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2011年6月8日 星期三

2011.06.08 不動產新聞動態

學者:奢侈稅鈍化 打房要新招
2011/06/08【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】

奢侈稅實施滿一周,學者擔心新稅制「利空出盡」,打房出現「鈍化現象」,建議政府應持續改革土地稅制,加碼抑制房價飆漲力道;業者建議政府須仿照日本設置價格不當上漲的監控機制,建立不動產交易登錄制度,讓房市回歸正常秩序。

由財政部主辦、本報協辦的建國百年財政系列論壇,昨(7)日就「特種貨物及勞務稅(奢侈稅)之政策與目的」舉行首場會議。財政部長李述德表示,政府稅制改革採取動態管理、按步就班改革。健全房市不是稅制一帖藥方就能竟功,還須許多政策配合。

奢侈稅61日實施,台北商業技術學院財政稅務系副教授孫克難認為,奢侈稅已產生「鈍化現象」,除非政府再以提高稅率等方式,否則鈍化現象將是必然結果。

台北商業技術學院財政稅務系副教授黃耀輝認為,奢侈稅只達成最基本的課稅正義,房產市場價格不當飆漲的成因,主因是過多資金、偏低利率與過於優厚稅制環境,尤其現行房產稅負低,地方政府未合理調高課徵稅基以接近市價,成為抵銷奢侈稅打房成效的關鍵原因。

不畏打房 興富發推案衝760
2011/06/08【經濟日報╱記者李至和/台北報導】

興富發建設不畏政府抑制房價政策頻出手,今年台北、台中、高雄三地建案齊發,總推案量上看760億元。興富發董事長鄭欽天昨(7)日說,台北與高雄兩大都會以豪宅案為主,台中則改變策略,聚焦七期周邊的商辦市場。

興富發今年推案仍以大台北為主,建案有五個,總案量540億元,均規劃為大坪數住宅;高雄則集中火力在29 期與25期重劃區,移植台北百坪豪宅模式;台中則由豪宅轉向高級商辦大樓,仍主攻高端市場。

鄭欽天指出,高雄市相對台北與台中仍是豪宅處女地,目前高雄市內100坪至150坪大坪數豪宅案量不到1,000戶,台中同類型產品已有萬戶以上,台北更多,預期未來三年高雄總價在1,500萬元到2,000萬元的百坪豪宅量將達3,000戶。

高雄市陸續出現不少重劃區,目前豪宅主要聚落集中在農16區域內,鄭欽天認為,高鐵高雄站周邊是未來潛力區,其中步行就可抵達高鐵站的建案尤受關注。

鄭欽天說,高鐵的方便性,已獲得許多南來北往的高資產客戶關注,尤其鄰近高鐵站最近的29期重劃區,房價約在十五、六萬元,比起農16每坪單價便宜10萬元,用1,500 萬元就能買進百坪豪宅,已有不少醫師背景的投資客大筆買進。

大台北地區的發展更趨多元,不但在台北市松山、士林;新北市新莊、林口等區域有豪宅,還有商辦大樓,更有買下整棟大樓,拆掉、走都更程序重建,如士林金雞廣場、內湖日湖百貨都是循此模式。

鄭欽天說,士林金雞廣場預計將在第三季末可開始銷售,1,300坪土地面積很完整,一半做為商場店面,另一半則規劃單純住宅,與商場區隔。

針對台中市場,興富發過去五年在台中七期推百坪豪宅,今年調整策略,針對已入住豪宅的企業家需求,開發具機能性的高級辦公大樓。

鄭欽天表示,台中七期集合大中部地區主要的企業老闆,這些老闆入住後,也希望公司在附近,未來七期周邊商辦需求將會增加,台中商辦投報率約在3.5%4%,比台北更好。

興富發正在銷售與興建中的案量約2,000億元,鄭欽天指出,明年台北內湖日湖百貨、西門町麒麟飯店計劃明年改建,大直則已規劃1萬坪規模的豪宅案。














房市買氣 下半年大爆發
奢侈稅已上路,興富發建設董事長鄭欽天昨(7)日表示,下半年國內房市將進入黃金期。受奢侈稅影響,不少原定買屋的人縮手,房市買氣受抑制,未來奢侈稅效應逐步減弱,受壓抑買氣將會大爆發。

鄭欽天表示,國內房市長期仍是多頭格局,房貸與定存利率均低,將現金轉進房地產的投報率相對穩定,除非房貸利率升破4%以上,對房市才有較大的衝擊。

鄭欽天說,奢侈稅對大台北銷售的確有影響,今年農曆年前後,林口、新莊等區域內的建案預約銷售量已達400億元,部份已接近完銷階段,但奢侈稅一出後,全部打回原點,一切從頭做起。

興富發在新莊副都心推案量相當大,僅次於遠雄集團,奢侈稅後新莊副都心房價大受影響,鄭欽天感受尤其深。他表示,新莊副都心最後一案價格跌破每坪50萬元,就是受到奢侈稅影響,但還好八成以上案量已在奢侈稅出售,衝擊已降至最低。

工業用地蓋住宅 創三贏
政府計劃興建市民住宅以平抑房價,興富發建設董事長鄭欽天昨(7)日表示,都市內有不少閒置工業用地可以利用,將工業用地改為住宅用地,興建平價住宅,再向開發商課徵土地增值稅,即可創造三贏。

鄭欽天說,政府若要興建平價住宅給付款能力較低的首購族或年輕人,立意很好,但整體開發需要更謹慎配套。已喊了多年的淡海新市鎮為例,空有土地街廓規劃,卻沒有興建學校、商圈,交通建設也缺乏,即使房價低,也很難吸引城裡人搶進。

鄭欽天建議,工業用地水電管線齊備、周邊生活機能均已完整,改為住宅用地後,限定建商開發為平價住宅,若每坪售價30萬元,政府向建商課徵每坪10萬元的土地增值稅,政府可獲得大筆稅款,市民有具生活機能的平價宅可買,建商也有薄利可圖。


景氣好轉!1公頃工業地,4組人搶著要

2011-06-08 08:07時報資訊【時報-各報要聞】

景氣好轉,廠商搶地增產!面積達8.49公頃的高雄楠梓第二園區,3月甫完工,出租率近8成,目前僅約1公頃尚未出租,加工出口區處長沈榮津表示,日商與國內廠商都在搶這1公頃地,不過經濟部決定優先提供給311日震後,決定將關鍵零組件、材料或技術移轉來台的日商。

該園區最大投資案是日月光,預計5年內投入282億元;李長榮化學投入24億元成立研發中心,從事太陽能、LED、環保輪胎與風力發電等綠能產品研發;穎崴科技計畫投資5.5億元,設立營運總部,從事半導體測試介面產品的開發、設計與製造服務。預計這些投資案一旦落實後,將創造8千個工作機會。
據了解,目前尚有國內與日商等4家業者探詢僅餘的1公頃土地,但經濟部希望招攬更大的日商來台設立基地。

沈榮津說,日月光董事長張虔生過年前會事先走遍全球拜訪客戶,回國後認為智慧通訊裝置是下一波重點產品,身為半導體封測龍頭,當然也要切入智慧通訊手機市場與通訊裝置市場,因此致電給加工出口區,表達期望加快投資腳步。
沈榮津表示,日月光規劃向楠梓第二園區圈出2.27公頃,投資金額約282.3億元;第一期140.56億元、第二期141.73億元,廠房最快今年9月興建,明年12月產能將陸續開出。 (新聞來源:工商時報記者潘羿菁/台北報導)

5月物價年增率1.66%,油料、食品漲最凶

2011-06-08 07:37 時報資訊【時報-各報要聞】

行政院主計處昨天公布,五月消費者物價指數(CPI)年增率為一.六六%,創下近十五個月(去年三月)以來新高。其中,糯米漲幅最高,達一五.八五%,雞肉類漲幅也有六.一五%,應該與端午節前夕需求量,以及產地供應量有關。
主計處第三局科長王淑娟說,五月CPI年增率為一.六六%,意味原本六萬元的家庭開銷,現在要多增加九九六元支出,整體開銷逼近六.一萬元;這個比較基礎,是與去年五月同期、購買相同品質商品相比而來的結果。

雖然,五月CPI年增率創近十五個月以來新高,不過,官員表示,物價仍屬溫和成長範圍。
王淑娟解釋,雖然,物價總體漲幅看起來不大,但上漲項目,多屬於油料費、食品類,且漲幅相當明顯,這些都是民眾經常購買或接觸的商品,肯定讓民眾感受特別深刻。
同樣以家庭開銷增加九九六元為例,王淑娟表示,增加開銷的部分,以食物增加佔比最高、佔四五八元,其次是油料費用,增加一六七元。

各類產品中,漲幅最明顯的就屬油料費、水產品、藥品與保健食品,漲幅分別為七.九%、七.六二%與六.八五%,而穀物漲幅也有四.四一%,官員強調,若以更細項來看,糯米漲幅最高,達十五.八五%,應該與產地供應有限、端午節前夕需求量大有關,而雞肉類,也與供應量有關,漲幅有六.一五%。
不過,仍有少部分與民眾相關的產品,呈現下跌趨勢,包括蛋類行情較去年低,通訊費、三C消費性電子產品價格都明顯降價。 (新聞來源:中國時報洪凱音/台北報導)

接軌IFRS 投資人陣痛期2-3

2011-06-08 01:19 工商時報 記者彭禎伶/台北報導




















「不止企業要學習IFRS,投資人也需要教育」。金管會官員表示,上市櫃公司、金融業接軌IFRS後,如股票部位若是放在備供出售,未來出售後獲利只能放在OCI(其他綜合淨利),不能進損益表,所以投資人要看企業的真正獲利,未來不止看損益表,也要看綜合淨利表。
金融業評估,接軌IFRS後的報表,就連專業投資機構可能都要花一段時間適應,一般散戶投資人陣痛期可能長達2-3年,才能真正搞懂新的財務報表,即未來不能只看EPS,要連淨值變動等都要評估,才能算出企業真實獲利能力。

目前股票投資在財報中可放入「交易目的」或「備供出售」,放在交易目的者,股價波動是影響損益,放在備供出售,股價波動影響的是淨值,出售獲利可放入損益表,因此公司若不想股市波動影響損益,大部分股票會放在備供出售。

2013年後,若股票部位放在備供出售,股市波動會影響仍是股東權益,但出售股票後獲利也只能放在股東權益項下的其他綜合淨利,不能放入損益表,因此公司若想要股票獲利能進損益,一開始分類就必須放在交易目的,也就是未來交易目項下股票可能大幅增加,公司獲利波動會更劇烈。
債券部位也只能分為兩類,一是攤銷後成本項下,定義相當嚴格,要有固定收息、固定到期日、到期可收回本金等,才能放在此項下;另外就是公允價值進損益的項下,一般可轉債、結構債等都必須放在此項下,若沒有市場交易價格者,就必須找出可接受的公允價值,損益波動度也會增加。

金管會官員表示,未來投資人不能只看損益表、EPS,有些資產會影響OCI,有些可分配股利也是放在OCI項下,不是在損益表;企業未來經營績效也不能只看損益表,要與綜合淨利表連結才行。

華固5月營收年減5% 興富發小增
2011 0608 【楊舒晴╱台北報導】

營建股資優生興富發(2542)、華固(2548)各建案工程進度正常認列,奢侈稅上路前一個月營收表現仍不俗,興富發昨自結5月營收13.17億元,年增0.49%,華固5月營收6.18億元,雖較去年同期微減5.03%,但法人表示兩公司推案量大,營收穩定認列,不受市場消息影響。
興富發建設副總經理廖昭雄表示,今年營收貢獻主力還是1~2年前的已推建案,如台中「赫里翁」、新莊「公園首席」、「藝術首席」等,目前建案排程已到2013年,將按計劃及工程進度認列,短期內營收無虞。

法人認為,興富發今年營建業績表現持平,但加上第1季因認列去年出售大直金泰段土地大筆獲利,預估今年上半年EPS 7.19元,後市表現可期。
廖昭雄指出,總銷100億元的「新富邑」,雖然今年初才推案,但在奢侈稅上路前銷售已達8~9成,此外,台北「松江1號院」案5月底拿到建照前,已有許多人表達購屋興趣,預計6月中旬正式開案銷售,購屋潮將回籠,今年新建案最快明年下半年認列。
太子7.13億年增1.3%

華固今年商辦、住宅建案均貢獻營收,5月營收6.18億元,較去年同期衰退5.03%。法人表示,內湖商辦「V5」貢獻營收最大比重落在今年首季,接下來每月認列比重將隨時間下降,但估計今年上半年EPS可達6.75元,今年仍看好賺回1個股本實力。
多角化觀光業有成的太子(2511)5月營收7.13億元,較去年同期增加1.34%,今年累計營收35.53億元,除營建本業外,還包含如W hotel及台大、成大學生租賃宿舍等收入。

日月光282 加碼楠梓加工區2
2011 0608 【黃馨儀、范中興╱台北報導】

隨景氣復甦回溫,經濟部加工出口區管理處開發的楠梓加工出口區第2園區,3月完工至今,已有榮化、潁威科技、日月光、嘉威光電等業者進駐。
經濟部加工出口管理處長沈榮津昨表示,目前土地出租及預約率近8成,總投資金額約340億元,量產後可創8000個就業機會。

其中較引人注意的是,已在加工區有15座廠房的日月光,決定再加碼282億元,進行高階半導體封測與成立研發中心,主要研發3D晶片產品,希望搶攻智慧型手機與行動通訊市場商機。
成立3D晶片研發中心

日月光財務長董宏思說:「董事長張虔生曾經承諾根留台灣、持續投資台灣,投資楠梓加工區2期就是兌現公司的承諾。」據了解,日月光目前在楠梓加工區的K12K15廠都在持續擴充設備,所剩空間不多,需要再增新廠區。

鴻海投資腳步不停歇
日月光今年資本支出大約7~8億美元,其中超過50%會用在台灣,主要擴充高雄廠及中壢廠。董宏思表示,目前具體建廠時間還未確定,等正式取得土地後,就會立即做細部擴廠計劃。
至於鴻海2008年宣布將投資19億元進駐高雄軟體園區,但遲遲至今都未再有動作,而昨日高雄多功能經貿園區都市計劃變更會議,反對區內興建住宅,更讓外界擔心,是否導致鴻海投資案破局。

對此,沈榮津強調,鴻海投資計劃仍在緊鑼密鼓進行,目前仍尋覓500戶「人才房」土地,為工程師進行「安家計劃」。
沈榮津也說,未來若鴻海穩住蘋果大單,今年除可創數百個就業機會外,應是宣布加碼的好時機。

轉嫁奢稅 精華區加價15
端午看屋人氣減半 無殼族:沒變便宜
2011 0608 【蔡佩蓉╱台北報導】

奢侈稅上路滿1周,大台北精華地段投資客屋主不甘被課奢侈稅、又仗著物件稀有,本月紛紛改變開價增加10~15%,業者粗估,目前市場已經有2成屋主調高開價,不過買方恐難接受。
住商不動產統計,近6周屋主委售開價微幅上揚,42430日當周,台北市開價每坪62.4萬元,到上周529日至64日,已調升到63.1萬元。住商不動產板橋海山加盟店店長王建雄指出,5月最後1周,平均每位業務員每日帶看4~5組,端午連假每天卻只有2組左右,「主因是不少買方預期屋主將在61日後上調開價,轉嫁奢侈稅成本。」

投資客約佔2
住商不動產業務副總經理劉明哲分析,先前愈接近奢侈稅上路,屋主先拉高開價再讓買方殺價,現在將開價加上10~15%的多為投資客型屋主。太平洋房屋師大加盟店專案經理邵柏凱則說:「目前投資客屋主加價比重占2成,預估還會增加。」
加價區域多為大台北精華地段,如奢侈稅上路前,大安區一戶屋齡3年、26坪的電梯大樓開價2520萬元,現在開價2898萬元,加價幅度15%;新北市板橋區忠孝路,一間屋齡10年的中古華廈原開價1180萬元,現在漲幅16.9%。不過大台北第2圈,如汐止區加價幅度則較不明顯。

扛房貸夫妻想賣
邵柏凱表示,有投資客屋主持有時間即將滿2年,選擇先停售,如大安區溫州街的43坪電梯公寓頂樓,開價4500萬元,到今年10月即持有滿2年,屆時再銷售的價格不變,顯示奢侈稅對精華地段房產影響不大。
今年30歲,在證券業工作的Grace說,奢侈稅對一般老百姓很遙遠,現在薪水沒增加、房價沒有便宜,也買不起。40歲的Judy則表示,去年12月在新北市買了總價1200萬元的新成屋,與老公每月合繳4萬元房貸,覺得很辛苦,現在想把房子賣了。

豪宅市場擁利多
雖然端午連假看屋人潮淡,不過陸客自由行即將上路,豪宅市場受陸客利多支撐,房仲業者透露,端午連假出現自稱「港商」的看屋民眾,一進門就指定參觀正臨大安森林公園豪宅「頂高麗景」,據了解,目前該社區正臨公園的戶別,僅剩12樓,該名港商已比價多家仲介,出價意願濃厚。

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