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2012年5月11日 星期五

2012.05.11 不動產新聞動態


抗通膨?北台房市520檔期爆大量


2012/05/11 【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】

中央銀行總裁彭淮南最近又高調與金管會聯手打房,不過,建商推案似乎不受影響。住展雜誌最新統計,今年房市「520」檔期,新竹以北的北台灣預售屋推案量高達1180億元,較去年的549億元大增87%,直追2008年金融海嘯前的盛況。

一般房地產界對「520檔期」的定義,是指515日到615日這段期間。520檔期的說法在2008年最明顯,當時建商看好馬英九總統就職後兩岸關係轉好,兩岸民眾應會大舉投資台灣房市,因此在短短1個月就推出1182億元的驚人案量;不過之後卻因碰到金融海嘯,房市走弱。

住展雜誌研發長倪子仁表示,今年520檔期跟總統就職的關連不大,建商主要是主打「買房可抗通膨」帶動的購屋動能;而部分329檔期建案延後推出,也讓520檔爆量。

他還說,在財政部表明暫時不會將房市列入稅制改革的標的(暫不推按實價課徵房市交易所得稅)後,建商推案也轉趨積極。

以今年520檔期大型建商推案情況來說,上市櫃公司中,包括興富發建設、寶佳機構推案量都逾百億元;麗寶機構也有95億元;冠德建設與中悅機構、旺洲建設則各有50億元;其他包括保強、三輝、宜誠等也都有代表性建案推出。

另外,今年520檔期中,總銷售金額超過50億元的超大型建案共有5個,總案量達365億元;10億元以上的指標建案則共達29個,建商看多心態可見一斑。北市以中正、內湖及士林區最熱,新北市則以新莊與淡水最熱。



520推案 北台估增八成


2012/05/11 【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】

房市買氣趨於穩定,國泰、興富發、冠德、麗寶等建商在520檔期都有新建案登場,今年520檔期北台灣推案量將達1,180億元,較去年同期增加八成,直逼2008年馬英九總統首次就職時期的1,182億元。

520檔期是指515日至615日期間。起源於2008年馬總統就職前後,房市氣氛一片樂觀、爆出推案潮,造就出這個新檔期。

《住展》昨(10)日統計,今年520檔期總推案量為1,180億元,較去年631億元大增87%

其中有5個總銷金額超過50億元的大型建案,總案量365億元、占全部比重三成。



五都房市變天 北市買賣件數跌到老四


2012/05/10 【聯合晚報/記者游智文/台北報導】

「春天」從中南部出發 民眾普遍以「買得起」為主要考量

5都最新房屋買賣移轉數據近日都出爐,結果出現大變天,過去位居房市領頭羊之一的台北市,買賣件數排名連續2月被擠到第4名,僅高於台南,是近年首見。

現況顯示,這波房市回溫,「春天」從中南部出發,在民眾普遍以「買得起」為主要考量下,平均房價一字頭的區域,回暖最明顯,買氣也最好。

繼台北市、新北市4月房屋買賣移轉件數公布後,這幾天台中、台南、高雄市的數據也相繼出爐。台北市與新北市雖然都較上月成長約1成的幅度,但北市仍僅有3200多件,比起2010年的單月交易量約5300件,仍大減4成左右。

新北市過去幾年通常都能維持在9000~1萬件的交易量,但4月也僅回升到5900件,還不到6000件。

反觀平均1字頭的台中、台南與高雄地區,表現明顯都優於雙北市,其中台中市4月買賣移轉件來到3800多件,高雄市來到3400件,交易量都比台北市高出一截。

最新的交易量排名是,新北市第一,台中居次,高雄第三。台北市已淪到第四,僅高於台南市。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析,台北市的交易量出現落後台中與高雄的罕見局面,主要關鍵仍是奢侈稅。奢侈稅主打投資客,對於投資風氣最盛的台北市,很明顯產生有效而且長期的抑制效果,但自住純度較高的中南部影響則較低。

另外房價也是一大因素,北市房價已超過一般上班族購屋門檻,當市場從投資轉為自住,交易量跟著萎縮;然而在台中和高雄,主力產品總價多在700萬元以下,等於自備150~200 萬元,貸款約5百萬元,平均每月本利攤還約2.5萬元,就能輕鬆擁有自己的房子。

蘇啟榮表示,去年的百年結婚潮,加上今年龍年生育潮,產生不少的自住購屋需求,使得大台北以外的區域,房市熱度一路升溫,加上之前329新案帶動下,1字頭房價區出現一股補漲氣氛,增加民眾購屋信心,因此成交量也一舉超越北市。



國賓土地資產 200


【經濟日報╱記者溫建勳/台北報導】 2012.05.11 03:13 am

國賓飯店在花旗環球投資論壇上,傳出好消息,與會者轉述國賓自從1984年之後,就再也沒有資產重估,若依照市價估算,國賓所有土地價值就超過200億元,換算每股淨值高達54元,比目前登記的淨值22.86元,高出一倍多,增添投資價值。

國賓共有4.77萬坪的建坪,18年前估的淨值是72億元,平均一坪才15萬。但經過這麼多年來,國賓都沒有重估過資產,若依照現價增值幅度驚人,潛在的淨值可望大增136%,而且這還不包括國賓手中持有的一些股票部位。不過,國賓並未透露,何時要資產重估。

花旗環球傳產分析師邱義昇表示,陸客團體現在每日人數上限是4,000人,個人自由行則是500人,但預期未來可能放寬,嘉惠觀光族群。

邱義昇進一步指出,觀光局統計第一季赴台觀光人數達到167萬人,年增率22%,主要是陸客成長的比例最高,其次是日本與香港。國賓則是預估,赴台觀光人數未來幾年將會持續成長,特別是觀光局編列300億元預算,要推展台灣光關產業。

國賓在花旗論壇中提到,未來將收購小型的酒店或辦公室,進軍商務旅館。而且國賓把產品線跨及至鳳梨酥,與航空公司配合,未來在兩岸航班就能買到國賓的鳳梨酥,展現多元化經營的方向。

國賓日前位於西門町的意舍精品旅館(amba),在港澳自由行客人加持下,住房率也漸入佳境,估計下半年的住房率應可達八成,營運逐步增溫。此外,隨著陸客商機增溫,高雄國賓飯店平均房價已提升至2,000元左右,並成為大陸觀光團住宿高雄的首選,高雄國賓飯店住房率已增加20%

昨(10)日國賓飯店股價小漲0.1元,以33.85元收盤,成交量631張。今年第一季每股稅後純益約0.2元,較去年同期衰退。



浦東總部動土 士康從製造轉攻商貿


郭台銘:今年營收拼增15% 中國員工年底前可望再調薪


20120511日【林宗平╱上海報導】

富士康集團中國總部在上海浦東陸家嘴動土,鴻海(2317)董事長郭台銘表示,富士康將從製造、科技,走向商貿的富士康。郭台銘昨表示,今年底中國富士康員工的薪資將超過台灣最低工資18780元,一般預料,鴻海中國員工將再調薪。郭台銘說,「因為中產階級如果未形成,只靠頂級,是不健康的。」

郭台銘也指出,儘管第1季不如預期,不過他有信心的是,公司內部目標今年營收要成長15%,現在已經有至少成長10%的把握,繼續朝向成長15%邁進。

無意進軍金融、商辦

郭台銘說,過去富士康蓋的都是工廠,這是第1次蓋總部大樓。至於外界認為這代表著鴻海富士康將進軍金融業或房地產,郭台銘也鄭重澄清指出:「選擇上海浦東陸家嘴,並不表示我們要進入金融,請金融業放心,也不表示我們要進入商辦。」

郭台銘強調,除了改善工作條件,也要調整員工待遇,只有讓員工有足夠的收入,可以生活消費,中國市場才有機會成形。

郭台銘表示,中國在十二五之前的經濟成長是靠加工外銷及資本投入所帶動的,現在要靠科技運用、提升生產環節效率,等到中國員工薪資成長1倍、2倍之後,就算跟美國一樣水準,他還是會在中國生產,把高階製造留在中國。

郭台銘強調,員工是最寶貴的資產,就算是日本,也是有很多血汗工廠,至於韓國那個可畏的對手以及他的供應商(意指三星),可以肯定一定是10倍、100倍的不合理。因此鴻海要透過自動化、機械化、效率化、高科技、雲端及節能,來提升員工人均產值。

郭台銘表示:「我們是工業、製造業,需要大量的人力,但是90後世代有新的生活方式,因此甚至是服務業,自動化也會是必然的,而這也是我們的專長」他說,目前因為零組件、技術及軟體缺乏的因素,不過預計未來5~7年會有100萬台機器人。這樣我們也可以提升員工素質,改善員工薪資水準。

學者:調薪不影響台灣

對於富士康員工薪資年底有可能超過國內基本工資18780元,台經院中國產經研究中心主任莊朝榮昨分析,目前台灣的基本工資是以「無技術門檻」的勞工為主,若對照有專業技術的勞工來說,平均薪資有3~4萬元,甚至5萬元水準,並不會對本國勞動市場造成立即影響。

鴻海4月營收減9.6%

至於第1季財報不如預期,郭台銘表示,搞工業跟金融業不同,我們不看3個月,要看3年或是30年,如果每個執行長都只看1季,那會很辛苦。

鴻海昨天也公布4月營收為2517.36億元,較3月下滑9.68%,略低於預期;累計今年前4月鴻海營收1416.79億元,年增率37.25%。鴻海表示,消費性電子依然強勁,個人電腦持平,不過通訊產品則稍弱。

鴻海上海總部小檔案

基地面積:10123平方公尺

總建築面積:80719平方公尺

樓層數:地上21層、地下4

建築密度:27.9%

建築高度:95公尺

綠化率:26%

預計完工時間:201412

資料來源:鴻海

台資金融機構首 中租Q3上海購置總部


今年獲利可望飆新高 年底完成上限1.5億股增資


20120511日【林潔禎╱台北報導】

F-中租(5871)昨召開股東會,受惠台灣、中國雙引擎加持,今年獲利有機會再締造新高水準,其中除中國子公司仲利國際今年資產預估會成長4成以上、躍升當地最大外商租賃公司外,今年第3季就會在上海購置總部大樓,創下台資金融機構之先。

昨日F-中租舉行上市後首場股東會,由總經理陳鳳龍主持,會中通過發放2.3元現金股息,以昨收股價44.2元推算,現金殖利率逾5%,會中決議辦理最高1.5億股的增資上限,預計第4季以前完成募集,以目前股本78.5億元計算,股本最多會增至93.5億元。

中國資產年增40%

不過面對F-中租增資,昨股東會上有小股東關心是否會因股本膨脹,造成每股稅後純益遭到稀釋?陳鳳龍表示,公司正在成長階段,經營團隊會努力不讓獲利被稀釋。今年營運擴點計劃,F-中租副總經理廖英智表示,公司近期上海浦西添購辦公大樓作為中國營運總部,目前在上海浦西針對2座商辦大樓進行評估。

中租表示,因中國政府當前進行寬鬆政策,估第3季低點浮現後伺機進場,購入金額暫定在3~4億人民幣。廖英智說,目前中國區域中心考量租金變動不利公司掌控營運成本,現有5個區域中心上海、天津、重慶、深圳以及東南沿海(浙江或福建)也會以購買辦公室方式代替出租。廖英智指出,公司去年獲利創歷史新高,今年仍可持續成長,現階段台灣與中國獲利貢獻各為60%、30%,兩大地區今年資產預計分別成長10~15%及40%

陸員工增至700

F-中租在中國員工數目前有600人,計劃今年要增至700人,現有17個分公司,年底前再新開2~3個據點;去年底在中國資產規模達533億元,躍居中國最大外商租賃公司。

經濟部投審會4月中宣布,新開放台資租賃在中國承做民間融資業務及融資性擔保公司2項業務,F-中租會在2年內陸續向投審會申請對中國投資2億美元,其中包含仲利國際租賃及去年新成立仲津租賃增資需求。

「願都更」萬華新案爆量


房價低 成建商新寵 北投也看俏


20120511日【張琬聆╱台北報導】

台北市土地成本愈來愈高,精華地段更是一地難求,近年許多建商紛紛轉向台北市外圍低價區覓地,如發展早但市容老舊的萬華區、北投新興的奇岩重劃區等。其中萬華區多建商進行都市更新,包括全坤建設預計今、明年將推2個都更案,總銷約85億元;鄉林建設總銷45億元的都更案,亦可能於第4季登場。

萬華長年為台北市房價偏低地區,但近期從潤泰推出「萬囍」、「萬花園」後持續看俏,加上捷運萬大線議題發酵,推案不斷。和旺建設在莒光路與西園路口的「莒光帝標」案目前潛銷中,為地主合建案,預計6月底前正式公開,總銷32億元。

持續整合土地

都更案則是萬華區的主力推案,全坤建設在貴陽街和昆明路口的第1期都更案「威峰」,已進入最後階段,目前通過事業計劃與權利變換,預計第4季推出,基地面積約1300坪,總銷50億元。

此外,全坤整合萬華黃家祖厝的「雲峰」案,位於環河南路與成都路口,總銷35億元,基地面積1200坪,該案採先建後售,預計明年第4季完工後推出。全坤建設執行長廖學新說:「萬華區因住宅老舊,民眾都更意願高,整合較容易,所以看好萬華未來潛力,未來將持續在該區整合土地。」

多為首購產品

興富發去年以52億元買下「麒麟飯店」,亦計劃於今年底或明年初在原址推出建案,目前進行都市設計審查中,未來將推2~3房的自住首購產品,總銷初估150億元。此外,鄉林建設總銷45億元的都更案,亦可能於第4季登場。

除萬華區推案百花齊放,北投區亦不遑多讓,宏普建設總銷7億元的「崇仰段」將於第3季亮相,該案位於榮總醫院附近,基地面積295坪,規劃30~50坪首購與換屋型產品,將採邊建邊售方式。

搶奇岩重劃區

而備受矚目的北投奇岩重劃區,區內建地達2萬多坪,吸引如華固、宏盛、遠雄和宏普等上市建商進場卡位,該區目前進入交地階段,華固建設財務長劉若梅透露,若8月順利交地,位清江國小旁的「奇岩案第1期」將於第4季進場,該案基地面積914坪,總銷25億元,規劃50~60坪住宅,每坪開價約60萬元。

中市交易 9月新高


20120511日【馮牧群╱台北報導】

代表台中市買氣的4月建物買賣移轉棟數出爐,4月交易3884棟較3月微幅成長4%,也創下近9個月來新高。房仲業者分析,中部區域還找得到1字頭房價,自住客「想買也買得起」,因此今年買氣旺盛。

回復奢稅前水準

3月相比,上月台中市交易量微幅成長4%,成長幅度僅次於大台北地區。台中市地政局地籍科股長吳金昇表示,受政府政策性影響,今年1~3月建物買賣移轉棟數表現明顯不如去年同期,不過2月後交易量已回穩,逐漸回復奢侈稅前水準。

信義房屋中三區協理廖慶洲指出,台中市4月平均房價為每坪14.4萬元,相對北部便宜,且市場上新推案售價愈來愈高,明顯帶動買氣;目前總價400~800萬元、屋齡20年內2~3房含車位的住宅,最受自住客喜愛。

 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,以台中市交易狀況來看,總價700萬元以下的物件,佔了近6成的交易比重。

自備150萬可買屋

蘇啟榮說,在台中等於自備150~200萬元,貸款約500萬元,平均每月本利攤還約2.5萬元,就能完成買屋夢,未來在新案帶動下,1字頭房價區還會有補漲空間。

新北地價指數 新莊增8.1%最多


20120511  記者林帝佑

台北市高房價讓不少民眾遷居新北市,除支撐新北市房價外,也促使地價指數上漲,最新公布的去年第4季至今年第1季的地價指數,較去年第23季上漲5.62%,其中以新莊地價指數最高,漲幅最高的前3區為新莊、蘆洲及板橋,分別較前期上揚8.18%7.87%7.17%

「都市地價指數」由新北市政府地政局辦理查價工作,以半年為1期。

交通方便吸引人

新北市政府地政局表示,新北市交通建設陸續完工,尤其捷運生活圈擴張對區域房價形成支撐,加上房價相對低,對自住型買方更具吸引力。



超高單價豪宅,有行無市


2012-05-11 08:57 時報資訊 【時報-台北電】


國內豪宅建案成為眾矢之的!近來房地產市場個案頻頻傳出新天價,再度引發央行總裁彭淮南的關切,再加上5月又要繳交豪宅稅,讓目前豪宅市場一遍風聲鶴唳,超高單價豪宅市場呈現有行無市的現象。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示,4月豪宅市場交易量確實有出現停滯現象,5月目前仍不明朗,但預估6月過後在奢侈稅管制期過後,交易量會緩步上升。

大師房屋總經理陳建慶則表示,目前單價超過200萬元以上的超豪宅成交屈指可數,主要除了因屋主惜售之外,在外界頻頻關注豪宅價格下,個案交易也紛紛避風頭避免成為箭靶。

葉國華指出,儘管市場頻頻傳出個案新天價,但據了解,這些高單價產品都沒有實際成交,推測應該是某些代銷業者,為了下半年接案能有好的報價,故意在市場放出高單價消息,同時也可測試政府及消費者的反應。
但此舉也衝擊到豪宅市場的銷售狀況,根據永慶豪宅事業部統計,今年3月台北市總價6000萬以上的頂級豪宅交易量較2月成長逾三成,量能不僅是連2月成長,更創近8個月來新高,3月頂級豪宅平均單價為113.9萬;但4月成交量與3月持平,量能出現停滯狀態,4月豪宅平均單價則為114.2萬元。葉國華表示,今年6月過後,因奢侈稅影響市場上超過一半的個案就會過管制期(滿二年),屆時,成交量會緩緩上升。(新聞來源:工商時報記者方明/台北報導)

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