北市房屋買賣移轉 探底
2011/11/12【經濟日報╱記者李至和／台北報導】
台北市地政處昨（11）日公布10月買賣移轉棟數，台北市買賣移轉棟數3,255棟，月減7.2%，是2008年金融海嘯以來新低。房仲業者分析，奢侈稅發酵與歐債危機雙重打擊之下，已造成短期投資買盤退場、置產買盤觀望。
以主要行政區來看，單月降幅最大的是文山區，主要仍是受到9月新成屋交屋較多的影響，拉高單月基期，單月成長較多的是中山區與大同區。
信義房屋成交資訊顯示，近期中山區與大同區的首購買氣相當穩定，尤其是套房產品成交占比可達三到四成，總價介於400萬元到900萬元，平均成交價約落在650萬元，買方年齡多是30歲至40歲的首次購屋族群。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，此波不景氣首先是房市政策導致量縮，接著歐債危機引起國際情勢不穩，讓市場交易量進一步探底。大環境不安定，買方心態轉為觀望，且賣方降價趨勢還不明顯，導致市場呈現量縮，傳統的下半年928熱門檔期，也是旺季不旺。
另外，從10月台北市住宅均價發現，住宅均價已結束奢侈稅後連三個月下修的趨勢，10月住宅均價高達每坪52萬元，較9月50.8萬元上漲2.4%，整體來看，10月台北市房市呈現價漲量跌的格局。
永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，台北市住宅均價繼續上揚，民眾觀望心態也將更為濃厚，10月北市的房市表現，依然反映低迷的氣氛。
展望第四季，投資市場前景看壞，自用市場部分，雖然有百年結婚潮的帶動，可是在買方預期價格修正下，進場意願仍相對保守，短時間內想要讓交易量大幅成長恐怕不易。
【聯合報╱記者黃莞皓／土城報導】2011.11.14 03:26 am
「為了要讓新北市和台北市平起平坐」，新北市城鄉局陸續在各區舉辦「變更大漢溪以南城鄉發展地區主要計畫說明會」，計畫整併新北市正在進行的46個都市計畫，改用全方位的角度去規劃新北市，未來新北市和台北市將形成「台北市都心」、「溪南都心」及「溪北都心」。
說明會日前已經在土城舉辦過第一場，今天上午10時將在五股區公所9樓演藝廳舉辦第二場說明會；城鄉局綜合規劃科張家源表示，這樣新北市才算是真的升格。
台北縣升格為新北市後，各區的都市計畫仍然零散，沒有統一規劃。新北市府城鄉局綜合規劃科科長童銘章說，升格後有打破行政界線、整合資源的需求，為了落實引導地方發展的目標，辦理都市計畫之整併與檢討是必須的。
此計畫目標以大漢溪為主軸，發展「大河三都心」，分別為「溪北都心」，涵蓋三重、新莊等區，計畫發展成產業創新中樞；「溪南都心」則包括板橋、土城及樹林等地區，目標為人文商務中樞；而「台北市都心」，將成為國家政經中樞。
以台北首都圈的視角進行都市機能的疏散與分工，藉大河三都心的規劃塑造各具特色的城鄉，並打造大台北雙子城捷運路網，讓民眾能享受1小時生活圈的便利，整併的範圍包含板橋、永和、中和、土城、新店等八處都市計劃區。
張家源表示，新北市的資源、面積和人口數都不輸台北市，要做到真正的升格，就要將都市計畫整合進行，整併後，未來的所有建設考量，都會用整個新北市為格局去評估，以期早日成為和台北市平起平坐的新都心。
2011/11/12【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
市場關注已久的台鐵南港調車場都更案，本周終於啟動招商，一如預期，大型建商興趣濃厚，紛紛展開評估。代銷業表示，台鐵調車場都更案本周啟動後，南港六大複合式開發案已全數「整裝」完畢，明年起將陸續完工或開始銷售，南港也宣告將進入新一波推案熱潮。
南港六大複合式開發案是：南港輪胎舊廠開發案、國揚「大南港」案、台肥C2、C3、C4開發案、中信金南港企業總部開發案、日勝生南港機廠聯開案以及台鐵南港調車場案。
中信金開發案 面積近萬坪
六大案中，中信金企業總部開發案已於2009動工，預計明(101)年落成。這是為國內單一企業最大面積的開發案，基地面積近萬坪，除了打造中信金總行大樓，另有商務大樓及商務旅等規劃，可望為區域帶來更多商業活動。
台肥開發案 建觀光旅館、百貨
台肥的C2、C3、C4開發案也已在今年年中，委由戴德梁行進行招商。C2、C3、C4總面積約2.4萬坪，都在南港經貿園區內，依台肥規劃，將興建國際觀光旅館、商業大樓及百貨商場等項目，對南港經貿園區生活機能也有大有助益。
戴德梁行協理賴一毅表示，台肥目前先進行觀光旅館項目招商，市場上反應很好，很多企業有意投資，目前已到最後甄選階段，接下來也會進行商場、辦公等開發項目進行招商。
南港機廠聯開案 以住宅為主
其他四個開發案都有住宅項目，最快推案的應是日勝生的南港機廠聯開案，日勝生副總周惠玉表示，南港機廠聯開案已完成準備，其實隨時可推，但目前房市氣氛悶悶的，加上選前不確定因素太多，因此決定明年一月大選後再行推出。
南港機廠聯開案位於北市忠孝東路和向陽路口，基地面積也多達2.3萬坪，日勝生規劃興建6棟大樓，以住宅為主，但也有商場、辦公室等項目。市場稍早以每坪60萬元來推算，估計日勝生可售金額可達120億元，現在則已上看200億元。
南港輪胎開發案 蓋頂級豪宅
南港輪胎開發案也已整地完成，案名也取好了，名為「世界明珠」。此一大型開發案位於南港路2段上，基地面積約1萬坪，和南港機廠案一樣，個案也規劃興建6棟33~35層的超高大樓，而且也包含住宅、飯店、辦公大樓及商場等項目。
「世界明珠」早在數月之前就已舉辦接待會館動工儀式，但遲遲沒有正式開案，一般推測也是在等候適當時機。此一建案在住宅部份，訴求打造頂級豪宅，每戶坪數從180到350坪，不只單價可能創南港新高，總銷金額更上看800~1000億。
「世界明珠」另外還有一項創舉，就是將把一萬多坪的基地，全部用來打造為接待會館。一般接待會館一兩百坪就很驚人，萬坪接待會館到底會是如何景象，已成市場話題。南港輪胎至今尚未公布推案時間，但一般預料，大選結束後，應該就會進場。
國揚大南港案 總銷估逾500億
國揚「大南港」案位於南港路和忠孝東路之間，規模也很大，基地面積高達1.06萬坪，不輸南港輪胎案。此一開發案也採飯店、商辦和住宅等複合式開發，預計興建一棟觀光旅館、2~3棟辦公大樓以及4棟住宅，總銷初估在500億以上。
大南港案目前仍在走都市重劃程序，推案時程會慢一些，但預計也會在明年推出。市場預料此案要價也將只高不低，可能再打破之前南港兩大指標案「天匯」和「無雙」的行情，開出每坪上百萬元以上的售價。
台鐵調車場都更案 年底可望脫標
六大開發案中，最慢登場的台鐵調車場都更案，基地就在國揚大南港案旁，面積也有1.6萬坪，此一都更案也一樣打算做購物中心、飯店、酒店式公寓及智慧住宅等複合式開發，一部份以都更權利變換方式實施，一部份則是設定地上權。
此一開發案本周一舉辦說明會，包括國泰、鄉林、太子、富邦、潤泰、冠德、力麒、國揚等大型建商均到場，並多表示濃厚興趣，預料今年底正式公開招商後，應可順利脫標，明年正式展開實質開發。
2011/11/14【經濟日報／記者林則宏／專題報導】
上月100城市每坪均價挫0.23% 國房景氣指數跌到26月新低
謝國忠：進入三年寒冬…
瑞信最新報告指出，大陸民眾對於房價的預期產生了180度大逆轉。上月只有18%預期房價會跌，但本月已有高達53%認為大陸房價將走跌。記者林則宏／攝影
大陸房價從2004年開始飆漲以來，官方從2006年起就多次推出各種調控措施，但成效一直不彰。不過，中共國務院今年1月底公布俗稱「國八條」十個月後的今天，有諸多跡象顯示，這一次的調控結果恐怕不一樣。
一家台灣地產開發公司派駐上海的負責人，周末找幾個台灣記者吃飯，坐定後這名在大陸房地產市場發展已超過十年經歷的老董就明白表示，今天純吃飯，不談新聞。為什麼？他嘆口氣說，「現在這種情況叫我怎麼講？『限購令』影響太大了。」
據中國指數研究院統計，10月大陸全國100個城市住宅平均價格為每平米人民幣8,856元（約一坪新台幣14萬元），與9月相比下降0.23%，其中40個城市價格比9月上漲，二個城市價格持平，58個城市環比下跌，房價下跌幅度與下跌城市的數量都增加。
中國指數研究院副院長黃瑜指出，指數研究院公布的百城價格指數指的是樓盤的對外報價，並非樓盤的實際成交價。亦即房地產市場實際的成交價格跌幅可能更大。
亞洲地產交易會 胡志強行銷台中
2011-11-14 01:30 中國時報 盧金足／台中報導
亞太地區規模最大最有影響力的專業房地產展覽會「亞洲國際地產投資交易會」，十四日在香港登場，市長胡志強因台中房市起飛成功經驗，獲邀大會唯一專題演講，胡志強表示，已成功行銷台中，並吸引好的投資者與經營管理者注意。
胡志強十四日至十八日率團到香港參加「二○一一MIPIM ASIA亞洲國際地產投資交易會」大會，受邀在會中發表「適居城市：生態基礎建設與住宅建立永續性未來」專題演說。
這次台中市計畫在交易會上行銷及招商的焦點，有台中國際經貿園區、台中港市鎮中心開發、台中州廳及附近地區都市更新案、捷運場站聯合開發等十項，預期將能吸引外國投資者目光，列入投資標的考量。「國際地產投資交易會」一九八九年創於法國巴黎，是世界具代表性的土地開發成功投資交易會，也是全球不動產交易的盛會。
國壽 富邦 新光千億銀彈 瞄準北市精華地
2011年 11月14日
【黃國棟╱台北報導】看準精華地段商辦大樓與土地日益稀少，增值效益攀升，國內主要保險公司均積極獵地，其中國壽、富邦與新光都有近300億元資金實力，累計逾千億元，要搶購這一波不動產，又以三鼎不動產投資信託（REITs，Real Estate Investment Trusts）最受矚目。
繼基泰之星REITs，順利由新光人壽得標之後，緊接由三鼎REITs訂於11月24日標售，共計3棟大樓，將分為A、B兩標，其中位於忠孝東路頂好商圈的香檳大樓最被看好，底標為31.36億元。
每坪將上看800萬元
房仲業者推估，每坪有機會上看800萬元以上，可望再創公開標售市場紀錄。除了三鼎REITs之外，台灣工銀發行的駿馬一號REITs，也將標售北市敦化南路二段的中鼎大樓部分樓層，將在11月底公布標售底價，並於12月公開標售。
另外一方面，太子汽車也將公開標售北市敦化南路二段商辦，在11月底前公布標售底標與時間。值得一提的是，這一波公開標售的商辦多數集中在北市敦化南路二段，也成為台北市標售地段的「超級戰區」。
提高投資不動產比率
據保險發展中心的統計，單國泰、新光、富邦與南山人壽4家壽險業者截至今年第3季為止，可運用資金已高達7.39兆元，其中國壽高達2.8兆元，已有5%，約1420億元投入不動產，而新壽也已投入1200多億元。
目前各保險公司投入不動產金額佔整體可運用資金的比率並不高，多數在5%以下，僅新壽已有8.7%，其餘包括國壽、富邦人壽、南山、台壽與中壽等都不滿5%，而各壽險公司也計劃陸續提高不動產投資比率至10%的目標。
台灣人壽總經理林欽淼表示，台壽目前將計劃投入超過100億元以上的資金投入不動產，同時以大台北地區為主，而中南部的商辦大樓則傾向自用。至於鎖定的投資商辦大樓，年租金收益報酬率須達2.5%以上。
選報酬率逾2.5%標的
中壽總經理郭瑜玲也於日前提到，中壽對不動產標購會慎選標的，若投資報酬率未達2.5%以上，則不參與。
今年之前要公開標售的商辦大樓，不僅地段佳、租金收益也看俏，因此各家保險公司都陸續在董事會通過授權要參與不動產競標。
新光金控暨新光人壽副總經理徐順鋆說，現階段好標的都會評估，也會參與，特別是有「成長性、鄰近台北捷運」的商辦大樓，都是未來投資的標的。
2011年 11月14日
【馮牧群╱台北報導】台北市都市更新哪裡最熱？台北市都市更新處統計，2007年迄今共核定的61件都更案中，9件位在中正區，其中與大安區、文山區交接的羅斯福路三至六段就有6處都更基地，堪稱都更最熱街廓。專家表示，中正區除開發較早的歷史因素外，居民較易凝聚都更意識，因此成為建商積極整合的熱區。
現有一塊基地位在羅斯福路三段、正在申請建照的耕薪都更公司副總陳佳蔚分析，中正區眷村、公有地比例較高，辦理土地活化及更新的案子相對也多。
房價穩風險較低
陳佳蔚說，都更作業耗時冗長，從住戶整合、文件審議到市府核定，往往要花上5至6年，對建商來說，必須考量像中正區這類房價穩定的區域，以減低未來市場風險。
少見有產權糾紛
邑相都更規劃公司則指出，除了老舊公寓多，中正區居民以軍公教、中產階級或醫生居多，背景單純，房屋少有貸款抵押的產權糾紛，建商整合起來難度減低許多。當然，也有像古亭市場、興隆國宅這類耗時好多年，卻因住戶歧見遲遲無法完成整合的案例。
東森房屋南門店副總呂奕德說，羅斯福路一段的華固史坦威是最早期知名的都更成功案例，從整合到完工歷時約6年，現在成交價每坪120萬元左右。
近捷運站已完銷
呂奕德說，南昌街的國都大廈，則是由管委會申請老屋拉皮整建，讓這棟屋齡20多年的大樓售價提高2成，目前成交單價超過80萬元。
以羅斯福路三段144號、面積882坪的都更基地為例，原址是文成補習班及時代中醫，整合至今已逾6年，正在申請建照。負責開發的保強建設表示，未來會推出19層、160戶的住商混合大樓。
羅斯福路從四段開始就以4至5樓的老舊公寓居多，居民了解都更後房屋必定增值，若回饋的條件不差，通常都有意願。
永慶房屋景美店店長謝孟儒舉例，羅斯福路六段巷內的「第凡內」為華非建設整合的都更案，附近的「岳泰峰範」也是老屋重建的都更案，2案離捷運景美站都很近，成交價70至80萬元，目前都已完銷，周邊許多屋主因此都很期待建商或政府整合。
屋主整合意願高
住在和平西路附近的Lily就說，現在住屋齡近30年的4樓老公寓，聽說都更可以換新房子又增加使用坪數，她希望建商趕快來洽談。
北市各區 都更核定案
◎中正區 9件
●羅斯福路三段、六段、濟南路二段、忠孝西路一段、和平西路一段
◎大安區 7件
●和平東路二段、敦化南路一段、羅斯福路三段
◎中山區 7件
●新生北路一段、建國北路二段、松江路、南京東路三段
◎松山區 7件
●八德路四段、光復南路
◎大同區 6件
●承德路三段、重慶北路三段、民生西路
◎南港區 6件
●經貿園區
◎內湖區 5件
●南京東路六段、內湖路二段
◎文山區 5件
●羅斯福路六段、興隆路
◎信義區 4件
●松隆路、忠孝東路五段
◎士林區 4件
●中山北路六段
◎北投區 1件
●新興路
總計：61件
註：統計為2007年起的都更核定案
「價漲量縮」1坪仍逾52萬元
2011年 11月12日 【馮牧群╱台北報導】台北市房市交易冷到極點，台北市地政處昨日公布10月建物買賣移轉棟數僅3255棟，創2003年1月以來的最低紀錄，今年以來買賣移轉4萬3068棟，也較去年同期下修16.7%，不過，奢侈稅仍未打擊到房價，3月至10月，台北市房價仍維持每坪50.6~52萬元，呈現「價漲量縮」格局。
建物買賣移轉棟數象徵房市交易熱度，去年台北市平均單月建物買賣移轉棟數約5100棟，但6月奢侈稅政策上路後，7月起台北市建物買賣移轉降至3618棟，10月更下探至3255棟，僅去年月平均量的6成。
不過，房價卻仍在高檔，絲毫未有鬆動跡象，永慶房屋統計，10月成屋交易均價每坪52萬元，比今年2月每坪50.6萬元，還略微上漲。
大同中山逆勢漲
台北市各區中，大同區、中山區10月交易增加明顯，月增43.7%、43.4%，永慶房屋研展室資深研究員黃舒衛指出，大同、中山區有捷運淡水線及蘆洲線經過，沿線小宅套房產品因總價低，吸引首購族，帶動成交量增加。住中山區的Mini說，最近社區內待售的房子很快就能成交，每天都有房仲帶看，感覺買氣確實滿好的。
文山區、南港區則明顯下修。信義房屋文山興隆店店長張偉祥認為，9月區域交屋量大，因此墊高了基期，與10月對比才形成落差，事實上看屋人數與委託件數都沒受到影響。
「奢稅年底發酵」
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民說，交易量持續下滑是預料中的事，整體環境不佳，投資人信心受打擊。他認為11、12月交易量還會再下修。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，奢侈稅上路後，政府祭出不少配套措施，如預售屋買賣所得須課徵個人綜合所得稅、限縮銀行貸款比例等。
「年底才是奢侈稅真正發揮效果的時候。」莊孟翰說，目前北市賣家的議價空間已明顯拉大，開價也逐漸下修，這種趨勢會愈來愈明顯。
住商不動產統計近3個月每月上旬網路看屋量後也發現，台北市11月預約看屋量較10月下跌8.1%，較9月下跌12.8%，整體而言，台中以北觀望氣氛濃，台中以南預約看屋量不減反增。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，台中以北房價高，不論自住或投資相對風險大，因此在總統大選前，不少購屋族選擇觀望，也讓傳統第4季旺季不旺。
近水湳經貿園區 後市看好
2011年 11月14日
大逢甲生活圈鄰近水湳經貿園區、7期重劃區及台中市最新完成的12期重劃區，目前生活圈內新案以60~80坪的換屋型大樓為主力，新案每坪上看30萬元，是未來10~20年最具發展潛力的區段。
12期是台中市目前最新完成的重劃區，面積約81公頃，介於水湳經貿園區、中科、逢甲商圈及7期重劃區之間，區段位置具優勢，加上鄰近中彰快速道路及中山高中港交流道、中清交流道，交通具便利性。
去年新業建設推出的預售案「新業遠見」是12期的首件新推個案，具指標性，該案3月初進場，每坪超過20萬元，不到3個月的時間就銷售近8成，不但創下亮眼的銷售成績，也讓建商對12期充滿信心，陸續推出新案。
別墅產品稀有
12期重劃區大致以福星路為分界分為兩個區段，福星路以北鄰近水湳經貿園區、福星路以南則隔中港路與7期重劃區相鄰。12期緊鄰水湳經貿園區，漢翔路沿線有西苑高中、文修公園等，未來將打通至中科及水湳經貿園區。此外，12期鄰近逢甲商圈、新光三越百貨，周邊生活機能成熟，前景看好。
由於12期多為住1、住2的土地，原為別墅區段，但土地價格不斷上漲，建商在成本考量下紛紛改推大樓，目前12期推出的新案以60~80坪的換屋型大樓為主力，新案每坪上看30萬元，不過也有部分建商選擇推出高總價的頂級電梯別墅，搶攻別墅客群。
水湳園區具發展潛力
水湳經貿園區開發面積共254公頃，大致介於中港路以北、中清路以南、文心路以西、環中路以東的區塊，是未來10~20年最具發展潛力的區段，待發展成型後，除了將成為台中的門戶，也可帶動台中的休閒、觀光產業。
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