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2012年3月29日 星期四

2012.03.29 不動產新聞動態


都更條例涉違憲 學者促修法

【聯合報╱記者郭安家/台北報導】 2012.03.29 09:45 am



士林王家都更拆屋案引起軒然大波,不少都市計畫學者認為,都市更新條例漏洞百出,除第卅六條「拔釘子戶條款」引起爭議,另外有兩條法令涉及違憲,對此學者將與立委合作提出修法。



政治大學地政系教授徐世榮說,都更條例有結構性問題,第廿五條之一及第廿二條,設定比例表決機制來進行都市更新,也提供權利讓建商徵收土地,都違背憲法保障人權的精神。



徐世榮說,房屋合建屬於民間私領域事情,理應由民法規範,但第卅六條允許雙方談不攏時,政府可介入強制執行,這是一件非常怪的事情。多位國會助理已積極聯繫民間學者,未來很有可能會要修改整套法令。



台灣大學城鄉所教授夏鑄九也說,文林苑還在進行都市更新流程,但預售屋已銷售一空,由於其中牽扯龐大的違約金,更讓中央營建署難從中插手。



專業者都市改革組織理事長黃瑞茂也同意,這樣未解決土地問題,就推出銷售的情況,以致騎虎難下,政府應要加以控管。



政大地政系教授張金鶚觀察,王家起初沒有積極表態,為嚇退建商又提出兩億元補償金,建商態度轉強硬,加深雙方衝突;由此可見,都更案的事先協商機制不足,非營利組織應進入社區協助民眾。



黃瑞茂認為,建商本來就有義務整合民眾意見,支持或反對的聲音都在反映市場需求,但「全世界大概只有台灣用表決方式決定都更」,甚至進一步擬出「拔釘子戶條款」,這些都需要修改。

【記者李順德/台北報導】內政部長李鴻源昨晚表示,內政部已注意到台北市文林苑的都更爭議,將檢討程序上是否有讓王家表達意見的機會,或權利義務有無充分告訴王家;並將檢視是否修正都更條例。



李鴻源說,都市老舊社區要新生,都市更新是必要手段;但一個都更案,要做到住戶百分之百的同意,有其困難;鄰國如韓國、新加坡,只需百分之八十、九十的住戶同意,都更就可進行。



李鴻源指出,據營建署長葉世文陳述,文林苑王家在都更計畫公告前未表達異議,致被劃在都更範圍內;都更計畫公告後再表達異議,就難以補救了。他說,對政府而言,這是非常兩難的,都更是地方自治事項,內政部只能檢視制度與法律面。



北市豪宅稅擴及萬戶,今年5月開徵


2012-03-29 08:07 時報資訊 【時報-各報要聞】


台北市今年起開徵「豪宅稅」。北市財政局統計,北市約有4百棟、約14百多戶豪宅,將被課徵較高的房屋稅,以宏盛帝寶為例,去年房屋稅7萬多元,今年則可能調高至30萬元。

此外,去年北市已調漲路段率,以明水路、信義計畫區等漲幅最高,預估有39萬多戶房屋稅調高,幅度介於5%至20%,房屋稅額增加數百至數千元不等。

房屋稅循例在51日至30日繳納,台北市稅捐稽徵處長黃素津指出,台北市不動產評價委員會已在去年7月,審議通過實施「豪宅房屋稅」,並重新評定北市各街區的路段路。

黃素津表示,北市去年豪宅原是389棟,今年增至400棟,戶數約1萬多戶。北市12個行政區,信義區豪宅數最多,共有96棟,其次為士林區72棟、大安區57棟。豪宅數最少區域,為萬華區、大同區,僅各有2棟豪宅。

黃素津指出,今年加重對豪宅課徵較高的房屋稅,稅額最高增加3倍,北市府預估可多徵得3.3億元。如果有部分豪宅屋主不瞭解自己房屋是否被加徵豪宅房屋稅,可憑房屋座落地址、身分證統一編號等資料,向房屋所在地的稅捐分處查詢。

哪些名宅須繳交豪宅稅,北市稅捐處表示,基於稅務人權,不會對外公開,但以4百棟數量推算,宏盛帝寶、信義之星,寶徠花園廣場、信義富邦、勤美樸真、元大一品苑、大直輕井澤等,均榜上有名。(新聞來源:工商時報記者薛孟杰/台北報導)



百貨業吸客,大設獨家櫃


2012-03-29 08:57 時報資訊 【時報-台北電】


百貨業界今年首季辛苦,各家百貨業者積極改裝引進獨家櫃位,並透過APP行動上網積極打新櫃知名度,包括台北阪急百貨春裝新櫃即帶動40%業績成長;而台茂購物中心去年改裝綜效發揮開創47%年增長,今年UNIQLO也要進駐;新光三越南西店2館此次大改裝後,除了有三分之一全是獨家櫃,新光三越「小王子」、南西店長吳昕昌更引進日本VP(Visual press)街頭流行概念,企圖打造南西店「流行發訊地標」地位。

吳昕昌不諱言,從2008年新光三越百貨接手前衣蝶百貨成為新光三越南西2館,3年多來未有大型改裝,此波斥資近億元不僅打造「鋼琴鍵盤」新外牆,且24樓首波改裝,至少有三分之一品牌是獨家新櫃,其中包括日本國民流行品牌GLOBAL WORK、日本名模藤井LENA代言潮牌beberose、日系家居時尚軟流行Kanaii Boom、比其自創品牌Dressy Daisy、大阪ARANZI台灣獨有Cafe複合店等,預期將帶動人潮與業績增長至少30%。新光三越南西店3個館百貨群,去年營收逾90億元,今年在改裝與新櫃挹注下將破100億元。(新聞來源:工商時報記者李麗滿/台北報導)



台中土地、A辦行情,創天價


2012-03-29 08:57 時報資訊 【時報-台北電】


高力國際公司(Colliers International)昨(28)日公布2012年第1季季報指出,首季商用不動產市場上,台中市以超級大黑馬之姿,異軍突起,尤其土地、A級辦公大樓行情,已雙雙創下史上天價,近6年至少大漲1倍;預期在金融壽險業、大型建商追逐「獵地」下,台中市今年還有機會再寫新高。

高力國際不動產投資服務部董事林昇恆表示,台中市猶如市場的明日之星,許多大型投資法人紛紛委託高力國際,物色台中市的適當投資標的,預期游資仍將前仆後繼,揮軍台中。

林昇恆表示,從2006年迄今,在壽險業、大型建商紛紛插旗七期重劃區,台中市辦公行情已從2006年大約每坪1820萬的行情,狂飆到現在的突破40萬大關,預期2012年底前有機會挑戰45萬元新高點。(新聞來源:工商時報記者蔡惠芳/台北報導)



不想劃入都更 應積極書面表態

2012 0329  記者林帝佑 



我不想參加都市更新不行嗎?政治大學地政學系特聘教授張金鶚表示,惡法亦法「不想參與要積極表態,去說服實施者,且協商過程一定要參與,權益就要自己去保護。」他舉台北市仁愛路一屋主為例,不想被劃入都更單元於是舉證造就自己機會,終於被排除在都更單元之外。



計劃核定陳情已遲

文林苑都更案屬「公劃更新地區」,只要十分之一的住戶同意就可直接將「事業概要」送審,王耀德表示,二○○六年實施者樂揚建設三次送設計圖到王家,王家都明確表達不願參與。但淡江建築所畢業的王耀德也說:「當時對法規不熟悉,並未以書面陳情表達不參與。」

一直到政府發公文給王家,說該都更已核定通過,王家才寫陳情書,但政府說王家未提及權利要求,王家於是重新陳情表示不合建,並附上權利要求兩億元。但王清泉昨天說:「不管五億、兩億,我們只是希望建商知難而退。」



至於「自行劃定更新單元」的都更案,劃定前有鄰地協調會、劃定後有公聽會等,建商建議在鄰地協調會中,要利用口頭或書面明確表達不想參與,而最後的時機點,就是在事業計劃核定前。台北市都市更新處處長林崇傑昨天說,王家在事業計劃核定後才提出異議,因此強制拆除只是「依法行政」。

但張金鶚表示,台北市仁愛路、杭州南路口有位屋主,在事業計劃核定前就陳情表達不願意劃入都更範圍,市府專案小組於是勘察現場,認為可以不用納入,法院於是判決市府敗訴,讓屋主劃出都更範圍。



精選買家 皇翔F4賣第8

返鄉台商入住 低樓層每坪240

2012 0329 【蔡佩蓉╱台北報導】



台北市信義計劃區豪宅「皇翔F4」,先前市場喊價每坪300萬元,但從去年交屋至今,48戶的社區,僅銷售8戶,包括震旦通訊、廣達副董梁次震都是持有戶,而今年皇翔建設銷售趨向積極,上月成交1290坪戶別,已在本月過戶,以貸款金額5.9億元換算,每坪成交單價約240萬元。



「皇翔F4」位於忠孝東路五段236巷,緊鄰興雅國中,社區兩旁則有行人穿越道,環境靜謐,社區大門入口處還設VIP會館,基地面積2622坪,比未來要興建超豪宅的「亞太會館案」2468坪基地還大,奇貨可居的特性也成為富人詢問度高的豪宅。

大師房屋信義處處長黃紹庭指出,去年開始就有不少客戶詢問否有「皇翔F4」物件,但仲介市場根本沒貨,同時,建商雖請代銷銷售,卻精挑細選、要求素質高的客戶,讓許多客戶被「秤斤兩」。

「皇翔F4」從預售到成屋長期都是低調銷售,今年初建設公司銷售轉向積極,目前委由新聯陽實業代銷,新聯陽實業副總黃清益表示,目前全案採預約制,案場有裝潢實品屋,會直接帶客戶至現場參觀。



290坪附4車位

今年2月市場傳出有成交1戶,每坪價格高達290萬元。針對成交,皇翔建設回應:「目前不曉得成交訊息。」不過,根據過戶資料顯示,第8戶確定在224日簽約出售,並在本月12日完成過戶。

最新成交戶,登記在詹忠志名下,是傳產業「盛美精密工業」負責人,在大陸東莞、崑山都有分公司,屬鮭魚返鄉置產的台商鮮明案例,該成交戶位於低樓層5樓,坪數290坪,另附4個車位。



市場傳開290萬元

市場傳聞每坪成交達290萬元,但對照詹忠志貸款金額5.9億元,回推實際成交總額為7.02億元,換算單坪約240萬元。黃紹庭認為,「皇翔F4」低樓層成交的行情落在200~250萬元,該戶符合行情。



富豪加持房價飆

「皇翔F4」吸引富豪入住,再度為信義計劃區豪宅加持,區內「亞太會館案」,市場預估未來開價每坪300~400萬元。目前區內名人住戶包括「信義富邦(國際館)」有鴻海董事長郭台銘及曾馨瑩夫妻,持有5戶;「信義之星」有克緹國際董事長陳武剛、特力集團董事長何湯雄入住。

開價過高 商辦成交額掉88%

2012 0329 【馮牧群╱台北報導】



1季商辦市場交易冷清,據高力國際統計,商辦成交金額僅45.58億元,相較上季380億元滑落88%;土地交易則與上季持平,成交金額334億元,商辦空置率8.74%及平均租金每坪1750元都較上季持平。業者分析,本季欠缺指標性成交案且業主普遍開價過高,以致成交金額創下2008年以來新低。



金融業佔35%最多

高力國際統計,商辦交易中,投資人類型仍以金融壽險業者佔35%最多;土地買賣以建商佔45%最多,且持續在中南部購地,使土地交易總額大致與去年持平。

業者看好今年中部地區商用不動產表現,高力國際總經理劉學龍表示,台中七期目前商辦大樓成交行情,已來到每坪開價45萬元、租金1200元的歷史新高。



七期交易料創新高

劉學龍說,今年在市政府、市議會相繼近駐及土地供給減少、地主惜售心態的影響下,七期土地交易可能再創新高價;今將開標的東海大學旁5000坪農地,目前已有20多組人領標,領標人多為傳統產業老闆。

全球資產管理專案經理王維宏認為,第2季世貿二館總金額250億元的招商案將是市場關注指標案。

都更最前線 自劃更新單元 須辦協調會

2012 0329 【林帝佑╱台北報導】



北市士林區「文林苑」都更案,昨日不願都更的王家被強制拆除,這是國內首宗由政府代替建商強制拆除民宅的都更案例,究竟不願意參與都更的王家,為何不能如願排除在更新範圍外,如果你遇到都更又要如何自保?

《蘋果》今起一連5天的「都更最前線」系列報導,將都更流程簡單分述,希望幫助你多了解都更法規。



常不知自家被劃入

文林苑都更案是屬於「公劃更新地區」,只要10分之1的住戶同意,就可直接將「事業概要」送審,省略劃定更新單元的步驟。而一般民間申請都市更新案的開始,即「申請自行劃定更新單元」,則要經過申請更新單元的流程,最少要1個土地或合法建築物所有權人的同意書。

最常被人詬病的是,常常自己的家被他人劃到都更的更新範圍內卻不知道,這也是此次「文林苑」王家最大的訴求,「為何別人劃定更新範圍,王家就必須參與?」

北市都市更新處處長林崇傑說,去年修法仍維持1個所有權人就可劃,但送審前,須公開向鄰居說明,以前則可直接送審。

耕薪都市更新股份有限公司副總經理陳佳蔚提醒,在申請劃定前,會有「鄰地協調會」,申請人要自辦2次、都更處要辦1~2次,且要雙掛號信件、公告等等方式知會所有權人。



不參與也應提意見
陳佳蔚建議民眾不管參與更新與否,一定還是要參加鄰地協調會,把資訊都蒐集完整,再考慮是否參與更新,若不參與也應提出具體意見,以保障權益。

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