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2011年9月16日 星期五

2011.09.16 不動產新聞動態

國泰敦南REAT 國壽高價買回
【經濟日報】2011.09.16 04:54 am

近期不動產市場降溫,建商紛紛出脫手中物業,壽險業卻逆勢加碼,國泰敦南不動產資產信託(Real Estate Asset Trust,簡稱REAT)標的昨(15)日標售,即上演國泰、富邦兩大壽險公司雙龍競標,結果由國壽以85.66億元購回,高出底價三成五。

國泰REAT在民國96年發行,當時發行金額為38.3億元,國泰為主要的次順位受益證券持有人,這次國壽以85.66億元回購,外界原本預估可認列數十億元增值利益,但依金管會解釋函,REAT由原始委託人自行買回,不能認列不動產增值利益,除非日後再賣給非關係人才能認列增值利益。國壽表示,當初國泰敦南REAT賣出去的價格是19.5億元,此次自己買回來,雖無法認列增值利益,但有助提升國壽整體商用不動產租金報酬率。

若以得標價85.66億元推算,租金報酬率是2.65%;但以19.5億元算,租金收益將高達8.5%

永慶房屋估,該樓昨日成交的一樓店面價格每坪約300萬元,換算辦公室約102萬元,突破百萬元,相較於敦南商圈目前每坪70~80萬元行情,已有加溫跡象。

國壽這兩天連續買進不動產,周三才砸33億元,買進國泰建設兩棟大樓,加上昨天買回敦南REAT,兩天內就花了近120億元。

國泰敦南REAT,原本吸引國壽、富邦、中壽、新壽等多家壽險公司索取標單。不過,昨天決標時只剩下國泰、富邦兩大壽險雙龍搶珠,比預期熱度要冷。

兆豐銀行分析,國泰敦南大樓非屬REAT的其他樓層仍在國壽手上,就算其他買家標到,也不太容易收購到其他樓層,因此實際投標者少。

本周壽險業進軍不動產動作加大,富邦人壽昨日出價70.7億元搶標國泰REAT失利,但成功以15.9億元收購東帝士大樓一、二樓。台灣人壽昨晚也公告近期將買進大台北地區不動產,總經理林欽淼表示,最近有不少不動產標售案,台壽每個案子都會去評估。

相較於近期基泰、國泰等建設公司出脫不動產,壽險公司仍勇於進場,國壽副總經理林昭廷表示,壽險公司必須調降現金部位,投資不動產是以長期穩定租金收益為考量,只要有好的標的、好的坐落地點、好的租金收益,就會買進。




















實價登錄 房仲肯定、建商憂心
2011/09/16【經濟日報/記者宋健生、李至和/台中、台北報導】

行政院會決議推動不動產交易實價登錄,建商、房仲業看法大不同,房仲肯定這項政策可讓房價訊息透明,減少哄抬;建築業界認為,若沒有配套措施,將造成不動產稅務出現「一國多制」亂象。

信義房屋認為,未來業者將主動申報、政府稽核,房價訊息透明且具公信力。對市場秩序來說,買賣雙方對房價都相對信任,未來可減少哄抬情況,促進交易效率,這項政策對推動房地產革新具有正面意義。

不過,建商表示,成交的不動產按實價課稅,但隔壁的土地只要不交易,仍按公告現值課稅,將造成「一國多制」的亂象,後續引發的糾紛,「恐怕會是一場大災難」。

建築界說,國外之所以能實價登錄及課稅,是因為只有一個房屋買賣稅,而台灣卻有房屋稅、增值稅、公告土地現值等,在稅制沒有整合之前,貿然實施實價登錄課稅,爭議恐怕不小。

鄉林集團董事長賴正鎰認為,為實現所謂居住正義,實價登錄可予支持,但與其實施實價課稅,政府更應調高土地公告現值接近市價,在既有的土增稅制度下,課徵房屋買賣交易所衍生的增值稅,如此一來衝擊較小、可行性也最高。

【記者黃啟菱/台北報導】《住展》雜誌昨(15)日統計,今年以來,北台灣預售與新成屋市場中,已推案但尚未賣出的餘屋量高達3,438億元,若接下來無任何新建案登場,這些餘屋也要一年又兩個月才能去化完畢。

其中,餘屋量最多的地區是新北市,至今未售出總金額為1,514億元,較台北市多出近一倍,其他地區依序是新竹的603億元及桃園的490億元,基隆地區的餘屋量最少,只有51億元。

台北市因房價比其他地方更高,雖然餘屋總金額780億元,但其餘屋量並非特別多。《住展》雜誌研發長倪子仁說,這顯示台北市因可開發土地少、供給量低,需求強烈。

置產未實價登錄 罰錢3-15
2011/09/16【經濟日報/記者蘇秀慧/台北報導】

行政院會昨(15)日通過平均地權條例、地政士法修正案,不動產交易在所有權移轉登記後30天內,應向主管機關登錄實際交易價格,違者處3萬元以上、15萬元以下,且限期改正,屆期未改正者按次處罰。

「平均地權條例」修正草案明定土地交易的權利人,也就是買方,在買賣完成所有權移轉登記30天內,應向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。違反規定經主管機關限期改正而未改正者,處3萬元至15萬元罰鍰,並限期改正;屆期未改正者,按次處罰。

不過,有訂出排除條款,買賣案件委託地政士申請登記時,就由地政士申報登錄;買賣由不動產經紀業居間或代理成交時,就由不動產經紀業申報登錄,這兩種情況下,若未登錄申報,就處罰地政士或不動產經紀業者。

申報登錄成交實際資訊的內容,包括實際交易價格及相關屬性資料,但為保障個人隱私權,提供查詢利用方面,將以去除識別化的方式,提供外界參考。

行政院長吳敦義指示,後續相關配套措施,包括如何受理申報登錄、申報不實的裁罰,以及兼顧個人隱私前提下,提供各界查詢或利用等各項事宜,內政部應妥善規劃。

至於土地徵收改按市價補償的「土地徵收條例」修正草案,已送到立法院等待付委審查。興建合宜、社會住宅的「住宅法」草案預訂下周四(22日)行政院會通過後,送請立法院審議。




























新竹生醫園區 150億推三中心
【經濟日報記者李珣瑛/新竹報導】2011.09.16 05:53 am

政府大手筆砸150億元推動新竹生醫園區三大中心,竹科管理局長、生醫園區計畫辦公室主任顏宗明昨(15)日表示,生醫園區定位為研究型園區,目標引進醫材廠商,2013年前可望吸引至少34億元的資金投資。

顏宗明表示,新竹生醫園區已啟用的「生技大樓」,共規劃有三種規格的36個單位標準廠房,已核准12家新穎藥物傳輸系統、人工牙根、骨科植入物及高階醫療設備相關生醫廠商進駐投資,引進投資金額16.15億元。

顏宗明指出,新竹生醫園區初期開放5.03公頃產業用地,預計2013年前,再引進18億元資金投資,加上現有的16.15億元資金已進駐,屆時總投資規模,將達34億元以上。

他說,行政院訂定生技產業發展目標,要帶動1,500億元投資金額,未來五年生技產業營收年平均成長達25%;並在十年內成立100家以上生醫公司。竹科去年生技產業的年成長率約為20%,未來可望在生醫園區的加入後,達成上述目標。

經建會呈報行政院的生醫園區最新修訂計畫中規劃,緊臨高鐵新竹站的新竹生醫園區,將建構新竹生醫園區醫院、生醫科技與產品研發中心、產業育成中心等三大中心,分別由衛生署、國科會,及經濟部分工執行。

生醫園區總面積38.1公頃,其中公共設施14公頃,可建設使用面積為24.1公頃。經建會已投入約115億元經費,包括用於向交通部高鐵局購入土地,公共設施開發、興建生技大樓及相關營運費用等。

新竹生醫園區醫院由衛生署主導,規劃為研究型醫院,兼具急重症醫療功能。初期病床數以200床為目標,總經費18億元。























北台餘屋量速增 房市受驚嚇
2011/09/15【聯合晚報/記者游智文/台北報導】

受政策利空影響,今年推案市場去化速度減緩,餘屋量也快速增加,市調統計,今年1~8月,累計北台灣未能去化餘屋量已達3438億,如果銷售率維持現狀,需1.18年才能去化。

住展雜誌上午發布北台灣五大區塊,今年預售及新成屋推案統計,截至831日,包括基隆、雙北市、桃園及新竹,已推出530個個案,總銷金額達5480億元。

受政策利空影響,今年推案市場去化速度減緩,餘屋量也快速增加,市調統計,今年1~8月,累計北台灣未能去化餘屋量已達3438億,如果銷售率維持現狀,需1.18年才能去化。

住展雜誌上午發布北台灣五大區塊,今年預售及新成屋推案統計,截至831日,包括基隆、雙北市、桃園及新竹,已推出530個個案,總銷金額達5480億元。

推案量並不算太差,不過銷售率很不理想,平均僅39.3%,還不到4成,累計已售金額為2402億,餘屋量達3438億元。

進一步分析各地區,餘屋量最大的地區在新北市,累計未賣出的總金額達1514億元,其次為台北市780億元,第三為新竹602億元,桃園也有近500億元的餘屋待售。最少的是基隆,由於推案少,餘屋量也少,僅50多億元。

新北今年推案量暴增

新北市餘屋量大,主要是今年區域推案暴量,今年前八個月,新北市已推出145個、總銷2546億元的新案,案量比台北市還高出1000多億,但銷售率僅4成,低於北市的47%,因此累計多達1514億的餘屋等待去化。

以各區來看,新北市餘屋戶數最多的是新莊,達1428戶,第二名是淡水的1241戶,第三名則是林口,餘屋有1047戶,新莊會有較大的餘屋量,主要與近年頭前重劃區與副都心區的開發,引發大小建商一窩蜂的搭便車搶建有關。

住展雜誌研發長倪子仁表示,台北市雖然餘屋總銷金額排名第二,達780億,不過北市的房價比北其他地區高出好幾倍,若以餘屋戶數來算,台北市餘屋量體並不算大。

桃竹餘屋各逾500億元

桃園方面,由於持續受到林口及新莊、中和攔截台北客戶的影響,外來台北客的成交比一直無法明顯提升,直接影響到去化速度,桃園地區累計餘屋戶數達4358戶、有近500億元的量體未售出,依舊居高不下。

新竹地區的餘屋,主要集中在竹北,當地推案量不斷放大,但竹科人受股災影響,購屋投資的腳步卻放緩,使竹北地區的餘屋戶數累計已達2165戶,居新竹地區餘屋量之冠,較居次新竹市的餘屋戶數968戶高出2.2倍。

餘屋可滿足北台灣1年胃納

倪子仁分析,北台灣今年全年的推案量下修至7300億元,較去年的推案量9300億元的量體,足足短少了2000億元。依目前整體銷售率約4成來算,北台灣一年約可去化2920億元案量,但目前餘屋量達3,438億元,等於建商即便不再推出新案,也可滿足市場1.18年的需求量體。





















不動產實價登錄 違者可連續罰
2011-09-16 01:13中國時報 管婺媛/台北報導
大選將至,藍綠雙方都大打居住正義議題搶選票;為落實馬英九總統競選政見,行政院院會昨天通過《地政士法》與《平均地權條例》修正草案,明訂不動產交易採實價登錄,由地政士、買方、不動產經紀業,於辦完所有權移轉登記卅天內,向主管機關登錄實際成交價。
違反規定者則處新台幣三萬元以上、十五萬元以下罰鍰,並限期改正,屆期未改善者,可按次連續處罰。
日前民進黨主席蔡英文拋出落實居住正義政見,主張非自用宅應採交易實價課稅;國民黨方面則輸人不輸陣,為回應民進黨政策,行政院一改日前對不動產交易資訊應採「區段化登錄」的修法態度,在昨天的院會通過號稱「地政三法」中的《地政士法》與《平均地權條例》修正草案。
行政院長吳敦義昨在院會中表示,推動實價申報登錄,是為落實馬總統居住正義的政策,以符合社會期待及改善現行不動產成交案件資訊不對稱的情形。他也將責成內政部規畫後續相關配套措施,包括如何受理申報登錄、申報不實的裁罰,以及兼顧個人隱私前提下提供各界查詢或利用等各項事宜。
攸關不動產交易實價登錄的「地政三法」中,《不動產經紀業管理條例》修正草案已在上會期送立院審議,但因登記方式引發爭議,當時委員會做出決議,待其他兩法送院審議後再一併協商處理。行政院會昨天上午通過兩法後,將「地政三法」列為本會期優先法案。
《地政士法》修正草案,增訂地政士應在買賣受託案件辦完所有權移轉登記卅天內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,並以去除識別化方式提供各界查詢或利用。《平均地權條例》修正草案則規定,權利人應於買賣案件辦完所有權移轉登記卅天內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
草案也明訂,買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄;委由不動產經紀業居間或代理成交,除規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。若未登錄申報,將處罰地政士或不動產經紀業者。

敦南太子大樓,銀行限期處分

2011-09-16 08:27時報資訊【時報-台北電】
針對太子集團出售敦南大樓進度延宕,據透露,債權銀行團已限期太子汽車若要自行接洽買主出售,最遲9月底前要完成,否則為確保債權回收,銀行團9月底後將透過法拍來處分擔保品敦南大樓。
有關人士指出,銀行團已在日前向法院申請強制執行,但因太子汽車集團仍向銀行團表達希望自行接洽買主出售,銀行團最後以9月底為最後期限,若屆時太子汽車仍未成功出售,銀行團就要逕行透過法拍程序處理。
太子汽車作為60億元聯貸案擔保品的敦南大樓,地點鄰近遠企,位於敦化南路黃金地段,全棟17層為太子汽車集團所有,也是太子集團最值錢的擔保品。
據悉,市場上已有45組潛在買家,其中包括國壽、新壽,並已有潛在買家願意斥資90億元買下這棟大樓,但太子集團內部卻出現「惜售」聲音,希望至少以100億元處分。
銀行業者指出,截至8月底止,不少債權銀行因太子集團已逾3個月未正常還本繳息,開始將相關債權列入逾放,其中聯貸主辦行,也是最大債權銀行的合作金庫,8月因太子集團相關放款列入逾放,使逾放金額單月增加26億元。
銀行主管指出,由於該聯貸擔保品有90億元市價行情,相對總債權金額60億元,具有十足擔保,一旦大樓順利標脫,銀行團債權保障無虞,但銀行團也希望太子集團不要再因為「惜售」而拖延處分進度。
銀行業者指出,先前該大樓委託戴德梁行訂底價102億元標售,未能順利標脫就是因為底價太高。銀行與不動產業者估計,這棟大樓當初若將底價訂在90億元左右,應能順利標出;倘若透過法拍,則處分價格可能比太子集團自行洽潛在買家接手減少2成,以低於80億元的價格標脫。(新聞來源:工商時報記者朱漢崙/台北報導)

國泰敦南REAT標售 國壽85億買回

2011-09-16 01:11中國時報 王莫昀、劉宗志/台北報導
國泰敦南商業大樓部分樓層REAT(不動產資產信託)昨天標售,結果僅國泰人壽及富邦人壽兩家競標,最後由國壽以總價85.67億元得標,比富邦人壽出價70.07億元,多出15.60億元。換算辦公室單價每坪約90.4萬元得標,溢價35%。
國壽指出,本案基地面積逾1100坪,且地形方正,為北市市中心大面積,且完整產權優質土地,長期持有增值性高,且大樓物業管理維護佳,取得後可立即獲取穩定租金收入。
國壽指出,國泰目前已持有該大樓26樓樓層,此次購置資產後,取得完整產權,對於不動產運用具有完全主導性,並可增加穩定租金收益。針對具有長期投資潛力不動產,未來會持續積極評估與投資,並尋求各種合作機會。
國壽前天斥資33.7億元從國建手上買進二棟大樓,其中,中興商業大樓出租率達95%以上,現有大陸廈門航空、南方航空等承租,年化租金收益率2.5%以上。另一棟,位處台中育仁通商大樓,目前是國壽行政中心、營業單位、國泰世紀產險、國泰投信等自用,年租金報酬率有4.5%以上,由於為自用,相當於國壽省下每年租金成本。
對國壽為何高價買回?台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,除了標售REAT部分樓層外,國壽在敦南大樓尚有26樓、2327樓產權,約占該大樓23%,國壽跳空出價代表志在必得。
另外,國泰集團在敦南大樓對面還有4棟大樓(前上海商銀敦南大樓、國泰皇家商務住宅、國泰台北國際大樓AB棟),出高價買回也有護盤意味。
金管會日前已發函解釋,若次順位受益權人,即原始委託人國壽自行買回的話,依會計原則,不能認列不動產增值利益。因此國壽此筆交易獲利只能記在帳上,要等該不動產再賣給非關係人時才能認列。
目前已確定標售大型案件,包括23日「新光REAT56.9億元」、28日「華票敦南總部26.8億元」,「基泰之星REITS 30.3億元」,以及預估釋出「宏普文德大樓22億元」、「三鼎REITS 40億元」等,一般預期只有壽險業者才有能力競標。

專家:國泰買的漂亮

2011-09-16 01:09工商時報 記者蔡惠芳/台北報導
國壽、富邦人壽昨(15)日總共一口氣砸下破百億元,大舉發威「搶樓」,尤其國壽成功買回敦南大樓,地產人士指出,以昨日出價計算,國壽算是買的漂亮。
瑞普國際物業總裁曾東茂指出,國壽REAT2標投遞,顯示全球股災衝擊下,買家出手相對謹慎;但國壽出價換算每坪辦公室約85.5萬元、1樓約250萬元,停車位約350萬元,依辦公室月租行情1,800元推估,年化租金收益率達2.5%、符合金管會要求,可謂出價出得相當漂亮,也符合敦南辦公大樓合理行情。
此外,曾東茂分析,國壽想必考量到未來重新開發、都更的潛在價值,且國泰還持有的22.7%產權、成本低,因此國壽志在必得,有其合理性。
單從土地價值來看,土地每坪約達1,000萬元,也和2011年初香港商仲彩、紀鴻、耀高企業3家公司和元利建設,以每坪約900960萬元的價格買下敦南土地的行情相當。
據統計,國壽今年已購進約160億不動產,占累計至15日大型商用不動產成交金額816億元的19%,堪稱最大贏家。
永慶房仲集團協理黃增福表示,最近國際市場受歐美債務影響,反而吸引更多投資人轉戰具實用價值、長期穩定租金收益的商用不動產。尤其國壽買回國泰敦南大樓,對商辦市場深具鼓舞效用,代表市場資金仍相當充裕,預期第34季商用不動產行情及租金看漲。
9月中旬後,北市大型商用不動產標售案接連上場,包括23日標售新光REAT56.9億元、28日華票敦南總部26.8億元、1012日基泰之星REITs30.3億元、宏普文德大樓22億元、三鼎REITs40億元。在低利條件下,預期市場資金將持續回流到精華地段的商用不動產。

國壽出王牌 拿回敦南大樓

2011-09-16 01:09工商時報 記者彭禎伶、王立德/台北報導


















捍衛資產,國泰人壽出「王牌」。國泰人壽敦南大樓REAT標售案,昨(15)日只有國壽、富邦人壽出價,最後國壽以85.6666億元擊退富邦人壽的70.07億元,成功保住自家物業。由於國壽投資金額可沖回,昨日出價算是「出王牌」,硬是拉高價格,不願大樓落入他人之手。
國壽發言人林昭廷表示,若以目前全棟租金收益及85.6666億元的買價計算,年化租金收益率是2.65%,但因國壽不能認列獲利,投資金額可依會計原則沖回,帳上投資成本僅24.5億元,租金報酬率拉高到8.5%,是近年國壽買入大樓租金報酬率最高的一棟。
雖未能拿下國壽敦南大樓,富邦人壽昨日也以15.9億元,買下敦化南路2段的摩天敦南大樓12樓,換算每建坪約162.75萬元,顯示兩大壽險龍頭都看好敦南商辦未來增值空間。
富邦金總經理龔天行指出,正評估將鄰近的北富銀敦和分行搬遷至摩天敦南大樓,剩餘樓層則另外招標。
國壽表示,敦南大樓現在是委外管理,出租率僅74%,但國壽自己管理的26樓,出租率及租金相對較高,未來國壽收回自己管理,出租率可望提高,年化租金收益率可能在910%以上。
由於這檔REAT,國壽本身還持有26樓,另外有一半左右的次順位受益憑證,若其他買家購得,不動產增值利益全歸國壽所有;但若是國壽買回,增值利益不能計算,等於回歸當初發行REAT主順位受益憑證的成本19.5億元,再加上26樓持有成本5億元,整體成本只有24.5億元。
簡單來說,不論國壽出多高的價格,只要買下大樓,最後帳上成本都是24.5億元,這也是國壽的「王牌」;市場人士分析,富邦人壽出價70.07億元,是兆豐銀行鑑定的現有市價,當初兆豐銀行是以市價9成為底價、即63.405億元,富邦人壽是以市價「搏機會」,並未加價競標,就是賭國泰人壽想認列獲利,不會出手競標。
國壽周三才買下國建二棟大樓,周四又以85.6666億元買回自家證券化大樓,完成兩日內百億元的獵樓行動,接下來23日新光敦南大樓REAT標案將成觀察指標,預計壽險業仍會出手競標。

低總價住宅 台灣金聯售110

2011-09-16 01:11中國時報 劉宗志/台北報導
國內資產管理(AMC)龍頭台灣金聯昨天宣布,推出逾百戶總價在五百萬元以下的住宅出售,其中約八成案件總價低於二百萬元。台灣金聯強調,案件售價平均約是市價八成,且產權清楚,提供平價好宅給購屋族選擇。
台灣金聯為泛公股事業機構,股東以公股行庫為主。台灣金聯總經理趙榮芳指出,此次售屋活動,是為配合政府政策,為讓一般庶民能夠輕鬆成家,不受高房價之苦,因此優先整理出產權清楚,且可馬上過戶入住之住宅,以低於市場行情價格釋出。
台灣金聯指出,從915日起一個月期間推出「百戶好住宅,幸福百年百」售屋專案,此次出售的物件共有110件,分布在全台各地,有套房、公寓、大廈及透天厝等類型,非常適合首購族年輕人及弱勢族群購買,資金壓力不大。
包括北市林森北路僅有19.66坪小套房,售價320萬元;新北市三峽2間,其中81坪、售價331萬元,41坪、售價176萬元;汐止126坪、售價254萬元;金山112坪、售價101萬元。
位處新竹縣竹東鎮世界街的「世界大同社區」有17戶要出售,為集合式住宅,每戶坪數約30坪,適合小家庭居住,平均出售價格在120萬元上下;高雄縣路竹鄉則有12戶約50坪左右的透天厝住宅,平均出售價格定為135萬元左右。
台灣金聯指出,凡前30戶登記且成交者,將贈送價值5萬元的全套家電,讓民眾「一卡皮箱」即可入住。由於此次公告價即為售價,凡符合規定者皆可登記購買,若有多人登記購買之物件則抽籤決定,民眾不必再加價投標。
台灣金聯表示,此次案件經公司精選且都經過整理、整修,屋況良好,產權均屬於公司所有,不同於法拍屋的不確定感,凡登記購買確定者,即可辦理產權移轉並馬上入住,完成過戶後也可隨時出售,不會受到任何限制。此外,購屋者亦可免除代書費用,全數由公司負擔,並協助購買者尋找股東銀行給予較為優惠貸款成數及利率。

北台餘屋 足供1.18年需求

2011-09-16 01:11中國時報 王莫昀/台北報導
國際經濟情勢不明,台灣股市與房市全遭波及,根據住展雜誌調查,8月以來,工地來人與成交市況,出現較7月下滑12成,值得注意的是,北台灣目前餘屋量為3438億元,以今年推案及銷售狀況分析,即使未來零推案,這項餘屋量仍可供給1.18年的購屋需求。
歐美債風暴席捲全球,台股與房市無法置身事外,截止至913日的營建股指數剩下270.80,較年初下跌27%,與大盤跌幅18%相較,營建股跌得明顯較重,顯示房市受到奢侈稅、居住正義、不動產實價課稅、空地稅等利空議題頗大衝擊。
住展雜誌最新餘屋量調查,今年1月至8月底,北台灣五大區塊累計未賣出餘屋總金額為3438.1億元,餘屋量最大地區在新北市,累計未賣出總金額達1514.4億元。
北台灣今年全年推案量下修至7,300億元,較去年推案量9,300億元的量體,足足短少了2,000億元。若以今年全年推案量7300億元、目前整體銷售率約4成估算,一年可消化2920億元量體,3438億元餘屋量等於未來建商不再推出新案,就可滿足1.18年購屋需求。
台北市房價,比北台灣其他四區高出好幾倍。若以餘屋總金額來算,台北市780.2億元量體,並不是特別大。以目前大安區「明日博」豪宅建案為例,可售金額達150億元,等於銷售其餘地區好幾個量體,可見高房價的台北市,因為銷售表現相對較好,餘屋的賣壓並不重。
餘屋量體最大新北市,目前未售出的總銷額為1514.4億元,較台北市多出超近一倍量體,其他地區依續是新竹地區的602.9億元及桃園地區的489.9億元。餘屋量體的多寡,對該區目前與未來的房市走勢有一定的影響。
新北巿餘屋戶數前3名,第1是新莊1428戶,第2是淡水1241戶,第3是林口有1047戶。新莊有較大的餘屋量,與近年頭前重劃區與副都心區的開發,引發大小建商一窩蜂搭便車搶建有關。

溢價35% 國壽85億買回敦南REAT
2011 0916日【李亮萱╱台北報導】

國泰敦南REAT標案昨日開標,一如預期由國泰金 (2882) 旗下子公司國泰人壽買回,該標案底價63.4億元,國壽以85.67億元得標,溢價高達35.13%,高於富邦人壽所出的70.7億元。
國壽敦南REAT是在2007年發行,當時發行金額為38.3億元,受託銀行為兆豐銀,此次標售樓層為333號及335號的1722樓及地下1~3層,建物面積約9980坪,並包括118個車位。

國泰人壽副總經理林昭廷表示,國泰已持有該棟大樓的2~6樓,在買回其他樓層後,取得完整產權,對於不動產之運用具有完全主導性。而整棟大樓的基地面積逾1,100坪且屬於地形方正,是為台北市市中心難得大面積且完整產權的精華地段,長期持有的增值性高。

租金報酬估逾2%
林昭廷進一步提到,未來會持續提高不動產部位,增加穩定的租金收益,也希望取得未來完整開發的主導權。
事實上,此標案投資金額極高,除大企業主外,壽險業符合出價額度者只有國壽、富邦、南山、新壽及中壽。若想買下整棟大樓,得標後還必須能從國壽手中買下另外5層未證券化的樓層,整棟大樓收購價可能逼近100億元。

因為國壽持有敦南大樓成本極低,租金報酬率在2%以上。接下來則是23日新壽敦南REAT標案,底價56.997億元,外界認為,該案也將是壽險業互相廝殺,並只有5大壽險有能力出價。

百戶好宅開賣 均價低於190
2011 0916日【陳瑩欣╱台北報導】

慶祝建國百年,台灣金聯資產管理公司即日起至1014日止,在全台銷售110件公寓、套房、大廈及透天厝,由於售價依市價打78折出售,100件待售產品平均總價低於190萬元,適合首購族及青年成家。

免奢侈稅
台灣金聯總經理趙榮芳昨日表示,「百戶好住宅,幸福百年百」活動由台灣金聯自行辦理,未透過仲介公司代售,因此仲介費可全數回饋給買方,金聯同時承擔移轉代書費、保證免奢侈稅,且物件均經過整理、產權清楚,不同於法拍屋的不確定感,前30戶登記且成交,將贈送5項總價不超過5萬元家電產品。

趙榮芳指出,這次銷售的物件採「登記購買制」,購買人須繳交保證金台幣3萬元辦理登記,若有多人登記購買的物件,則抽籤決定買方。台北市中山區林森北路屋齡17年套房為例,售價僅320萬元,較周邊400500萬元的行情要低。

1.7萬坪知名景點 東山樂園喊拍2.99
2011 0916日【蔡佩蓉╱台北報導】

中部早期知名遊樂園,包括「亞哥花園」、「台灣民俗村」及「東山樂園」是不少67年級生青春回憶,不過隨著受到921地震衝擊,加上不敵新型態樂園竄起,經營備受考驗,陸續流入法拍市場,也乏人問津。其中「亞哥花園」6月底4拍流標,「東山樂園」則是本月28日將進行重新鑑價後的首拍,總底價僅2.99億元。

經營達20年的東山樂園,為1990年代中部地區響亮名號的樂園,同樣位於台中市北屯區大坑風景區,還包括有雲霄飛車的卡多里樂園,亞哥花園更是綜藝節目《百戰百勝》主要取景地點,3大樂園創造當地龐大觀光商機。
不過,後遭逢921地震、景氣下滑,台灣金服台中分公司指出,遊樂區需要大量資金維護,中部后里區「月眉世界」隨後崛起,取代大坑這幾家相對設備較老舊的樂園,亞哥花園及東山樂園更在2008年先後歇業。

轉為點交較單純
這次將法拍的東山樂園,先前已經歷4拍無人投標而流標,最後案件變更,重定案號,28日將在台中地院進行第1次法拍,總底價2.99億元,土地面積17134坪,建坪2128坪,債務人為東山育樂事業以及其董事長曾國亮,拍賣內容包括溫泉湯屋、餐廳、烤肉區等。

亞哥花園未脫標
寬頻房訊台中分公司副總張謙溎表分析,該案件先前流入法拍市場為「不點交」案件,此次已轉為「點交」,案件較為單純,不過東山樂園曾經想轉型成溫泉湯屋轉型但沒成功,現在僅有入口處的城堡建築的餐廳在營運。
遊樂園法拍案例並不少,亞哥花園從2001年遭查封,2009年拍賣時底價13.48億元,一路流標至重新估價,底價降為7.7億元,今年6304拍法拍底價5.3億元,仍是流標。
台灣金融台中分公司指出,這12年房市景氣回溫,雖然有在地開發商有意整頓大坑,不過仍沒把握。

黑蚊肆虐未解決
張謙溎則說,亞哥花園附近小黑蚊肆虐的問題尚未解決,連至大坑爬山健行的民眾都避之唯恐不及,東山樂園短期內要法拍脫標恐怕不容易。住在台中,今年31歲的民眾Albee則說:「小時候校外教學去過東山樂園,現在要被法拍很可惜!希望以後可以看到大坑新的風貌。」












不動產須實價登錄 違規可罰15萬元
2011 0916日【林帝佑╱台北報導】

昨日行政院會通過《平均地權條例》與《地政士法》部分條文修正案,明訂不動產交易採實價登錄,由地政士、買方、不動產經紀業,於辦完所有權移轉登記30天內向主管機關登錄實際成交價,將再送立法院審議。業者表示,實價登錄能幫助房市透明,不過如何確認登錄的是實際交易價格是一大考驗。
未來違反規定不實價登錄者,將處新台幣3萬元以上、15萬元以下罰鍰,並限期改正。不動產仲介公會副理事長林金雄表示,登錄價格是否真實有待考驗,應配合實價課稅,才能讓價格更「誠實」。

「比較不會被騙」
林金雄也呼籲稅制配套要全面,擔心未來若依實價課稅增加買賣屋成本,將降低民眾置產意願。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,交易「有價可詢」可大幅降低價格哄抬的機率。住商不動產法務協理吳光華指出,價格全露不一定是房市利空,以成交價公開的中國與香港為例,只要經濟情勢好,房價仍會暴漲。住在內湖區、28歲的Cherry表示,政府推動實價登錄是好事,至少買房子有透明的官方價格資訊,「感覺比較不會被房仲欺騙,買起來比較愉快!」

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