買賣房子 須登記實際交易價格
2011-12-14 01:14 中國時報 管婺媛／台北報導
要買賣房子的民眾注意了！未來不論是自購、委託仲介業、地政士買賣不動產，都需要在完成交易後卅日內，向縣市地政事務所登記實際交易價格與相關資訊，否則將處三到十五萬元罰緩；這些實價登錄資料未來也將提供給一般民眾購屋、賣屋時作參考，杜絕過去民眾因資訊不對等，任憑房仲業者漫天喊價的情況，但目前仍不作為課稅的依據。
立法院院會昨天三讀通過號稱「地政三法」的《不動產經紀業管理條例》、《平均地權條例》、《地政士法》修正案，明定不動產交易實價登記制度與不動產交易資訊透明機制。相關資訊得供政府機關利用，並以區段化、去識別化方式提供民眾查詢，但在相關配套措施完全建立並完成立法前，不得作為實價課稅依據。施行日期由行政院統一定之。
內政部地政司長蕭輔導指出，內政部原則上以門牌號碼每五十號為一區段來公布，但會由地方政府按照實際情況因地制宜，選擇區段大小作公布，並會定期抽查登記資料；由於地政機關會定期調查交易價格，若發現有故意低報、高報、未按規定登錄資訊情況，一定會嚴格處罰。
相較國外早已建立不動產交易資訊透明制度，國內不動產交易始終停留在買賣雙方各自議價的階段，民眾在無法確切得知房市交易資訊的情況下，只能任由不肖房仲業者漫天喊價。為改善此況，內政部在去年提出相關法規修正草案，但「實價登錄」制度引發部份建商跳腳，擔憂資訊將成政府實價課稅依據，向立法、行政部門多次陳情，讓修法過程充滿變數。
由於土地與居住正義是馬英九總統上任後主打政見之一，日前馬對立法部門下達「本會期一定要通過」指令後，為杜絕外界擔憂資訊作為課稅的疑慮，內政部決定在修正條文中加入「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」」的「保證條款」，並於昨天朝野協商中達成共識。
院會昨也通過附帶決議，行政院應儘速提出整併特種貨物及勞務稅（奢侈稅）及土地增值稅的《不動產交易所得稅法》草案及相關配套稅法法案，送交立法院審議。（相關新聞刊Ａ５）
土徵條例修正，土地徵收改採市價
2011-12-14 08:07 時報資訊 【時報-各報要聞】
立法院昨通過土地徵收條例修正草案，明訂特定農業區除經行政院核定的重大建設等情況，不得徵收，徵收價格也將改採市價，市價查估程序和實施日期授權行政部門訂定。草案也納入「大埔模式」，若農民仍有耕作意願，政府須在區段徵收土地內增設農業專區。
根據昨天通過的草案，未來特定農業區農牧用地除零星夾雜難以避免者外，不得徵收。但國防、交通、水利事業、公用事業供輸電線路使用者所必須，或經政院核定的重大建設所需者，不受此限。
特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議應依行政程序法舉行聽證。國家因興辦臨時性公共建設工程，草案也明訂得徵用私有土地或土地改良物。
被徵收的土地應按照徵收當期的市價補償其地價，在都市計畫區內的公共設施保留地，也應按毗鄰非公共設施保留的平均市價補償其地價。
對市價的認定，民進黨團和民間團體原本希望委由不動產估價師進行，不過通過的版本仍由直轄市、縣主管機關提交地價評議委員會評定，主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價的依據。
至於查估市價的地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關訂定，市價徵收施行日期也授權由行政院訂定。
對無屋可住的被徵收者，草案也明訂，在徵收公告一年前有居住事實的低收入戶或中低收入戶人口，因所有建築改良物被徵收致無屋可住或情境相同經查訪屬實者，需用土地人應訂定安置住宅、購置住宅貸款、租金補貼等安置計畫。 (新聞來源：工商時報─記者崔慈悌／台北報導)
房市烏雲罩頂 營建股選前難翻身
2011年 12月14日【蔡佩蓉╱台北報導】
立法院昨日三讀通過不動產經紀業管理條例、地政士法、平均地權條例「地政三法」，受到朝野針對實價登錄協商等不確定性利空因素，前日營建類股指數大跌7.1%，昨日則因跌多、小幅反彈0.08%。法人預估，房市走空，選前營建股難有行情表現。
今年以來受到奢侈稅打房影響，營建類股指數持續下探，近期更受實價登錄議題影響，前日營建類股大跌7.1%，已經創下2009年5月金融海嘯後的新低點，「營建F4」之中的皇翔（2545），前日跌停昨日續跌1.44%，以41元作收力守40元關卡。不過，昨日營建類股指數小幅反彈，以224.78點作收。
整體營收獲利表現佳
市場氣氛偏空，日勝生（2547）的浮州合宜住宅周一動土，但股價未如預期受激勵，昨日收盤價每股20.05元。法人指出，受到台股大盤在7000點起伏，目前營建類股指數也測試10年線，整體盤勢走弱，選前難有表現。
營建股今年營收不錯，遠雄建設（5522）累計至11月營收170.18億元，逼近去年同期累計179.22億元。華固建設（2548）累計營收80.38億元，也逼近去年的87.6億元。整體營建業呈現股價慘跌、營收獲利卻表現佳，長虹建設（5534）發言人陳茂慶認為，選前氣氛太空了，其實今年獲利表現不錯，但是股價卻表現不好，明年選後應該能突破陰霾。
台壽保砸6億民幣 進軍中國不動產
2011年 12月14日【黃國棟╱台北報導】
台壽保（2833）董事長朱炳昱昨在中國海南島參加第12屆台壽業務員表揚大會的活動會後指出，將與廈門國營企業國貿集團合資成立國貿龍邦地產公司，預計在廈門興建雙子星大樓，初期投入6億元人民幣，台壽保大股東龍邦將佔4成，新大樓預計2015年完工，跨足對岸不動產市場。
廈門蓋雙子星大樓
朱炳昱提到，台壽保繼先前與廈門國營企業的建發集團，合資成立君龍人壽後，再由龍邦（2514）與廈門另一家國營企業國貿集團合作，雙方將在廈門的五緣灣興建大樓，總面積超過6萬平方公尺，除作為商場，另也規劃30層辦公大樓，樓地板面積將比台北101大樓大。
台壽保表示，興建的新大樓地處廈門兩岸金融中心，距離規劃興建中的新機場僅15分鐘路程，未來開發潛力高。而台壽主管也提到，今年資金運用整體投資報酬率約3.9%，預計明年可提升至4.4%的目標。
高市釋千坪地 底價3.76億元
2011年 12月14日 記者馮牧群
高雄市精華商圈將有千坪土地釋出，市府都發局預定明年1月17日標售前鎮區1024.5坪地，底價3.76億元，每坪約36.7萬元。
低於1坪70萬市價
該地與夢時代購物中心僅一路之隔，屬特貿五用地，未來經都市設計審議通過後可作住宅使用，業者認為脫標機會極高。永慶不動產高雄中華林森加盟店經理李秉鴻指出，附近土地行情每坪60至70萬元，本次底價遠低於市價，且基地方整、又鄰近捷運獅甲站，基地條件很好。高雄在地建商京城建設總經理劉朝森表示，地點不錯，會評估投標。
何麗玲 徐若瑄 砸億元買中山區豪宅
「星」聚落 每坪逾百萬 名人爭購
2011年 12月14日【蔡佩蓉╱台北報導】
台北市中山區復興北路、長安東路一帶，因豪宅「元大花園廣場」、「圓頂世紀館」坐落於此而自成豪宅聚落，今年最新落成的豪宅「貝森朵夫」住戶名單出爐，名媛何麗玲購置1戶107.3坪豪宅，目前每坪110~130萬元，加計3車位粗估現值約1.35億元，藝人徐若瑄10月加碼再買「圓頂世紀館」2戶，市值約1.3億元。
台北市中山區復興北路上新落成的豪宅「貝森朵夫」，規劃80~180坪，總戶數47戶，鄰近微風廣場，交通位置便利，今年6月中旬陸續交屋，住戶名單除了帝寶住戶、名媛何麗玲外，還包括富邦金控總經理龔天行、維他露董事長邵瑋霖等。
怕奢稅無人轉賣
房仲業者指出，該建案2008年5月公開，當時開出每坪130萬元的新高價，但沒多久就碰上金融海嘯，成交價應不到百萬元。何麗玲買下1戶共107.3坪，加上3車位，粗估市值約1.35億元，目前貸款約1億元。房仲業者指出，雖然何麗玲的豪宅保守估計增值約2700萬元，但是很可能因為卡在奢侈稅，目前還不能賣出，全棟尚無轉手案例。
永慶房產集團豪宅事業部首席房產顧問葉國華分析，若排除大直重劃區，中山區最精華、自成一格的豪宅聚落，就是北從長春路、南至長安東路，復興北路與建國北路之間的區域，包括副總統蕭萬長入住的龍江路豪宅「元大花園廣場」、長春路「華爾道夫1、2期」及南京東路三段「圓頂世紀館」都在此區。
8年價格翻1倍
藝人徐若瑄2007年年底買下「圓頂世紀館」2戶，今年3月將其中1戶賣給元祖食品媳婦、被封為「網購女王」的安晨妤，總市值約6000萬元，當時賣房被外界形容是為了幫助電影《賽德克．巴萊》籌資。根據最新過戶資料，徐若瑄在10月19日向屋主台北馥敦飯店買下2戶住宅及1個車位，總市值約1.3億元，並在上月15日完成過戶，砸錢買豪宅不手軟。
美商ERA不動產研究中心經理李恆宇說，雖房價漲到高點，豪宅產品仍是有許多買家搶進，主因仍是長線看多，像是美國台北辦事處長官邸正對面的「元大花園廣場」，2003年推出時每坪60萬元，現在每坪110~140萬元，價格漲1倍。
2011/12/14【聯合報／記者楊湘鈞／台北報導】
馬總統意志再次展現 房價從此透明化 政院另釋善意 課稅與登錄切割
馬英九總統意志再次展現，他所宣示的「居住正義」五法昨天經立法院三讀過關，其中影響最廣的地政三法，規定未來房地產將以實價登錄，以遏止炒作房地產歪風；至於實價課稅，將待相關稅法配套修法完成後才會採行。
居住正義五法包括不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法、土地徵收條例等修正案，以及賦與社會住宅法源的住宅法，前三法概稱地政三法；馬總統不只多次提出居住正義主張，日前更在國民黨中常會宣示，立法院本會期一定要完成修法。
不過，從實價登錄到課稅，受影響的不止建商、房仲業，也包括廣大持有房地產的民眾，行政院原版草案看不出是否會將登錄實價用於課稅，因此藍、綠都有立委反彈；經政院釋出善意、將登錄與課稅完全切割，終於達成共識。
依修正條文，買賣土地民眾，受託買賣房地產的地政士、買賣租賃房地產的仲介業等，須於過戶或成交後卅日內，向主管機關申報登錄包括實際交易價格在內的案件資訊；另相關資訊得提供政府機關利用，並以區段化、去識別化方式提供查詢；不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後才能成為課稅依據。
地政士、仲介業者若被查到登錄不實價格，即處新台幣三至十五萬元罰鍰；民眾遭要求改正卻未改正，才會被處三至十五萬元罰鍰。
立院也通過附帶決議：為落實實價課稅，行政院應盡速提出整併特種貨物及勞務稅（奢侈稅）及土增稅的「不動產交易所得稅法草案」，以及相關配套稅法送立院審議。
民進黨立委陳節如指出，過去「小市民最卑微的要求（房價透明）被少數人綁架」，實價登錄後將可讓民眾更清楚、更方便查詢買賣時點、成交金額等資訊，也有利政府制定住宅計畫，並將房地產交易導入正軌。
國民黨立委賴士葆則指出，先前外界質疑國民黨喊「居住正義」到底玩真玩假？不看好能三讀；所幸朝野運用智慧，將實價登錄與實價課稅清楚切割，也化解疑慮；但「這只是落實居住正義的第一步」，距離實價課稅還很遠，仍待將來修法完成。
交易實價登錄…不等於實價課稅
2011/12/14【聯合報／記者賴昭穎、羅兩莎／台北報導】
央行：交易實價登錄 不等於實價課稅
財部：就算公告現值逐步趨近市價 受影響者也有限
財部：就算公告現值逐步趨近市價 受影響者也有限
不動產交易「實價登錄」過關，不少建商和民眾擔心，實價登錄的下一步就是實價課稅，未來不動產相關稅負會加重；但財政部官員表示，民眾「多慮了」，就算公告現值等課稅基礎未來逐步趨近市價，受影響的人也很有限，並以投機客衝擊最大，自住族影響會降到最低。
中央銀行昨天也發布新聞稿，表態支持實價登錄政策，因為可有效落實房價資訊透明。值得注意的是，央行還強調：「交易實價登錄，不等於實價課稅」。
馬英九總統也表示，「實價登錄」讓土地交易透明化，對整個土地法來說是很大一步，可以回應民眾非常殷切的要求。他說，登錄目前不做課稅之用，會等配套完成修法後，才作為課稅依據。
財政部官員表示，實價登錄制度完備後，地方政府在調整房屋評定現值、公告土地現值等課稅基礎時，可有明確的參考依據，未來課稅基礎將逐步趨近實價，漸漸達到實價課稅的效果。
但官員強調，不動產「實價課稅」還有很長一段路要走。首先是實價登錄制度的完整性，因為要建立實價交易的資料庫，必須蒐集夠多的不動產交易資料，資料的可參考性才高；交易較清淡的地區，資料庫建立會比較困難。
資料庫建立後，縣市政府不動產評價委員會可用來作為調整當地公告地價、公告土地現值和房屋評定現值的依據；公告地價是地價稅的課稅基礎，土增稅則根據公告現值，房屋稅的基礎是評定現值，如果地方政府不根據實價登錄資料庫去調整，恐達不到實價課稅的效果。
至於官員說，不動產的稅負分為「持有稅」與「交易稅」兩大類，房屋稅與地價稅屬持有稅，土增稅、契稅與所得稅則是交易稅。
官員強調，未來不動產課稅基礎接近市價後，為避免民眾名下自用住宅的房屋、地價稅暴增，政府會以研擬調降稅率、稅基打折等配套方案，避免持有稅驟升。
不動產交易稅方面，官員強調，民眾只要有換屋需求，出售原有的自用住宅，在兩年內購買價值較高的新屋，可依規定扣抵或退還賣屋時繳納的土增稅、所得稅，也可降低實價課稅對自住換屋族的衝擊。
央行指出，包括歐洲、美國多已普遍採行不動產實價登錄，亞洲國家如日本、韓國、中國大陸及香港也已經實施這項制度。
住宅法／社會住宅入法 10%提供弱勢
2011/12/14【聯合報／記者鄭宏斌／台北報導】
立法院昨天三讀通過「住宅法」，將只租不售的「社會住宅」正式入法。新法規定，社會住宅承租者，應以無自用住宅或一定所得、財產基準以下之家庭或個人為限；若已不符資格、轉租或借予他人居住、改建或增建住宅者，將終止租約。
新法並明定，社會住宅需提供一成以上比率給弱勢民眾；也規範一定所得以下民眾可申請自建、自購、修繕住宅貸款利息及租屋等各項補貼。此法公布後一年施行。遠雄、長虹等大型建商均表支持與贊成，也有意願興建。
「住宅法」首度明定「社會住宅」專章，引進民間ＢＯＴ概念興建社會住宅，政府提供優惠或補貼部分建設或營運管理費用；地方政府也應評估社會住宅需求，納入住宅與財務計畫。社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法，由直轄市、縣市主管機關定之。
條文指出，政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租的社會住宅，應至少提供一成以上比率，出租給特殊情形或身分民眾，包含低收入戶、六十五歲以上老人、身心障礙者、愛滋病患者等民眾。
條文規定，民間興辦社會住宅因故無法繼續營業，對入住居民，應予適當安置；無法安置時，由地方主管機關協助安置；不配合者，強制實施，並處新台幣六萬元以上、卅萬元以下罰鍰，必要時得接管。
住宅補貼部分，條文規定，一定所得及財產以下民眾，可申請自建住宅貸款利息、自購住宅貸款利息、承租住宅租金、修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用等補貼；同一年度僅得擇一辦理，一定年限內以申請一次為限。
【記者李順德／台北報導】針對社會住宅承租對象及資格，內政部長江宜樺表示，將在住宅法通過一年內，由內政部與地方政府詳細協商後訂定「社會住宅出租辦法」，明定申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限等。
2011/12/14【經濟日報／記者李至和、黃啟菱、何醒邦／台北報導】
不動產實價登錄將實施，多數營建及房仲業者都認為，交易透明化對房市有正面影響，可減少投資客操作價格空間；不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，政府將來還是會朝實價課稅邁進，「不然就是笨蛋」。
賴日勝生董事長林榮顯表示，對實價登錄的政策一定配合，但政策要也有配套措施才能有效推動，稅收必須合宜，若短期內不動產持有者的稅額增加好幾倍，反而會降低民眾持有房地產意願。遠雄企業團對昨日修法結果樂觀看待，認為有助於資訊透明化，可讓房市發展更正面、健全。
遠雄企業團副總經理蔡宗易說，此次修法結果，政府做了三大調整，顯然有採納民間企業的意見。包括採去識別化的公布房價資訊，讓民眾的隱私權受到保障；由政府自己進行登錄工作，可確保民眾的資料不會外洩；將實價登錄與稅制議題區隔開來，消除眾人要加稅的疑慮。
建築公會全聯會理事長王光祥表示，支持此版本，認為消費者疑慮可降低，房市亂開高價的情況也可望獲得改善。實價登錄一旦上路，以後價格都是「一翻兩瞪眼」，反可加速交易速率。
實價登錄和國際趨勢接軌，房仲業也樂見其成。台灣房屋研究中心執行長邱太火宣說，未來銀行在房貸審核上，有數據可以參考，可以加速房貸審核。玄奘大學教授花敬群表示，政府部門今後應該建立統計分析模式，定期對外公告。
居住正義法過關 明年房價恐跌15%
2011/12/14【經濟日報／記者李至和、黃啟菱、龍益雲／台北、桃園報導】
居住正義五法三讀 實價登錄加上奢侈稅等不利因素
馬英九總統宣示的「居住正義」五法，昨（13）日在立法院挑燈夜戰三讀通過，實價登錄預計明年中上路，房仲業者指出，在經濟大環境不佳、開徵奢侈稅、實價登錄將上路等三大不利因素交織下，明年房價有可能下滑最多達15%。
在居住正義五法通過後，將讓房價更加透明化，減少投資客操作房價空間，將是落實居住正義的第一步。
由於不少人擔心，實價登錄未來可能會走到實價課稅，因此馬總統曾強調在配套措施未完成前，不會以此作為課稅的依據，因此昨日通過法案，明訂「以登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全建立並完成立法前，不得作為課稅依據」，促使法案過關。
之前政府陸續提出奢侈稅等打炒房政策，但近期房地產市場價格並未受到壓抑，仍在高檔，只有交易量相對萎縮，更重要的是經濟景氣不佳，再加上實價登錄制將上路，台灣房屋與中信房屋認為，三大不利因素促使明年房價將有下滑的壓力。
台灣房屋研究中心執行長邱太表示，實價登錄與課稅脫鉤，對房價衝擊有限，但加上奢侈稅、歐洲債信危機，市場信心不足等因素，對房價影響較大，預計明年房價修正空間在10%至15%。
信義房屋分析，一旦實價登錄上路，政府累積足夠的成交資料，就可以把相關稅基調整接近市價，如近兩年台北市與新北市政府，大幅調整土地公告現值，累計兩年調整漲幅都超過兩成。
鄉林集團董事長賴正鎰指出，政府雖然強調，實價登錄機制不會做為課稅依據，仍無法讓持有房屋者安心，未來還恐讓全台灣87%擁有自用住宅者全面加稅，實價登錄只會成為表面上的公平正義，實質上卻是每個民眾的稅收增加，居住正義變成「居住懲罰」。
不過，賴正鎰也認為，昨日的法案通過後，短期影響不會超過一個月，若民眾對實價登錄不再有課稅疑慮，等於利空出盡，房市預估在總統大選後將回歸正常。
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