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2011年11月21日 星期一

2011.11.21 不動產新聞動態

國有住宅火險 房客別忘投保

2011 1121日【林潔禎╱台北報導】
政府積極推動國有住宅「只租不售」政策,產險業者提醒,為確保住的安全,不要漏掉投保「住宅火災及地震基本保險」,若承租過程,房客需負起損害賠償責任者,建議房客來投保,但記得附註房屋所有權人姓名,以確保保險效力。
附註所有權人姓名
華南產險副總經理張鳴文表示,國有住宅同樣也能投保「住宅火災及地震基本保險」,其中火險分為兩部分承保,第一是「建築物」,由於這張保單的被保險人定義為「對於財產所有權有保險利益之人」,因此,這部分主要由房東投保,建議民眾承租時,可以先行向房東確認是否有火險保障,以確保雙方權益。
張鳴文進一步指出,其次為「動產」保障,可直接由房客為被保險人名義投保火險,投保項目則限自有動產,如電視、音響、電腦、家具及冷氣等等,但珠寶、首飾、古董、畫作等藝術品及有價證券,並不在住宅火險的保障範圍內。

搶陸客財 淡水瘋推景觀宅

小坪頂延燒至紅樹林 每坪50萬起

2011 1121日【蔡佩蓉╱台北報導】
淡水被視為陸客來台必遊景點,今年淡水小坪頂因有北京萬通與南國建設推案,帶動區域景觀宅,現在這股熱一路延燒至竹圍、紅樹林一帶,鄉林建設明年將推出200戶高級住宅,達麗建設則是整合竹圍國中旁中古高級別墅,每坪50萬元起跳,儼然將成為「新陸客國際村」。
根據陸媒報導,日前在北京舉辦的「中國財經風雲榜」,把新北市淡水區小坪頂、由萬通跨海投資的建案「萬通台北2011」,評為最具投資價值地產項目,是首次台灣建案進榜。台灣建商早看好持有第三地護照或第三地資金的陸客,在台灣置產的商機,淡水豪宅推案不斷。
轉手1坪喊70
大隱開發前幾年推出的「藍海」、「海納川」豪宅,已經陸續交屋,目前轉手開價每坪喊至70萬元,周邊已形塑成豪宅聚落,「藍海」第34期也開始預約,另外輝瑞藥廠旁2000坪土地將在明年5~6月推出單層2戶、每戶至少200坪豪宅。

坡地可蓋30層樓
陸續進入竹圍、紅樹林一帶卡位的建商,包括達麗建設去年11月買下中正東路二段143巷的中古高級別墅,每戶地坪達200~300坪,屬於有獨立游泳池、庭院的招待所,將與當地建商合作開發成26樓、4樓以上就享有河景的產品。
由於中正東路、正臨淡水河第一排的土地,建商多已卡位興建完畢,建商只能往山坡開發,今年1月政府在變更淡水都市計劃《土地使用分區管制要點專案通盤檢討》內,新增放寬山坡地限高。新北市城鄉局表示,原本僅能蓋7樓的高度,已放寬至高度不可超過30樓,不過基地須有10%為公共綠地。
雖棟距與容積並未放寬,但因高度可拉高,建商更能創造淡水河景觀價值。鄉林建設今年初以23.59億元取得八勢路2塊土地,鄉林建設公共事務處經理林閔政表示,明年第4季將推出227~28層住宅大樓,規劃70~120坪,每坪開價至少50萬元,共約200戶。
有特別文化情愫
鄉林建設董事長賴正鎰指,在捷運沿線推案,除看好新北市升格外,由於陸客對淡水有特別文化情愫,所以陸客也是重要潛在客戶。












揪團買屋陸客 持他國護照
2011 1121日【蔡佩蓉╱台北報導】
陸客自由行雖然已經上路,不過受限於僅開放大陸3個城市,及「543」限制:資金貸款5成、1年最多停留台灣4個月、買入3年不轉手,加上購屋申請流程繁瑣,陸客多詢問度高,實際看屋少。業者指出,持有他國護照的陸客,才是在台購屋的大宗。
陸客購屋法令尚未放寬,不過,已經由第1波持有非大陸護照的陸客購屋,例如任職台北市外資金融主管及竹科高階主管。
擁產權具吸引力
達麗建設業務部副總經理楊立仁指出,近幾個月位於新竹竹北市的推案「世界之窗」,有6名竹科高階主管買屋,背景是持有美國護照的大陸人。
楊立仁說,這類族群不受陸客購屋法令限制,早已經有購屋敏銳度,由於陸客喜歡大家居住在附近,因此往往是以「揪團」看屋,加上台灣不動產產權可以「擁有」,相較於只能買到地上權的大陸房屋,對陸客而言,別具吸引力,因此目前陸客是潛在購屋族群,法令鬆綁後可能成為主力購屋客。
而推案主攻陸客的鄉林建設董事長賴正鎰表示,目前包括台中「鄉林皇居」、天母「鄉林大境」都有陸客持續看屋,成交的陸客約2~4戶,都是持有第3地護照。不過,若為純正陸客,看屋反而不多。
限制大看屋不多
台灣房屋發言人謝萬雄就說,陸客對台灣房產有興趣,但法令限制很大、很麻煩造成實際看屋的不多。
陸客來台 取得不動產規範
★陸客定義:大陸地區人民、法人、團體機構,或其於第3地區投資的公司
★取得限制:
※個人:僅可購買住宅,貸款上限5
※法人:經政府核准投資,可買商用不動產,因員工住宅需求才可購置住宅
★移轉限制:
※個人:取得不動產所有權3年後,才能移轉
※法人:未規範
★來台停留規定:個人來台14天前需先申請,入境次數不限,但每年停留總時間不能超過4個月
資料來源:大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法
《蘋果》採訪整理

房價狂飆 北市國宅都更 1坪喊價133

明星學區加持 漲幅高達29

2011 1120日【林帝佑╱台北報導】
都更熱延燒到國宅,台北市新隆國宅今天才首開說明會,但近一年房價從每坪75~80萬元,漲到每坪90~100萬元,漲幅達29%,為北市國宅漲幅最高。業者分析,新隆國宅交通便利,學區為明星學校中正國中,因成為熱賣標的,房價漲勢驚人,目前市場流通戶每坪開價133萬元。
新隆國宅公寓大廈管理委員會主委郭聰欽表示,2006年新隆國宅住戶主動發起都市更新,目前仍在模擬整合的階段,現由財團法人都市更新研究發展基金會負責試算,將在今日晚間6點半進行第1次大型說明會,讓住戶了解權利義務。
25年前14.7
依以往會議狀況,550戶居民會有400多戶出席,預計明年5月都更模擬試算計畫書都會完成,再開始收集住戶都更的意願書,據了解,多數居民都表示同意進行都更。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,25年前新隆國宅銷售時,價格為每坪4.7萬元,學區為中正國中,市場接受度極佳,房價也水漲船高。3年前元大集團旗下源堃建設買下「大孝大樓」,帶動中正紀念堂周邊住宅都更議題,也讓新隆國宅都更議題發酵,房價一飛衝天,若是原始住戶持有至今,房價上漲超過16倍。
郭聰欽說,多數屋主期待都更後效益,故相當惜售。目前市場待售戶11樓景觀宅約36坪,可俯瞰中正紀念堂,開價每坪133萬元,總價4788萬元,但屋主僅表示「出售是個人因素」。
賣屋叫好不叫座
富旺房屋中正紀念堂店店長俞淑雲說,屋主是想看自己的房屋「值多少」,能賣就賣,但「叫好不叫座」目前尚無民眾詢問。
釋出量少行情高
台灣房屋統計近1年台北市國宅行情變化,發現漲幅最高的是有都更議題的新隆國宅,其次為信義區忠駝國宅,漲幅也有24.34%,從每坪55~60萬元,漲到今年每坪68~75萬元。
永慶房屋光復店店長邱世興表示,忠駝國宅分甲、乙、丙區,最近成交是在1個多月前,甲區成交每坪75萬元,釋出量較少所以比乙區行情高,乙區每坪約70萬元,丙區也在每坪75萬元左右,但都比周邊每坪75~80萬元的行情低,較好入手。
邱世興表示,忠駝國宅有光復國小、仁愛國中的學區加持,加上將來捷運信義線開通後,離捷運世貿站步行10分鐘的距離,增值潛力不容小覷。











北市只漲不跌 信義區房價 8年漲2

大安區每坪80 漲幅卻排第6

2011 1119日【林帝佑╱台北報導】
2003SARS以來,房市多頭走了8年,房價只上不下,業者統計這8年來,台北市各區房價漲幅,飆漲最多的是信義區,從2003年的每坪22.7萬元漲至今年70.8萬元,成長漲幅211.89%,堪稱台北市「漲最大」的保值區,向來是政商名流聚集的大安區,雖房價居冠每坪80.6萬元,但漲幅排名居第6名,漲幅173.22%
據《HouseFun好房誌》統計8年來台北市房價,漲幅前5名分別為信義、大同、內湖、中山與南港區,為台北市5大超漲區,第5名的南港區漲幅也有173.77%,今年每坪50.1萬元。
熱錢湧入房價升
整體來看,台北市房價只漲沒跌,連12行政區中房價漲幅最小的北投區,從2003年的每坪22萬元,漲到今年每坪43.6萬元,漲幅也將近1倍。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,2003SARS將房價打到低點,但低自備款、低利率、低增值稅等「三低因素」刺激台灣房市景氣上揚,2006年國際熱錢流向亞洲市場,台灣房地產成為重要投資標的,連2008年金融風暴也僅短暫影響,但今年6月的打房政策使得短線投資客縮手,加上歐債及美債,讓國內房市開始出現量跌價緩的狀況。
漲幅最高的信義區,美商ERA不動產研究中心經理李恆宇表示,以台北市整體來看,商業活動由西向東發展,信義區擁有強大的交通轉運功能,是台北市商業發展的重點區域,從百貨、飯店業者的密集度,就不難嗅出信義區的增值力,加上外商集中,辦公室、住宅行情都會有支撐。
中山商圈漲幅大
值得注意的是,中山區房價漲幅排名勝過大安區,HouseFun傳媒中心經理李建興表示,中山區和大安區同屬市中心行政區,大安區是富豪集中地,房價飆漲能理解,而中山區漲幅能超越大安區,突顯了中山商圈屹立不搖的價值,加上捷運淡水線和區內的休憩空間,如美術館、花博館等,因此能與信義區、大安區媲美。
「加薪難追房價」
目前想買房的27Allian表示,「看到房價都沒跌過,薪水就算有增加,仍深怕追不上將來的房價,現在想買自備款又不足,很擔心結婚後還會是無殼蝸牛。」










三鼎REITs標價上90億元
2011-11-21 07:57 時報資訊 【時報-台北電】


本周四(24日)即將上場的三鼎REITs標案,總標脫價上看8090億元。市場人士分析,壽險資金、台商回流、國外不動產基金競爭的三大優勢支撐下,三鼎REITs的忠孝東路香檳大樓,有機會創下黃金店面天價;南京東路前瞻21大樓也有機會挑戰該地段的B辦新高價位。
三鼎REITs標售案,A組香檳大樓加上誠品南崁物流中心,底價各為31.46億元及6.965億元,租金報酬率分別為3%及5%,不動產業者分析,香檳大樓是敦南及復興商圈的中介樞紐戰區,又鄰近捷運出口,是黃金店面,標脫價可望比底價高出25成,搭配物流中心後,以國泰、新光、富邦3大壽險得標機率最大,但也不排除有台商高價搶標。
至於B組前瞻21大樓,底價24.06億元,靠近松山機場及國父紀念館等地,且現有租約是在金融海嘯前後訂定,租金偏低,以底價計算的租金收益率僅2.5%左右,但租約會在近2年內到期,若能拉高租金,後續增值潛力不小,有機會挑戰每坪80萬元以上,創該區域B辦新高價位。 (新聞來源:工商時報記者彭禎伶/台北報導)

北市購屋年齡37.3 3年老4.3

2011/11/18【聯合晚報/記者游智文/台北報導】
房仲一項統計顯示,金融海嘯後,全台主要都會區民眾購屋年齡都往後延,其中北市最明顯,2008年北市平均購屋年齡為33歲,今年已達37.3歲,顯示後金融海嘯時代,民眾得多存幾年錢才能買到房子,購屋困難度大幅增高。


















台灣房屋調查近三年來六大都會區購屋年齡變化,各都會區都明顯增加,增加最多的,是房價最高的台北市,民眾平均購屋年齡從33歲拉高到37.3歲,3年增加4.3歲。
台灣房屋研究中心執行長邱太火宣表示,北市購屋年齡大增,主要是金融海嘯後一波房價急漲所造成。依台灣房屋交易資料,2008年北市購屋平均總價為950萬元,今年則已至1700 萬元,3年購屋總價增加近8成、850萬元,急升的門檻,讓一大票年輕購屋族群被拒於門外。
而即便是財力較好的北市中年購屋族群,面臨如此飆升的房價,也多不是買不下手,就是得存更多年才能買得起。
購屋年齡增加也不只是台北市,桃園也大增3.3歲,另外新北和高雄市也增加2歲以上。業者認為,新北市和桃園縣購屋年齡上升都和這一波房價上漲有關,但高雄則另有原因,高雄雖然這3年房價也上漲不少,但目前購屋總價不到500萬元,以當地平均可支配所得仍在購屋能力範圍內。
高雄購屋年齡上升,就現況來看,應是過去當地少見的置產型購屋,近來增加不少,這類型購屋年齡通常較大,也因此拉大了整體購屋年齡。
3年購屋年齡增加最少的是新竹縣市,近3年來僅增加1.6 歲,房仲業分析原因,應和當地購屋族多屬科技上班族,這3年景氣不錯,年輕人因此勇於購屋。目前新竹地區平均購屋年齡為28.3歲,也是全台購屋族群最年輕的都會區。

北市信義、大同、內湖 8來漲最多

2011/11/18【聯合晚報/記者游智文/台北報導】
台北房市在政府祭出奢侈稅加上景氣走滑後,史上最長的多頭似乎已告結束。房仲業結算自2003年起的這波長達8年榮景,信義區上漲2.1倍高居第一,其次是大同、內湖、中山及大安區,漲幅也達1.7~1.8倍,堪稱是五大黃金保值區。
此一調查中,大同區漲幅僅次於信義區,排名全市第二,擠下內湖、大安等行政區,令人意外。HouseFun傳媒中心經理李建興分析,大同區除了房價基期低,這兩三年受惠蘆洲線題材,加上商圈活化有成,房價急起直追,因此黑馬竄出。
永慶集團旗下HouseFun上午發布北市長期房價走勢調查,自2003年政府祭出土增稅減半、優惠房貸等利多政策後,北市即啟動長達8年的多頭房市,各行政區成屋幾乎年年上漲,除北投區漲幅98%外,其他11個行政區都翻漲了1倍以上。
其中又以信義區上漲最多,2003年平均房價為每坪22.7萬元,但2011年已達70.8萬,漲幅高達2.1倍,一坪就漲了48萬元,其中新成屋最是驚人,8年漲了2.3倍,一坪漲56萬元。
排名第二的大同區,房價從2003年的一字頭16萬元,目前已來到47萬元,直逼5字頭。排名第三的內湖區,受惠內科園區及內湖捷運線,也從當年一坪18萬元,如今已突破5字頭,每坪均價來到50.9萬元。兩區漲幅都達1.8倍。
中山區及大安區分居45名,漲幅達1.7倍。大安區漲幅落後,原因是當年基期就高,2003年時一坪就已逼近30萬元,如今更達80.6萬元,仍是全台最貴房市區,比第二名的信義區,每坪要多出10萬元。

























北市今年賣屋 所得稅提高42%
2011/11/21【聯合報/記者賴昭穎/台北報導】
台北市稅率全國最重、史上最高 新北市板橋區21%37%調幅最大
賣一戶帝寶 多繳26萬元
今年賣房子的民眾,所得稅將大幅加重!
各國稅局已擬訂今年售屋所得金額比率標準,供納稅人明年五月申報綜合所得稅時適用。其中,台北市研擬調高五個百分點,提高到「房屋評定現值」的百分之四十二,不但是全國最重、也是史上最高;調幅最大的是新北市板橋區,將從去年的百分之廿一調高到近百分之卅七。
「財產交易(售屋)所得額標準」是針對出售房地產,但卻未出示成本證明者,計算售屋所得所用的官方標準。這項稅率是以「房屋評定現值」為計算基礎,由於試算的所得稅負比實際交易所得低,不少售屋納稅人都會採用這項標準。
以台北市知名豪宅帝寶為例,若房屋評定現值約為一千三百萬元,出售一戶帝寶的賣屋所得率報稅,去年的賣屋所得率是百分之卅七,等於所得是四百八十一萬元(一千三百萬X百分之卅七);若是今年出售,所得暴增為五百四十六萬元(一千三百萬X百分之四十二)。以綜所稅最高稅率百分之四十計算,要繳稅二百一十八萬多元,稅負增加廿六萬元。
各地國稅局已將今年的賣屋所得率調幅陳報財政部,財政部近期定案後將公告實施。官員說,明年五月申報個人綜所稅,民眾今年賣房子,若無法拿出實際交易成本,可參考財政部公布的所得率報稅。
新北市今年調幅很可觀,官員透露,這是台北縣升格後首度調整,因此調整方式變動很大。目前規劃依房價漲幅區分為四級所得率,最高的是板橋區,從百分之廿一調高到近三十;第二級是三重、新莊等區;最後一級是貢寮、金山等區。
另一個所得率大調的地方是竹北地區,當地房價漲幅不低,因此所得率規劃從去年的百分之八調高到十三,調幅和台北市一樣。
至於台中縣市合併升格後,初步規劃台中市的所得率將微調,從百分之十三調高到十四或十五;原台中縣轄區的所得率不變。高雄市、台南市等高雄市和南區國稅局的轄區,考量當地房價波動不大,所得率不調整。



























賣屋稅漲 仲:市場影響不大
2011/11/21【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】
國稅局擬調高民國100年售屋所得額標準,房仲業者昨(20)日指出,此稅是依據房屋的評定現值來課徵,但如今房屋評定現值遠低於市價,對賣方來說,影響並不大,對房市並不至於有太大的影響。
永慶房仲集團總經理廖本勝說,一般屋主在賣房子後,土地部分須繳土地增值稅,建築物部分則依據房屋評定現值與售屋所得率來計算出要繳的稅。
但目前房屋評定現值與市價相距甚大,以台北市中古屋來說,房屋評定現值很少有超過100萬元、大多只有幾十萬元,即便售屋所得率調升5個百分點,對賣方來說也不至於造成太大的負擔。
廖本勝舉例,若有一位屋主賣掉一間位於台北市,市價1,000萬元的房子,其中房屋評定現值以100萬元來算,則有42%、也就是42萬元必須被納為視為所得,若個人所得稅稅率為20%,則要繳8.4萬元的稅。但北市房價近年來持續上揚,多數賣方都是賺錢的,這項稅金與房屋增值金額相較並不算高。

捷運帶動 三重新莊房價不畏寒

2011/11/21【經濟日報/記者李至和/台北報導】
捷運題材帶動 中古大樓每坪站穩30萬元 相對抗跌
捷運新莊線通車在即,沿線三重與上下新莊區域房價可望走揚,新莊中古大樓每坪已站穩30萬元以上,預期通車後房價相對抗跌,不畏房市寒冬。
信義房屋統計,金融海嘯以後,受到景氣回升、重劃區熱賣與捷運新莊線等題材帶動下,三重與新莊地區平均房價增加約五成,不過短期房價上漲快速,加上奢侈稅打擊短期投資買氣,三重與新莊市況降溫,捷運通車將扮演支撐區域房市的關鍵。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,捷運新莊線通車後,新莊地區也納入半小時通勤圈的範圍內,以輔大站到忠孝新生站約24分鐘來看,大概是從亞東醫院到忠孝新生站的距離,提升區域生活品質。
信義房屋新莊捷運店店長楊尚展指出,中正路新莊站旁的中古大樓去年第二季單價每坪約24萬元至26萬元,現在都站穩每坪30萬元以上,未來捷運通車後,對於捷運站周邊的房價將形成有力支撐。
新莊線通車後將有效縮短新莊、三重地區與台北市中心的旅運時間,改善目前交通狀況,新莊線由輔大站至民權西路僅約需17分鐘,至忠孝新生站僅約需24分鐘。
未來可在頭前庄站、三重站分別和與建中的環狀線、機場捷運線交會轉乘,更可與四通八達的捷運路網連通,將帶來土地、房價增值。

借名登記土地讓與 要稅

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】2011.11.21 02:55 am
財政部表示,納稅義務人將借名登記在第三人名下的土地權利讓與他人,使他人等同無償取得土地所有權的行為,即使土地性質為農地,仍應課徵贈與稅。
財政部台北市國稅局查獲甲在民國97年間,與朋友乙共同出資購買一筆土地,並登記在乙君名下(甲為隱名所有人)。直到99年間,乙以贈與方式將全部的土地移轉給他的配偶丙,再經由丙以贈與方式,將甲君借名登記的土地應有部分產權,移轉登記給甲的兒子A
此移轉行為,被國稅局認定甲的兒子A,無償自父親甲取得土地所有權,應屬遺產及贈與稅法第4條第2項規定的贈與行為,必須繳納贈與稅,但甲並未辦理申報及繳稅。北市稅局因此核定甲贈與給兒子A的財產贈與淨額為2,080萬元,按修正後贈與稅率10%,甲應納贈與稅額是208萬元。由於甲並未申報贈與稅,台北市國稅局並依照遺產及贈與稅法規定,加處甲應繳漏稅罰鍰208萬,合計應納稅款416萬元。
國稅局經審查認為,甲藉由借名登記方式無償讓與登記移轉請求權給A,並非甲經登記取得所有權後,再移轉登記給A,認定甲贈與給子財產並非「農地」,而是「土地返還請求權」。

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