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2012年4月12日 星期四

2012.04.12 不動產新聞動態


世貿二館地上權延後截標


2012-04-12 08:17 時報資訊 【時報-各報要聞】




台北市政府財政局局長邱大展昨(11)日表示,世貿二館地上權截標日期宣布,原本訂在40日截止投標,由於還卡在保險局尚未檢討、鬆綁保險法第143條,阻礙保險業投標意願,因此台北市政府財政局決定延後截標日期1個月,到531日止。如果保險法未鬆綁,後續8大台北市地上權開發案,將面臨招商的連環套。



邱大展表示,有關保險業無法共同投標、或負連帶履約保證責任等條文,行政院院長陳?已指示保險局要檢討該條文,但是迄今遲遲沒有下文。

對於保險局未檢討保險法143條,邱大展昨天氣憤的表態:「我對於保險局,很火大!」這一條如果不鬆綁,不只是壽險業龐大的游資無法和國內外投資人投資地上權土地,且對於壽險業投資政府公共建設,也無路可去,可謂是阻礙國家發展。



邱大展指出,因此台北市財政局決定延後世貿二館的截標日期1個月,到531日止,一方面是有利投資人有更充裕的時間備標,另一方面,也希望保險局鬆綁保險業的投標限制,否則「國外保險業可以投標,國內保險業卻被綁死,那豈不是變成不公平的競爭。」

邱大展也指出,如果保險局不鬆綁保險法,世貿二館截標日期還會再繼續延後;而且,接下來要招標的A25、台北學苑和其他地上權招商案,恐怕也別想招標了。



高力國際董事總經理劉學龍也表示,接下來台北市和國防部將會推動許多地上權土地,進行國際招商。其中,世貿二館權利金底價就250億元,加上開發營造成本,動輒就要投資350億元,因此首推金融壽險業最有實力競標;可是,目前保險業還卡在「保險法」條文限制,影響保險公司投標意願。

至於這10年的地上權成功招商案例,以日勝生的交九京站、日勝生2010年得標的敦南派出和大安路2塊地上權土地,以及達欣工得標的台北大學興安街地上權土地,皇翔昨天才正式簽下的士林官邸地上權土地等,最具指標。 (新聞來源:工商時報記者蔡惠芳/台北報導)



北市3精華地將釋地上權


2012-04-12 08:17 時報資訊 【時報-各報要聞】




北市敦化北路僅存的大面積精華建地台北學苑,將由台北市政府和國防部合作,採地上權50年的模式,公開徵求建商開發,由於該區塊是敦化南北路上剩下的5塊逾千坪土地之一,且在松山機場和鄰近捷運站的優勢下,每坪市價上看1,000萬元,可望成為台灣未來的「新地王」。



台北市政府財政局局長邱大展昨(11)日表示,台北學苑預計在2013年第1季,正式公告對外招商。由於地段優異,非常適合開發為國際觀光旅館、商業購物中心,潛在開發價值可觀,市府可能會加收每年地上權管理費約3成,如果可行,則會是台灣首開先例的招商條件。市府正研議把規劃中的設定地上權50年年限,延長到70年。



邱大展指出,接下來台北市較具矚目的地上權招商案,除了台北學苑,還包括世貿二館、科技大樓、林森北路善導寺後方、松山機場旁國泰營區、信義計畫區A25、台北市議會舊大樓、華航後方土地等,都會採地上權方式招商。

他表示,進度比較快的是科技大樓、善導寺後方、台北學苑3塊,預計2013年第1季可公告招商。



其中,大型建商、保險業最「哈」的土地,鎖定位於敦化北路、南京東路口的台北學苑,占地約4,000坪,目前公告土地現值約32億元;土地為國防部所有、數十年來由救國團承租,部分土地為國產局。

大華不動產估價師事務所所長張義權表示,依敦化北路開發價值估計台北學苑,土地每坪市價上看1,000萬元大關;未來若開發為豪宅,每坪上看300萬元。

據悉,華固、興富發、富邦、元大、國泰、香港豐泰地產集團等叫得出名號的大公司,都「哈」得要命,已經評估多年。



不過,軍方和台北市政府決定採50年地上權招商,開發的限制條件,將扮演決標與否的最大關鍵。華固建設總經理洪嘉昇坦言,地上權土地價值為逐年遞減,因此若權利金底價訂得太高、又被限制不得分戶出售,勢必讓投資人回收遙遙無期,毫無投資誘因,建議政府招商條件最好鬆綁,應訂出一定比例可出售、一定比例不得出售。 (新聞來源:工商時報記者蔡惠芳/台北報導)



士林官邸旁 將蓋頂級觀光飯店


2012-04-12 01:23 中國時報 陳芃/台北報導



台北市財政局推動士林官邸旁市有地開發案,日前由皇翔建設公司以廿三八八億元得標。北市府十一日舉行簽約儀式,皇翔表示,將朝「國際頂級觀光飯店」方向開發,引近名店和餐飲等,結合當地文化,打造台北新地標。

此案已「設定地上權五十年」方式開發,昨日由副市長陳雄文、皇翔建設董事長廖年吉完成簽約,未來將由皇翔投資成立的普立斯國際開發股份有限公司負責。陳雄文表示,晶華酒店、台北一○一大樓也是以設定地上權開發,讓市府不花一毛錢,又能坐享權利金。他說,這處基地很有歷史意義,期待皇翔結合現有景點,打造台北新地標。



廖年吉則說,未來計畫引進品牌飯店、餐飲、名店和SPA等,因該基地位在「旅遊黃金軸線上」,他們也將與專業觀光飯店和商場團隊合作,共同規畫。皇翔發言人游玉華表示,這是該公司第一次跨足飯店業,未來預計興建上百間房,也可能規畫商場或宴會廳,朝「頂級觀光飯店」發展,但細節仍在研議中。



財政局表示,此案基地位於士林官邸旁,土地面積約一二六一坪,土地使用分區為特定商業區,預估民間總投資額可達卅五億元。因靠近士林夜市、故宮和陽明山等景點,非常適合發展觀光旅遊。

財政局長邱大展表示,市府也已和國防部談妥合作,將共同開發捷運科技大樓站、善導寺站附近老舊眷舍以及「台北學苑」,預計明年第一季公告招商。至於備受矚目的世貿二館和A25開發案,則因中央對保險業能否以「共同投標」方式參與未做出結論,已延後招商時程。



水沙蓮飯店 逾億元標脫


2012-04-12 01:22 工商時報 記者藍鈞達/台北報導




台灣金服昨(11)日宣布標脫日月潭景觀飯店債權,由北部開發商買下,據悉,議價後金額約落在1.1億元左右。

此建物是知名職業股東劉台安個人投資日月潭景觀飯店債權,台灣金服表示,該案件位於水社碼頭旁的面湖景整棟飯店債權,土地約90坪,建物面積約790坪,共54間客房,屋齡約22年。



據悉,雖然有5組人馬領表,也不乏中南部建商,但10日僅有2組投標,其中一組金額和底標接近,因此昨日買賣雙方將議價,因為差距不大,金服表示,議價過程相當順利。

據了解,買家為北部開發商,主要是購買中古大樓改建成商務旅館,這次跨足中部市場,頗受當地業者關注。

這家飯店是劉台安投資,名為「水沙蓮觀光飯店」,原先債權銀行為日盛銀行,不過因為劉台安沒有順利償付利息,積欠本金和利息共新台幣1.45億元,所以日盛銀行將債權出售給華南資產管理公司,最後華南再委託給金服出售。



信義A25土地 延後招標

2012/04/12 【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】



北市與金管會溝通,盼放寬保險投資不動產。

台北市政府財政局局長邱大展昨(11)日表示,北市府一直希望金管會能放寬保險業投資不動產的限制,已將世貿二館地上權案的截標日從4月底延至5月底、信義區A25土地之開發案也延後招標,希望保險業的充沛資金能用於具公共建設性質的開發案。



此外,北市府接下來有多筆地上權案要陸續登場,除自家土地之外,也已跟國防部達成協議,將代標國防部在捷運善導寺站、大安站與敦化南京路口的三筆土地之地上權,預計明年第一季啟動。



邱大展透露,北市府與國防部合作開發土地,可抽權利金的三成,對北市府的財政頗有助益。



據了解,世貿二館地上權案,包括國泰人壽、南山人壽等業者,都興致勃勃,持續評估中。惟此案權利金底價高達250億元,保險業者卻無法以共同投標的方式參與,只能獨資吃下或合作聯盟、但持股不得超過25%等方式參與。



邱大展表示,正持續跟金管會溝通中,盼能放寬,讓更多資金能參與此類具有公共建設性質的開發案,這樣對台灣的保險業者也比較公平,畢竟外資如淡馬錫等,其資金也是保險背景,卻不用受限。



他強調,保險業的資金投入此類的開發案,並非炒地皮,而是對城市的發展有助益,保險法的限制,形同阻斷充沛資金與投資機會,應該要有所突破。



北市府代標的國防部土地,包括捷運善導寺站旁的土地、面積1,083坪,及捷運科技大樓站正對面的1,333坪土地,還有momo百貨對面的國際學舍。



看淡房市 土銀緊縮小套房貸款

2012/04/12 09:27 【經濟日報/記者陳美君/台北報導】



高單價建案最高貸到房價六成 較一般住宅少一成



不動產實價登錄7月上路,房貸龍頭土地銀行憂心房價大幅下修,緊縮高單價的小套房貸款,一般住宅最高可貸到七成,但小套房「砍一成」,最高以六成為限。



除土銀外,合作金庫也針對建商土地與建築融資祭出緊縮措施,包括15坪以下的套房建案、地處偏遠或平時少有往來的建案,都可能被拒於門外。



這顯示,大型行庫看淡房市景氣,不管是消費者的購屋住宅貸款,或建商的建築融資,若條件不佳,恐怕很難從銀行取得所需融資。



土銀主管評估,奢侈稅對房市成交量有明顯壓制效果,而實價登錄讓房市交易價格透明、抑制建商與投機客漫天喊價,對房價持穩有正面效果。



雖樂見政府打炒房,不過房市管制措施一波波,恐使房貸授信風險升高,首當其衝的是低總價、高單價的小套房。因此,對於小套房貸款,土銀內部明令「15坪以下房貸,授信需更加慎重」。



銀行主管說,近期不少建商以低總價為號召,大舉推出小套房建案、吸引資金不多的首購族。



這些套房看似低總價,其實每坪單價很高,在台北市精華地段,每坪喊價超過百萬元的建案比比皆是。



根據過去經驗,一旦房市轉為空頭時,小套房脫手不易,價格跌幅也大於一般住宅,因此銀行審查這類貸款都會特別留心。



銀行主管表示,小套房若建案地點偏僻,銀行根本不會准,除非建案位於精華區、個人信用狀況也不錯,銀行還會酌情貸款,不過,條件很嚴苛;以首購族而言,貸款成數得先降一成,最多以六成為限,且利率比一般住宅高個1~2碼,反映銀行授信風險。




2012/04/11 【聯合晚報/記者馬瑞璿/台北報導】



今年房價、交易量應會與去年持平 喊進台肥、信義

台灣、日本近年同樣面臨低利率以及人口老化兩項問題,不過,台灣、日本房地產市場卻有完全不一樣的發展,過去10年,日本房價平穩,而台灣則是翻倍成長。摩根大通台灣區研究部主管賴以哲今日出具最新資產股報告,針對台灣房地產是否會走向日本化發表最新看法,從小摩觀點來看,台灣與日本房地產走勢並不相同,應該不會走向同一條道路,而今年房屋價格、交易量應該都會與去年持平,而在眾資產股中,喊進台肥、信義,宏普則是給予中立評等。



賴以哲指出,人口老化方面,日本老齡化社會已經來臨,而台灣大概在20年後才會面臨這樣的問題,其次,兩國國民對於「擁有房屋」的看法是非常不同的,對於台灣人來說,房子是一種資產,也是一種累積財富的手段,因此,台灣人房屋自有率高達85%,但是,日本人的房屋自有率僅有60%,且日本人則認為未來房價仍會持續下跌,因此,較無買房的緊迫性。



針對今年台灣房市,賴以哲提出兩點看法,第一,今年台北地區房價可望持穩,其中,利率是決定性因素,小摩認為,通貨膨脹壓力逐步浮現,未來,央行極有可能以升息手段來控制通貨膨脹,而房價漲幅也可能因此受到壓制,因此,今年房價有望與去年持平;第二,交易量也可望持穩。



小摩看好宏普、台肥、信義3檔個股,其中,台肥、信義都給予優於大盤評等,但下修台肥目標價,從原先的110元,下修到100元,而宏普評等則是中立,但調升目標價,從原先的28元,調升到32元。



日月潭水沙蓮飯店 潘思源逾億元得標

2012/04/12 【聯合報/記者孫中英、黃仁謙/台北報導】



11666萬元標下 進軍日月潭風景區 將重新翻修 鎖定自由行觀光客

看好觀光產業前景,泛太平洋集團總裁潘思源昨天以新台幣11,666萬元標下水沙蓮飯店,插旗日月潭風景區。



水沙蓮飯店原本業主為股市聞人劉台安,因積欠銀行貸款利息未繳,致使抵押品被拍賣。



水沙蓮飯店面對日月潭,視野很好,屋齡約22年,土地面積90坪,建物面積大約790坪,共有54間客房。



日月潭風景區在大陸知名度極高,也是陸客必訪的景點之一。據了解,潘思源將會重新裝修水沙蓮飯店,可能更名為「盤古捷旅」,鎖定以自由行方式來台旅遊的各國觀光客。



潘思源是晶華酒店集團董事長潘思亮的哥哥,目前仍是晶華酒店集團最大個人股東。



潘思源在上海擁有多棟商辦,最大投資案為「上海麗晶酒店」,地點位在南京東路步行街、第一百貨後面,規劃地上17層、地下六層,總投資金額高達100億元,現正在興建中。



至於台灣部分,潘思源已砸下近30億元資金,除了日月潭水沙蓮飯店外,他憑藉獨特的眼光和精準的估價功力,以競拍方式陸續取得西門町商圈的力福大樓部分樓層、博愛路永裕大樓二至五樓。



除了法拍外,他也分別買下嘉義商旅和西門町的成都飯店,現嘉義商旅由原業主負責經營,成都飯店則正在進行裝修,另外,林森南路還擁有百坪的素地。



台灣金融資產服務公司日前標售日月潭觀光飯店水沙蓮債權1.45億元,有兩家公司投標,但兩標都沒有達到底價。台灣金服昨天與其中出價較高者潘思源議價,最後議價成功,由潘思源得標。



不過,水沙蓮的債務人劉台安積欠銀行本金與利息共1.45億元,日盛銀行先將債權出售給華南資產管理公司,華南資產管理公司再委託給金服出售。



皇翔看多房市 將持續獵地

2012/04/12 【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】



董座廖年吉表態:房產保值抗通膨,下半年業績更旺,士林官邸旁地上權將建飯店商場…



皇翔建設董事長廖年吉昨(11)日表示,油電雙漲,讓通膨壓力加大,在此情況下,房地產因具有保值抗通膨的特性,中、長線仍看好,皇翔未來會繼續買地,尋覓可推案來源,也預期下半年業績會更好。



皇翔為營建業五強之一,惟行事低調,廖年吉更是鮮少對外發言,昨日此一論點,格外引發業界關注。今年以來,包括遠雄董事長趙藤雄、興富發董事長鄭欽天、華固董事長鍾榮昌與長虹董事長李文造等,都已陸續表態將持續買地。



其中遠雄第一階段已提供60億元,要在新北以北買地,興富發在第一季也己買進32億元土地,至於皇翔,上月底才砸3.92億元買進桃園八德土地。



皇翔昨日並針對士林官邸旁土地地上權案,與台北市政府簽約,取得50年的開發權,未來將攜手國際品牌,在這塊地上打造高檔飯店與商場,目前傳出,在台尚無據點的四季飯店(Four Seasons Hotel)有意登台與皇翔合作。皇翔則強調,與國內外知名高級飯店品牌,都在洽談中,一切尚未定案。



士林官邸旁土地約1,261坪,北市府日前釋出50年地上權標售,皇翔以23.88億元的權利金得標、擊敗富邦人壽,未來將興建5,000多建坪的飯店和商場,房間數約100間,也會引進品牌餐飲、品牌SPA與精品名店等。



北市府財政局表示,此案的民間總投資金額約35億元、含權利金,基地鄰近士林夜市、故宮博物院、陽明山、天文館等,觀光資源豐富。

士林夯 皇翔建飯店商場

興富發插旗夜市旁 太平洋搶都更

20120412日【張琬聆、馮牧群╱台北報導】



士林官邸、士林夜市帶動大量觀光人潮,吸引不少建商進入士林地區開發。3月初皇翔建設以23.88億元標得士林官邸旁1261坪地上權開發案,昨日與北市府簽約,將建飯店商場;興富發建設位士林夜市旁基地面積1300坪的百億大案「台北苑」,則預計5月正式公開,太平洋建設也向北市府遞交「雨農市場再生專案」計劃書,插旗區內2000坪都更案。



總開發金額達35億元的士林官邸旁1261坪地上權開發案,3月初由皇翔建設得標後,昨日正式與北市府簽定為期50年的地上權開發案,皇翔建設董事長廖年吉表示,將引進飯店、餐飲、SPA及精品店業,開發初期希望尋求具專業經驗的飯店及商場團隊合作,確切時程尚在討論。



年收租金2

皇翔建設發言人游玉華則透露,該案基地面積約1261坪,預估總建坪逾5000坪,未來擬興建房間數約100間的旅館,其餘空間仍在規劃,一年租金初估可達2億元。

目前士林官邸南側商業區用地有鄉林「士林官邸G21」,2009年預售時每坪喊價300萬元,但因建案變更未通過即動工,今年2月遭北市建管處勒令停工;北側住宅區則有聯上「涵玥」銷售中,每坪開價200萬元。



金雞廣場鍍金

士林夜市旁、興富發建設預計今年5月公開的「台北苑」,前身為金雞廣場,興富發建設發言人廖昭雄表示,該案基地面積1300坪,1樓將規劃8戶店面,住家部分則規劃為70~90坪,總銷初估100億元。

太平洋建設也插旗士林雨農市場的再生開發計劃,並於今年2月正式遞交計劃書,該開發計劃為北市府2010年針對北市16處老舊市場提出的「再生專案計劃」,目前僅有太平洋建設以「市場再生」針對雨農市場提整合計劃。



20層高市場

太平洋建設財務處副總經理陳清暉表示,該案基地面積約2000坪,有65戶地主還在協商中,未來將規劃結合LED與植物工廠的地上20層複合式市場,預估未來每坪開價在60萬元以上。台北市都發局市場處經營規劃科透露,該計劃雖已送件,但須與攤商、住戶協調,才審核。

買屋保值 中古屋買氣增3

20120412日【馮牧群╱台北報導】



五都升格已超過一年,房仲業者統計台中房價發現,今年第1季與去年同期相比,台中市各區中古屋房價全面上揚,七期重劃區大樓每坪行情上看25萬元一枝獨秀,中科園區周邊大樓行情漲幅更超過3成;業者指出,中部民眾已有買房保值概念,3月成交量較1月回升3成。



七期125

據東森房屋統計,第1季台中市中古屋成交行情以七期大樓每坪25萬元最高,較去年同期成長23.1%,漲幅最大的則是中科園區附近中古大樓,每坪單價從去年第1季的9.5萬元上升至今年第1季的12.5萬元,增幅高達31.5%

信義房屋台中市府店專案經理李柏翰表示,近幾年台中具重劃區及捷運議題的區域幾乎就是房價保證,以七期來說,區內有市政府、市議會及大都會歌劇院等重大設施,加上百貨聚集、捷運綠線,行政、交通、生活機能可算是一應俱全,「未來就像台北市的信義計劃區」。



賣方開價很硬

東森房屋副總經理黃淑苓說,物價飆漲,買房是相對保值的投資,這種趨勢已從北部蔓延至中部;據各店顯示,3月以來賣方開價很硬,但買方追價意願很高。

抽獎賞花看表演 建商吸客比創意

20120412日【葉思含╱台北報導】



房市回溫,各案場祭出搶人促銷活動,讓民眾看房享好康;除了以畫展、花展增加看屋雅興,還可免費欣賞兒童劇表演,更有建案推出歐洲皇家10日遊抽獎。



享受藝文氣息

基隆首購型產品「豐禾」除推出看屋贈送毛毯,下周日下午3點,接待中心提供看屋族免費欣賞「九歌兒童劇團」演出的《小寶歷險記》。新莊預售案「新潤都峰苑」現場則展示7~8幅當代藝術大師畫作,看屋同時也能享受藝文氣息。

台中豪宅「鄉林皇居」則推出「山茶花特展」,建商從「明月居茶花山莊」商借10多株20~60萬元價值不低的山茶花,並提供茶點與茶花茶,提供民眾預約賞花、品茗,活動於4月底結束。現場銷售人員並表示,若近期簽約,還可參加下周由案場提供的限額資生堂保養療程,未來該案將持續推出各種活動體驗。



除藝文活動,建案簽約送家電或抽獎促銷很實際,如桃園楊梅新成屋「桂冠A+」,購屋贈送冷氣、洗衣機等10大家電,現場銷售人員表示,贈送家電市值約13萬元,但該活動僅限當日看屋即簽約的民眾。

歐洲遊激買氣


淡水指標案「丰悅夏宮」則推出10大獎項供購屋民眾抽獎,「丰悅夏宮」副主委林振傑表示,特獎為歐洲皇家10日遊,頭獎、次獎分別為46吋液晶電視與LV名牌包,已購客戶也可回案場領取抽獎券參與。

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