要繼續持有土地,也必須考量在土公告現值與工告地價均調高後,持有成本也增加,若無資金需求,長期持有也不失為另一種選擇。



建商砸10 搶北市地上權


民生段溢價140 擬蓋豪宅


20120801日【邱煜婷、張琬聆╱台北報導】

國產局昨標售12筆地上權土地,共4筆標出,台北市2筆,台中市、台南市各1筆,總得標金額逾11.73億元。其中北市松山區民生段土地競爭最激烈,共8組搶標,最後由吉美建設以約6.69億元得標,溢價率達140.95%,預估將規劃豪宅。吉美也標下內湖區土地,總計吉美昨共砸逾10億元搶地。

台北市松山區土地位在民生社區內,面積365.42坪,底價27761480元,昨吸引潤泰創新、台灣人壽、聯上開發、宏普建設等8家知名建商、人壽搶標,最後由吉美建設以約6.69億元得標,溢價率高達140.95%,拆算土地單價每坪約183萬元。內湖石潭段土地也由吉美建設以約3.76億元得標。

中南部各標出一筆

另外,台中市北區土地近台中一中商圈,由鵬程建設以65588000元得標;台南市中西區商業區土地,由富建設以6336萬元得標。

國產局主任祕書陳秀琴說,此次標出土地均為50年地上權案,台中市北區地上權是國產局推出地上權來,首度在中部地區標出,顯示地上權的觀念逐漸被市場接受,未標出的南投、高雄等地會再找適當時機推出,預計10月推出另批以商業區為主的地上權土地。

昨砸下逾10億元搶地的吉美建設總經理林進輝說:「現在取得土地不易,政府拿出的地也很少,有取得土地的機會就試試看。」

地點好未來潛力佳

林進輝說,松山區民生段土地具優越性與便利性,將規劃80~100坪豪宅,不過因僅約10幾戶,未來不排除給公司高級主管住;內湖石潭段則將規劃30~50坪換屋產品。

以第2名飲恨的聯上開發總經理李志明則透露,民生段地點好,基地完整,旁邊就是皇翔「新天玓」,未來潛力佳。「新天玓」目前每坪開價逾200萬元。

估每坪單價破90

永慶資產管理協理黃增福表示,就民生段來看,吉美建設與第2高價相差1.72億元,可見勢在必得。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,民生段未來推案單價應可突破90萬元,惟一的挑戰是民眾對地上權的接受度。

台中水源段由麗寶建設旗下的鵬程建設取得,麗寶建設副總經理何昭宏說,該土地為商圈、學區匯聚處,看準其熱鬧、具人氣的市場,將規劃出租型套房。

實價登錄上路 過戶30天內申報

20120801日【邱煜婷╱台北報導】

實價登錄今開始正式實施,未來買賣成屋、預售屋,或透過房仲租屋,都需在所有權移轉登記或簽訂租屋契約後30日內,上網登錄實際成交價格,預計10月可上網查詢房價。

實價登錄上路後將以上網申報為主,只需使用自然人憑證或工商憑證,即可至內政部地政司網站登錄,減少往來地政機關的麻煩。

內容不實罰15

而登錄內容包含,建物門牌、房屋總價、地號等資料,地政司每年將抽查所有登錄案件的5%,若登錄不實將會被罰款3~15萬元。不過,若買方自行登錄,未透過地政士或房仲的話,經地政機關通知後,還有15天的緩衝期可改正。

而民眾關心的代書費用是否調漲,地政士多表示,將會依照實際工作內容決定,建議民眾委託地政士前,先講清楚服務內容與費用。

服務費應先告知

新晨地政事務所所長周秉瀛說,實價登錄對地政士來說,需親自到現場確認房屋格局,工作量增加、又有相當重的法律責任,因此會先要求委託登錄的房仲,提供詳細的房屋資料,再依實際工作量,決定是否酌收服務費,如需調整費用,大約酌收1000~3000元左右。
台北市地政士公會理事長張義權指出,將尊重市場機制,而民眾委託地政士前,雙方應講清楚費用,只要協調好即可。

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