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2011年11月24日 星期四

2011.11.24 不動產新聞動態

大同售廠辦 富邦壽69億奪標

2011/11/24【經濟日報/本報綜合報導】
每坪157 工三用地新高
買家規劃繼續出租 投報率約2% 賣家處分利益62 業績將進補
大同昨(23)日標售北投廠土地,僅富邦人壽一家投標,以69.54億元標下,溢價率僅7%,未見買家高價競逐,凸顯商辦市場氣氛也轉趨冷清。
惟房仲業者分析,以歷年台北市第三種工業土地來看,南僑台北舊廠儘管降價求售,每坪也只有89萬元,大同同樣為工三土地,每坪157萬元,已創下該種土地全台新高紀錄。
房產業界人士說,今年下半年房市大幅降溫,但商辦市場價量齊揚,被視為不動產的支撐要角,但從此次標案結果來看,商辦市場熱度也下降,但仍優於住宅市場需求。
得標的富邦人壽初步規劃繼續出租,租金投資報酬率約2%,未來伺機辦理都市更新重建,屆時投資報酬率可達3%。據統計,富邦人壽今年來大舉出手買進不動產,至少買進逾141億元,成為今年壽險業「最大購地王」。
富邦人壽表示,這筆不動產絕大部分由華碩集團承租,享有長期穩定租金收益,是近期難得全棟產權且可獲即時收益的投資標的,加上士林北投科技園區及奇岩重劃區等市政建設加持,預料將比照內科發展為科技產業聚落。富邦人壽強調,持續看好精華地段不動產,中長期對不動產投資比重將以10%為目標,估計還有約860億元加碼空間。隨著可運用資金快速累積,可投資不動產的金額也將隨之上升,希望未來能取得穩定租金收益,並長期持有以享增值利益。
大同賣出北投廠,初估處分利益62億元。公司表示,年底就會入帳,有利今年揮別連續三年虧損。受惠於轉虧為盈的利多消息,昨日股價逆勢上漲0.14元,收在9元。
永慶資產管理統計,今年市場上成交超過10億元以上的廠辦、純辦大樓已累計達18宗,為歷年來最多。單以壽險業投入商用不動產金額就高達450億元以上,投資比重相當高。
昨日標脫的大同北投廠辦是地上14樓、地下2樓建物,位於承德路上,鄰近淡水線唭哩岸站,土地面積為4,416.2坪,總樓地板面積1.42萬坪;使用分區為工三,容積率300%,承租戶包括華碩、和碩,部分為大同公司自用,每年的租金收入約1.3億。


























挑戰77億元 REITs 可望高價標脫
2011-11-24 01:25 工商時報 記者王立德 /台北報導


持有物件稀有性高,讓今(24)日開標的REITs三鼎標售案可望高價脫標。
其中A標的香檳大廈部分樓層,因於北市頂好商圈,並有機會推動都更,房仲預估標脫金額可上看43.5億元。至於AB標標脫價格合計有機會挑戰77億元。
三鼎已趕在9月底前完成資產重估,估價單位評估3棟建物應增值13.3億元,總值達57.79億元,換算每受益憑證淨值約15元。
相關人士指出,此估價仍是按照公開說明書上的估價所計算,與100%市價評估會有落差。
三鼎持有的3棟建物,以AB標分開標售,A標為北市香檳大樓及桃園誠品物流大樓,標售底價38.42億元;B標為前瞻21大樓,鄰近捷運通車預定地,底價24.06億元。據透露,兩標各已吸引超過10組潛在買家領標。
房仲業者分析,香檳大樓稀有性高,又有機會推動都更,可望比照昨天標出的大同北投廠,租金報酬率將挑戰2%關卡。
據三鼎去年年報,香檳大樓去年整年租金收益約1.031億元,回推標售價值上看43.5億元。
香檳大樓位於台北市頂好商圈,三鼎REITs所持有的部分為地下12樓店面,也是最精華的樓層,目前進駐的店家包括中國信託、麥當勞、頂好超市、IS COFFEE以及大眾電信等。
A標另一不動產誠品物流中心位於桃園,去年租金收入約3,600萬元,房仲預估,以租金報酬率3.5%計算,標脫價格有機會衝破10億元,A標標脫價格合計可挑戰54億元。
至於B標前瞻21大樓去年租金收入約5,800萬元,以底價24.06億元換算,只要標脫,租金收益率將突破2.4%。
前瞻21大樓為辦公大樓,鄰近未來捷運松山線小巨蛋站及南京三民站,是台北市南京東路五段最新穎的玻璃帷幕純辦大樓,而且全棟滿租,知名的租戶包括有大都會國際人壽、花旗銀行以及中國信託等。

北投廠賣好價 大同虧轉盈

2011-11-24 01:25 工商時報 記者沈美幸/台北報導


大同北投廠房及土地昨日標售,富邦壽以69.54億元得標,大同100%轉投資的尚志資產會在今年底前認列處分資產收益約62億,不單足以彌補大同再度調降財測預估全年稅前虧損34億元部分,帳面還可能出現盈餘。
至於開發價值至少45百億元的大同板橋廠、台北市復興北路兩筆土地,預計最快2012年起自行開發,台北總公司、中和2筆各5千坪土地開發則沒有時間表。

挑戰77億元,三REITs可望高價標脫

2011-11-24 08:17 時報資訊 【時報-各報要聞】


持有物件稀有性高,讓今(24)日開標的REITs三鼎標售案可望高價脫標。
其中A標的香檳大廈部分樓層,因於北市頂好商圈,並有機會推動都更,房仲預估標脫金額可上看43.5億元。至於AB標標脫價格合計有機會挑戰77億元。
三鼎已趕在9月底前完成資產重估,估價單位評估3棟建物應增值13.3億元,總值達57.79億元,換算每受益憑證淨值約15元。
相關人士指出,此估價仍是按照公開說明書上的估價所計算,與100%市價評估會有落差。
三鼎持有的3棟建物,以AB標分開標售,A標為北市香檳大樓及桃園誠品物流大樓,標售底價38.42億元;B標為前瞻21大樓,鄰近捷運通車預定地,底價24.06億元。據透露,兩標各已吸引超過10組潛在買家領標。
房仲業者分析,香檳大樓稀有性高,又有機會推動都更,可望比照昨天標出的大同北投廠,租金報酬率將挑戰2%關卡。 (新聞來源:工商時報記者王立德/台北報導)

台中區段徵收配餘地 百分百標脫

2011-11-24 01:27 中國時報 盧金足、王莫昀/綜合報導


繼台中市七期等抵費地高價標出後,台中市政府地政局昨(23)日公開標售振興路以南及(廓)子地區共25筆配餘地,標單高達300封,吸引明軒、總太等建築開發商大舉搶進,標脫率100%,再創該區標售紀錄。標售總額為43.91億餘元,總底價為28.64億元,溢價率53.3%。
台中市府近期一連四次土地標售,已進帳一百多億。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,台中市府這次標售的區段徵收配餘地,底價明顯低於市場行情,才會造成搶標風潮。
「總太地產斥資17億元,標得9400多坪土地,是這次標售最大贏家。」總太地產總經理沈瑞興表示,台中生活圈四號道路通車,鐵路高架化也在進行,鄰近市區與太平區交通便利,而且房價偏低,從投標熱度可看出新光段後市發展頗受期待。

設定地上權50 貿二館 將招商蓋地標性建築

2011-11-24 01:26 中國時報 陳芃/台北報導


台北市財政局廿三日說明四筆市有土地未來處理方向。世貿二館、士林區福林段將以「設定地上權五十年」方式開發,由廠商蓋地標性建築、商業旅館。中正區南海段、信義區犁和段有財政局首次主導的都市更新案,規畫蓋公營出租住宅,並有國際學生宿舍、警局用地。
財政局長邱大展表示,世貿二館屬國際級標案,已有許多國際廠商表達投資意願,至少有香港、新加坡廠商會加入投標。財政局十八日已進行招標文件公開展覽,預計十二月卅日公告招商,明年五月和廠商簽約。此案特別注重廠商建築設計,希望台北一一旁再有一棟地標性建築。
邱大展說,國內保險業者希望以「共同投標」方式參與世貿二館案,並和合作廠商負連帶責任。但《保險法》規定保險業者不可作保,因此金管會不同意業者參與。財政局則認為,以共同投標方式參加,業者是「簽約主體」而非「保人」,財政局二周前去函金管會,希望能放寬限制。
士林區福林段案位於士林官邸對面,面積超過四千一百平方公尺,屬特定商業區,現為停車場。邱大展表示,確切用途待廠商得標後規畫。財政局預計年底公告招商,一一年二月決標。
財政局也將首次在中正區南海段、信義區犁和段主導都市更新案,二地面積共近八千平方公尺,地主除財政局、台北市警察局,尚有教育部和國有財產局。財政局非公用財產開發科鄭玄恭表示,配合市府政策,二地都將規畫作公營出租住宅,也有國際學生宿舍、派出所。

中市廍子土地標售 創新高價

2011-11-24 01:25 工商時報 記者劉朱松/台中報導


台中市政府地政局昨(23)日公開標售振興路以南,及廍子地區共25筆配餘地,共標售出25筆,標售總額為43.91億餘元,高於原總底價28.64億餘元。
其中,臨50米的太原路與祥順西路口的太和段200地號,面積約7,128平方公尺,計有11筆標單競標,最高得標者,每平方公尺78,998元(原底價每平方公尺41,300元),換算每坪單價約26萬元,再創廍子地區的土地標售單價新高。

今年僅332 建商購地金腰斬

轉向多角化經營 看好飯店商場

2011 1124日【蔡佩蓉╱台北報導】
近年地價持續飆漲,加上今年前有奢侈稅後有股災衝擊,建商購地轉趨保守,根據統計,去年大型上市建商購地總額多達778億元,但今年以來僅332億元,僅42%,比「腰斬」還慘。缺少土地原料情況下,為維持業績,建商積極多角化,轉向經營具穩定收益的飯店、商場。
近幾年大台北地區房價飆漲,建商高價搶地的狀況屢見不鮮,但今年建商轉趨低調、購地保守,根據股市公開資訊觀測站,今年上市建商共砸332億元購地,單筆最高交易是遠雄建設標得新莊副都心土地3368.95坪,總額61.65億元,第2名是興富發建設以52.15億元買台北市萬華區1051.5坪土地,第3名為長虹建設經由法拍取得北市內湖科技園區的925.7坪廠辦用地。
賣地求現案例增
相較之下,去年單筆購地金額第1名,中華工程以150億元買信義計劃區亞太會館,第2名是華固建設以70.28億元標購天母聖道院,2筆土地總額遠超過今年前5名的成交總額。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析,北市難尋大型素地、政府持續禁止大型國有地標售,建商購地保守,同時「賣地求現金」也增多。其中,基泰建設以41.4億元出售基隆市大水窟段土地、8.28億元出售北市士林區光華戲院,進帳最多,合計今年建商處分資產金額約170億元,也比去年高。
高檔飯店營收佳
因應房市寒冬,建商積極調節土地庫存外,也開始多角化經營。太子建設發言人麥聖偉表示,由於大台北房價起伏大,都更整合不容易,未來除純住宅推案外,也積極經營商場。麥聖偉指出,今年初信義計劃區「W Hotel」開幕,營收比原本預估好2成。
日勝生活科技也加入商場大戰,2009年開幕的台北交九轉運「京站」商場,明年將完工的「美河市」也設置商場,此外積極參與政府土地地上權標案,日前更標得板橋浮洲合宜住宅的興建資格。
改蓋廠辦賺熱錢
皇鼎建設今年上半年在北市內湖區開設第1間飯店「富信飯店」,目前住房率達9成,最快明年3~4月台中店也將開幕。華固建設、長虹建設則積極在內湖興建廠辦,明年完工,打算整棟出售賺商辦熱錢。華固建設財務長兼發言人劉若梅表示,經營飯店或商場仍要投入大量資金,未來還是以住宅、廠辦推案為主。
今年建商購地前5
1.遠雄建設
61.65億元
.新北市新莊副都心:3368.95
2.興富發建設
52.15億元
.台北市萬華區:1051.5
3.長虹建設
21.86億元
.台北市內湖區:925.7
4.京城建設
15.91億元
.高雄市農16重劃區:1501.8
5.太子建設
12.39億元
.新北市新莊副都心:615.85
註:為上市建商單筆購地排名,統計至11/23
建商多角化經營
◎飯店:
.太子建設:「W Hotel」今年開幕
.皇鼎建設:「富信飯店」今年上半年開幕
◎商場:
.日勝生活科技:2009年經營台北交九轉運「京站」商場
◎廠辦:
.華固建設:「華固V-park」商辦明年推案
.長虹建設:北市內湖2廠辦明年完工出售
資料來源:《蘋果》採訪整理

台中廍子土地夯 標脫率100

2011 1124日【陳宇軒╱台中報導】
台中土地標售熱,昨日振興路以南地區及廍子地區區段徵收配餘地標售,25筆土地全部標出,標脫率100%,地王為太原路、祥順西路口2156.36坪角地,每坪26.11萬元,創當地標售記錄,總太地產則斥資17億元搶下9414坪土地,預計明年第3季推出總價700萬元、3房含車位首購大樓。
每坪底價僅8
台中市政府昨標售25筆土地,吸引355封有效標單爭搶,標脫率100%,總底價28.64億元,決標金額達43.91億元,溢價率153%。台中市政府地政局局長曾國鈞說:「感覺不出來有受到奢侈稅影響。」
台中市仲介公會理事林志雲分析,此次標售的廍子地區每坪底價僅8~13萬元,是台中市地價最便宜的重劃區,加上區內台中生活圈4號道路即將通車,炒熱標售熱潮,18筆土地有270封標單搶標。曾國鈞認為,台中市游資超過600億元,在經濟情勢前景不明情況下,這些游資紛紛轉往土地,未來不論自用或長期持有皆可。
此次地王為太原路、祥順西路口2156.36坪角地,由私人以每坪26.11萬元標得,創下當地土地標售新紀錄,總太地產則大手筆斥資17億元買下9414.14坪土地,是本次標售大贏家,另外在廍子地區擁有超過4000坪土地的大城建設也取得2281.67坪土地,增加土地庫存。
700萬可買3房」
總太地產總經理沈瑞興說,明年第3季推案,為43坪、可眺望山景的大樓,每坪15~17萬元,「700萬元可買3房加車位。」















變豪宅 轉商辦 老廠房金光閃閃
2011/11/24【聯合報/記者何醒邦/台北報導】
工業區翻身潮
近年大台北地區房價竄升,許多廠商紛紛相中舊廠房的土地開發價值,將工業區變更為住宅區或商業區,或透過出售土地、合建的方式重新開發,成為挹注公司獲利的金雞母。
瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒表示,將工業區的土地變更為住商使用,可創造更高的利潤,例如,北市南港路的南港輪胎舊廠,在都市計畫變更後,翻身成每坪200萬元的豪宅建案「世界明珠」;位於士林商圈的「士林三寶」(包括士林紙廠、新紡士林廠、士林電機),也將開發成百貨商場、高級住宅及辦公大樓。
全球資產專案經理王維宏表示,工業區變更為住宅區或商業區的案例,在台北市有遠雄在內湖西湖工業區的工業土地,在2007年順利變更為住宅區,並推出建案「上林苑」。
新北市的案例更多,包括宏璟建設在土城中央路的商業區土地,及同一路段永豐餘賣給皇翔建設的土地,近年都已由工業區變更為商業區使用;去年味全砸百億元買下三重新燕紡織舊廠萬坪土地,也有意循都更路線開發。
而國內老牌家電廠商,如聲寶、東元、歌林、三洋等廠,早期在新北市新莊、板橋、土城、中和等地建置大批工業廠房,但隨生產基地移至海外,加上近年大台北房價飆漲,廠商紛紛相中這些舊廠房,欲變更後重新開發,這股工業區土地資產活化的浪潮正方興未艾。

中市地全標脫 總太地產取9,414

2011/11/24【經濟日報/宋健生】
台中市政府昨(23)日標售今年最後一波廍子區段徵收配餘地,25筆土地全數標出,標脫率100%,其中總太地產花費17億元標下9,414坪土地,是此次標售最大贏家。
台中市地政局指出,此次吸引355封標單競標,總標售金額合計43.91億元,高出總底價28.64億元53%。相較於去年第三次標售此區配餘地的標脫率85%,顯示台中地區房地產景氣持續看好。
台中市政府自今年10月起展開連續四波土地標售,總標售面積34.2公頃,涵蓋最精華的七期新市政中心、12期重劃區抵費地等。

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