不動產成本列帳 壽險業難活
2011-06-03 01:08中國時報 黃琮淵／台北報導
金管會規畫接軌IFRS會計新制後，各產業所持不動產將以成本列帳，新光金控副董事長吳家錄昨日出面喊話，倘若如此，國內的壽險公司，將沒有一家能存活，包括國泰金、新光金等以壽險為主體的金控公司，獲利表現將難以翻身。
金管會日前針對IFRS的不動產列帳方式作出重大決議，所有產業帳上不動產，一律以成本列帳，不得將增值利益計入股東權益。由於壽險業者投資不動產金額可觀，約兩千多億元的不動產增值利益可能因此歸零，無法計入淨值。
吳家錄說，壽險公司同時投資證券及不動產，前者得按照市價，不論漲跌都要依市價列帳，但後者卻只能按原始成本列帳，說起來並不公平。
吳家錄重申，若不動產以成本列帳，壽險業很難擺脫虧損壓力，最後只得靠賣手上的不動產彌補虧損，這樣下去，國內壽險公司將無法存在。
吳家錄指出，IFRS僅能以成本列帳的結果，就是國泰、新光等有龐大不動產部位的金控，每月金控獲利排名，都只有墊底的份，這種會計制度下，壽險為主體的金控業者，無疑矮人一截，獲利表現將難以翻身。
壽險公會方面，持續召集業者凝聚對不動產列帳共識，希望能扭轉金管會決定。目前希望2012年元旦開帳日後，投資用不動產希望先以公允價值(即市價)列帳，之後每年再以「成本」計算。
若明年開帳日可用市價列帳，壽險業者分析，壽險公司的資產及負債面將更吻合，即都是以市價計算，之後每年財報就依循金管會意見，以成本計算不動產，損益部位就不會大幅波動。
吳家錄：不動產若成本列帳 壽險會全倒！
2011-06-03 01:06工商時報 記者彭禎伶、譚淑珍／台北報導
2013年IFRS上路後，新光金控副董事長吳家錄昨（2）日指出，公司投資性不動產，如果只能按成本列帳，「2年、4年後，台灣將不存在一家壽險公司」。
新光金控昨日與媒體進行端節餐敘，吳家錄就IFRS新制有感而發指出，不動產依成本列帳，增值時就不能反映增值利益，但相對的，有價證券的投資，卻以市價列帳，當市價低於成本時，就要認列損失。
他指出，就因為增值利益無法反映，損失卻是立即顯現，所以，新光人壽才會變成「不是賺錢」，新光人壽不動產的市價達新台幣1,740億元，扣除土增稅後，整體增值新台幣731億元，如果把增值利益算進來，「是大賺錢」。
吳家錄說，不只是新光，國泰人壽也一樣，這也是為什麼國泰、新光獲利排名都在後面，就是因為不動產增值利益沒有被計算出來。
他還說，新壽在不動產投資只有7、8％而已，還沒達到主管機關所設定，佔可運用資金的30％上限，就有700多億元增值利益，國泰人壽投資在不動產的資金，也差不多是7、8％，其潛在增值利益更達1,600億元，卻都無法在帳上顯現。
吳家錄說，有潛在利益的不動產無法在帳上顯現，但是，有價證券損失是立即提列，也就是說利多無法表現，利空卻不斷出現，股東與投資人怎麼可能會受得了，2年、4年後「台灣沒有一家壽險公司能存在」。
新光金副總經理徐順鋆補充，業者多表達希望2階段接軌，也就是明年首次適用，帳上不動產能以市價入帳，「續後評價」則以首次適用取得的成本表達，市價低於成本，差價認列在損益表，但若市價高於成本，增值利益在財報附註中表達。
金管會：IFRS不動產認列6月底定案，證交所挺成本計價
2011-06-03 07:47時報資訊【時報記者詹靜宜台北報導】
金管會昨天召開IFRS修正草案公聽會，由於攸關不動產計價方式，出席機關達40逾個、合計70-80人參加，證期局官員表示，進行意見交流後，會提委員會討論，六月底草案定案；由於證交所等親官方單位以目前台灣環境成熟度為由，建議先採成本計價，記者追問在環境成熟後是否再行調整，金管會不願意把話說死，只說如果還有變動會再走一次草案修正程序，並強調昨天只是收集意見，目前還沒有定論，另針對金融產業導入IFRS，今天銀行局及銀行公會將召開內部討論會議。
證交所、櫃買中心及投保中心等在公聽會表示，依臺灣目前環境條件之成熟度，為避免公允價值之衡量產生偏差，暨損益波動過大誤導投資人，建議於推動IFRSs初期，要求企業對於不動產項目之後續衡量採成本模式。
此外，部分業者及會計師代表則建議投資性不動產項目宜由企業自行決定採成本法或公允價值法，並可針對公允價值模式訂定相關強化監理配套措施。
專家學者認為，以往國內金融資產對於公允價值之運用，係採循序漸進方式進行，先採附註揭露，再採評價入帳，故建議不動產項目亦可先採成本模式衡量，並於附註揭露其公允價值，俟市場發展等相關機制成熟後，再採公允價值模式衡量。
在六月底草案出爐前，證期局官員表示，有對業者發布自律規範，規定要求揭露不動產認列資訊必須要確切的資訊，且全面告知導入IFRS後的所有影響。
新北市3大重劃區，房市回溫
2011-06-03 08:57時報資訊【時報-台北電】
儘管奢侈稅正式上路後，大多數房地產業者仍對於6月後市，步步為營，謹慎觀望，但最新調查顯示，持續將近1季以來的遞延買氣，最近開始回籠，買氣漸回溫，新北市3大重劃區包括新莊副都心、林口重劃區及三峽重劃區的買氣回升最明顯，單周來人組數已重回百組大關的景氣榮景。
住展雜誌最新調查指出，奢侈稅議題從3月延燒到5月，連續干擾房市達3個月，買賣雙方經過一段拉鋸交戰後，賣方並未因此而降價，大多數的買方，也感受到賣方沒有降價意願，年初原本想要進場而被政策攔截下來的買方，經過1季的等待和觀察，看到房市並未出現預期中的降價變化，於是開始陸續回到市場上看屋買屋。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
北市買房 得13.2年不吃不喝
2011/06/03【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
受奢侈稅衝擊市場信心，營建署昨（2）日發布第一季住宅需求動向調查，全國購屋痛苦指數（房價所得比）為8.2，意味著全家得不吃不喝8.2年才能買一間房較前季小降0.7，是金融海嘯後首次下滑，但仍是史上第二高。
購屋痛苦指數就是房價所得比，數據是出自營建署主導的住宅需求動向調查。此調查已進行八年多，透過銀行端發放問卷給已購屋者，詢問已購屋者的購屋總價與其家戶收入後，將總價除收入，然後取中位數，得出房價所得比。該項調查的重要性在於能透過購屋者的意見即時掌握一般消費者購屋資訊及看法。
今年第一季五都的購屋痛苦指數，除高雄市外，台北市、新北市、台中市、台南市等四都，均呈現下滑趨勢，不過，台北市的購屋痛苦指數仍高，得全家不吃不喝13.2年才買得起房子。不過，本季新購屋者及欲購屋者對於未來一年房價趨勢，已出現漲跌互見、看法分歧的態勢，擁護房價上漲或下跌的比例各占三成，與上季大幅偏向房價上漲的看法出現明顯落差，代表已經民眾認為對房市多頭格局轉趨保守。
主持該項調查的政大地政系教授張金鶚指出，第一季購屋痛苦指數減輕，主因購屋者所得變高及市場期待奢侈稅發威、房市出現小幅議價空間。 同時，奢侈稅的D-Day已過，成效有待觀察，如果奢侈稅無法落實，一般民眾會感到挫折，房價也會死灰復燃；他建議，目前房市還沒利空出盡，一般民眾別因政策看起來搖擺或變弱就自亂陣腳，投機客口袋很深，民眾需要更多耐心，等待打房政策效果出現。
他認為，因為接下來租屋物件將會大量釋出，加上政策補貼的租金從3,600元增加到4,600 元，租屋是很划算的，想買房的民眾可考慮先租屋，等到明年再大膽進場撿便宜。
本次調查也顯示，台北市第一季購屋平均總價約1,761.1萬元、每坪均價58.3萬元，與前季差距不大，貸款負擔率高達52%，也就是有一半以上的收入在付房貸。
值得注意的是，台北市第一季的已購屋者中，有23.5%的人購買未滿15坪的物件，張金鶚說，由此可見很多人購買力不高、又怕以後買不到，只得含淚購屋，買進小坪數產品。
奢侈稅打房 Q1購屋痛苦指數微降
2011/06/03【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
政府祭出開徵奢侈稅打房，民眾的「購屋痛苦指數」略微下降，這是2008年發生全球金融海嘯以來首次下降，但仍是史上次高，顯示民眾購屋負擔仍然很重。內政部營建署昨天公布第一季住宅需求動向調查，受奢侈稅影響，全台「房價所得比」（全國平均房價與家庭所得相比，可視為一種「購屋痛苦指數」），從上季的8.9倍降到8.2倍。這顯示，民眾若想購屋，必須不吃不喝、連續工作8.2年才買得起。
台北市的購屋痛苦指數（房價所得比），從上季的14.3倍，降為13.2倍；新北市則僅從9.4倍降為9.2倍，降幅最小，顯示新北市房價降幅最少，民眾若在新北市買間房子，仍得不吃不喝工作9.2年。
不過，桃竹縣市、高雄市等地民眾的購屋痛苦指數不降反增，張金鶚表示，這顯示，高雄市與新竹、桃園等地的房價有慢慢往上漲的趨勢，比較沒有受到奢侈稅影響。
負責主持這項調查的政大教授張金鶚昨天表示，奢侈稅確實對房市產生衝擊，但房價下修情況並不明顯，民眾負擔仍重；奢侈稅已在前天（6月1日）上路，如果後市仍未看到打房的明顯成效，人民將感到滿大挫折，房價也會死灰復燃。
營建署在1到3月分兩階段所做的住宅需求動向調查，民眾對未來房價看法，雖較去年第四季保守，但「看漲仍略多於看跌」。第一季房價趨勢綜合分數為107分，較平均值的100分為高；而超過100分即代表看好及樂觀。
另外，奢侈稅主要是要打擊投資客，但調查顯示，第一季全台購屋者仍有近2成是為了投資而購屋，其中北市更達29%，新北市也有23%；未來想買房的民眾中，也仍有18%著眼於投資，六大都會區中又以台中市的25%最多。
民眾購屋負擔仍然沉重，第一季全台「房價所得比」是8.2倍，「貸款負擔比」32.7%，就是說，全國民眾的平均收入中，約有三分之一必須用於負擔房貸支出。
台北市「房價所得比」是13.2倍；貸款負擔比52.4%，也就是說，民眾5成2收入須作為房貸支出。
張金鶚表示，2月底政府宣布奢侈稅政策後，民眾對房市下修相當期待，但政府隨後又推現代住宅、720萬元優惠房貸，讓民眾懷疑政府整頓房市亂象的決心，因此房市從偏空又回到多空分歧局面。他認為，未來政府態度將是關鍵，如果不能展現奢侈稅執行力，不但房地產業者會認為政府是軟腳蝦，買不起房子的民眾也會很失望。
利多加持 台灣房市注入新動能
2011/06/03【經濟日報╱高敏惠】
不動產業者苦盼ECFA帶來的「和平紅利」，今年開始已可逐漸看到發酵跡象，相關數據都顯示外資大舉來台置產。
國內方面，今年一至四月全台「家戶購屋比」上升至1.7%，顯示奢侈稅的影響已觸底，全國的購屋能力與信心已恢復奢侈稅前的水準。
根據內政部公佈全台外國人取得土地及建物統計，四月份外人來台取得85棟建物，一至四月累積達到371棟，較去年同期的321棟大幅成長15.6%；同時間外人取得台灣土地面積則高達17.4萬平方公尺（約5.2萬坪），年增率高達1.3倍。
美商ERA不動產總經理特助李恆宇表示，四月份的外資購入不動產數目，是第一份可以看出奢侈稅對外資影響的官方數據，顯示奢侈稅並不影響外資進場意願。他預期，由於陸資企業開始進駐北市商辦帶來「築巢效應」，下半年外國人來台購買不動產還有很大的成長空間，國際資金將持續流入台灣。
李恆宇指出，台灣的房價相對國際其他城市便宜，今年來外資投資型買盤有明顯加碼的情形，特別是商用不動產更是廣受外資基金看好，一來是價格還未完全反映後ECFA時代漲幅，二來是台北車站C1/D1雙子星大樓開發案等大型不動產市場仍有獲利空間，如果到時又被外資基金高價取得，那未來台灣房市的外資概念行情就更值得期待。
在國內房市部分，李恆宇分析，在交易量放大但家庭戶數成長有限情況下，全國「家戶購屋比」增加是正常現象，代表全國的購屋能力已恢復奢侈稅前水準，甚至比去年還強，顯示台灣房市基本盤超過想像。雙北市部分，指標顯示台北市的購屋能力已有起色，北市房價具有高抗跌性；新北市的購屋能力則始終維持高點，新北市房價還有上漲空間。
此外，眾所期待的陸客自由行6月即將上路，除將為台灣帶來另一波觀光與投資熱潮外，可預見也將為國內房市注入新動能。
新光集團 標售台中商業地
2011/06/03【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
奢侈稅上路後，房市趨於穩定，重大房地產標案都出籠。新光集團關係企業王田毛紡將在6月7日標售位於台中美術館生活圈內、五權路上1,500坪商業區土地，總底價約12億元，每坪底價79.6萬元，標售案結果，將成台中房市後勢指標。
不少建商在評估此一標售案，包括台中「豪宅一哥」聯聚建設也正評估中。
IFRS不動產認列 擬採技術性自選
2011年 06月03日 【陳文蔚╱台北報導】
金管會昨舉行IFRS（International Financial Reporting Standards，國際財務報告準則）對不動產認列公聽會，業界、會計師公會對認列各有擁護，雖國際會計準則同意企業可採自選成本或市價入帳，但據了解，主管機關正研議進行技術性自選。
金管會副主委吳當傑表示，相關意見將彙整至金管會委員會討論定案後，近期可望發布《證券發行人財務報告編制準則》。
歐洲96%採成本法
據了解，會計師公會較支持直接採市價認列，加速與國際接軌。但投保中心董事長邱欽庭認為，若以市價法認列，未來資產價值變動必須列在保留盈餘，且需要逐年攤提，屆時公司財報恐波動擴大，因此世界上僅少數採市價法。吳當傑指出，歐洲公司雖可採二擇一認列，但現採用市價法僅佔4%，高達96%多採成本法。
吳當傑認為，實施IFRS分為開帳日（2012年實施）及續後評價（2013年實施），開帳日的成本認列為關鍵，一旦採市價法，則續後評價便須採市價法續評，但若採成本法，續後評價則可變更為市價法，這是有待討論議題。據了解，金管會正研擬是否在開帳日以重估後價值作為期初成本，藉此技術性採用成本法認列。
新纖今年獲利拼新高
本業產能提升 轉投資光電看俏 不動產再添動能
2011年 06月03日 【黃馨儀╱台北報導】
新纖（1409）昨召開股東會，董事長吳東昇表示，去年在積極掌控料源與管控成本下，集團稅後獲利創14年新高。展望今年，在本業持續提升產能、轉投資光電事業前景看好與不動產挹注下，上半年表現可優於去年同期，全年獲利有機會再創高。
吳東昇昨指出：「新纖去年上半年雖受到金融風暴餘波影響，下半年至今年初國際棉價也不斷飆漲，但受惠於PTA的替代效應發酵，也讓新纖吃足甜頭。」
吳東昇更說，去年在積極掌握原料來源並降低成本下，聚酯纖維本業表現攀高，稅後純益23.62億元、每股純益1.21元，創14年來新高。
前4月營收可圈可點
今年前4月營收表現也是可圈可點，3月營收仍創單月新高紀錄。如今國際棉價已趨緩回跌，第2季市況已軟化。新纖主管預期，雖可能小幅影響5月營收，但未來在基本需求仍在下，新纖目前「絕無減產動作」。
目前新纖聚酯粒的日產能為500噸，今年底將可提升4成至900噸，不但可望貢獻60億元營收，上半年將比去年同期出色。
在轉投資事業上，主要生產光學用增亮薄膜的友輝光電，在台、韓各大面板廠需求暢旺下，去年全年獲利1.9億元，每股純益5.18元，創下歷年新高，而友輝光電昨舉行董事會，也通過發放4元現金股利息。
新纖總經理何賢忠也指出：「友輝除了今年第3季可望上櫃，且2010年5月至今，陸續完成擴廠計畫，塗佈月產能原本為270萬平方米，今年6月可望突破至400萬平米，待年底第4條產線擴建完成後，產能可再提升」
何賢忠也預期，未來在結合PET光學薄膜並應用至LED TV上，勢必再創營收高峰，成為新纖的「小金雞」。
而主要生產工業級與光電級聚酯薄膜的新科光電，目前月產能為3500噸，將在今年底提升至5000噸。新輝、達輝轉投資公司也將於今年進行量產，希望達損益兩平目標。
在土地資產上，仍持續看好，日前新纖才以總價35.24億元，標下新壽松江、承德與板橋大樓REAT(不動產資產信託)。
友輝光電表現出色
何忠賢指出，目前松將出租率達7成，承德與板橋大樓均是滿租狀態，在2015年租約到期前，1年約可貢獻6000~7000萬元租金。未來也會持續將不動產出租、自用或證券化。
在國外市場部分，看好泰國明年汽車需求至少200萬台，新纖也將重點擺在汽車用輪胎簾布與安全帶，今年也將赴印度考察，並持續經營中國市場，希望為海外布局再下一成。
新纖小檔案
成立時間：1967年3月
股本：173.02億元
董事長：吳東昇
總經理：何賢忠
主要產品：聚酯粒、聚酯絲、聚酯棉等化纖原料
2011年營運展望：
．紡織本業：上半年表現優於去年同期，目前手中約2個月EG庫存，可淡化南亞停工衝擊
．光電轉投資：持股60.31%的友輝光電預計第3季上櫃，新輝、達輝將於今年量產，目標損平
資料來源：業者、公開資訊觀測站、記者整理
奢稅上路 買氣回穩 北市建案挑戰新高價
2011年 06月03日 【張舒婷、蔡佩蓉╱台北報導】
奢侈稅上路前夕看屋人潮爆量噴出，5月房市景氣燈號雖仍為谷底衰退的藍燈，但是整體分數已較4月增加2分，部分建案銷售案場人潮逐漸回流。此外，業者統計，5月成交物件中，投機客賣方的比重暴增至52％，遠超過2月的12％，且5月最後1周買氣蓬勃，佔整月總成交量6成以上，業者表示，6月市場交易將稍停歇，7、8月可望價量穩健回升。
根據《住展》雜誌統計北台灣新屋市場景氣燈號，由4月的總分28分，小幅增加至5月的30分，雖然尚處於「谷底衰退」的藍燈階段，但逐漸逼近代表「衰退注意」的黃藍燈。其中，新北市3大重劃區，包括新莊副都心、林口重劃區、三峽重劃區的買氣回升最快，指標案的平均每周看屋來人組數，已回升到近百組。
等大選後再看屋
28歲、家住永和的工程師Gary說，儘管打壓房價的奢侈稅政策已上路，但政府又同時推出優惠房貸方案，鼓勵民眾購屋，「相當矛盾，感覺通通都是選舉考量！」
目前他仍不會想積極看屋，寧可觀望到總統大選過後，政治不確定因素慢慢消除，才考慮進場。
新個案每坪150萬
《住展》房屋網總監陳韻如分析，部分建商看準奢侈稅上路後，房市買氣可望回溫，5月已開始推出挑戰區域新高價的個案，例如台北市建國及市民大道口「明日博」，預估開價每坪150萬元以上，新北市永和中正橋下的「富玉一品」，每坪上看70萬元，中和遠雄左岸景觀住宅，也傳開價最高70萬元。不過，市場是否能接受，有待觀察。
中古房市也在5月增溫，台灣房屋統計，5月最後1周成交量，佔整月成交量6成之多，且奢侈稅上路前，持有物件不超過2年就出售的投機客比重約12％，5月卻暴增至52％，投機客逃命潮顯現，而買屋族也趁勢進場撿貨，拉高成交量。
「房價不易暴漲」
太平洋房屋金龍湖加盟店店長王佳慧指出，5月初投資客、買方還在觀望，周末單店帶看組數不到10組，月中過後看屋人潮突然間暴增2倍，最後2周末帶看組數高達將30組，「甚至最後屋主乾脆很阿沙力，少賺出清，每晚都安排簽約。」
有巢氏房屋總經理孫寶國表示，6月市場成交量可能稍微停滯，不過在投機客已出場情況，不容易出現房價暴漲情形，7、8月價量可望穩定回溫。
2011年 06月03日 【楊舒晴╱台北報導】
台北市精華土地寸土寸金，信義計劃區裡碩果僅存的未售建案動向備受矚目，今年初已經拿到使用執照的「皇翔F4」豪宅案，建商仍未公開銷售，但市場傳出「出價每坪220萬元也買不到」，至於先前標售話題不斷的亞太會館，預計今年11月可取得建築執照，屆時將推出僅規劃40戶的超級豪宅案。
皇翔F4每坪250萬
皇翔建設對於「皇翔F4」進度始終三緘其口，但根據過戶資料顯示，已有4位買家出手共買下5戶，包括買進2戶的震旦國際。
大師房屋總經理陳建慶表示，「皇翔F4」內部會館、花圃等尚未完工，因此遲未正式開賣，但目前已確定有客戶開出每坪220萬元欲購買「皇翔F4」，建商卻不肯成交，每坪開價站穩250萬以上。
位於松高路、松勇路口的亞太會館改建案更受矚目，基地面積達2468坪，威京集團早年多次標售未果，最後由集團旗下的中華工程、與亞太會館所屬的「亞太工商聯」合建分售。
中工總經理趙廣滿表示，公司目前持有比例23％，目前進度為即將都審送件，期望今年11月可以取得建照，規劃將推出40戶的豪宅案。
冠德建設在信義計劃區的3筆土地，總面積達1611坪，董事長馬玉山日前曾表示將採先建後售模式，預計今年底前動工。陳建慶表示，奢侈稅上路後，信義計劃區內幾乎沒有屋齡2年內的豪宅出售，加上新案尚未開賣，增加豪宅的稀有性，供需嚴重失調，持續推高豪宅新天價。
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