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2012年1月31日 星期二

2012.01.31 不動產新聞動態


撥款土建融 庫盯銷售率


2012-01-31 01:03 工商時報 記者朱漢崙/台北報導

據了解,多家大型行庫土建融放款瀕臨銀行法第72-2上限,近來行庫已相繼採取更嚴格的土建融管控,其中淡海、林口、三峽等被列為大台北滯銷率最高的三大地區,已被部分行庫祭出「銷售率」為附帶條件,撥款土融後,銷售率至少要超過50%,銀行才會辦理後續建融撥款。

行庫主管指出,上述三大地區的新案,除非建商本身財力沒話說,或是在銀行有一定的活存,否則絕大部分都難再申請到新貸款;且建商即使申請到新貸款,也必須綁銷售率,如果銷售未達一定比重,銀行仍不會撥款。

上述地區由於供應量太大,加上奢侈稅效應,部分個案的成交價已大幅縮水至去年訂價的6成,行庫主管指出,必須採取「銷售率」作為撥款建融的條件,避免市場成交價劇烈波動因而升高建商財務槓桿比重,導致銀行放款風險升高。

除了上述三大地區,多家大型行庫也設定多道門檻把關土建融新案。以合庫為例,將以開立信託專戶、要求高比重的自備款、以及全面提高土建融利率來「以價制量」、降低對單一建商總貸款額度,作為把關新案的4大關卡。

其中「以價制量」已成為多家行庫在面臨「天花板」考驗時的共識,行庫主管對最新市場行情指出,目前土融利率已提高至接近2.9%,至於建融最高曾達3.5%,比起去年行情高出1個百分點之多。

銀行法72-2也影響多家行庫的房貸策略。據了解,已有部分大型行庫對旗下分行全面下達指令,除了本身土建融的整批型分戶房貸,其他銀行土建融的整批型房貸現在都已暫停受理。

由於建商周轉金也列計在不動產放款項目,隨「天花板」效應也使相關申貸條件趨嚴,部分行庫也要求建商申請周轉金時,必須以先開設信託專戶為前提。




餘屋賤賣? 環遊郡標售112萬起


2012-01-31 01:05 中國時報 王莫昀/台北報導


標售風潮興起?繼興富發、甲山林計畫推出木柵等地成屋進行標售,樺福建設在小坪頂的「環遊郡」,原本一坪喊賣20萬元,218日起,也將以舉牌競標方式標售百餘戶大樓及別墅,底價皆為每坪12萬元,負責標售的戴德梁行指出,民眾出價12萬若無他人舉牌,即會以12萬出售,這也意味民眾可能以總價288萬就買到一戶20坪的住家,688萬買到一戶別墅。

樺福建設當年陸續買下擎碧、台鳳、長谷、東隆五金等業主土地,推出約200億案量的「環遊郡」,每坪開價約20萬,戴德梁行這次以12萬為底價分23批標售,第一場競標會在218日舉行,第二場則在33日舉行。

年前,代銷龍頭之一的甲山林董事長祝文宇在自家尾牙宴中宣布,年後將挑出數個興富發、甲山林等雙北巿成屋進行「餘屋出清」,木柵福興路「春之樹」等案最低底價每坪29萬元招標,南京東路「藏富」則以底價每坪69萬標售,樺福建設將委託戴德梁行以舉牌方式,標售「環遊郡」百餘戶物件,樺福建設董事長張綱維證實確有其事。樺福建設總經理賴永芳指出,這是一項促銷方案,物件有大樓,也有別墅。

標售物件從20坪到780坪都有,對於之前傳出公設閒置風波,賴永芳表示,那是之前從資產管理公司取得的成屋,跟這次標售物件區域不同。

戴德梁行也指出,這次採競標方式銷售的物件產權清楚,並且價格具有競爭力。

對於再傳建商以標售方式銷售建案,政大地政系教授張金鶚指出,這表示「降價有理」,建商很清楚要降價才賣得動,只是不知如何降,才選擇讓巿場決定,越早出清越好,惟消費者須注意,像是小坪頂這地方有豪宅,也有一般建案,巿場行情很混亂。

「巿場降價行動才剛開始,消費者不用急著進場!」張金鶚說,雖然這些標售個案價格很吸引人,但是區域位置、產品設計、交通便捷性等是否符合期待,消費者也應考量在內。




新聞分析-房市出現價格破壞警訊


2012-01-31 01:03 工商時報 蔡惠芳


當「舉牌競標」、「金拍屋」或「銀拍屋」,在房市整整絕跡9年後,開春後將重現,甚至拍賣的標的物不是銀行NPL(不良債權),而是剛完工不久的新成屋的時候,這可能是房價可能面臨新一波「價格破壞」效應的警訊。

從去年底建築業「龍頭」國泰建設率先祭出雨遮不計價、形同變相降價後,興富發董座鄭欽天在2012年總統大選前,又喊出降價25%,正式開盤,開出降價第二槍。

儘管農曆新年9天連假,全台北中南3大都會區,不打烊的預售屋接待中心都紛紛開出紅盤,但是議價空間並未縮小,顯示購屋人佔優勢的買方市場架構未變。而樺福建設、甲山林廣告接著開出第3槍、第4槍,祭出公開標售策略,低價出清餘屋。如果底價從市價的58折起標,尤其樺福此次來勢洶洶,即將採「舉牌標售」的「環遊郡」,雖座落地段非精華地段,但估計將有40億元的市場規模,因此會不會造成區域行情的「價格破壞」效應,值得留意。

不過,可以大致確定的是,未來房市將進入調整期,隨著短線炒房投資客的大量退出市場,房價不至於再盲目齊漲。不過,由於眼前全球金融市場有降息的空間,游資仍會四處尋求最佳增值保值的避風港,具有稀有、長期穩定租金收益的不動產,還是游資追逐的熱門標的。(蔡惠芳)




建商出清餘屋 標促銷


2012-01-31 01:03 工商時報 記者蔡惠芳/台北報導


2012年正式開春後,房地產市場可望出現強者愈強的格局,建商養地策略也大轉向、急著出清餘屋,久違9年的「舉牌競標」房屋,將重現房市!新北市淡水「環遊郡」將祭出每坪12萬元底價的「破盤價」,採取「舉牌競標」,大舉促銷,出清餘屋;甲山林廣告也首度跨足「舉牌競標」,讓待售新成屋以低於市價約2成的價格,公開標售。

樺福建設董事長張綱維、戴德梁行董事總經理顏炳立將聯手祭出「舉牌競標」策略,樺福在淡水俗稱「八卦山」上的「環遊郡」,預計在218日公開舉辦標售會,以每坪12萬元的底價,公開標售大舉倒貨。

據悉,張綱維為了吃下遠航後,一直為遠航在燒錢,因此想快速出清樺福建設淡水「環遊郡」的餘屋,換取現金。

顏炳立表示,目前規劃底價是電梯大樓自288萬元起跳,別墅則從688萬元起跳;參與舉牌的投資人,保證金門檻為6萬元。預計211日,舉辦首場說明會。

顏炳立表示,由於每坪12萬元的「破盤價」起標,不但比「環遊郡」目前每坪行情約22萬元,要便宜5成,可謂是「腰斬」出清;而且,比起內政部營建署「官方版」的合宜住宅,不論是林口機場捷運A7站的每坪15萬元、或是板橋浮洲每坪19萬元都便宜,堪稱「民間版」的最低價合宜住宅。

部分房地產人士認為,預期此次樺福建設和戴德梁行一出手,將打亂新竹以北的房市行情,為2012年開春後房市,投出變化球,也多少會衝擊即將登場的329檔期。

另外,甲山林廣告也決定在第1季首度祭出公開「舉牌標售」的銷售手法,銷售台北市2處個案。據悉,底價大約比附近行情便宜2成左右。

1處是位於木柵福興路「春之樹」,據悉可望以底價每坪29萬元招標;另1處為南京東路「藏富」,初步規劃以底價每坪69萬元標售。甲山林向來操盤策略靈活,此次大膽跨足不動產舉牌標售市場,可謂代銷業破天荒之舉。




長假效應 百貨觀光業財源滾滾


元月業績紅火 情人節商機助陣 2月不淡


2012 0131 【張嘉伶╱台北報導】

長假效應,百貨與觀光族群樂。遠百表示,與去年農曆年假相比,既有8家店春節業績年增6.5%,加上Top City台中大遠百、Mega City板橋大遠百等新店業績進帳,總業績大增90%;法人估,接下來情人節禮品採購商機,2月業績不淡。

六福(2705)表示,六福村春節10萬人次目標達陣;劍湖山(5701)旗下飯店住房率則近滿載,法人預期,觀光、百貨業者元月業績將推升。

百貨過年期間有福袋、還有服飾5折,餐廳訂位也都是客滿,百貨戲院更是充滿人潮,業績爆好,1月表現超出預期。

遠百總業績增90%

遠百協理莊見祥表示,9天年假既有8家店業績成長6.5%,加上Top City台中大遠百、Mega City板橋大遠百業績進帳,總計業績大成長90%

除新開的2家大店外,遠百既有8家店當中,遠東百貨花蓮店、高雄大遠百、台南大遠百成長力道最強勁,可以看出國人年假期間,多往南部、東部移動,無論是返鄉探親或是出遊,都會到百貨賣場逛逛。

此外,遠百也發現,年假期間,餐飲娛樂人氣最旺,男裝包括運動休閒、牛仔等採購爆發力最強,再加上百貨服飾當日累積滿千送百,採購意願更強。

接下來將進入2月,百貨公司開始搶攻情人節商機,百貨業者認為精品包、飾品、內衣、餐飲等銷售不錯,估計2月業績可淡季不淡。

潤泰全中國拼展店

另因春假期間,傳統市場休息,量販店生意相當不錯,兩岸均有布點的潤泰全(2915)主管表示,為滿足消費者需求,將持續拓點,尤其是中國今年展店將維持高成長,店數將超過200大關。

同樣受惠春節長假的休閒人潮帶動的觀光族群,六福表示,旗下的六福村今年春節達10萬入園人次,加上南部旅客北上效應,業績也跟著上漲。

六福劍湖山人氣旺

法人估,相較去年春節,今年六福村春節檔期的業績、人次年增約3成,營業額約7300萬元。在飯店部分,六福皇宮和六福客棧也同步受加持,住房率保持在9成水準,年增約6個百分點。

另一個觀光遊樂園劍湖山表示,今年春節入園人次約10萬人,人次部分比去年春節檔期成長13%;營收方面,由於劍湖山王子飯店在春節期間,住房率平均超過9成,遊樂園與飯店總營收推升至7200萬元,與去年春節6000萬元相較,年增約2成。


大清倉 餘屋5折起標 環遊郡底價112

2012 0131 【周承諺、馮牧群╱台北報導】

農曆年前興富發建設喊出將降價公開標售台北市餘屋,昨日樺福建設建案「環遊郡」也預定下月18日將以舉牌加價方式標售38戶大樓及別墅,底價每坪12萬元起。學者認為,房市持續走低,建商資金壓力大,今年可以預見新北市淡水、三芝等郊區出現餘戶出清的標售情形。

樺福建設在北投的建案「環遊郡」話題不斷,去年底才傳出董事長張綱維因積欠工程款遭查封2戶房屋,「采迭」社區也確定於下月公開標售,該案所在地小坪頂有「八掛山」之稱,18年前南國、擎碧、台鳳、長谷、東隆五金等8家開發商在此認賠殺出,6年前樺福建設接手推案「環遊郡」,每坪開價22萬元,但並未全數銷售完畢,目前屋齡約3年。

負責標售的戴德梁行總經理顏炳立說,采迭社區競標底價每坪12~15萬元,僅行情5成,低於浮洲合宜住宅每坪19萬元,附近還有捷運復興崗站,由於產權清楚、公開喊價,預估標售熱度不亞於2000年的銀拍屋標售。戴德梁行資產管理部協理賴一毅說,以24坪大樓為例,總價288萬元,60坪別墅總價為720萬元低於市價。

「售價很吸引人」

民眾Landy說:「公開喊價感覺是業者的促銷花招,不過在台北市每坪12萬元的售價確實很吸引人。」但環遊郡位置略嫌偏僻,她會考慮交通機能更便利的地點。

至於年前興富發高調宣布進行標售的木柵福興路「春之樹」,及南京東路五段的「藏富」,標售底價分別為每坪29萬元與69萬元,當地房仲表示,標售底價均低於該區域市場行情,若公開標售極可能成交,不過,經過長達9天的年假後,此標售方案極可能喊卡。

郊區房供過於求

負責代銷的甲山林廣告公司總經理張境在昨表示,由於過年買氣明顯提升,標售計劃可能暫緩。興富發發言人廖昭雄說,2個成屋個案剩餘戶數都不多,春之樹有2戶、藏富3戶,坪數約60~80坪,利用標售方式出清餘屋只是方案之一。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,房市景氣走向末端時,郊區的餘屋會先跌價,他認為興富發、樺福的降價行為就好比當初「八掛山」的8家業者,沒市場、供過於求的郊區如淡水、三芝等區,建商因資金壓力大,今年也可能以標售方式去化餘戶。

春節網路看屋冷 僅去6

2012 0131 【馮牧群╱台北報導】

今年農曆春節接待中心看屋人潮增,網路看屋卻冷清,住商不動產統計近3年春節網路預約看屋數量,今年年假雖長,但預約看屋指數從去年的131下降至84,只剩去年6成水準,業者表示,除了反映市場態度保守之外,買方在長假往往會安排旅遊,對看屋顯得興趣缺缺,連帶影響網路預約看屋人數。

住商不動產行銷處副理陳韋誠表示,過年期間網路預約量僅有平常時間的6成左右,不過願意在過年預約看屋的消費者,都是較積極的買方,只要符合條件就會順利成交。

特價區點閱創新高

雖然預約量縮小,但「急殺特區」點閱率的佔比卻高達53.7%,近3年來最高,陳韋誠指出,價格已成為買方的主要考量,買方對降價的期待強烈。民眾Lisa認為,特價區的物件非常誘人,通常會優先瀏覽,不過除了低價之外,她會想多確認屋況、區域行情及生活機能等條件,以免因貪圖便宜反而吃了虧。

信義房屋統計春節期間網路瀏覽數據發現,台北市瀏覽次數仍以市中心最高,前3名分別為中正區、大安區、中山區,新北市則是以離台北市最近區域最熱門,板橋、新店、中和等「過橋第一圈」區點閱率最高。

比合宜宅便宜 淡水低價宅掀買氣


2012/01/31 【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】

樺福出清小坪頂百戶餘屋,每坪底價12萬,比合宜住宅還便宜。

房市買氣解凍,住宅市場出現標售風潮,樺福集團為炒熱買氣,已委託戴德梁行標售該公司住宅案「環遊郡」的100多戶餘屋,此案位於新北市淡水小坪頂,每坪底價12萬元,較合宜住宅還便宜,也比周邊行情低,預料可引發搶標。

據瞭解,此案將採「舉牌標售」方式進行。樺福集團董事長張綱維表示,他將在明(1)日與戴德梁行總經理顏炳立說明此案細節。

甲山林董事長祝文宇在春節前曾宣布部分建案將降價、公開標售,引發話題,昨天「環遊郡」也決定公開標售,顯示業者採取低底價公開標售、降低餘屋量以炒熱買氣的銷售策略,將是今年房市的主流。

戴德梁行表示,「環遊郡」標售案將在211日對一般民眾舉辦說明會,最便宜的大樓產品,一戶底價只要288萬元,最便宜的別墅產品一戶僅688萬元,每坪12萬元的底價,甚至比政府推出的合宜住宅還便宜。

218日將舉辦首場標售,先推出30多戶試買氣,第二場標售會在33日登場。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太表示,小坪頂房市最大賣點就是景觀優勢,以大樓產品為例,以往行情最高每坪曾站上20多萬元,但目前在每坪15萬至17萬元間盤整,今年1月時,還有流入法拍市場的物件,每坪拍出13萬元的價格。邱太認為,此次樺福委託戴德梁行標售的底價,頗有誠意,標售結果應該很熱絡。



國泰、鄉林 大陸加碼推案


2012/01/31 【經濟日報/記者黃啟菱、李至和/台北報導】

儘管大陸房市未見好轉,國泰建設、鄉林建設仍加快腳步前往布局,新闢戰場。國泰在上海的建案昨(30)日獲得經濟部投審會通過投資8,000萬美元(約新台幣23億),國泰表示,正跟合作方最後協商,第一季可有具體成果。

昨日經濟部投審會通過四項投資案,其中以鴻海集團合計投資1.2億美元最多,不過較受關注的為建商西進,包括國泰、鄉林昨日也獲投審會通過投資;而台玻則砸下6,000萬美元成立安徽台嘉蚌埠新建玻璃纖維廠。

國建表示,大陸市場規模大、成長快,不論是住宅或商用不動產都具潛力,自從政府開放營建業登陸之後,國建就開始尋找適合開發的項目,包括華中、華北等區域,都曾評估過。

去年國建在上海設立國泰管理諮詢公司,盼加速在大陸的發展,目前已與某合作方進入最後磋商階段,昨日又獲投審會核准可投資上海加恒置業公司8,000萬美元。國建指出,加恒置業是個項目公司,需待與合作方的合作模式敲定後,才會實質投資、啟動開發案,希望今年第一季就有好結果。

鄉林董事長賴正鎰說,他十分看好大陸市場,尤其是今年下半年政權換屆、權力結構重新調整之後,新人事布局必有一波新作為,有房市穩定發展,預期可再旺十年,鄉林會持續加碼投資。



行庫祭三招 降低土建融風險


2012/01/31 【經濟日報/記者陳美君/台北報導】

拉高放款利率、綁銷售率、價金交付信託

大型行庫土地建築融資逼近滿水位,面對建商的資金需求有增無減,內部祭出「拉高放款利率、綁銷售率、價金交付信託」三招,以提高獲利貢獻、降低授信風險。

銀行的不動產放款,按銀行法規定不得超過30%上限。合庫銀董事長劉燈城指出,該行不動產放款占比約28%,內部授信額度僅剩四、五百億元,將嚴加控管。

過去土建融資案的放款利率僅約2%出頭,目前土銀、合庫等大型行庫為了以價制量,利率皆拉高至3%以上,有些建商在南部非精華地段興建住宅,貸款利率甚至飆破3.5%

另針對新北市林口、三峽、淡海三個區域,因建案過多,風險較高,大型行庫在貸款契約明定,相關地區建案銷售率須超過五成,才會開始撥款。

此外,銀行說,政府祭出奢侈稅,重創房市投機客,也拉高建商倒閉風險,決定要求建商將客戶購買預售屋的價金交付信託,直到完工才可動用。至於興建所需資金,銀行會按進度分批撥款,如此一來,就不用擔心建商房子蓋到一半,帶著客戶預付款遠走高飛。

銀行主管還說,因不動產承作額度有限,除既有建商客戶外,若建商在別家銀行辦土建融,才想來辦分戶、轉入房貸的建商,就會被拒於門外。

銀行主管說,一般房貸利率僅1.8%~1.9%,土建融至少都有接近3%的水準,是房貸的兩倍,在僅存不多的放款額度裡,寧可多做一些土建融拉高利差,減少個人房貸,以免占去放款額度。

國銀龍頭台灣銀行也對土建融業務從嚴鑑價,貸款成數會參考土地取得成本,以兩者較低者為準。
身為不動產專業銀行的土地銀行,不受銀行法30%上限約束,但金管會表態,不希望土銀放款過度集中在房地產,因此,土銀對風險較高的建商,會拉高放款利率1碼(0.25個百分點)以上,採「差別定價」策略。

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