國泰金開砲：壽險買素地開發 應鬆綁
【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】 2012.03.21 09:23 am
國泰金控總經理李長庚昨（20）日表示，金管會限制保險公司購買素地，等於限制長期資金參與開發幫助地方繁榮。他建議，如果保險公司購買素地後，是商業用途開發，而不是為了蓋住宅，應可適度鬆綁。
為了打炒房，金管會去年初祭出限制保險公司買素地的控管措施，實施一年後，李長庚率先「發難」，指出此政策應該檢討。他表示，支持政府追求住宅正義，但不應限制長期資金的運用。
目前國泰金旗下不動產投資金額是1,585億元，占可運用資金的5.4%。李長庚表示，主管機關不希望保險公司買素地，國壽不動產投資受到很多限制。如能鬆綁，投資金額可拉到可運用資金的10%。
以國壽可運用資金共2.96兆元來算，不動產投資金額可達近3,000億元，比現在多出一倍。
金管會去年初規定，保險公司若購買素地，必須加重自有資本計提，且兩年內必須即時利用並有收益。這項規定，被視為金管會打擊保險業養地的緊箍咒。
這項規定發布後，遠雄人壽、台灣人壽原本購置素地的計畫，都緊急喊停。新規定實施一年，沒有保險公司買進素地案例。
國泰、新光、遠雄、宏泰、全球等壽險公司都曾買素地開發，壽險業者指出，報酬率最好可達8%，遠高於目前北市租金收益率約2%~2.5%。
國泰金昨天舉行法人說明會，由李長庚主持。法人關心國泰人壽不動產投資策略，李長庚表示，過去都是只買不賣，現在注重資產活化，核心不動產絕不會出售，但有些大樓已買30年，折舊攤達一定程度，可採都市更新或出售。
李長庚話鋒一轉，提到金管會限制保險業買素地的政策。他說，他支持政府追求住宅正義，但保險公司買素地後開發為商業用途，與住宅並無直接關係，反而對當地商業繁榮有正面效果。
李長庚說，金管會限制保險公司買素地，又要求要即時開發，等於叫保險公司不要買。社會長期要繁榮，需要很多房地產商業機制、設施的投資。他希望打炒房政策，不要影響商業繁榮，限制長期資金挹注在不動產開發，很可惜。
李長庚過去也曾趁召開法說會時，向主管機關提出政策建言。去年初他建議主管機關應允許保險業提存外匯變動準備金來取代避險，去年底，金管會決定參採這項建議。李長庚昨天特地在法說會上感謝金管會主委陳裕璋、保險局長黃天牧。
【記者李淑慧／台北報導】針對國泰金總經理李長庚呼籲金管會檢討限制保險業購買素地的政策，保險局副局長陳開元昨（20）日指出，目前內部並未討論此案，保險業買素地，應該要嚴格檢視，也要有即時收益。
陳開元指出，保險公司買素地，若希望排除RBC問題，必須是公共建設與專案投資才行，這部分必須先報請金管會核准。
他表示，金管會要求保險公司買進素地，不論是為了商業開發或住宅用途，都必須依照規定，計算資本適足率（RBC）時，風險係數要加計30%。
依金管會規定，保險公司買進素地，除須增加自有資本計提外，另要求標的須是附有建造執照、且可立即開發的土地，並於取得六個月內開工。
【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2012.03.21 09:23 am
金管會限制保險業投資素地，國泰金控總經理李長庚昨天呼籲金管會「重新思考這項政策」，並且開放保險業投資商業用素地，因這是「繁榮社會重要的環節」。
保險局副局長陳開元回應，現行法規並沒有禁止保險業投資商業用素地，不過保險業投資之前必須申請保險局核准，並限制投資對象為「公共建設」與「專案投資」兩種。
李長庚說，金管會可以開放保險業投資「商業用」素地，以開發為飯店、辦公大樓，同時限制保險業買素地蓋住宅，但如今金管會全面限制，讓保險業幾乎沒法投資素地。
李長庚強調，房地產投資可以帶動社區的繁榮發展，限制保險業投資素地，等於少了一個可提供房地產開發的長期資金，這與政府追求的「住宅正義」理念，不盡相同。
為抑制房價飆漲，去年初金管會保險局針對保險業投資「素地」，祭出嚴管政策包括：提高保險業購入不動產後的收益率門檻；保險業投資素地，必須附建照、並且立即開發；保險業若投資素地，RBC（風險資本適足率）的危險係數需加計30%。換句話說，買素地，會造成保險業的增資壓力。
保險局上述幾招，讓保險業過去一年來只敢標商業大樓，不願再標素地。李長庚昨天在國泰金法說會中呼籲金管會重新思考這項政策。
至於國泰金的「不動產活化」政策。李長庚說，不動產開發，應有更多創意和現法，國泰將一改過去的「buy and hold」政策，針對「老舊、周邊」等的非核心大樓，會考慮都更、參加開發計畫或直接出售。
【聯合報╱記者江詩筑／花蓮縣報導】 2012.03.21 03:22 am
台灣土地開發公司看好花蓮的觀光潛力，五年內陸續投入二十多億資金，昨天更與美國倪德倫環球娛樂公司簽約結盟，要將正在興建的客家土樓人文會館，規劃成兼具觀光、醫療養生及人文藝術的國際級劇院，吸引世界各地的觀光人潮。
台開集團董事長邱復生表示，他看好花蓮的好山好水，已投資花蓮五年，投入廿二億資金買土地、整地等，將光華樂活園區附近的荒地變成樂活農場，因應到花蓮的陸客越來越多，他還要再投入四十八億，讓客家土樓人文會館結合文創及觀光還有影城，「要給花蓮最好的」，讓花蓮吉安成為下一個十大觀光小鎮。
邱復生說，客家土樓人文會館占地約一百零四公頃，一、二期工程投入將近六十億資金，規畫有高規格劇院、美食街、夜店、精品商場、文創觀光媒體園區、金華聯美容醫療養生會館等，融合傳統與新時代綠建築科技元素，結合休閒、觀光、娛樂及文化作為發展主軸，預計二○一四年完工、營運。
倪德倫環球娛樂負責人倪德倫表示，他希望將百老匯的經營概念帶到全世界，他們經過百年的探索，知道如何在文化及商業上取得雙贏，這次跟台開公司合作，將花蓮客家土樓人文會館打造成一個國際級場館，不輸給世界各地的劇院。
花蓮縣長傅崐萁表示，感謝台開集團看好花蓮在觀光、藝術與文創產業的潛力，願意以文化創意為主軸，打造「客家土樓人文會館」願景，期盼能刺激在地經濟發展，帶動周邊產業進駐，拼觀光的大利多。
國泰金盼開放壽險業投資素地
2012-03-21 00:58 中國時報 劉宗志／台北報導
國泰金（2882）昨天召開法說會，針對外界關心參股議題，總經理李長庚表示，對於兩岸相互參股的態度將「加大力道、加快腳步」。此外，他建議主管機關可以放寬壽險業投資素地的限制，除了可增加商用不動產收益，也可促進商圈繁榮。
國泰金上周董事會通過上限400億元的籌資案，加計ECB預計發行4億美金，今年最高籌資金額將超過500億元，創下該金控成立以來新紀錄，引發法人圈高度關注。
李長庚表示，先前台灣金融業登陸受限，隨著規定逐步放寬，國泰金希望不只是拓展業務，也能夠相互參股。未來國泰兩岸布局將加快腳步、加大力道。此外，籌資目的也是因應主管機關對資本強化的要求，國泰為充足資本預估準備。
李長庚表示，現階段銀行相對保險的機會多，不僅國泰金，相信同業間也有很多案子在洽談。此籌資案將送今年6月15日股東會通過，會以現增或發行海外存託憑證(GDR)進行，而ECB額度則是預留先前買回庫藏股的額度發行，盼近期定案。
為增加資金運用效益，國泰金建議，壽業者主要都是投資開發商用不動產，如果主管機關可以
放寬壽險業投資素地，如此可以促進商圈繁榮、增加就業機會。業者也可以活化資金運用、增加租金收益，將是雙贏局面。
國泰金表示，一旦壽險業能夠開放投資素地，國泰金預計把不動產投資提高至資金的一成，預計將有超過千億元的銀彈可以投入。
出租住宅標案，建商緊盯
2012-03-21 09:07 時報資訊 【時報-台北電】
全台灣首宗「PFI」（民間融資提案）、類似設定地上權模式的「出租住宅」，即將在台北市展開招商，台北市政府已初步選定5處，總共1.1萬坪的精華區土地，進行規劃，據悉不少大型建商超「哈」，預料可望成為下波建商「搶地」的新戰場。
台北市政府為配合居住正義，將展開「台北市民間參與投資興建、營運出租住宅暨開發招商總顧問案」辦理招標文件（草案）公開閱覽，26日前完成公開展覽；初步已選出5處精華地段土地，興建出租住宅。
比較特殊的是，這次出租住宅招標案，可望是台灣首件採用PFI模式開發的政府出租住宅，全部在交通便利的精華地段，潛在商機可期。
據悉，台北市財政局選出的5處土地，包括：士林區福林段二小段等7筆地號（泰北高中旁、近士林官邸），約3,263.3坪土地；士林區天山一小段563地號、即天母中山北路七段114巷約240.18坪土地；南港區向陽段35地號、重陽重劃區內，約2,724.68坪土地；北投區三合段等11筆地號奇岩重劃區內，約4,955.91坪土地；以及文山區木柵段一小段等3筆地號、木柵路三段，約542.38坪土地。
財政局官員表示，此次出租住宅招商將首度導入英國行之多年的PFI（Private Finance Initiative，民間融資提案）模式，取其成果規範（Output Specification）及服務績效為導向特性，進行民間招商。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
國建今出手，跨足飯店業
2012-03-21 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
建築業龍頭老大哥，將在2012年進入多角化元年，布局商用不動產市場，來勢洶洶，預計今（21）日董事會將討論成立國泰商旅顧問公司，藉此正式跨足觀光飯店產業。據悉，「國泰地產」集團將不排除成立自有品牌，揮軍飯店產業，並朝向商務出租住宅、購物中心等商用不動產領域，進行橫向整合。
「國泰地產」集團看好政府開放大陸人士來台自由行所帶來的觀光旅遊需求，國建決定跨足觀光旅館及商務出租住宅的領域。
國建協理陳仁澤表示，國建在站穩本業腳步後，2012年正是積極跨出多角化經營腳步的關鍵年。
2011年上半年已經先成立國泰健康管理顧問公司，2012年初正式開出2處國泰健康管理中心據點之後，「國泰地產」集團的利基更擴大，橫跨不動產上中下游各個產業；接下來，將成立國泰商旅顧問公司，預期將為市場投下另一顆震撼彈。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
西班牙國民品牌 ZARA擬進軍台中
2012-03-21 00:56 工商時報 記者曾麗芳／台中報導
日本國民品牌服飾優衣庫（UNIQLO），今年正式揮軍中台灣，自3月起陸續進駐中友、新光三越及勤美誠品等百貨商場設櫃；未能獲得優衣庫青睞的台中百貨業者，包括廣三SOGO、老虎城、新時代購物中心等，目前則轉向爭取西班牙平價時尚品牌ZARA的進駐。
據悉，ZARA為在中台灣百貨市場迅速打響知名度，首家分店傾向進駐7期百貨商圈；其中，又以去年歡慶10周年、今年準備大規模改裝的老虎城購物中心，「中選」機率最高。
1975年設立於西班牙的ZARA，隸屬於Inditex集團，為全球排名第3、西班牙排名第1的服裝零售商，目前已在全球56個國家、設立超過2,000多家的服裝連鎖店，去年也已進軍台北101及台北東區統領百貨舊址開店。
李長庚：不動產投資目標10% 籲開發商業地
2012年 03月21日 【林巧雁╱台北報導】
國泰金控（2882）昨法說，國泰金總經理李長庚呼籲，政府鬆綁保險公司買商業素地的限制。他認為政府可限制保險公司買住宅用地，但不須限制商業用地，因保險公司可協助開發商業用地、促進繁榮。若法規鬆綁，國壽不動產投資估有機會再加碼上千億，達到10%目標。
目前保險公司買商業素地須2年內開發，若2年內沒開發，風險資本適足率須加倍計算，等於不讓保險公司買商業素地。
國泰金此建議讓明日（22日）央行理監事會議房市管理措施投下變數。李長庚說，現在法規太嚴，不動產投資很難達10%目標，若法規鬆綁，可加碼房市到10%。國泰金去年第4季不動產僅佔可運用資金5.4%、1585億元，若增至10%，估計逾千億可投入房市。
增資將稀釋股權13%
李長庚支持政府住宅正義的政策，認為如果房價太貴，一般老百姓買不起房子並不好。但主管機關可限制保險公司買住宅用地，防止房價高漲，但不需限制保險公司投資商業素地，保險公司很希望為商業開發盡力量，有所貢獻。
李長庚指出，以前國泰的不動產政策是「buy and hold（買了持有）」，未來重新思考非核心不動產更活化，比如都更或跟別人合作，別人有好的開發案也可以賣給別人，將不動產重新分配，得到更大效益。 不動產希望有更多創意與想法，創造更好的價值。
另方面，國泰金日前通過以現金增資或發行海外存託憑證，二擇一方式增資，金額最高400億台幣，並擬發行海外可轉債4億美元（約120億台幣），總計籌資金額最高520億台幣，國泰金副總李偉正說，估計將稀釋股權13%。
李長庚表示，增資是為強化資本與發展大中華業務，希望兩岸布局可加大腳步、更積極，兩岸參股希望能加快速度，加大力道。
國壽將增海外投資4%
至於發行海外債是因應去年買回的庫藏股，未來增資以現增或海外存託憑證為主。李長庚說，參股保險機會較少，銀行參股機會較多，最近很多案子接觸，希望能先做好準備，不方便透露對象。今年是否可完成增資？他說，今年增資案需在6月15日股東會通過，其他布局也同時進行，希望同時並進。
國壽今年海內外股利預期將有百億以上收入。國壽副總林昭廷說，去年國壽避險成本平均2.7%，目前1.2%，避險成本平穩，外幣保單不納入海外額度後，未來可增海外投資4%，預計投資海外信用好、評等佳公司債與新興債。
2012年 03月21日 【張嘉伶╱台北報導】
因應亞洲航線布局與營運需求，復興航空（6702）董事會昨通過額度5000萬股的私募案，將引進國際策略性投資人，價格與對象未定。另決議將採購9架ATR72飛機，並擬斥資7.03億元購地，將在內湖成立台北企業總部。
復航董事會昨決議辦理現增，額度以不超過5000萬股為限，為復航上市掛牌後首次增資，價格未定。復航主管表示，對象鎖定國際性的策略性投資人，希望持續提升競爭優勢。
桃園-大阪6月首航
為配合營運擴展需求，董事會昨也通過於北市內湖購置企業總部案，將花費7.03億元購置土地。復航表示，企業總部大樓的成立，有助於凝聚同仁向心力，並強化行政效率。
而看好日本航線的發展潛力，復航的桃園到大阪航線，將於6月首航，這是復航首條的日本定期航班。董事會昨也通過在東京成立日本分公司，以提升日本航線的營運能量與服務品質，並為開拓東北亞市場先做好準備。
購9架新機擴營運
董事會並決議將購買9架ATR-600型新機，交易金額尚未確定，主要是作為擴充國內航線營運所需。
復航主管表示，因應新增航點的機隊調度，近2年已積極訂購20架飛機，第2架租機已於3月抵達，加入機隊調度，11月即將迎接第1架A330客機，所有新機將預計自2014年起陸續交機，2020年前交畢，預估復航可提供的座位數，每年可成長約20%。
復航目前負債比率僅有37.35%，是國籍航空公司中，負債比最低者。復航主管表示，未來即使擴充機隊時，仍會將負債比率控制於6成以下，經營資金的運用空間仍相當充裕。
政府喊「搬出大台北」配套卻不夠
2012年 03月21日 【馮牧群╱台北報導】
內政部提出「把人搬出大台北」的住宅政策，但多數民眾仍不埋單！根據好房網網路問卷調查，發現仍有8成2的民眾想在大台北購屋，僅1成1願意住到桃園，房市政策看來未能奏效。好房網建議，台北市房價高漲，但新北市仍找得到1~2字頭房價區，首購族可減輕不少負擔。
好房網針對25歲以上網友進行「非市中心住居意向調查」，結果顯示高達5成1的民眾考慮搬到新北市，另有3成1民眾選擇在台北市買房，以成交量來看，今年2月台北市首購族相較去年同期成長6個百分點，顯示儘管房價高漲，還是很多人離不開生活機能便利的大台北地區。
「政府不應該把年輕人趕出大台北！」全國不動產董事長葉春智認為，台北到桃園間的交通建設尚不完備，現在談移居還太早，對年輕購屋族群來說，大台北地區的三環三線吸引力還比較大。
桃園每坪1字頭
25歲的Alison表示，桃園的新建案每坪開價也是1~2字頭，「價格相同，誰願意住那麼遠」，寧願在新北市購屋。
調查也顯示，民眾最希望買到通勤時間30~40分鐘、面積30坪、總價600~800萬元、屋齡5年以下的住宅，可見年輕族群購屋理性，有捷運或大眾交通的區域才受歡迎。
汐止五股具潛值
因此購屋預算有限、住不起台北市卻需每天上班通勤的購屋族，可優先考量新北市平價區，好房網副總經理林繼正指出，有三高（中山高、北二高、北宜高）、二鐵（汐止車站、汐科站）、一快（環東快速道路）及公車站等交通優勢的汐止區、有重劃區及新產業園區題材的五股區，以及捷運板南、淡水、新莊線末端新成屋都還有1~2字頭房價，是值得投資的潛力區域。
300萬買30坪房
好房網統計，新北市五股、泰山、汐止、蘆洲、新莊等區成交均價每坪介於16.4~25.2萬元，價格相對親切。林繼正舉例，五股的公寓每坪僅13.5萬元，只要300~400萬元就可購入30坪的房子，相較於鄰近的新莊副都心重劃區開價已飆至每坪70萬元，房價低廉許多；此外，與台北市僅一橋之隔的汐止每坪行情24.1萬元，然而附近的捷運南港軟體園區站周邊行情高達55~80萬元，汐止極具價格優勢。
2012年 03月21日 【馮牧群╱台北報導】
房價走高多年，預算有限的購屋族所能買到的坪數愈來愈少。
佔新北成交量7成
東森房屋統計近3年大台北成交物件發現，40坪以下住宅交易佔比逐年增加；今年台北市已達66.1%，佔總比重2/3，新北市更高達75.5%，佔比超過3/4。
業者表示，小坪數、低總價為主的市場將再持續1~2年。
從成交坪數細分可發現，25坪以下住宅成交佔比台北市從2010年的14.5%上升至今年17.2%、新北市也從16.3%增加至19.3%。26~40坪住宅佔比台北市則從45.8%成長至48.9%、新北市從53.2%增加至56.2%，成長幅度明顯。
受少子離婚多影響
除高房價外，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，少子化社會、高離婚率的現象，也是促使購屋坪數減少的重要因素。
大坪數市場不吃香
東森房屋副總經理黃淑苓分析，大坪數已經非市場主流，26~40坪的住宅目前在市場上銷量最好。
以台北市來說，今年市場將走向「低總價、小坪數」、「高總價、大坪數」兩種極端，預估40坪以下住宅成交佔比將繼續增加，未來1~2年仍以自住首購為主。
2012年 03月21日 記者葉思含
房市回溫，據信義房屋統計，網路預約看屋成長2成，其中捷運淡水中和線因分流議題再度帶動周邊房市能見度，2條捷運線中分別以芝山站、永安市場站為網友熱搜站。
公寓每坪38萬起
信義房屋企研室專案經理李健銘表示，未來淡水紅線可直接進入信義計劃區，沿線以芝山站周邊房價平實且近市區，因而受到青睞。
中和線分流後，每班發車間距則由6分鐘大幅縮短至2~3分鐘，到北市其它區域的轉乘時間也大幅縮短。
而永安市場站近4號公園，周邊生活環境佳，捷運5分鐘距離內的中古公寓行情每坪38~43萬元。
