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2011年8月26日 星期五

2011.08.26 不動產新聞動態

【經濟日報記者陳美珍/台北報導】2011.08.26 03:19 am

財政部長李述德(25)日表示,不動產稅制的改革,一定會以「不增加自用住宅者稅負」為最高原則,也因此只有非自用土地及房屋會被加稅。財政部計畫,將朝合理檢討一般用地累進稅率,作為改革房產稅的目標。

李述德說,政府實現居住正義,透過交易資訊透明化機制,將可逐步達成不動產稅制合理化目標。在符合自用住宅持有者課稅從輕的原則下,將合理檢討一般用地的累進稅率。

財政部比較國際間不動產持有稅負輕重指出,台灣對房屋及土地課徵房屋及地價稅,平均有效稅率只有0.23%0.25%,相較中國大陸最高達到1.08%,美國甚至可達4%,台灣對不動產持有稅負略顯偏低。

李述德表示,不動產持有稅負較輕的原因,主要來自房屋及土地的課徵稅基太低,以土地為例,地價稅是按照三年調整一次的公告地價作為課徵依據,但公告地價只占市價約二到三成。

他說,在政府決定按市價徵收土地後,土地公告現值未來將逐步貼近市價之下,公告地價也會漸漸合理化。

不過,李述德認為,地價稅與房屋稅都是持有稅,不是只課一年就不再課徵,當稅基逐漸升高時,代表持有不動產者的稅負也會增加,因此如何避免一般人用來安身立命的自用住宅稅負上升,將是未來房產稅制改革最重要原則。

李述德強調,自用住宅不增稅是既定政策,中央會協調地方政府,未來在調整土地公告地價或房屋評定現值時,須納入自用住宅不增稅的原則,例如只調高非自用不動產的課稅稅基,達到不對自用住宅加稅的目標。

財政部也會考慮調整稅率,以地價稅為例,目前地價稅基本稅率是1%,累進稅率最高達到5.5%,自用住宅用地則享有特別稅率0.2%,財政部說,除了維持自用住宅優惠稅率與基本稅率,非自用住宅用以累計課徵地價稅的稅率,即可酌予合理調高,促使高資產族群承擔合理稅捐。

不動產課稅 財部提五大改革方向
2011/08/26【經濟日報/記者蘇秀慧/台北報導】

財政部昨(25)日提出不動產課稅五大改革方向,包括交易資訊透明、財產評價覈實、交易所得明確、落實實價課稅和及時遏止逃漏;現行每三年公告一次的公告地價、每年公告一次的公告現值制度不變。

財政部長李述德昨天在行政院會報告「不動產課稅制度檢討」,提出未來努力五大方向。他指出,一般房屋交易約95%是常態,但約有5%交易可能逃漏稅,財政部會針對個人交易重大案件加強稽徵,特殊案件專案清查,如豪宅、預售屋、假農舍等,都是重點。

內政部長江宜樺表示,每三年公告一次公告地價和每一年公告一次公告現值的兩種稅制,確定不改變。對於土地徵收改按市價,內政部次長林慈玲說,現行土地徵收制度,徵收價格本來就須接近市價,土地徵收改採市價,對政府財政負擔不至於太重。

行政院長吳敦義裁示,未來國有土地配合都更時,要防止面積大的公有土地,被面積小的私有土地,透過以小釣大的不公平方式,減損國家權益。

不動產實價登錄 可房地合計
2011/08/26【經濟日報/記者徐筱嵐、徐碧華/台北報導】

內政部次長林慈玲昨(25)日表示,未來不動產交易採實價登錄,將於不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法建立查核機制,若權利人未確實登錄,最高可裁罰15萬元,得按次處分。

內政部地政司司長蕭輔導指出,實價登錄制度不強迫房、地分開登錄,承認市場合起來議價的現實,允許登錄一個總價。也就是絕大部分的不動產交易不會因為個案實價登錄制度,而被依實際價格課徵房屋交易所得的所得稅。

目前不動產交易所得課稅制度中,房屋和土地分開,土地交易所得依憲法明訂課徵土地增值稅,房屋交易所得列為財產交易所得的一項,併入薪資等所得合併課徵個人綜合所得稅。

土增稅依公告的土地現值設算課徵,房屋部分,如果財稅單位能掌握到實際交易價格,是按實價計算交易所得。一旦內政部配合稅制強迫房、地分開登錄實價,那麼賣方有可能要負擔比現在還要高的房屋交易所得稅負。

蕭輔導說,內政部已宣示實價登錄無涉不動產稅制的改變。內政部不會配合稅制,硬扭轉市場交易的習慣。目前登錄制度的設計傾向符合市場,市場習慣房地一起一個總價議價,即允許用一個總價登錄。

蕭輔導說,實價登錄實施後,對不動產稅課的影響是漸進式。例如如果登錄的實價走高,地方政府在評價時會參考實際成交價格,可能因而會調高公告地價、土地現值和房屋評定現值。

林慈玲指出,不動產交易採實價登錄後,不論建商或經紀人等只要有買賣移轉動作,必須向地政事務所登錄實價,為防止登錄不實發生,已研擬查核機制。權利人須於買賣轉移後30天內登錄,經查發現登錄不實,將處以3萬元到15萬元罰鍰,限期改正,若屆期未改正,得按次處罰。

熱門話題-不動產實價登錄的虛實

2011-08-26 01:09中國時報 蕭明康/北市(都市計畫技師)
為了要實現居住正義,二黨競相主張不動產交易應實價登錄,以建立公開透明制度,一則可避免哄抬房價,又可據以實價課稅,實踐漲價歸公。
但所謂實價,也就是成交價,其本身卻可能未必是合理價,此價格做為同一間房屋下次交易時之參考,或有必要,但對其他房屋則未必有效,因為沒有二間房屋的條件是一樣的,房屋的價值可因為樓層、方位、景觀、裝潢等等而有差異。
更何況政府決議改採區段化、去識別化登錄,那樣的實價參考性就更低了,此外,一幢大樓只要有一間登錄價格,會不會像是得到認證一樣,其他的房屋交易價格即依此為基價堆疊上去,如此卻反而助長了房價的上漲。
要改善房屋市場交易資訊的不對稱現象,除了房屋成交價之外,區域房屋的供、需量以及都市發展的相關資訊都必須清楚易得,對於房屋供給者的運作也能予以有效掌握,消費者的購屋權益才算得到保障。
實價登錄立意是好,但要實現居住正義,基本仍是供需問題,興建社會住宅與課徵空地稅都是提升供給手段,而增加持有成本的稅賦抑制投機性需求,則應著重在財產稅,亦即針對非自用住宅的地價稅與房屋稅的負擔上,而非可輕易規避或轉嫁的交易稅,例如成效不彰的奢侈稅與已成聊備一格的土增稅上。

北市開發案資產實力雄厚,輪番上陣

2011-08-26 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
北市府資產實力雄厚,包括市議會舊址開發案、興國公園BOT開發案、與士林北投科技園區等3精華區域開發案,開發面積超過30公頃,商機龐大,最快明年起將陸續啟動。
據台北市科技產業服務中心的資料顯示,北投士林科技園區位於士林、北投交界處,園區範圍橫跨雙溪兩側,面積總計約194.29公頃,其中列為發展核心的「科技產業專用區」,面積約25公頃,是北市繼內科及南軟後第3個科技產業園區。
該園區鄰近捷運淡水線多個站區,附近有榮總、臺北護理學院、新光醫學中心、陽明醫院、陽明大學、振興醫院及和信醫院等醫學研究資源,加上天母、士林一帶的商業機能蓬勃興盛,還有多所大學,將規劃成為北市發展生物科技、媒體、資訊、通訊等知識經濟及科技產業的基地,預估可吸引約35,000名就業人口。北市地政處已在9815日公告實施區段徵收,預計於1036月及1069月完成第1期及第2期區段徵收發還抵價地,進行開發。 (新聞來源:工商時報記者薛孟杰/台北報導)

台北雙子星,下月5度招標

2011-08-26 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
4度流標的C1D1捷運聯合大樓開發案招標計畫台北雙子星,捷運局規劃在9月舉辦第5度招標,已大幅降低門檻,能否順利完成招標,已成北市商辦市場景氣的重要指標。
台北市長郝龍斌將在31日加入經建會的日本招商行程,向日商介紹雙子星大樓、信義區世貿二館、信義區A253大旗艦開發案。郝龍斌在92日返國,敲定雙子星招標案的細節後,即對外說明。
北市府粗估雙子星營造總價約700億,有6鐵加客運共構優勢,再加上市府以「國家門戶」的意向進行規劃,計畫一推出就頗受市場重視。但由於雙子星土地產權由北市府、郵政局及部分民間地主共有,前4次招標,建商對樓層分配條件有疑慮,對外觀規劃已先委由日籍建築師槙文彥設計,外觀難以變更,建商也有微詞,招標最後都以流標收場。
市府檢討後,在第5次招標時,大幅降低投標保證金,從原3.57億下調到1.3億。此外,原1個標拆成3標,建商可視財力統標或擇一案投標,但願統標者積分將增加。再者,北市府願與得標者共同投資,金額上限不超過總標案1/10,減輕得標者資金壓力。
捷運局指出,雙子星招標案近期將呈報市府高層,預計最快9月公告後,先陳列45日,然後在11月決標,再與得標建商議約、對細部規劃評比,正式簽約動工還要再1年。由於得標者還要買回目前正興建中的雙子星地下基礎建設,為擔心原物料價格可能因景氣變動,影響工程品質,北市府會在決標時特別重視建商對原物料價格波動因應方案,以免造成原訂106年完工的目標延宕。 (新聞來源:工商時報記者薛孟杰/台北報導)

928檔期,豪宅遍地開花

2011-08-26 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
俗稱諸事不宜的農曆七月即將在下周結束,房市928大檔即將開打。最新調查顯示,台北市和新北市預售屋不但房價沒降,將掀起另一波豪宅化的風潮,連市中心外圈的北投、內湖、板橋等,也將躋身每坪「百萬俱樂部」、開出每坪3位數的價格。房地產業者普遍指出,這兩天總統馬英九提出的住宅相關政策,短期內衝擊效尚待觀察,但928檔推案計劃沒變。
住展雜誌昨公布最新調查指出,北台灣都會區928檔推案量達1,407億元,較去年的1,084億元還多323億元,增加近3成。而且,台北都會區928檔的指標預售案,普遍開高走高,成為928檔的重點指標。
住展雜誌研發長倪子仁表示, 北台灣都會區的928檔觀察指標案,主要都集中在台北市和新北市兩地。北市方面,忠泰長虹建設「明日博」,開出每坪160萬元,據悉目前銷售率已逾6成,為北市的豪宅市場注入一劑強心針。
北市中山、內湖區,是目前北市豪宅推案戰區,開價一案還比一案高,呈現「豪宅遍地開花」的局面。值得注意的是,內湖、北投和板橋,也陸續躋身每坪「百萬俱樂部」。
不過,這兩天總統府宣示祭出最新打房政策方向,是否會衝擊建商和代銷公司的推案腳步,部分建商多認為,會密切觀察對房市買氣的影響,但仍會依進度推出。
倪子仁表示,最近藍綠總統候選人紛紛提出實價課稅、居住正義的政策議題,多少會干擾到部分房市的買氣,但是,對房市的影響層面,應該只是短暫的,只要股市穩定,打房相關話題一一明朗,塵埃落定後,房市可望在928檔至年底的購屋旺季中,逐漸回歸基本面。 (新聞來源:工商時報記者蔡惠芳/台北報導)

老公寓都更訂獎勵基準 縮短審核時程

2011-08-26 01:07中國時報 陳芃/台北報導
台北市都市更新處廿五日向都市計畫委員會提案,為「台北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」增訂容積獎勵評定基準,包含留設通勤巷、吸納既有捷運設備,都委會已決議通過。都更處長林崇傑表示,評定基準讓都委會審議時有明確依據,將加速審議過程,提高民眾申請都更的意願。
北市府去年七月底公告續辦「台北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」,此案是針對台北市十四萬戶的四、五層樓公寓。林崇傑表示,依照原有獎勵辦法,這些住戶在都更後,分到的坪數常比原有的還少,所以多不願意參與都更計畫。但這些房子因較老舊,往往沒電梯、耐震力不佳,居住安全品質較差。市府因此訂出擴大專案,希望幫助這些公寓重建房子。
都更處提供的容積獎勵評定基準分五類,包括公共設施補充、適當規模住宅、環境貢獻度、既有容積保障和迫切更新協助。留設高於法定標準的人行步道、通勤巷可獲得十五%的容積獎勵,留設臨時避難所、吸納捷運既有設備則可獲一%,若是須即刻更新的海砂屋、災損建物,則有五%獎勵。
林崇傑說,評定基準讓都委會的審核方式更明確,內容不和都市更新審議委員會或都市設計委員會重覆,讓審核程序更簡單迅速,進而提高老舊公寓住戶參與都更的意願。

大台北華城 5千坪地1.5億脫標
每坪2.7萬元 和恕建設4拍解套
2011 0826   【蔡佩蓉╱台北報導】

隸屬和信集團辜家旗下的和恕建設,於2003年爆發財務危機以來,逾30筆查封資產陸續流入法拍市場,昨天位於大台北華城禾和特區的5679坪土地淪落4拍,終於有人以每坪2.76萬元低價取得,至於位於台北市仁愛路的豪宅「致和園」地上建物也於今年1月順利拍出,受惠於房地價高漲,債務有解。

根據法院拍賣紀錄顯示,和恕建設自2003年爆發財務危機以來,從2004年開始,陸續有多達30筆資產流入法拍市場,包括位於新北市新店區的大台北華城土地、淡水建物,不過條件一般,因此多筆案件已落入4拍仍無人出手。
和恕建設位於大台北華城禾和特區的土地,總共5679.63坪,昨天進行第4次法拍,總底價146594600元,換算單坪2.58萬元,最後由張姓民眾以157004600元得標,換算每坪2.76萬元。

比市價還便宜
寬頻房訊業務經理游律揚分析,其中有4254坪土地為住一用地,等於13.6萬元,仍算是相當便宜。
不過,和恕建設名下最知名的標的,仍屬台北市仁愛路二段上的豪宅「致和園」地上建物,於今年125日首次拍賣,由周姓民眾以713899999元得標。
「致和園」土地同樣也淪落被法拍,債務人則是原來合建的地主掬水軒,原定今天將拍賣,基地面積330.63坪,總底價17.4億元,換算每坪526.27萬元,如今也由債權人撤回拍賣。

致和園撤查封
山水資產管理執行副總丁建生分析,依據謄本資料,致和園土地債務人為柯陳幸佳,也就是掬水軒第二代負責人柯德勝的妻子,債權人則為曾任中國信託董事的蔡明季,一般撤回拍賣,多是債務人已經與債權人協調好還款方式,等於柯陳幸佳已經與蔡明季私下協商撤回查封。

豪宅產權角力
一般來說,撤回查封後,等於已經失去法律強制執行力,未來不容易出現在法拍市場。丁建生認為,今年1月周姓民眾已經拿下地上建物所有權,周姓民眾勢必想再拿下土地,讓致和園有完整產權,也讓該豪宅案整合進入私下角力。




















台北市928檔期 中山區豪宅熱
2011 0826   【周承諺╱台北報導】

據《住展》雜誌統計,928檔期大台北區銷售中指標豪宅達24個,台北市豪宅推案以中山區與內湖區最熱,其中松江路的「松江1號院」及吉林路的「白金苑」每坪155萬元起跳。但業者評估,受到近期股災以及總統候選人紛紛提出居住正義政策,近期豪宅車拼的戰果恐不如預期。

每坪開價180
中山區與內湖區是台北市豪宅推案的熱門區域,目前中山區就有4案,每坪開價155~180萬元不等,其中,位於松江路上的「松江1號院」,開價每坪180萬元最高,負責代銷的甲山林廣告副總經理徐永仁說,下半年豪宅建案激增,主因是上半年奢侈稅導致延遲推案,此外,由於市中心土地取得不易,所以會以大坪數住宅作為主力,客戶群則以企業主、外商為主。

另一指標案「白金苑」位於中山區,每坪開價也達155萬元,海悅廣告副總曾俊盛說,中山區豪宅建案續增,主要是看好未來台北雙子星開發案,落成後的總樓地板面積將超越台北101,可望引進就業人口、帶動商圈發展,加上陸客持續開放來台,中山區飯店眾多,極有可能成為「新國門」,未來十年潛力指日可待。

居住正義擾房市
《住展》雜誌研發長倪子仁說,豪宅現象是雙北市現階段推案熱點,但在股市以及各候選人紛紛提出「實價課稅」及「居住正義」的議題紛擾了房市,並不看好這波豪宅大車拼的戰況,恐怕銷售仍要看個案表現。

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