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2012年4月20日 星期五

2012.04.20 不動產新聞動態


都更修法 「同意門檻」擬提高

2012/04/20 【經濟日報/記者楊文琪/台北報導】



顧問小組達成增加事前協商、刪除政府代拆等五大共識



解決都更難題,「北市都更顧問小組」昨(19)日做出共識,五大重點包括未來提高都更各階段的同意門檻等,並針對都市更新條例及相關規定建議修法,市府將立刻函送內政部,並邀請北市立委向其說明修法緣由,請求支持修法。



文林苑都更案,政府強制拆除住宅,引發都市更新條例居住不正義的疑慮,北市都市更新顧問小組經過三周密集開會,昨天做出20點修法共識,並針對都市更新條例及相關規定建議修法31條條文。



都更顧問小組召集人張金鶚表示,這次建議修法內容有五大重點,一、增加事前協商機制;二、住戶同意或不同意都要確實送達;三、都更案應於地上物完全拆除後,才可核發建照及預售;四、刪除政府代拆,回歸司法體系裁決拆除與否,並由法院代為執行;五、提高都更各階段同意門檻等。



小組成員文化大學副教授何芳子說,這次文林苑案爭議,王家表示不知情被劃定都更單元,昨天建議修法加強劃定計畫的門檻,從原來的十分之一,提高到二分之一,劃定計畫出來後,也要辦理公聽會,充分提供相關資訊,讓大家都知道。



顧問小組之一律師蔡志揚表示,都更爭議有幾大疑點,包括外界質疑簽訂同意書後,就是賣身契陷阱,難以反悔,他們建議權利變換也要有同意書機制,而實施者黑箱作業的陷阱,也要強化公開資訊,強化參與協商機制,甚至估價師必須由建商、地主等三方選任。



張金鶚強調,都更顧問小組是對通案討論,提出建議修法的條文,不是針對個案,相信修法後,未來都更案應不會再發生另一個文林苑案,如果立委對法案有意見,他們願意前往說明,傾聽各界不同意見。



台北市長郝龍斌強調,北市都更案件仍會依既定審查程序辦理,不受影響,修法目的是希望法令更完備,避免再發生文林苑都更案的爭議。市府短期會儘快成立都市更新中心,成立NGO事前協商平台,並在最短期內,請立委在立法院提案,儘速通過都市更新修正案。


2012/04/20 【聯合報/記者何醒邦/台北報導】



延宕多年的台北市中山女高南側土地都更案,終於啟動,內政部營建署昨天公告,招標該案的都更前期規劃及整合團隊,預計最快6月即可評選出爐。此團隊的要務,就是負責在2年內完成私有地主與住戶的整合。



中山女中南側土地都更案基地位於北市長安東路、建國北路、八德路二段199巷之間,面積3.11公頃(約9407坪),其中84%是國有土地,其他則為私有土地,約有超過100位所有權人。



主辦單位營建署公開徵求顧問公司負責規劃整合,昨天公告招標,523日截標,採購底價近4000萬元,採最有利標方式,預計6月上旬評選。



整個都更案將分6個區塊開發,鄰八德路的2個區塊,面積1600坪,將規劃生態文化公園及市定古蹟;長安東路與建國北路交叉口的1個區塊,則將規劃為私地主集中重建區,面積約2053坪,未來將興建兩棟大樓,一棟為住宅大樓,主要分回給私有地主,另一棟則為住商混合大樓,以出租為主。



至於另外3個區塊,因皆為國有地,將視後續狀況規劃,初步將採地上權方式招商,不過近期地上權招商案流標案例不少,營建署將彈性運用。



營建署指出,日前文林苑都更案引發爭議,目前中山女中南側都更案每階段都會公開與私有地主的協商結果,尤其鑑價更是每階段都會執行一次,明確記載權利價值分配。




2012/04/20 【聯合報/記者何醒邦/台北報導】



物價上漲引發房價跟漲,央行總裁彭淮南才主張將房價漲跌納入物價監控項目,昨天市場傳出台北市大安森林公園對面的豪宅「勤美璞真」頂樓,以每坪三百零四萬元、共十億元成交,再創新天價,引發業界討論。



但樸真建設業務部經理陳文賓昨天強調,該戶確有委託仲介銷售,但尚未賣出,應是仲介在銷售過程中的誤傳。



不過,業界人士認為,該戶為頂樓的樓中樓,共三百五十坪,確實有開價每坪三百萬元的可能性,只是目前屋主都惜售。



「勤美璞真」由樸真建設投資興建,位於北市信義路上,基地九百坪,廿九層樓,去年五月完工交屋。二○○七年預售時,每坪均價約一百三十五萬元,即引發轟動;短短幾年,暴漲兩倍多,知名投資大戶「劉媽媽」(劉月釵)、自然美集團創辦人蔡燕萍都曾是買主。



去年十一月市場也傳出,蔡燕萍因持有「勤美璞真」未滿一年就出售,而被課百分之十五的奢侈稅。若以一戶兩億元計算,推估稅額可能高達三千萬元。



不少北市頂級豪宅也傳高價成交,如仁愛「帝寶」日前成交價每坪二百六十萬上下;安和路「元大栢悅」傳每坪飆到二百卅多萬元。坐落信義區的有亞太會館、冠德興雅國中案、信義計畫區D3及D5案、潤泰創新在植物園的「松濤苑」,據傳每坪都在三百萬元以上。



中南部喊漲5 北部觀望

2012/04/20 【聯合報/記者何醒邦/台北報導】



房地產業者表示,這波房價漲幅主要還是看「造價」與「售價」的比例,像是房價偏低的中南部就有機會漲價,近期每坪價格最高調漲近三成。



北部市場由於開價已高,暫時未有建商公開說要漲價。業界人士說,全台各地的建材成本差異不大,但中南部豪宅價格不到台北市的一半,成本壓力自然在中南部建商身上,目前每坪約漲百分之五到十五不等。



年初帶動宣布降價的興富發建設董事長鄭欽天昨天說,現在原物料、工資都漲,中南部房價偏低,造價與售價比較接近,每坪調漲百分之十至十五還算合理;不過在北部,例如興富發在台北市德安百貨與金雞廣場兩案,只會些微反映物價成本上揚。



鄉林集團董事長賴正鎰指出,鄉林目前在台北與台中的預售屋與新成屋醞釀調漲房價,最快六月起每坪將漲五%至十%。



台中的總太地產也表示,近期土地、建材成本不斷升高,國美館特區房價也持續看升,「總太國美」售價由每坪卅六萬至四十八萬元,上調為每坪四十六萬至六十萬元,漲幅近三成。台中市也有不少建案醞釀漲價,但業界人士說,這波漲幅是因台北建商南下推案所帶動的風潮。



高雄豪宅建案「都廳苑」,表價也由每坪卅五萬元提高到卅七萬元,隆大營建董事長陳武聰表示,漲價無關油電,只是策略性調價。




2012/04/20 【聯合報/記者羅兩莎/台北報導】



三大動作抑物價 已管制銀行放款



通膨隱憂浮現,房仲業紛紛趕搭「通膨列車」,打出購屋可以保值、對抗通膨,惹得中央銀行總裁彭淮南前天又出面關切。財金部會昨天開會研商,官員會後說,「這是房地產業者在炒作。」



財金官員指出,「這段期間國際原物料價格沒有上漲,而且建商是用過去買的建材去蓋的,怎麼可以這樣喊價?」



彭淮南高度關注建商又開始炒作房價,央行上下更是繃緊神經,嚴防投資客有機可趁,炒作房地產。



金融界人士說,央行一直很注意房價問題,尤其二○○八年金融海嘯後,房價狂漲;隔年十月彭淮南率先約談銀行高層「了解房市狀況」,並採一連串管制措施。當時彭淮南公開表示,央行將密切注意「資產價格」的變化,包括股價、房價等。



官員建議,行政院工程會應出面提供國際原物料價格,讓民眾知道這期間原物料價格沒有上漲,房價亦無上漲的理由。



財金官員解釋,這段期間國際原物料價格已下跌,例如油價自四月一日調漲後,過去兩周以來陸續調降油價,「二、三月油價較高,但國際油價已經降下來了。」



通膨風險升高,近來央行大動作拉升市場利率、收縮市場多餘資金,然而央行這些措施能否穩定房價?財金官員認為,央行只能管制銀行放款。



央行副總裁嚴宗大昨天表示,央行已經採取三大動作抑制物價,包括收回市場游資、引導短期利率走高、維持廣義貨幣目標區百分之二點五至百分之六點五等。



他強調,央行會密切注意未來物價走勢,適時採取妥適的貨幣政策。



財金官員指出,觀察最近央行拉升短期利率的貨幣政策,銀行業者在承做放款時將趨慎重,「大家都注意到,央行已開始注意通膨問題,利率已經在慢慢走高」。



此外,官員還強調,這次通膨是供給面的問題,應從其他政策下手,例如:財政政策(調降關稅、補貼措施)等。



安泰銀和平大樓 10億賣了


2012-04-20 00:57 中國時報 黃琮淵/台北報導


安泰銀行(2849)總行6月將遷至台北101大樓,近日加快處理閒置行舍腳步,昨日出售位於台北市和平東路一段的和平大樓,由友傳及德恩富科技買下,總價10.1億元,預計可獲利3.74億元,部分樓層則續租二到五年。

和平大樓是安泰銀在1998年,合併台北七信所承受的資產,為地下二樓、地上12樓的建物,一樓為安泰銀分行,其他樓層為消金事業處。安泰銀持有地下一樓至地上六樓,建坪約1337坪,持有土地面積約124.4坪,認列成本約6億元。

安泰銀行目前總行位處大股東林家在台北市民生東路的宏泰大樓,不過由於安泰銀6月將遷至台北101大樓,未來各部門將集中辦公,考量近日不動產交投熱絡,因此加速處置辦公處所。

安泰銀表示,因富邦金合併的ING安泰人壽原101大樓辦公室,租約滿後不再續約,順勢接手其中三個半樓層、約3千多坪空間,經過與101大樓協調後,以「相當不錯的價格」進駐台灣地標大樓,讓整體租金成本降低。

安泰銀近年積極轉型,降低不動產放款比重,並切進中小企金領域,去年獲利續創新高,累計去年稅後純益22億元,每股稅後純益(EPS)為1.31元,今年將發每股0.6元現金股利。

之前市場傳出大股東私募基金隆力集團,擬出售安泰銀持股,安泰銀對此保持低調,表示不清楚大股東動向,但高層認為,隆力集團的借款要到後年才到期,出售持股的時間壓力沒有那麼重。



出售和平大樓 安泰銀賺3.74


2012-04-20 00:55 工商時報 記者楊筱筠/台北報導

不少銀行啟動活化資產計畫,安泰銀昨(19)日指出,自有資產師大商圈和平大樓,已順利以底價10.1億元價位售出,獲利可望於上半年入帳。

安泰銀持有和平大樓B16樓,去年開始在市場找買家,今年順利處分。估計這次安泰銀處分利益在尚未扣除土地增值稅後為3.74億元,買方為友傳科技及德恩富科技兩家公司,安泰銀指出,該大樓售出後,安泰銀仍享有租回使用權。

和平大樓是安泰銀1998年合併台北市第七信用合作社時承受的資產,當時認列成本約新台幣6億元,該樓為地下2層、地上12樓建物,基地面積48.91%,建物面積51.9%,接近都市更新門檻,具有都更題材。

目前市場上想活化資產的銀行還包括日盛銀,將標售高雄前金大樓,並採取整棟釋出方式,原本底價為2.77億元,在技術性流標後,第2季將再度標售,底價也將有所調整。

國泰金董事長蔡宏圖日前也指出,不動產投資策略要看時機,要保留住核心資產、其餘則可機動調整,包括出售、都更。市場認為,國壽長久以來堅持不動產只租不售的策略,可能因應國內環境有所轉變。



北市豪宅課稅戶 減至2,900


2012-04-20 00:55 工商時報 記者薛孟杰/台北報導

北市預定5月首度實施「高級住宅加價課徵房屋稅(俗稱豪宅稅)」標準。

但為考量民眾心目中的豪宅與市府認定有出入,市府緊急修訂標準,除原「獨棟建築」等原則外,增訂「每坪單價100萬以上或大坪數房屋」,且「總價8千萬以上」條件,課稅戶因此將從1萬多戶驟減至近3千戶,市府稅金收入也縮水2億多元。

北市今年首度開徵「豪宅稅」,稅捐處訂出「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」和「管理周全」8項認定標準,由稅捐地政人員訪查市面豪宅現況,再開會進行逐棟認定是否要課稅。

豪宅稅認定標準是在兩年前由市政府財政局提出,去年經台北市不動產評價委員會審議通過實施,今年51日起正式課徵。不過,許多民眾在得知房屋可能要被課豪宅稅後,反映住家只有3040坪,一坪才4050萬,卻被當成「豪宅」很不公平,質疑認定及課稅標準不夠明確,郝龍斌因此指示,應就建案成交價、房屋坪數等資料,重新審查。

北市稅捐處隨即參考房仲業界共同作法,增訂標準,納入課稅標的必須是「每坪單價100萬以上或大坪數房屋」,且「總價8千萬以上」。

北市稅捐處說明,根據新標準檢視,高級住宅從原本400棟改為139棟,戶數則從14,000戶降為2,900戶,以信義區最多,內湖、文山、南港、萬華、大同等郊區,則被排除。稅捐處指出,新認定標準實施後,各高級住宅房屋稅預估將是原本3倍到4.5倍,市府稅金收入會從5億多元,減少至28千萬元。



勤美璞真頂樓 每坪304萬成交?


2012-04-20 00:57 中國時報 王莫昀/台北報導


外傳台北巿頂級豪宅「勤美璞真」頂樓高價成交,每坪成交價達304萬,總價達10億,業主樸真建設昨日否認這項傳聞,並強調目前沒有賣,也未與客戶簽約。

近來豪宅巿場傳的沸沸揚揚,「勤美璞真」頂樓樓中樓、面積341坪,另帶7個車位銷售,以總價10億天價售出,平均每坪突破300萬,達304萬出售。

不過樸真建設指出,目前這戶住宅還登記在公司名下,沒有賣、也未與買方簽約。對於為何有消息傳出,樸真建設懷疑,可能最近委託仲介銷售的過程,產生誤傳。

對於外界質疑「帝寶」成交價約在每坪二六至二八萬左右,何為「勤」案會傳出以逾三○○萬價格成交,台灣房屋智庫執行長邱太煊認為,豪宅頂樓賣相較佳是關鍵。

邱太煊指出,現在「帝寶」、「勤美璞真」頂樓都在開發商手中,之前便曾傳出「帝寶」形同「太師椅」建築群中,在「椅背」頂樓部分,有買家開出二九九萬一坪高價洽購,惟林堉璘不肯割愛。「勤美璞真」的情況也差不多。

樸真建設不諱言,如果有買家接洽想成交,價格也會落在每坪三百萬上下。

至於,即將上路的豪宅稅是否會影響豪宅市場的買氣,永慶房屋首席顧問葉國華表示,由於豪宅稅有助於促進租稅負擔合理化、反映豪宅應有的房屋評價,目前市場對5月即將上路的豪宅稅,並無太大異議,並且,因台灣豪宅買主多在上海、香港、歐美等地經商,很了解各國交易課稅負擔,對房屋稅負的增加,只要合理,應該都會接受,並不影響購買豪宅的意願。



南山人壽去年轉盈 Q2規劃公開發行

20120420日【林巧雁╱台北報導】



南山人壽自潤成集團接手從外商公司轉為本土公司後,資產配置希望多朝國內不動產跟證券發展,去年南山人壽已轉虧為盈,今年第2季起規劃先公開發行,力拼連續2年獲利後,朝公開上市目標。



南山人壽財務長許妙靜昨說,壽險業者投資台股約8%~10%,未來南山會逐漸提高比重,希望以業界為標準。不動產也正在研究不動產創意投資,希望能有業者水準。

南山人壽去年底可運用資金16957.1億,若增加3%就可增加500多億投資台股。



加碼投資台股

以前南山屬於外商公司,因國外集團總部投資策略,很少投資台灣不動產跟台股,比重相對偏低,去年底南山人壽不動產投資僅佔2.4%,權益證券5.3%,海外投資40.5%y最多,債券38%次之。

去年南山人壽保費收入2109億,投資獲利662億,當期損益為35.9億。投資收益4.04%,避險成本1.85%,淨值1485億,總保費收入成長7.1%



南山人壽今年第1季新契約保費收入已達429億,已跟去年1整年新契約保費收入相當,今年上半年力拼千億的新契約保費收入。中國辦事處也在兩個月前提出申請。

對於新契約保費商品方面,以壽險產品最高,佔79%,其次為意外及健康險佔15%,投資型保單為5%

年增5 遠百年營收力拼420

抗油電雙漲 百貨品牌加碼促銷拉抬Q2業績

20120420  【張嘉伶╱台北報導】



全力衝刺

擔憂油電雙漲衝擊消費力,第2季百貨業持續衝刺,遠東集團旗下2百貨品牌加碼促銷。除太平洋SOGO百貨今年全台業績挑戰450億元,年增1成,法人估,遠百(2903)今年營收將首度超過400億元,上看420億元,年增5成。



遠東集團積極發展百貨系統,旗下各品牌也各有發展。如位在北市敦化南路的遠企購物中心,日前進行開店18年來的大規模改裝,品牌替換率超過7成,業績年成長率上看15%



遠企18年改裝攬客潮

遠百在去年底開出板橋、台中等大店之後,位於新竹的Big City遠東巨城購物中心也即將於本月底開幕,下周一(23)遠百董事長徐旭東更將親自主持誓師大會,當天也會試營運,業者期待Big City遠東巨城購物中心能夠創造出亮麗業績。

由於百貨營運朝大型化發展,如近年來新開的台中大遠百、板橋大遠百等2店,都是屬於超大型百貨,除了購物之外,吃喝玩樂一應俱全。



遠東巨城2年損益兩平

針對營運部分,公司內部預估,2家新店將可以挹注遠百營收約150億元,法人也預估,有機會帶動遠百今年營收破400億元,甚至上看420億元,年增5成。

據了解,新竹遠東巨城Big City將於428日開幕,內含遠東SOGO百貨及遠東巨城購物中心,兩者年營收目標各為40億元,合計年營收目標為80億元。

遠東巨城Big City內部評估,雖然地理位置條件比不上台中大遠百及板橋大遠百,但因2年前僅花58億元取得土地,另花裝修費約100億元,整體成本並不高,只要業績穩健成長,估1~2年內可達損益兩平,獲利能力可期。



母親節檔期拉抬業績

不過,考量近期油電雙漲衝擊,百貨業界亦明顯感覺到部分消費者正在縮手,業者只好端出更多的促銷,來吸引消費大眾。太平洋SOGO也趁機推出「歡慶新竹Big City開幕,感恩同慶活動」,在母親節檔期加碼促銷,寄望拉抬第2季業績。



太平洋SOGO總經理李光榮表示,近期台灣百貨市場確實明顯有消費冷感情形發生,而且中國經濟成長率成長放緩,也是一個警訊,會連帶影響整個亞洲地區的消費力,只好加碼促銷。



SOGO年業績增看1
不過,李光榮也強調,因SOGO今年新竹增1店,業績仍將成長,法人也估,SOGO百貨今年全台業績挑戰450億元,年增上看1成。

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