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2012年2月13日 星期一

2012.02.13 不動產新聞動態


林口A7 拚零汙染科技專區

【經濟日報╱記者張義宮/台北報導】 2012.02.13 04:10 am



主導林口A7園區規劃的志禾順開發董事長蔡金土表示,A7園區將發展為「零汙染科技專區」,結合致茂電子、順達科技及禾陽國際共同投資,預料將可帶動數百億元資金進場開發。



蔡金土指出,A7是近年來北部最大規模的產業用地釋出案,將引進綠能、精密機械、生物科技等超過十項產業。目前已有禾聯碩、順達及致茂三家廠商進駐,各規劃成為今後的營運總部,及生產據點。



他說,禾聯碩將以A7園區作為智慧電視、雲端、節能冷氣第二個生產據點;順達也將進駐作為電池本業新製造地點;致茂是台灣前三大的環保儀器檢測大廠,對未來拓展生產據點也有需求,因此加入A7園區開發。



蔡金土表示,政府預計明年7月交撥園區土地,目前致茂、禾陽國際及順達的資金都已到位,又有土地及廠房需求,剩下不到五成的土地,將進入細部規劃,全力打造為「零汙染科技專區」,預料將可帶動數百億元資金進場開發。



他說,A7園區屬於工商住綜合區,並非只有工業區,定位上訴求為「零汙染科技專區」之外,在興建現代化廠房,造型,也是更為謹慎、要求,例如在政府規範的廠房前後退縮五米,志禾順則要求退縮更多,營造更高的空地比。



他強調,A7園區至機場捷運A7站距離,只有五、六百公尺,又有政府B案開發、合宜住宅等在周邊加持,未來繁榮可期。



A7 園區土地面積22.23公頃(約67,246坪),摘取致茂、禾陽國際及順達的第一個字,共組「志禾順」,以1008,8889,999 元得標禾陽國際持股35%、致茂35%及順達30%。志禾順初期資本額1億元,也是按比例出資。



蔡金土透露,「志禾順開發」取台語「真好順」的諧音,希望在A7園區開發過程一切順利。



內政部原訂A7標售底價為1008,6862,500元,志禾順以1008,8889,999 元得標。
 


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2012.02.13 04:27 am



仁寶大手筆擴充辦公空間,商仲業者昨(12)透露,仁寶近來接連進駐內湖科技園區「寀蘴國際大樓」與「飛雁總部大樓」,兩棟商辦各租下半棟樓,總租用面積約6,000坪,每坪每月租金1,5001,600元間,為內科近日租金最高的租賃案。



永慶資產管理統計,內科的精華地區西湖段,目前平均租金為每坪每月1,148元、空置率約9%,「寀蘴國際大樓」與「飛雁總部大樓」兩棟大樓都是去年才落成,為內科西湖段近年來少見的新大樓,兩棟大樓自2010年起,先後成為區內買賣價最高的兩棟大樓。



商仲業者透露,仁寶進駐「寀蘴國際大樓」的租金每坪每月在1,500元至1,600元間,屬區域新高;於「飛雁總部大樓」的租金在每坪每月1,300元至1,400元間,也算高水準。仁寶如此大手筆擴充辦公空間,為內科的租賃市場注入一劑強心針。



「飛雁總部大樓」位於瑞光路上,由華固建設興建,預售時名為「華固瑞光大樓」;20103月時,這棟樓才剛動工不久,華固就以35.6億元、每坪約50萬元的價格賣出,當時創區域新高,讓華固風風光光,不過,華固因簽署保密協定,並未透露買方。



去年底這棟大樓完工交屋,新買家正式進駐、將大樓改名之後,才浮上檯面;據瞭解,新買家正是成衣大廠飛雁,飛雁專門為知名運動品牌如AdidasThe North Face等代工,在東南亞、大陸等地設有17家工廠,全球員工有近3萬人。



去年初,同為紡織背景的台商寀蘴國際,以38億元買進同在西湖段的「The One」大樓並改名為「寀蘴國際大樓」、每坪跳空至70萬元,引發市場矚目,並成為「新樓王」。



商仲業者分析,飛雁與寀蘴都是在全球布局的紡織業者,返台大手筆買大樓,頗有「衣錦還鄉」的意味,兩棟新大樓也都是一半自用、一半出租,買樓形同兼具設立總部、收取固定收益與等待資產增值三大功效。



「寀蘴國際大樓」基地近780坪,建坪超過4,700坪,共12層樓;「飛雁總部大樓」基地面積848坪,建坪5,100坪,共17層樓。



【記者王皓正/台北報導】仁寶昨(12)日表示,近期在內湖總公司旁所承租的新大樓,主要是將以前分散在各地的集團研發(RD)人員集中,並做為新召募研發人員的辦公室地點。



仁寶表示,過去研發人員分散在各地,去年底又新增1,000名軟硬體研發工程師,使得集團在台灣研發人員增至4,000名,為方便管理,承租內湖新辦公室,將研發人員集中,與內湖總公司能就近聯繫。



仁寶去年筆電(NB)出貨量4,000萬台,今年強化各項新產品研發,預期全年出貨年增幅度,可望優於產業平均,估計全年NB出貨成長上看兩成,挑戰4,800萬台。法人預期,仁寶NB出貨第二季起逐步加溫。

寶成 開發台中黃金角地

【經濟日報╱記者宋健生/台中報導】 2012.02.13 04:33 am



寶成集團主導的台中市整體發展區單元一市地重劃,展開最後的土地權狀換發及點交作業,換發、點交率已逾90%,全案正式進入商業開發階段,此區鄰近台中七期新市政中心,含5,000多坪可供商場開發的黃金角地,潛在開發利益超過百億元。



寶成集團將營運總部遷到台中後,積極投入台中市的開發建設,而整體發展區第一單元市地重劃案正是指標。第一單元開發面積達55.82公頃,就位在寶成營運總部周邊。



市場估計,單元一完成開發後,寶成約可分回1.4萬坪建地,其中包含5,000多坪可供商場開發的黃金角地,目前已知,精湛建設將率先在今年中進場推案,董事長陳志聲說,精湛已選定台中港路旁一筆約1,000坪的土地,規劃推出總銷約13億元的雙併及獨棟豪宅別墅案,每戶總價在5,000萬至1.25億元間,作為測試市場溫度的領頭羊。



另外,精湛也計畫與寶成集團合作,整合單元一內近2,000坪土地,最快在今年中就會推出豪宅別墅案。慶山建設在此區也有不少土地準備推案。



業界指出,台中市土地一地難求,單元一加入市場後,可望紓解土地荒。不過單元一土地價格不便宜,「住一」土地每坪售價約28萬元,安和路旁的「住二」土地也要55萬元,後續推案售價表現有待觀察。



單元一市地重劃98年動工,此案由寶成轉投資的寶慶開發負責土地開發,推案交由與精湛建設合資的精湛亞太主導,全區開發經費約30億元。



其中位於台中港路、安和路口的5,000多坪黃金角地,寶成擬申請變更為商業許可區,未來將規劃大型百貨購物商場。據了解,有不少港資、陸資及日商,都紛紛探詢與寶成合作開發的機會。

豪宅社區 iPad簽收包裹

App 住戶享周邊商家折扣

2012 0213 【周承諺╱台北報導】



科技日新月異,物業管理也推陳出新,除了基本安全設施,有社區利用當紅的iPad管理庶務,或將開發新的App供居民下載,到鄰近商家消費享折扣。豪宅社區「富裔山」則推出「無現金交易」科技,使用社區設施產生的費用,都經由線上帳戶直接扣款管理。房仲業者表示,升級「社區服務」,可讓未來房價加值5~10%。





家辰物業管理顧問公司顧問周楓表示,目前研發「社區郵件收發系統」,用iPad照相功能掃描包裹上的條碼與姓名,系統可替物品建檔。





消費交雲端扣款

另外,iPad也結合門禁系統,住戶一刷門禁卡即可知是否有物件待領,最後直接在iPad上簽收,避免拿錯信件,最快本月底將在「元大花園廣場」應用。新店豪宅別墅「富裔山」也利用iPad管理機電設備,若有損壞,機電人員將手持iPad到府上服務,即時照相記錄損壞狀況並立即修繕。

東京都研發部經理魏雅蘭則說,將提供新板特區「巴黎16區」、「國鼎」、「史丹佛」等「智慧住宅App服務系統」,社區居民下載App後,即可享受周邊商家的優惠,讓剛搬入、不熟悉周遭環境的居民能更快融入當地生活,初期將整合社區周邊20家商店,最快今年10月上線。

大台北華城「富裔山」則標榜「無現金交易」,高力國際物業資產管理部董事董茲華說,社區居民無論是管理費或是親友來社區有任何消費,都透過「物管雲端平台系統」從帳戶內自動扣款,居民可至社區網站掌握支出。





社區管家幫家務

多數豪宅社區則仍強調人員服務。士林區別墅型產品「過院來」,未來社區將進駐1名受過「英式管家服務」人員,璞漢物管經理湯昇功說,舉凡行李整理、舉辦宴會等事務,社區管家皆可一手包辦,豪宅「亞昕首藏」目前主打「貼心」服務,只要是居民採買回來,物管人員先控制電梯至地下室,也會幫忙把物品卸貨搬運上樓,湯昇功表示,將來2社區管家進駐將不加收費用。





房價可提升10

「亞昕首藏」住戶Maggie表示,社區若有專業管家進駐,而且不加收管理費用,將有助提升社區形象。天時地利不動產總經理張欣民表示,增加社區物管服務,也可間接反映到房價上,好的物業管理,對未來房價可提升5%~10%

逢甲商圈旺 店面零空置 台北投資客瘋搶

租金報酬率7%冠全台高西門町2

2012 0212 【馮牧群╱台北報導】



去年開始政府一系列打房政策,對房市影響僅止於住宅交易量銳減,但市場資金急尋出路,在銀行利率仍低的情況下,店面買賣遂成為收益相對較高的投資選擇。房仲業者統計,去年台中市一中、逢甲商圈租金報酬率7%全台最高、逢甲更出現「零空置」熱況,連台北市知名投資客也撒錢布局搶店面。





永慶房產集團統計去年全台主要商圈店面行情發現,台中市一中商圈及逢甲商圈租金報酬率都高達7%,比台北市忠孝復興及西門町商圈都高出2倍以上,中南部商圈投資效益明顯優於台北市。





瑞豐六合也熱門

此外,中南部逢甲、瑞豐、六合等夜市商圈,更出現店面零空置率的超熱門情況,吸引許多北市買家南下搶店。

逢甲商圈當地不願具名的房仲透露,逢甲商圈觀光客商機龐大,位置又近7期重劃區,租金報酬率2%以上的店面就會吸引買家購買,還有賣家因為看好未來行情,還不斷追高開價。

該房仲表示,逢甲商圈店面價格比台北市低太多,大咖投資客積極搶進,只要有釋出就一定買,其中動作最積極的就屬投資大戶劉媽媽。





劉媽媽擁5店面

據了解,劉媽媽在逢甲商圈擁有3~5間店面,市值總計10~15億元,今年春節前僅花2周時間,就以約1.2億元,在文華路再添購1間服飾店面。

東森房屋逢甲西屯黎明加盟店店東許仁杰也表示,逢甲商圈店面不論售價與租金報酬率,都優於台北市,舉例來說,福興路及文華路就有非常多的店面屋主是北市客,平常詢問店面投資的客戶中,則有3成以上是台北客。





釋出成交僅1

除了台中逢甲,店面零空置的商圈還有高雄瑞豐夜市及六合夜市;永慶不動產高雄瑞豐裕誠華榮加盟店店長朱耀宗表示,瑞豐商圈一向少有店面釋出,去年南屏路上約70坪的連鎖藥妝店面,屋主釋出到成交僅花1周時間,成交價在3500~4000萬元間,目前月租金9萬元。





收益高屋主惜售

全國不動產董事長葉春智表示,雖然中南部店面收租效益高、價格又相對台北市便宜,但正因如此,屋主心態會更惜售,「就算台北客想買,也不一定買得到。」

店面本低利高 投資日本增3

2012 0212 【馮牧群╱台北報導】



與國內精華地段店面僅約2.8%~3.2%的投資報酬率相較,國外店面租售市場對投資人來說具有更大獲利空間,房仲業者統計,中國、日本主要城市的店面不僅平均價格僅需台北市的1/2,租金報酬率更超出台北市1倍以上。業者表示,以鄰國日本為例,近年洽詢投資日本店面的買方已成長3成。





估穩定獲利7

日本信義房屋台灣辦事處專案經理李芊億表示,近2~3年來,台灣投資日本房地產的熱度明顯提升,從定期舉辦的投資講座與說明會中發現,詢問東京地區店面的投資人成長3成。李芊億分析,在東京精華地段如新宿、涉谷、港區、千代田、中央區等地投資店面,5~10年就有3%~7%的穩定租金報酬率,比台北市高上許多,因此吸引許多中小企業主甚至小有積蓄的菜籃族置產。





臨地鐵百貨搶手

日前宣告進軍日本市場的大師房屋總經理陳建慶也表示,以往投資海外不動產門檻高、配合業者少,現在民眾透過網路就能獲得充分資訊,建議民眾可以投資租金收益更佳的日本地區。

人口龐大的中國主要城市,也是台灣客投資商用不動產的熱門選項,上海永慶房屋總經理陳史翎指出,上海徐匯區台灣人聚集較多,凡是地鐵沿線、鄰近百貨公司等人潮匯聚的區位,都是台灣人喜好投資店面的地點。陳史翎說,近年赴上海投資店面的人都以餐飲業背景居多。

北市房市交易量 大砍31.91% 創單月新低

南港幾近腰斬 業者:表現60

2012 0211 【馮牧群、周承諺╱台北報導】



去年台北市建物買賣移轉棟數寫下8年來最低後,昨台北市地政局公布1月最新統計,建物買賣移轉棟數2330棟更較去年12月銳減31.91%,為歷來單月新低,但房價卻不動如山。房仲業者表示,買賣雙方仍在拉鋸價格,短期內房市好不了,代銷業者更預測「今年房市表現只有60分」。





相較去年春節同期的北市房屋交易量3559棟,今年1月僅2330棟,量縮達34.5%,成交行情從去年12月的每坪50.5萬元、小漲至今年1月的50.6萬元,量縮價持平;觀察各區表現,南港、內湖、松山、大安等區1月交易都量縮超過4成,南港的交易量更幾近腰斬,月減48.8%,其次為內湖月減47.6%、松山減少43.2%,表現相對穩定的僅有萬華、大同區。





屋主打死不讓價

住商不動產副總經理劉明哲分析,奢侈稅後台北市買賣雙方價格認知差距大,又面臨大選變數及9天農曆年假,不少人將購屋計劃延後,讓年底前買氣更清淡,他預估2月交易量也不樂觀。劉明哲指出,須觀察329檔期建商表現,才能推測整年度買氣。

中信房屋副總經理劉天仁也說,台北市屋主對價格打死不退,但買方對降價期待仍高,以大安區住宅為例,平均委託價格已連續3個月突破百萬元,目前尚未出現降價求售倒貨潮,顯示買賣雙方對價格持續拉鋸。劉天仁認為第1季市場將維持觀望氣氛,第2季交易量才可能觸底反彈。





應回歸自住市場

過年期間各家建商宣稱交易、看屋人潮都開紅盤,不過代銷業者卻不看好今年房市;台北市不動產代銷公會理事長王明成認為,「春節看屋有如氣候,陰雨綿綿只是偶露曙光」,綜觀去年整體房市,台北市推案供給量比前年少50%,銷售率下修3成,他預測今年房市熱度只有及格分數60分。

王明成說:「房市未死,只是凋零。」他認為,若今年B級地段持續創高價,或不斷推出豪宅產品,房市會持續凋零,整年買氣都會因而低迷不振,產品規劃應要精準定位,回歸自住客市場為主,50~60坪的產品才是今年推案主力。





「買不起北市屋」

與家人同住的Henry說,雖目前住台北市,但買不起台北市房子,希望今年有機會看見房價普遍下降2成以上,能在新北市板橋或中和區買間小房子自住。

避土增稅拼節稅 房屋贈與數增11%



2012 0211 【蔡佩蓉╱台北報導】



全台贈與及繼承移轉棟數創歷史新高,根據統計,2011年全台繼承棟數為41198棟,較2010年增幅5.62%,贈與棟數則增加11.51%39655棟,南部地區贈與移轉成長最顯著,新北市則是棟數最多。專家指出,包括搶在公告土地現值調漲前贈與及富人節稅都是成長原因。





遺贈節稅成風氣

根據內政部統計資料,全台贈與移轉棟數逐年成長,全台五都中,台南市為2199棟,較前年增幅24.52%,居全台成長之冠,高雄市3862棟位居第2名;至於繼承棟數,全台也創歷史新高,為41198棟;若觀察贈與移轉量,新北市贈與棟數最多,達8755棟,台北市7945棟次之。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,顯示遺贈節稅風潮往南部吹。

建國資產管理總經理劉坤圖分析,繼承移轉跟死亡有關,跟節稅沒關聯,不過,去年贈與數量大幅增加,可分為兩個原因,第一是公告土地現值大幅調高,因此許多民眾搶在去年底贈與,節省土增稅,第二透過近親贈與給名下無自用住宅的親戚,再轉售避奢侈稅。





移轉子女省稅差
徐佳馨指出,若看整體趨勢,2009年遺贈稅降至10%,吸引台商資金回流置產,在通膨、現金貶值之下,許多富爸爸將具增值性的房地產贈與移轉給子女,節省現金贈與中間的稅額差距,使得贈稅率的政策後勁十足。

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