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2011年11月11日 星期五

2011.11.10 不動產新聞動態

復興南路靜巷好宅 3年漲58%

2011-11-10 01:18中國時報 王莫昀/台北報導

大隱於市,靜巷優質好宅房價頗具支撐,甚至漲幅可觀!根據HouseFun統計近三年來「台北市七大超優靜巷區段」發現,復興南路一段(市民大道、大安路一段)附近的住家巷弄最為搶手,2011年每坪行情正式突破90萬元大關,蔡依林、吳宗憲、蕭亞軒等都是該地的知名住戶。
相較於2009年房價,區內房價在短短三年每坪彈跳多出33.3萬,漲幅高達57.9%,與台北市均價相比,每坪硬是多出35.9萬才能入手。

「買豪宅不如住好宅」,隱蔽在黃金地段的靜巷好宅,由於生活機能俱全、住家環境靜謐,且幾乎徒步即可到達車水馬龍市區,基於上述種種因素,吸引眾多低調、不炫富的購屋客置產進住。環顧整個大台北市,仍以住居質感一流的大安區為指名首選。

HouseFun傳媒中心地產召集人李建興分析,沿著復興南路南北向有捷運文湖線經過,且於忠孝復興站與捷運板南線交會,交通網絡四通八達,鄰近還有安東市場可滿足民生採買需求,鬧中取靜,頗有大隱於市味道,區域內素有名人街之稱的「瑞安街」,即為不少藝人隱身住所,包括蔡依林、吳宗憲、蕭亞軒等人。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,同樣位在大安區的靜巷好宅,以信義路二段周邊(永康街、青田街、麗水街及金華街)著稱,目前房價每坪86.8萬元,相較於三年前的61.2萬元,三年間漲幅也有41.8%,僅次於復興南路一段。

業者分析原因,區段內有捷運新莊線與信義線交會站的東門站,生活機能不在話下,且距離大安森林公園步行十分鐘內可及,又有金華國小、新生國小等超搶手明星學區推升行情,集捷運、明星學校及公園綠地三大優勢,為口袋麥克麥克購屋人的指名首選。

翡翠灣玲瓏屋 太設擬改建別墅

2011-11-10 01:18 中國時報 王莫昀/台北報導



前往翡翠灣海灘,除可看到形似城堡的太平洋海灣俱樂部、福華飯店外,旁邊還有一群老舊、白色型狀特異的小屋,當地老一輩的人都知道,這些是30年前在房地產巿場叱吒風雲的「玲瓏屋」,惟這批猶如童話世界的小白屋,已被太設以2億餘元,逐步收購,或採合建方式進行整合,明年起將分批改建為濱海渡假休閒別墅。

外形頗具太空艙的玲瓏屋興建時間比三芝的飛碟屋還早,當時銷售成績頗佳,至今雖有部分荒廢,卻也不乏有民眾持續居住於此,特別是臨海第一排的屋主最捨不得賣。
太設總經理章啟明指出,玲瓏屋共110餘戶,太設已向開發商天工實業,及區內民眾購進70餘屋,有些房子屋主早已離台,在海外定居,為了成功整合,太設仍一一接洽,未來將分批興建獨棟面海villa,約百餘戶。

章啟明表示,室內不但有游泳池、百萬廚具也有溫泉設施,第一期50 戶別墅將於明年推出,每戶要價3000萬以上。其實,太設翡翠灣海邊土地相當龐大,約有6萬餘坪土地,未來也將分批開發。
除了分食海灘渡假別墅商機,太設還將觸角伸向漂鳥族巿場,在楊梅擁有6萬餘坪土地的陽光山林別墅案,規劃為戶戶都設有「開心農場」,供住戶種田、種菜。
章啟明指出,目前政府正興五楊段高速公路,未來陽光山林別墅將會鄰近新建的楊梅交流道,對產品將有加分的效果。

亞哥花園法拍 底價五億多

2011-11-10 01:18 中國時報 馬瑞君/台中報導



台中市大坑亞哥花園,全盛時期曾有新加坡「胡姬花園」第二稱號,近年來因遊客銳減而歇業,曾爭取設置貓熊館力挽狂瀾仍無效,因積欠大批銀行債務和欠稅,台中行政執行處曾三度拍賣都流標,第四輪拍賣訂於本月廿二日舉行一拍,底價五億多還不到最初拍賣價的三分之一。
位於大坑風景區內的亞哥花園,占地卅多公頃,以提供花木觀賞及植物研究的大型園藝花園為主題,廿年前為《百戰百勝》競賽節目的拍攝地點創高峰,全盛時期曾創下一年一百五十萬人次遊客量。

後歷經九二一地震、經濟不景氣等因素無力繼續經營,積欠包括中華商銀、台銀等十多家行庫債務,八十八、八十九年間陸續被聲請假扣押、並執行拍賣,所有權人亞哥育樂公司另積欠地價稅、營業稅等四七二四餘萬元。

九十四年間,大陸確定要送給前副總統連戰一對貓熊後,台中市政府積極爭取,並與亞哥花園合作,預定在其北側興建占地約一千坪的貓熊主題館等,最後貓熊確定安置台北市立動物園,讓亞哥花園想靠貓熊翻身機會落空。

台中行政執行處從九十六年六月開始拍賣亞哥花園,當時底價為一七億餘元,但因價格過高而流標,九十八年六月第二輪底價十四億餘元,到去年八月第三輪底價降為九億多元;此次第四輪捲土重來,將在本月廿二日下午二時半公開拍賣四十六筆房地,底價再降為五億三二八萬餘元,價格不到最初拍賣的三分之一。
另外,為節省行政資源,原在台中地院民事執行處拍賣亞哥花園部分,也併案納入台中行政執行處案件中。

京華城爭取提高容積率 市府擬不放寬

2011-11-10 01:18 中國時報 陳芃/台北報導



京華城因經營狀況不如預期,近年傳出將改蓋豪宅,可能把周邊老舊公寓一併納入基地範圍,並向市府爭取更高的容積率。北市都發局表示,依當地都市計畫內容,「住宅」不在核准的使用項目內,都發局傾向維持當初核定容積,不會再放寬。

位於八德路四段的京華城,原是唐榮鐵工廠,一九八七年由威京公司購得,占地約二‧六六公頃。一九九年都市計畫委員會決議通過,該地由工業區變更為第三種商業區,限制做醫療衛生機構、百貨公司、國際觀光旅館或文化休閒設施等使用,容積率為三九二%。
○○一年十一月,號稱全國最大購物中心的京華城開幕,初期還以「廿四小時不打烊」為特色。但隨著東區百貨公司一家家地開,京華城的生意大受影響。

房仲業者說,五、六年前聽說經營者有意轉售,近二年則因豪宅市場熱絡,經營者有意拆掉京華城、改建豪宅,並可能把西北側的矮房一併納入基地範圍。對此京華城公關則表示,沒聽說過相關訊息。
都發局主任祕書張剛維表示,威京公司曾來文表達想「再開發」,並希望爭取更高的容積率,都發局今年也將此事提至都委會研議。

張剛維說,當地都市計畫規定,「住宅」並不在允許的使用項目內,威京公司若想蓋豪宅,只能尋都市計畫變更一途,而都發局也不會再多給容積。
永慶房屋分析指出,依附近住宅情況推估,京華城若改蓋豪宅,每坪售價應會超過二百萬元。而且附近松山菸廠、台北機廠未來都有開發案,生活環境改善、人潮湧入,也將會對京華城建案有幫助。

屋主 付房貸者不同人 所有權者恐須當一般保人
如夫幫妻買房 妻要當保人 否銀行將拒貸
2011 1110 【廖珮君╱台北報導】

防變呆人
銀行公會日前邀各銀行開會定調,未來借款人和房屋所有權人,不為同一人時(如夫幫妻買房,丈夫當借款人、但房子登記在妻子名下),房屋所有權人恐得「主動」當借款人的一般保人,否銀行恐降低貸款成數,甚至拒貸。

業者解釋,因房屋擔保物是由第三人提供,依《民法》244條規定,擔保物提供者和借款人不同時,借款人的借貸行為將成為無償行為,且擔保物提供者的相關人,還可主張撤銷抵押權,使銀行債權無法確保。

強化評估借款人條件
所謂房屋擔保物由第三人提供,最常見的是夫幫妻買房子,由老公當借款人,而房子登記在老婆名下,老婆成為擔保物提供者。業者說,依新法,若老婆「不主動」擔任老公的一般保人,在保證債務不存在下,銀行恐降低貸款成數、甚至拒貸。

為避免「保人變呆人」,立院日前修法通過,各銀行對房貸和消費性貸款,要向借款人徵提一般保證人,僅限補強借款人授信條件、或借款人為強化自身授信條件「主動」向銀行提供保人2種情況。
銀行局副局長邱淑貞指出,修法通過後,各銀行對房貸和消費性放款,不能再依賴「連帶保證」制度,須強化評估借款人授信條件,請銀行公會訂相關配套以利執行。

建議主動供一般保人
銀行公會周一(7日)邀主要房貸銀行開會定調,將在借款人還款來源不足、及擔保物由第三人提供等2種情況下,希望借款人可「主動」提供一般保人,此建議案也將送交金管會。
業者說,即便房子是足額擔保、但借款人無還款來源;或是房子擔保物由第三人提供,將建議借款人可「主動」提供一般保人,否則銀行只能降低貸款成數或拒貸。

業者:實務上難執行
銀行公會也為符借款人「主動」提供一般保人的立法精神,將修定作業準則,確定各銀行不能制定統一格式版本,若借款人要主動提供保人,可能只能請貸款戶自己「手寫」申請版本。
業者私下也抱怨,修法後的借款人需「主動」提供保人,實務上很難執行,畢竟民眾來借錢,並不認為自身貸款條件差,如買房子要借800萬元、但最後僅核貸500萬元,但銀行受限禁止「誘使」,也不能主動建議民眾,可採提供一般保人,來強化授信條件。













建商出招 賓士接送看屋
贈《賽德克》電影票 人潮多3
2011 1110日【蔡佩蓉、周承諺╱台北報導】

隨政府打房、台股市值蒸發,房市成交量萎縮,建商為拉抬買氣各出奇招,遠雄集團推出賓士車接送賞屋50組名額,也有建案強搭國片《賽德克.巴萊》的票房氣勢,祭出看屋送電影票及霧社街入場卷,業者表示,看屋人潮已成長3成。

受到科技業放無薪假,整體經濟前景不明朗,海悅廣告總經理曾俊盛指,大台北地區整體買氣差,目前房市正在盤整,又受選舉年干擾,短期買氣難快速回升,因此建商紛推促銷。
遠雄集團推出賓士車賞屋接送服務,民眾2~4人為1組,可提前電話預約,民眾可指定至遠雄建案銷售看屋,體驗當1日豪宅客,年底前有50組名額。

「成交量翻倍」
遠雄集團企研室說:「只要看屋人潮增多,成交機會就拉高,11月初推出服務後,已超過10組預約完成看屋,可有效掌握購屋族群。」也有建案藉電影《賽德克.巴萊》的高人氣,祭出只要賞屋就送電影票。苗栗縣竹南鎮「首馥」推出贈送電影票後,買氣往上衝,專案經理陳建愷說,促銷活動讓看屋人潮增加3成,成交量也翻1倍。

推買屋送裝潢
新北市林口區「世界首席」則是完成賞屋,就送《賽德克.巴萊》電影票以及霧社街門票各2張。「世界首席」專案經理賴建行說,10月初開始送電影票,就有民眾專程為了拿電影票來看屋。不過,民眾對看屋送電影票,則看法不一,在台北市租屋的Alice說,房屋動輒上千萬元,沒錢買屋根本不會因為電影票去看屋;民眾James則說:「去晃晃拿電影票,也蠻高興。」
而淡水建案「托斯卡尼西恩那區」,則推買屋送裝潢,若消費者不想買要裝潢,也可以折抵總價,此案專案副理范紘恩說,每坪裝潢價格約2.8萬元,以坪數26~44坪,最多可以折抵120萬元。

免費逛美術館
此外,建商也藉由公益性質,提升品牌形象,遠雄集團基金會與朱銘美術館合作,凡台北市、新北市的國小學生及教職員,在明年831日前,參觀朱銘美術館不限次數完全免費,遠雄集團副總經理蔡宗易說,甚至參觀美術館累計10次票根,再送遠雄海洋公園的門票券。















北市靜巷 屋價漲近60%
2011 1110日【林帝佑╱台北報導】

黃金地段的靜巷住宅,雖非豪宅但漲幅驚人,業者整理近3年台北市「7大靜巷區段」發現,復興南路一段附近巷弄住家2011年每坪破90萬元,相較2009年,短短3年每坪多33.3萬元,漲幅高達57.9%,業者表示,復興南路交通四通八達,且擁明星學區師大附中、離敦南商圈、安東市場都不遠,鬧中取靜生活機能又夠,相當搶手。
HouseFun統計發現,近3年北市7大靜巷區段漲幅將近3成,其中復興南路一段,近市民大道、大安路一段附近的巷弄漲幅57.9%奪冠。

多名人住瑞安街
HouseFun傳媒中心地產召集人李建興說,復興南路有捷運文湖線經過,且於忠孝復興站與板南線交會,轉乘、交都便利,且該區內有素稱名人巷的「瑞安街」,為不少藝人隱身住所,包括蔡依林、蕭亞軒等都是知名住戶。
漲幅第2高的是信義路二段上的永康街、青田街、麗水街及金華街,目前每坪均價為86.8萬元,第3名為中山北路二、三段一帶,每坪57.6萬元,近3年漲幅分別為41.8%39.8%

看好捷運信義線
中信房屋信義新生加盟店副理羅濟勝說,信義路二段、新生南路位於大安森林公園旁,周邊又有新生國小、金華國中、國小學區,且商業跟住宅區分隔明顯,雖目前此區以公車為主要大眾運輸工具,但將來捷運信義線完成,房價更加抗跌。






















南僑台北廠 降價16%求售
2011/11/10【經濟日報╱記者黃啟菱、丁威/台北報導】

南僑委託戴德梁行銷售台北廠土地,因房市氛圍轉淡,加上價格略高,近半年沒成交,南僑昨(9)日召開董事會決定降大降價,從30.31億元降到25.23億元,降幅達16%

南僑台北廠是台北市少見的大面積完整土地,又有水岸景觀優勢,如今台北市素地難尋,對開發商來說,此地具有誘因。不過,目前此地的使用分區為第三種工業區,只可興建廠辦及事務所,需經都市計畫變更後,才可變成住宅區或商業區。

房產業界人士指出,若想變更地目,至少要捐地三成,還得耗費兩、三年的時間;對一般開發商來說,要砸30億元的資金在一個無法立即開發的案子上,有其難度與風險,尤其是近來銀行對房產業愈來愈緊縮銀根,市場氛圍並不好。

業界人士說,扣除捐地之後,依原本底價30.31億元算,每坪土地成本約150萬元,未來推案每建坪要賣到70萬元以上才有好利潤,價格有過高的問題;如今底價降低,每坪土地成本約130萬元,未來每建坪賣60萬元即可獲利。以周邊房價行情來看,該價格符合當前市場行情,南僑土地有機會成功賣出。

近來房市頻傳指標案降價求售訊息。如太子汽車的太子敦南大樓前日重啟銷售,外傳底價就在90億至100億元間,較前次的103.6億元略降。而南僑也在昨日決定降價,戴德梁行指出,將先採取議價方式銷售,若過一段時間還沒賣出,則會舉辦公開標售。

南僑台北廠土地在環河北路上,共2,809坪,南僑已取得近60年,當初成本僅2,000多萬元。南僑董事長陳飛龍曾透露,過往每坪土地才3萬元時,就有人想買,為專注本業,南僑也未自行開發此地,直到近日為因應未來的本業擴充投資計畫,才決議處分。

2011/11/10【聯合報/記者羅緗綸/竹縣報導】

地政處:中央緊盯是否落實調整 房地產業者反彈:今年已漲32.85%
明年再調11% 「會把竹縣房地產打到趴!」

新竹縣擬調高11%土地公告現值,引起房地產業者反彈,縣府地政處十月起陸續在縣府及竹東、竹北、新湖地政事務所辦說明會,尚無共識,地政處指出,明年公告現值尚未訂定,將與業者溝通,12月中旬召開地價評議會才能定案。

未來可能徵收的璞玉計畫區、竹科三期地主在說明會中要求調高公告現值,他們主張中央已釋出「未來徵收要按市價」的訊息,徵收費應提高追平市價,與房地產業者看法落差大。

縣府地政處指出,中央查覺各縣市調幅不一,已造成不公平,中央訂出今年各縣市公告現值與市價比,應達72.14%,竹縣僅59.38%,明年應達77.14%,竹縣僅訂70%,仍算落後,各縣市預定民國104年時,應追到市價的90%

「不要把竹縣房地產打到趴!」房地產業者表示難接受,指今年土地公告現值,一口氣調升32.85%,打破竹縣近20年記錄,明年還要再調11%,房地產交易需負擔龐大的增值稅,對房地產是一大打擊。

房地產業者要求同一區塊應調查提出已興建、興建中、未興建的市價,不應一概而論,並提出「溫水煮青蛙」理論,擔心連續大幅調升是「殺雞取卵」,會嚇跑建商和房地產業。

地政處認為,竹縣發展快,今年土地公告現值雖大幅調整,但與鄰近縣市整體比較仍低,全國僅高過金門和澎湖,名列倒數第三。

竹縣努力導正以往偏低情形,朝向接近市價和全國平均值,中央也緊盯縣市是否落實公告現值調整,財政部認為,縣市如果不在乎土增稅源,顯示地方財政情況好,補助就會打折扣,屆時,土增稅收少、補助也減少,地方建設款將不足。

翡翠灣飛碟屋將拆除 變身頂級別墅
2011/11/10【聯合報/記者何醒邦/台北報導】

荒廢多年 造型特殊成地景 太設明年將推海景VILLA
每戶3千萬 戶戶有溫泉、泳池

北台灣濱海多年來有一群造型奇特、色彩繽紛卻又荒廢無人居住的「飛碟屋」(又稱「玲瓏屋」、「太空屋」),令民眾印象深刻,如今終於要絕跡了。

北海岸最早出現的新北市萬里翡翠灣百餘戶「飛碟屋」,由於年久失修、多數已殘破不堪,太平洋建設在逐戶收購後,打算明年將其拆除,並開發成海景VILLA(度假別墅),每戶3000萬元起跳。

但由於飛碟屋造型特殊,歷史悠久,許多民眾都不陌生,因此太設不排除「保留幾戶」供人參觀,以見證過去的台灣建築史。

太平洋建設主管昨天表示,飛碟屋大約出現在30多年前,全部是由FRP的塑鋼打造,房屋內有客廳、浴室、臥室等,造型則有「蛋型」與「方塊蛋糕型」兩種,又稱「太空屋」、「海上旋宮」、「玲瓏屋」。

這些建築是民國六十幾年,由生產天工牙膏、天工去汙粉等清潔產品的天工實業負責人蘇銘從北歐引進,並在翡翠灣興建,是台灣最早出現飛碟屋的地方,在當年海防管制森嚴的年代,尤其特殊。

飛碟屋施工快速、外觀搶眼,推出時造成一陣旋風,也迅速打響了翡翠灣的知名度;可是熱潮並不持久,最大原因是台灣日照強烈,夏天住在裡面令人受不了,再加上位於海邊,海風強勁,後續維修不易,所以沒多久就退燒,目前飛碟屋多數已殘破不堪,只剩少數有人居住。

地方人士表示,三芝海濱也有一批飛碟屋,早年因地主看好海濱度假風潮與開發商共同開發,但後來因開發商周轉不靈而停工,荒廢至2008年底被台北縣政府拆除。

太平洋建設總經理章啟明說,這些年久失修飛碟屋共有百餘戶,太設目前逐戶已買回約70多戶,其他戶數則與原住戶合建,準備分批重建獨棟面海別墅,這將是太設明年的大規模建案之一。

他說,重建的別墅每戶基地約5060坪,建坪約80100坪,戶戶有溫泉和私人泳池,每戶單價約3000萬元以上,可當私人招待所或度假別墅。

打房 陸住宅成交價量齊跌
2011/11/10【中央社/北京10日電】

中國大陸持續打房,各大城市房屋成交持續價量齊跌。以北京為例,1031日至116日,新舊住宅簽約成交僅2937戶,較前1週大幅萎縮24.8%

910月是大陸房市交易旺季,向來有「金九銀十」之稱。但綜合大陸媒體報導,今年910月,全大陸大、中型城市多呈價量齊跌態勢,使「金九銀十」的稱謂,今年被媒體戲稱為「銅九鐵十」。

上海繼新屋行情開始下滑後,連堅挺程度名列大陸前茅的中古屋行情,10月份也出現鬆動。報導指出,上海「二手房(中古屋)指數」在連續上漲逾1年後,10月份首度下跌,僅2597點,是13個月以來首度下跌。

至於南方的廣州,「銅九鐵十」的跡象更明顯。報導說,廣州在嚴厲執行限購後,9月份新舊住宅成交量,僅有去年同期的50%;而10月份成交量更只剩下去年同期的35%

此外,原本漲勢較持續的二線城市房價,此時也明顯鬆動;像是中小企業資金吃緊的溫州,在建案銷售不理想下,紛紛降價促銷,或是直接降價,更多的則以送裝潢、送管理費等各種形式,變相降價。

另據1項資料顯示,11月第1週,全大陸35個大、中型城市中,有28個城市的新舊住宅成交量,較去年同期下滑。

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